Покупка ипотечной квартиры: плюсы и минусы, алгоритм сделки

Содержание статьи

Причины продажи ипотечного жилья

Любой ипотечный заёмщик знает, что его недвижимость находится в обременении, то есть в залоге у кредитной организации. Запись об этом появляется сразу же при регистрации жилья на нового собственника.

Владелец имущества, которое находится под обременением, не может совершать никаких сделок с ним – продавать, обменивать, дарить и оставлять в наследство. Право на распоряжение недвижимостью по своему усмотрению появится только тогда, когда заёмщик полностью рассчитается с долговыми обязательствами, погасит ипотеку и обременение будет снято.

И, тем не менее, покупка квартиры, находящейся в ипотеке, возможна. При соблюдении определённых условий кредитная организация разрешит сделку. Правда, сам процесс будет сложнее и дольше.

Причин, по которым заёмщики продают своё жильё, может быть множество. Например, человек решил переехать в другой город или ему требуется большая площадь, потому что в семье появились дети. А может, супруги развелись, и теперь каждому из них нужно отдельное жильё – приходится продавать совместно нажитое ипотечное семейное гнёздышко и делить вырученные деньги.

Нередки случаи, когда заёмщик просто не справляется с кредитом, поэтому желает быстрее рассчитаться с долгами перед банком, пока не стало слишком поздно. А если это «поздно» уже произошло, то банк вправе изъять квартиру и продать её, чтобы возместить уже свои убытки.

Причины продажи — Фото: https://pixabay.com/photos/build-a-house-house-for-sale-4503738/

Поводом могут послужить даже банальные ситуации – рядом живут соседи-алкоголики или бабушка, у которой десяток кошек, а у вас аллергия на шерсть. А может просто разонравился вид из окна из-за построенного недавно здания или вас стала раздражать громкая музыка из кафе напротив.

Если после покупки обнаружится, что жильё совершенно не приспособлено для жизни, то сделку можно отменить в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 475). Скорее всего, продавец откажется возвращать деньги и придётся обращаться в суд. Нужно предоставить весомые доказательства, что покупатель не знал о недостатках недвижимости, поскольку они были заведомо скрыты продавцом. Есть ли смысл подавать иск, подскажет юрист.

Если человек продаёт ипотечное жильё, то покупателю нужно всё хорошенько проверить и обдумать, чтобы не оказалось, что что-то не так или с самим продавцом, или с его жилплощадью. Обязательно нужно узнать причину продажи и желательно получить доказательства, что это действительно так. А для этого нелишним будет поинтересоваться обстоятельствами продажи у банка и познакомиться с соседями по подъезду.

Учитывая, что ипотека – это чуть ли не единственный способ обзавестись собственным жильём, растёт процент ипотечных кредитов. Так что нужно быть готовым к тому, что квартир с обременением на рынке недвижимости будет появляться всё больше.

Преимущества и недостатки покупки квартиры, находящейся в ипотеке

В чём же выгода, если покупатель решит приобрести ипотечную недвижимость?

Основной плюс для покупателя – существенная скидка на жильё.

Самым выгодным вариантом является покупка квартиры с обременением ипотекой, если она продаётся на публичных торгах, куда выставляется конфискованная у должников недвижимость.

Банку некогда возиться с продажей, ему необходимо как можно быстрее сбыть «товар» с рук и возместить причинённый ущерб. Поэтому стоимость недвижимости отличается от рыночной. Она устанавливается в соответствии с актом оценки, где кроме рыночной указывается и ликвидационная цена – минимальная, за которую можно продать жильё.

А вот хорошей скидки от собственника квартиры ждать не нужно. Стоимость будет ниже, чем у аналогичных квартир без обременения, но исключительно ради мотивации покупателя купить залоговое жильё.

Ещё один положительный момент – если продажа осуществляется при полной поддержке банка, то покупатель получает защиту от мошенничества. Сделка контролируется юристами кредитной организации, которые следят за правильностью оформления, расчётом между продавцом и покупателем, регистрацией прав собственности и снятием обременения.

К недостаткам можно отнести следующие моменты:

сам факт, что квартира является залоговой;
сложность с поиском покупателя;
требуется обязательное согласие и участие банка;
более длительный и сложный процесс оформления;
необходимость выполнять все требования кредитной организации;
возможность мошенничества, если сделка не контролируется банком.

Особенности процедуры

Рассмотрим по шагам, как осуществляется покупка квартиры с обременением Сбербанка:

банк определяет остаток долга по ипотеке;
заёмщик и покупатель собирают необходимый пакет документов;
Сбербанк даёт разрешение на продажу или отказывает;
если недвижимость приобретается в ипотеку, то проверяется платёжеспособность нового заёмщика и подписывается ипотечный договор;
старый договор аннулируется;
сделка регистрируется в Росреестре, права собственности переоформляются на нового владельца жилья;
между продавцом и покупателем производится окончательный расчёт.

Способы приобретения ипотечной недвижимости

Способы приобретения квартиры — Фото: https://pixabay.com/vectors/mortgage-hypothecary-credit-loan-149882/

Покупатель может купить квартиру с обременением, воспользовавшись наиболее приемлемым и выгодным для него способом.

Продажа банком ипотечной квартиры

Существует ряд ситуаций, когда заёмщик может лишиться крыши над головой и все права на недвижимость перейдут к кредитной организации.

Происходит это по следующим причинам:

заёмщик в силу каких-либо обстоятельств не может больше обслуживать кредит и допустил появление задолженности;
с залоговым имуществом обращались ненадлежащим образом, что привело к существенной порче или гибели жилья (по вине собственника);
в квартире были сделаны несанкционированные перепланировки;
недвижимость была передана третьим лицам, например, сдана в аренду.

В случае если банк изъял квартиру у заёмщика, например, за долги, то ему необходимо возместить причинённые убытки – вернуть одолженные деньги в полном объёме. Для этого жильё выставляется на торги и продаётся по ликвидационной цене. Цель банка – не получить выгоду от продажи недвижимости, поскольку процесс может затянуться, а как можно быстрее продать её, чтобы вернуть деньги за ипотеку.

Есть и другой вариант, когда банк занимается продажей недвижимости – если заёмщик не может это сделать самостоятельно. Например, он переехал на новое место жительства в другой город, занят или не может присутствовать на сделках. Тогда между заёмщиком и банком заключается соглашение, и реализацией ипотечной квартиры полностью занимается кредитная организация за определённые комиссионные.

Такая сделка невыгодна в первую очередь заёмщику, потому что банк не риэлтерская контора. Ему главное, чтобы была погашена ипотека, а выручит ли его клиент какие-либо деньги за продажу – его не интересует. Кредитным организациям также подобная «нагрузка» не доставляет удовольствия, поскольку приходится задействовать дополнительные человеческие ресурсы и время. Искать выгодные варианты продажи банк не будет.

Процент заёмщиков, которые сами предлагают банку выставить их недвижимость на продажу, довольно высок. Покупатели могут рассмотреть все актуальные предложения по продаже, если введут в поиск запрос «Витрины залогового имущества».

Алгоритм действий — Фото: https://pixabay.com/photos/penmanship-pen-signature-document-2561217/

Алгоритм сделки таков.

Покупатель присматривает приемлемый вариант недвижимости, которую продаёт банк, и подаёт заявку на понравившуюся квартиру.
Кредитная организация организует встречу продавца и покупателя.
Если обе стороны договорились, то оформляется сделка.
Погашается ипотека (наличными или заёмными средствами).
Банк выдаёт справку о полном погашении.
Росреестр снимает обременение.
Заключается договор купли-продажи.
Сделка регистрируется в Росреестре, на нового владельца переоформляется право собственности.
Если квартира приобретается за заёмные средства, то снова накладывается обременение.
Происходит окончательный расчёт между сторонами сделки.

Продажа заёмщиком

Чаще всего используются два способа приобретения ипотечной квартиры:

за наличные средства;
посредством ипотечного кредитования.

Покупка квартиры в залоге у банка может быть осуществлена разными способами, но только с согласия и при участии кредитора. Легальных схем продажи недвижимости без согласия кредитной организации не существует.

Досрочное погашение

Параметры сделки:

банк согласен на продажу;
покупатель приобретает недвижимость за наличные.

Наиболее безопасный вариант, на который с удовольствием соглашаются кредитные организации. Каждый участник сделки получает желаемое. Продавец – деньги и избавление от кредита. Покупатель – приглянувшееся ему жильё. Банк – погашенный кредит.

Рассмотрим пример сделки с использованием банковских ячеек для расчёта. Итак, на продажу выставлена квартира с обременением стоимостью 2,5 млн рублей. Для полного погашения ипотеки и снятия обременения необходимо внести в банк ещё 500 тыс.

В банке арендуется две ячейки, в одну кладётся 500 000 рублей, в другую – 2 млн рублей. Подписывается договор аренды. В нём подробно указывается, кто, когда и при каких условиях сможет забрать деньги.

Если сделка совершается без «сюрпризов» и права собственности будут зарегистрированы на покупателя, то банк забирает 500 тыс. для погашения долга, а продавец получает 2 млн из второй ячейки и использует их по собственному усмотрению. С квартиры снимается обременение, закладная аннулируется, и покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Если что-то пошло не так и сделка не совершается, то покупатель получает обратно свои деньги и всё возвращается на круги своя – заёмщик продолжает погашать ипотеку, а банк контролирует выполнение условий кредитного договора.

Самой большой сложностью этого варианта является поиск покупателя. Мало кто согласен приобретать недвижимость с обременением, тем более что на рынке предостаточно «свободных» квартир.

Обычно к такому способу прибегают для продажи жилья на первичном рынке, ещё на этапе строительства. Покупателей привлекает улучшенная планировка и более низкие цены, чем на готовое жильё. В случае покупки квартиры на вторичном рынке спросом пользуется недвижимость в престижном районе с развитой инфраструктурой.

Переуступка долга

Параметры сделки:

банк согласен;
покупатель оформляет ипотечный кредит и сам становится заёмщиком.

Этот вариант сделки также безопасен для всех её участников.

Механизм следующий:

заёмщик по какой-то причине принимает решение о продаже квартиры и самостоятельно ищет покупателей;
«плюшкой» для покупателя служит сниженная стоимость квартиры;
обе стороны обращаются в банк для получения разрешения;
поскольку покупатель собирается стать заёмщиком, то он предоставляет в банк все необходимые документы для оформления ипотеки – банк рассмотрит их и, если платёжеспособность нового клиента его устроит, одобрит ипотечный кредит;
вместе с договором купли-продажи подписывается ещё и договор уступки прав требования по предыдущему кредиту или составляется новый ипотечный договор с банком;
сделка регистрируется в Росреестре, обременение снимают и накладывают снова уже на нового владельца недвижимости;
итог – вместо одного заёмщика банк получает другого, бывший заёмщик становится свободен от ипотеки и получает деньги, а покупатель приобретает жильё по более привлекательной цене с помощью ипотечного кредита.

Многие покупатели специально ищут ипотечное жильё, поскольку цены на него ниже рыночных.

Риски и сложности при покупке ипотечного жилья

Покупатель, равно как и продавец, должны быть готовы, что банк потребует выполнения определённых условий.

Если квартира продаётся принудительно, то во избежание судебных разбирательств покупатель должен застраховать право собственности на недвижимость. Заёмщик может подать в суд на кредитную организацию и обжаловать её действия. В некоторых случаях суд может стать на сторону прежнего владельца, тогда сделка будет считаться недействительной. Наличие полиса избавит покупателя от подобных неприятностей.
Бывший заёмщик сможет обжаловать сделку и при добровольной продаже, например, предоставив в суд доказательства, что банк заставил его продать жильё. Чтобы этого не произошло, подписывается дополнительное соглашение, в котором указано, что продавец не имеет и не будет предъявлять покупателю и кредитной организации претензии.

В процессе сделки могут возникнуть следующие ситуации, несущие риски покупателю.

Мошенничество. Например, после погашения кредита и снятия обременения продавец отказывается продолжать сделку. Чтобы этого не случилось, необходимо неукоснительно следовать рекомендациям банка.
Срыв сделки. Если заёмщик решил продать ипотечную недвижимость потому что у него нет финансовой возможности погашать кредит, но в процессе оформления его материальное положение внезапно поправилось, то он имеет полное право отказаться от сделки. Банку всё равно, главное, чтобы выполнялись долговые обязательства. Заёмщик остаётся при своей недвижимости. И только покупатель будет разочарован, поскольку столь желанные квадратные метры стали для него недоступны.
Банкротство банка. Для продавца и покупателя это не является большой трагедией, но, если в этот момент в банковской ячейке лежали наличные средства для оплаты, то сделка может существенно затянуться по времени.

Проблемы, с которыми могут столкнуться продавец (он же заёмщик) и покупатель:

банк откажется переводить ипотеку на нового заёмщика, если тот не соответствует требованиям, не может предоставить необходимый пакет документов или подтвердить свою платёжеспособность;
для нового заёмщика могут быть предложены невыгодные условия кредитного договора;
принимать решение банк может очень долго – хватит ли у покупателя терпения дождаться результата?

Покупатель должен знать, что полноправные права на жильё он получит только тогда, когда ипотека будет полностью погашена, закладная аннулирована, а обременение снято.

Подведём итоги

Если недвижимость находится в залоге, то купить её можно только при согласии и участии банка, при этом сделка будет абсолютно безопасной для всех её участников. Процесс более длительный и хлопотный, чем при покупке недвижимости без обременения, но для покупателя выгодный, поскольку жильё продаётся по сниженной цене.

Сопровождение сделки банком гарантирует покупателю безопасность и надёжную защиту от мошенничества.

Оценка статьи: