Договор пожизненной ренты: на квартиру, что это такое, плюсы и минусы

Содержание статьи

Что такое договор ренты на квартиру

В настоящее время рента – довольно распространённое явление, особенно в столице и других крупных городах. Но что же это такое? Это соглашение, согласно которому хозяин жилья передаёт недвижимость физическому или юридическому лицу в обмен на регулярные выплаты или содержание в течение всей оставшейся жизни.

Говоря проще, это определённый постоянный доход, который плательщик (рентный должник) обязан обеспечить получателю (рентному кредитору) до его смерти. Сумма обычно поступает ежемесячно, причём её размер должен соответствовать или быть выше МРОТ (минимального размера оплаты труда). Верхней же границы у платы нет – всё это оговаривается сторонами и прописывается в договоре.

Чаще всего рентный кредитор получает именно ежемесячное денежное пособие. Однако можно составить договор, согласно которому плательщик предоставляет достойный уход – то есть обеспечивает пожилого собственника квартиры лекарственными средствами, продуктами, медицинскими услугами. Они должны быть равноценны денежному платежу (по крайней мере, не ниже МРОТ).

Принято считать, что рента пожизненного содержания подходит для одиноких пенсионеров с низким уровнем достатка. Однако подобный вариант допустим и для родственников. К примеру, тётя может получать ренту от племянницы, бабушка – от внучки и т.д. В таком случае договор пожизненной ренты заменяет дарственную или завещание.

Виды договора ренты

Выделяют несколько основных разновидностей ренты, но на жилищном рынке чаще всего встречается именно пожизненная рента. Как следует из названия, она действует в течение всего срока жизни владельца квартиры, а потом его собственность переходит (в «полноразмерном формате») рентному должнику.

Любопытно, что договор пожизненной ренты на квартиру не исключает того, что рентных кредиторов может быть несколько. Например, пожилая семейная пара. В этом случае ежемесячная сумма делится на всех получателей в равных размерах, а если кто-то из них уходит из жизни, то его доля в рентном платеже переходит к остальным.

Отдельно стоит выделить договор пожизненной ренты с иждивением. В отличие от первого варианта, помощь плательщика заключается не только в выплате оговоренной заранее денежной суммы, но и соответствующий уход. Это может быть приобретение продуктов питания, одежды, медицинских препаратов прочих вещей. При этом и хозяин имущества, и человек, который осуществляет уход, обычно живут вместе.

Плюсы договора пожизненной ренты

Заключение подобного соглашения выгодно обеим сторонам.

Рассмотрим основные преимущества для плательщика:

шанс купить квартиру в своеобразную рассрочку;
шанс стать собственником жилья (правда, полностью распоряжаться им человек сможет лишь после смерти владельца);
возможность проживать в квартире с момента заключения договора (если это прописано в документе);
вполне «вменяемый» размер ежемесячных платежей, часто намного меньше ипотечных взносов;
дополнительные бонусы, если сложатся хорошие отношения с пожилым рантье (например, отсрочка платежей, получение не только квартиры, но и других ценных вещей и т.д.).

Теперь изучим основные преимущества для владельца недвижимости:

дополнительный доход (для пенсионера получение денег по договору пожизненной ренты – отличная возможность повысить свой уровень жизни и достойно провести остаток жизни);
возможность проживать в своём собственном жилье даже после заключения соглашения;
минимум рисков (если правильно и грамотно составить договор, то для получателя ренты нет практически никаких угроз);
право на расторжение соглашения (если рентный должник систематически нарушает договорённости, то ГК РФ позволяет расторгнуть отношения).

Минусы договора пожизненной ренты

Но не стоит забывать и о вероятных рисках для обеих сторон.

Чем грозит заключение договора плательщику ренты? Перечислим основные недостатки и возможные угрозы:

рассрочка без известного срока действия (рентный должник должен будет вносить платежи в течение всей жизни владельца квартиры, и неизвестно, сколько лет он проживёт – 5 или 35);
ограниченное право собственности на квартиру (да, жильё как бы принадлежит плательщику, однако распоряжаться им нельзя);
повышение размера рентной платы (если сумма привязана к прожиточному минимуму, её величина будет меняться с течением времени – и обычно в сторону повышения);
расторжение соглашения по инициативе рантье (если хозяина жилья не устроит качество предоставляемых услуг, он может подать в суд на плательщика ренты; ещё бывают и хозяева-мошенники);
расходы на нотариальные услуги;
сохранение обязательств даже при повреждении квартира (если недвижимость пострадает от пожара, плательщик обязан вносить ежемесячные платежи).

Рассмотрим вероятные недостатки и угрозы для рентного кредитора:

вероятность нарваться на мошенников (охотники за жильём часто выбирают жертвами именно одиноких пенсионеров);
угроза здоровья и даже жизни (некоторые плательщики не хотят ждать, а пытаются приблизить сроки окончания ренты – с известным итогом для владельца квартиры);
ухудшение отношений с близкими людьми;
сложности отмены договора (расторгать договор нужно будет через суд, а это долго и не всегда решение оказывается в пользу хозяина имущества).

Следует понимать, что главная особенного подобного договора – невозможность определения точного срока действия. Именно поэтому плательщики и владельцы квартир вынуждены сосуществовать в течение долгого времени, а значит, есть вероятность ссор, разрыва отношений и скандалов.

Прежде чем заключать договор, нужно решить для себя – сможете ли вы принять другого человека. Это правило касается обеих сторон, поэтому специалисты советуют взвесить все за и против, а уже потом принимать окончательное решение.

Как заключить договор пожизненной ренты на квартиру или дом – порядок действий

Договор – главная бумага, регулирующая все нюансы отношений между рантье и рентным должником в течение долгих лет. Вот почему к его составлению необходимо отнестись крайне аккуратно и тщательно, а также зарегистрировать в нотариальной конторе (это правило регулируется статьей 584 ГК России).

Заверение документа у нотариуса – своеобразная подстраховка обеих сторон. Плательщик защищается от обвинений в том, что он хочет воспользоваться беспомощностью и старостью престарелого владельца квартиры. А собственник жилья может быть уверен в том, что на его имущество не будет покушаться мошенники.

Давайте рассмотрим пошаговую инструкцию и изучим советы специалистов.

Поиск друг друга

Логично предположить, что сначала заинтересованные стороны должны найти друг друга. Обычно пользуются «сарафанным радио», когда информацию о нуждающейся старушке распространяют знакомые, работники органов соцзащиты. Ещё один вариант – заключение договора между родственниками (об этом мы писали выше). Главное тут – хорошо знать и доверять друг другу.

Обсуждение условий договора

«На берегу» следует обязательно обсудить все нюансы и вопросы соглашения. Важно исключить любые неточные формулировки. А если по каким-либо пунктам появятся разногласия либо непонимание дальнейших действий, нужно обратиться за помощью к профессиональному адвокату.

Сбор документов

Следующий шаг – сбор всех нужных бумаг. Это особенно важно именно для потенциального плательщика ренты.

Пакет документов включает:

справку, которая подтверждает право собственности на квартиру или жилой в дом (нужно обратиться в ЕГРН);
бумагу, в которой содержатся данные о кадастровой стоимости имущества;
выписку из домовой книги (тут содержится информация о прописанных и выписанных жильцах);
справку из психдиспансера (она нужна, чтобы родственники и наследники не могли в будущем оспорить договор, ссылаясь на невменяемость пожилого собственника квартиры);
оригинала документов, удостоверяющих личность.

В некоторых случаях могут потребовать и другие бумаги, поэтому предварительно следует проконсультироваться с юристом.

Составление договора

Образец договора пожизненной ренты можно легко отыскать в сети. Однако специалисты советуют не скачивать шаблон, а опять же составлять документ вместе с юристом/нотариусом. Это поможет отстоять свои права, если вдруг дело дойдёт до судебных разбирательств.

Из каких пунктов должен состоять договор? Перечислим самые основные аспекты.

Информация о сторонах соглашения (ФИО получателя ренты и плательщика).
Сведения о предмете соглашения (вид недвижимости, адрес, площадь, стоимость и пр.).
Наличие разового (первоначального) платежа. Согласно российскому законодательству, собственник отдаёт квартиру условно бесплатно или за разовый платёж. Его минимальный размер не прописан, поэтому всё решается между сторонами сделки.
Размер регулярных платежей. Если при заключении сделки собственнику передают внушительную денежную сумму, то платёж равен прожиточному минимуму или превышает его. Если первого платежа не было, то ежемесячно придётся отдавать не меньше 2 прожиточных минимумов.
Обязанности плательщика по уходу за пенсионером. В документе следует указать, что именно должен делать рентный должник: покупать лекарства и продукты (сумма указывается), выводить старика на прогулку, убираться в доме, готовить еду и пр.
Информация о том, кто будет проживать в квартире или доме. Тут возможны несколько вариантов: пожилой человек живёт один в квартире; проживание вместе с ухаживающим; владелец перевозится в другое место – в загородный дом и пр.
Возможность и условия для выкупа квартиры. Это когда рентный должник выплачивает остаток суммы и становится полноправным владельцем жилья.
Условия расторжения соглашения. Если их не прописать, судебные инстанции сами будут решать, что является существенным нарушением, а что – нет.
Ответственность сторон. Например, владельцу квартиры следует озаботиться внесением пункта о штрафах за прострочку платежей.
Порядок разрешения спорных ситуаций.

Это не полный список обязательств и аспектов, содержание конечного документ зависит от воли и потребностей сторон сделки.

Обращение к нотариусу

Как мы уже говорили, регистрация соглашения о пожизненной ренте в нотариальной конторе обязательна. После составления договора нужно обратиться к нотариусу. Он изучит бумагу, ознакомится с другими документами, оценит дееспособность собственника жилья. А уже затем заверит сделку.

Регистрация в Росреестре

Как и в ситуации с куплей-продажей недвижимости, подписанное соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. При этом рентному должнику нужно будет оплатить государственную пошлину. После проверки гражданин, ухаживающий за стариком, получает свидетельство собственности на квартиру или дом. Но при этом квартира по договору пожизненной ренты считается обременённой: то есть её нельзя будет продать или совершить обмен.

Прекращение и расторжение договора

Соглашение прекращает своё действие автоматически, если умирает владелец квартиры (исключение – если договор составлен на, допустим, семейную пару пенсионеров). Как только рентный должник предоставит свидетельство о смерти собственника, Росреестр снимает с квартиры обременение.

Расторгнуть договор можно через судебные инстанции. При этом должны быть серьёзные доказательства и поводы для расторжения сделки. ГК Российской Федерации не предусматривает возможность расторжения рентного договора по соглашению сторон.

Закон предусматривает несколько условий, при которых сделку можно признать недействительной.

Владелец квартиры или рентодатель на момент подписания договора был недееспособным, а значит, не осознавал последствий своих действий. Обычно такое случается, когда наследники пытаются оспорить сделку и предъявляют соответствующие бумаги.
Обман, заблуждение, ситуация, когда одной из сторон угрожают. Если рентодатель или рентополучатель были обмануты при заключении договора, судья примет решение о ничтожности сделки.
Кабальный характер сделки. Недействительной может быть признана та сделка, при которой рентный должник воспользовался тяжёлым положением владельца недвижимости.
Нарушение прав несовершеннолетнего.
Нарушение условий соглашения. Допустим, рентодатель не вносит платежи вовремя, не ухаживает за стариком. Ещё один вариант – когда договор не прошёл государственную регистрацию.

Недействительность сделки подтверждает суд на основании доказательств, предоставленных стороной, которая подаёт заявление. Это могут быть соответствующие документы, показания очевидцев, прочие аргументы.

Заключение

В идеале договор пожизненной ренты – отличная возможность для престарелого пенсионера провести остаток жизни в достатке, а для рентодателя – приобрести жильё по разумной цене. Но каждой стороне сделки нужно проявлять бдительность и осторожность, внимательно изучать договор, требовать внесения важных условий и приходить в итоге к общему знаменателю.

Оценка статьи: