Как купить комнату в квартире: в ипотеку, на материнский капитал

Содержание статьи

Покупка комнаты в квартире: плюсы и минусы

Перед тем как присматривать комнатку в квартире, следует тщательно взвесить все достоинства и недостатки подобного варианта приобретения жилья.

Плюсы приобретения комнаты таковы.

Меньшая цена. Особенно если сравнивать с собственно отдельными квартирами. Пусть даже по типу студии. Купить комнату намного дешевле, чем полуторку. И это хорошая возможность для тех людей, кто не может накопить на квартиру/дом или взять ипотечный кредит.
Шанс получить прописку в определённом городе. Это важно для тех людей, которые хотят «закрепиться» Москве, Питере и прочих мегаполисах. Конечно, по законодательству граждане РФ могут спокойно проживать в любом городе, однако с регистрацией гораздо проще попасть в поликлинику или устроить ребёнка в школу.
Инвестиция в недвижимость. Этот плюс плавно перетекает из первого. Вы можете за небольшие деньги приобрести комнату, которую потом можно сдавать студентам, приезжим, просто людям, которые находятся в поисках жилья. А на вырученную прибыть в дальнейшем можно приобрести отдельную квартиру.

Естественно, имеются у этого варианта и определённые минусы.

Низкая ликвидность. Реализовать помещение в квартире – хлопотное и непростое занятие, даже несмотря на очевидные плюсы, описанные выше. Многие потенциальные владельцы недвижимости охотнее глядят в сторону отдельных квартир на первичном или вторичном рынке.
Общие помещения. Уборную, кухню придётся делить с другими жильцами. Вам нужно будет менять некоторые привычки (например, лежать в ванне по часу), приноравливаться к привычкам соседей. Лучше заранее обговорить с совладельцами квадратных метров порядок их использования.
Соседи. Тут уж как повезёт. Возможно, именно ваши соседи будут источать благость и демонстрировать вежливость. Но всё же чаще случается так, что отношения с другими жильцами складываются не самым лучшим образом. Перед покупкой стоит побольше узнать о будущих соседях и их особенностях.

Таким образом, покупка комнаты – это своего рода лотерея. Можно вытащить «счастливый билет» в виде хороших соседей и экономии денег. А можно приобрести проблемы вместе с недвижимостью.

Как купить комнату в квартире: порядок действий

Порядок купли продажи комнаты в квартире несколько отличается от покупки других вариантов жилья. Во-первых, процесс займёт больше времени. Во-вторых, нужно будет сделать несколько не просто важных, а обязательных шагов. Чтобы минимизировать риски, внимательно изучите нашу инструкцию.

Поиск комнаты

Отыскать приемлемый вариант можно с помощью сарафанного радио, на площадках типа «Авито», «Циан», через риэлторов и пр. Специальные интернет-ресурсы экономят много времени. Вы можете сразу же изучить фотоснимки, познакомиться с особенностями квартиры и комнаты, расположением дома.

Особое внимание при изучении объявлений стоит обратить на помещения общего пользования. Если снимки уборной, кухни, прихожей отсутствуют, стоит задуматься над состоянием жилья. Вероятно, продавцы не хотят шокировать потенциальных покупателей. Выбрали несколько вариантов? Созвонитесь и договоритесь с владельцами о просмотре.

Знакомство с соседями

Важный пункт, возможно даже – важнейший. Поэтому непременно познакомьтесь с соседями. С ними вы всё равно будете контактировать, даже если приобретёте комнату с расчётом на её дальнейшею сдачу. А если в соседнем помещении проживает человек с пагубной привычкой (алкоголизм, наркомания), психическим заболеванием, то о спокойной или просто нормальной жизни придётся забыть.

Осмотр недвижимости

Тут всё стандартно. Сначала нужно осмотреть сам дом. Старое, обветшалое здание, с трещинами и грязными подъездами – немой свидетель безалаберности и халатности управляющих органов. Стоит ли вселяться в такой дом? Решать только вам. Другое дело, если вы специально хотите приобрести комнату в объекте, который вскоре могут признать аварийным.

В обязательном порядке осмотрите помещения общего использования. Грязный туалет, неухоженная кухня говорят о том, что проживающие в квартире люди не очень любят чистоту. Естественно, когда вы сюда заселитесь всё останется по-прежнему. И тут уже вам придётся выбирать: терпеть мусор и грязь или проводить уборку (а то и ремонт) своими силами.

Проверка юридической чистоты жилья

К сожалению, нередки случаи нечистоплотности продавцов, а это чревато судебными разбирательствами и денежными убытками. Поэтому обязательно необходимо проверять права собственности на комнату перед оформлением договора.

Для этого нужно попросить продающую сторону показать выпуску из Единого госреестра недвижимости.

В этой бумаге содержится следующая информация:

сведения о правах собственности (указывается владелец помещения);
данные о других собственниках жилья (в том числе соседей, а также иных владельцах);
наличие обременений на квартиру или комнату (имущество в залоге у банка, арестовано судом и пр.).

Важный нюанс: приватизирована ли комната. Этот аспект также отражён в выписке из Единого госреестра – если приватизация была, то владельцем комнаты числится продавец. Если приватизации не было, правом собственности обладает муниципальное образование. В такой ситуации продающая сторона должна вначале приватизировать помещение, а уже затем проводить сделку купли-продажи.

Стоит ли покупать комнату в коммуналке или обычной квартире, если на неё наложено ограничение на совершение сделки? Лучше отказаться от покупки такой проблемной недвижимости. Тем более что оформить право собственности будет очень сложно. Но даже если это удастся, высока вероятность того, что в дальнейшем жильё по решению суда перейдёт к третьим лицам: другому собственнику или банку.

Проверка «адекватности» продавца

Обе стороны сделки должны быть дееспособными, то есть обдуманно и взвешенно реализовывать свои гражданские права. Этот момент важен, поскольку нередки случаи, когда после заключения сделки родственники или сам бывший владелец недвижимости заявляются о том, что последний в момент подписания договора был недееспособным. Результат – потеря времени и денег.

Чтобы минимизировать риски, просите продающую сторону представить справку о дееспособности из психоневрологического диспансера. Она доказывает, что собственник целиком и полностью осознаёт собственные действия и отвечает за их последствия. Если дело дойдёт до суда, то третьи лица не смогут оспорить сделку, упирая на то, что человек психически болен и не понимал все особенности ситуации.

Проверка задолженностей

Перед покупкой комнаты необходимо убедиться в отсутствии задолженности по коммуналке. Для этого просят продающую сторону представить справки из управляющей компании о полной и своевременной оплате коммунальных услуг. Если задолженность всё же есть, владелец должен погасить её перед подписанием договора.

Дополнительно стоит изучить квитанции, а также сравнить показатели в жировках с фактическими показаниями по счётчикам. Некоторые недобросовестные продавцы погашают часть задолженностей в надежде на то, что покупатели не обратят внимание на расхождение цифр в квитанциях.

Отказ от права собственности

Как правильно купить комнату в квартире? Главная особенность подобного рода сделок – предварительное получение отказа от собственников остальных помещений. Согласно российскому законодательству, совладельцы квартиры обладают правом приоритетной покупки. Проще говоря: в первую очередь они претендуют на квадратные метры. Значит, чтобы купить комнату, придётся собрать отказы от этих владельцев.

Радует то, что сбором отказов занимаетесь не вы, а продавец. Он направляет уведомления о продаже помещения. Либо лично вручает бумагу, но под роспись. В течение месяца владельцы должны принять решение: выкупить комнату или отказаться. Если через 4 недели никакой реакции нет (срок отсчитывается с момента получения письменного уведомления), отказ от приоритетного права засчитывается в автоматическом режиме.

Тут есть несколько нюансов. К примеру, в соседних помещениях живут не владельцы, а, допустим, квартиросъёмщики. Тогда нужно выяснить адрес собственников жилья и направить письменные уведомления. Если уточнить фактическое нахождение владельцев не представляется возможным, отправляют письмо по адресу квартиры, в которой находится продаваемая комната. Уведомление побудет в почтовом отделении, а затем на конверт поставят штамп о неполучении. Это будет своего рода доказательство того, что продающая сторона пыталась связаться с другими владельцами квартиры.

Следующий нюанс заключается в том, что закон не разрешает продавать комнату ниже стоимости, указанной в уведомлении. Если владелец захочет скинуть определённую сумму, то ему придётся пройти процедуру получения отказа ещё раз. Следовательно, договариваться об итоговой и конечной цене стоит, как говорится, на берегу.

Сбор документов

Продающая сторона предоставляет следующие бумаги:

техплан квартиры;
кадастровый паспорт;
документ, подтверждающий право собственности продавца (выписка из Единого госреестра);
документ, «обосновывающий» право собственности (договор купли-продажи от прежнего собственника, дарственная, вступление в наследство);
справки, в которых указываются прописанные в комнате лица;
документально заверенное согласие соседей на отказ от приоритетного права покупки;
справка, которая подтверждает отсутствие долгов по коммуналке.

Дополнительно могут потребоваться и другие документы. К примеру, одобрение органов опеки на продажу помещения. Это нужно, если одним из владельцев недвижимости является ребёнок младше 18 лет.

Подписание договора купли-продажи

После получения отказов от совладельцев квартиры следует обсудить с продавцом все пункты договора купли-продажи (ДКП). Если вы пришли к консенсусу, то нужно составить соглашение и заверить его у нотариуса. Оптимальный вариант – воспользоваться услугами квалифицированного юриста по составлению ДКП.

Напоминаем, что документ должен содержать следующие сведения:

личные данные обеих сторон;
информация о комнате;
сумма сделки;
порядок расчёта (как и когда перечисляются деньги);
сроки передачи прав на недвижимость;
условия расторжения сделки;
меры ответственности продавца и покупателя;
дата заключения соглашения;
подписи продавца и покупателя.

Договор следует заключить в трёх экземплярах. Один остаётся у продающей стороны, второй – у покупателя, третий – передаётся в Росреестр.

Оформление права собственности

Остался последний шаг – оформление своих законных прав на комнату. Для этого необходимо собрать все бумаги, переданные продавцом, взять собственный паспорт, оплатить госпошлину и приложить квитанцию.

После этого весь пакет документов передают в Федеральную служба госрегистрации, кадастра и картографии. Проще всего это сделать через отделение многофункционального центра. Через определённый срок вы заберёте обратно бумаги и получите выписку из Единого госреестра, в которой владельцем комнаты будете значиться уже вы.

Как купить комнату в квартире на материнский капитал

Маткапитал предназначается для поддержки семей с детьми. Денежные средства, выделенные в его рамках, направляются, в том числе, и на приобретение жилья. Комната – тоже жильё, поэтому маткапитал теоретически разрешено направлять на её покупку.

Однако этот процесс сопряжён с некоторыми сложностями и дополнительными условиями:

продаваемое помещение обязано быть выделенным, это означает, что в кадастре оно числится в качестве отдельного объекта;
помещение обязано соответствовать всем нормам и требованиям, то есть должно быть пригодно для проживания детей;
если недвижимость оформлена в качестве доли, а не выделенной комнаты, Пенсионный фонд не одобрит подобную сделку, поскольку доля не выражена в квадратных метрах.

Подобная сделка осуществляется под контролем и после одобрения органов опеки и попечительства. Это нужно для того, чтобы были учтены права детей.

Как купить комнату в квартире в ипотеку

Можно ли вообще провести такую сделку и получить ипотечный кредит под залог комнаты? Теоретически – да, однако на практике банки выдают ссуды менее охотно, особенно если сравнивать с квартирой, домом, таун-хаусом и прочими объектами недвижимости.

Почему же возникают такие сложности? Во-первых, из-за особенностей оформления права собственности. Во-вторых, из-за низкой ликвидности подобного типа жилья. К тому же каждый банк выдвигает свои собственные требования к залоговому имуществу. Всё это означает лишь одно: вам придётся постараться, чтобы найти финансовую организацию, желающую выдать ипотеку на комнату.

Заключение

Вопрос, как купить комнату в квартире, волнует многих наших соотечественников. Конечно, такой вариант дешевле, чем приобретение отдельного жилья. Но сама процедура сопряжены с большими трудностями. О них нужно знать заранее, чтобы оформить сделку без проблем и минимизировать некоторые риски.

Оценка статьи: