2 вида закладной на квартиру по ипотеке

Что такое закладная на квартиру по ипотеке

Закладная по ипотеке представляет собой именную ценную бумагу, которая даёт возможность кредитной организации возместить свои убытки в случае, если заёмщик не в состоянии платить по ипотечному кредиту. Как только выясняется, что должник полностью неплатёжеспособный, не может или не хочет погашать ипотеку, залоговая недвижимость изымается и продаётся. Вырученные деньги забирает банк, тем самым покрывая образовавшуюся задолженность.

Закладная является гарантией, что банк в любом случае вернёт свои деньги, которые он одалживает заёмщику на приобретение жилья. Эта бумага выгодна в первую очередь кредитной организации.

По закону закладная должна составляться самим должником на имя конкретного залогодержателя, но фактически процедурой руководит именно банк. Заёмщику дают только подписать стандартную форму.

До тех пор пока заёмщик не погасит ипотеку, его квартира находится под обременением (в залоге) банка. В этот период продать, обменять и совершить иные сделки с недвижимостью можно только с разрешения кредитной организации.

После того как кредит будет полностью выплачен, закладная аннулируется, с жилья снимается обременение, и собственник имеет право распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению.

Как выглядит закладная по ипотеке

Закладную можно оформить в одной из форм:

• в бумажном виде;
• в электронном.

Каких-либо специальных требований по внешнему виду документа законом не предусмотрено.

Главное, чтобы в бумаге отражались все необходимые пункты содержания, а именно:

• заголовок «Закладная»;
• информация о залогодателе – ФИО, СНИЛС, паспортные данные;
• информация о залогодержателе – наименование организации, полные реквизиты;
• сведения об ипотечном договоре – номер, дата заключения, сумма кредита, процентная ставка, график ежемесячных платежей;
• данные о залоговой недвижимости – адрес объекта, площадь, кадастровый номер и другие необходимые параметры;
• оценка квартиры для закладной – акт независимого оценщика, аккредитованного банком, для определения рыночной стоимости жилья;
• сведения о праве, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, а также место и время государственной регистрации;
• дата и подписи всех сторон, печать кредитной организации.

Каждый лист закладной должен быть пронумерован, сложен по порядку и прошит в единый документ. На завершающем этапе ставится печать ЕГРН.

Как оформить закладную по ипотеке

Оформление закладной для заёмщика не представляет никакой сложности. Процессом полностью руководит банк, залогодателю нужно будет только внимательно причитать залоговый документ и поставить свою подпись. Закладная, как и ипотечный договор, готовятся заранее банковским менеджером.

Для её оформления нужны следующие документы:

• паспорта заёмщика и созаёмщиков;
• акт об оценке недвижимости;
• ипотечный договор;
• данные по недвижимости – выписка из Росреестра, техпаспорт, поэтажный план, экспликация и т.д.;
• нотариально заверенное согласие супруга о приобретении жилья;
• иные бумаги по требованию банка.

После того как будут заполнены и подписаны закладная и ипотечный договор, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Госпошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. Срок регистрации обычно не превышает 7-10 рабочих дней.

После регистрации закладная возвращается в банк и хранится там до полного погашения ипотеки. Забрать зарегистрированную закладную может только представитель банка. Копия документа хранится в базе Росреестра.

Электронная закладная

С 1 июля 2018 года в законодательство об ипотечном кредитовании были внесены следующие изменения:

• закладная может быть оформлена как в бумажном, так и электронном формате;
• документ в обязательном порядке должен храниться в защищённом электронном депозитарии;
• после погашения ипотеки заёмщику не нужно подавать заявление об аннулировании электронной закладной – снятие обременения происходит удалённо;
• появились уточняющие сведения о правильном оформлении закладной, хранении, внесения изменений и передачи прав третьим лицам.

Данные изменения призваны ускорить процедуру регистрации залога и освободить заёмщика от лишних действий.

Преимущества электронного документа:

• снижение временных и материальных издержек, связанных с оформлением, получением и хранением бумажного аналога;
• исключение риска потери, как нередко случается с бумажными носителями;
• упрощение оформления;
• устранение заёмщика как посреднического звена при регистрации.

Недостатки:

• заёмщик должен иметь электронную цифровую подпись;
• появляется возможность утечки конфиденциальной информации.

Алгоритм оформления электронной закладной:

• одновременно с кредитным договором заполняется залоговая документация в электронном виде (главное условие – отсутствие расхождений в обоих документах);
• заёмщик подписывает закладную с помощью ЭЦП;
• документы передаются в Росреестр по интернету;
• в Росреестре закладной присваивается регистрационный номер и ставится отметка об обременении;
• документы отправляются на хранение в депозитарий.

Первой кредитной организацией, которая ввела электронный документооборот, является Сбербанк. В конце 2019 года он отменил бумажную форму закладной для всех видов ипотечных кредитов, кроме военной ипотеки.

Теперь к кредитному договору составляется дополнительное соглашение о том, что закладная была оформлена в электронном виде. Это позволяет не только максимально сэкономить время, но и облегчить процедуру снятия обременения после того, как заёмщик полностью рассчитается с банком.

Сбербанк удалённо передаст всю информацию о погашении кредита в Росреестр, а заёмщику придётся только дождаться официального уведомления о снятии обременения.

Финансовые операции, проводимые банком с закладной

Залоговый документ может быть:

• без права передачи третьим лицам;
• с правом передачи.

Первый вариант для заёмщика более приемлемый, но банки чаще всего настаивают на втором. Зачем им это нужно? Всё просто – в качестве залога всегда выступает ликвидная недвижимость, а банки никогда не упускают дополнительной возможности заработать.

Банк может сделать следующее.

• Переуступить права другой кредитной организации. Уведомление об этом заёмщик получает письменно. Для него самого ничего не меняется, он продолжает выплачивать ипотеку на тех же условиях, но уже другому кредитору.
• Обменять. Банк А может предложить банку Б обменять пакет закладных с доплатой. То есть получить более дешёвое залоговое имущество, а разницу между стоимостью пакетов будет возмещена наличными средствами.
• Продать часть закладной. Таким образом банк может поправить своё финансовое положение и единоразово получить от некоего инвестора необходимую ему сумму наличными. Для заёмщика может вообще ничего не измениться, или он некоторое время будет перечислять ежемесячные взносы на другие реквизиты.

Не стоит переживать, если закладная была продана, обменена или передана другому кредитору. Это ценная бумага и законом не запрещено проводить с ней различные сделки. Обычно заёмщик даже не знает об этом. На его финансовое состояние эти манипуляции никак не влияют. Должник как платил, так и будет платить ипотечные платежи. А уже распределять их по разным счетам будет сам банк.

И только в редких случаях закладная полностью переходит во владение другого кредитора. О чём будет в обязательном порядке уведомлён заёмщик. Происходит это при слиянии кредитных организаций или поглощении одного банка другим. В этом случае у заёмщика поменяются реквизиты, а условия ипотеки останутся прежними.

Самое страшное, что грозит самому заёмщику, – это потеря банком закладной, если она была оформлена в бумажном виде.

Что делать, если закладная утеряна

Ещё при регистрации сделки необходимо озаботиться получением дубликата закладной. Второй дубликат хранится в архиве Росреестра. Оригинал документа должен находиться в банке.

В случае если банк потерял закладную, необходимо выполнить следующие действия.

• Потребовать у кредитной организации дубликат закладной (получить его банк может только в Росреестре). При этом он должен вплоть до знаков пунктуации совпадать с вашим экземпляром. В случае если вы не догадались обзавестись копией, то придётся все данные скрупулёзно сравнивать с информацией в кредитном договоре.
• Вы написали заявление о выдаче закладной после погашения кредита, а сроки искусственно затягивают? Напишите жалобу в Центробанк РФ или претензию на портал Банки.ру. Не поверите, как быстро «потерянный» документ будет найден.
• Если банк отказывает выдать дубликат или он отличается от вашего экземпляра, то можно смело отправляться в суд.

Что будет после выплаты ипотеки

Если закладная была оформлена в бумажном виде:

• после погашения ипотеки заёмщик пишет заявление о выдаче закладной и заказывает справку об отсутствии долговых обязательств;
• с необходимым пакетом документов нужно обратиться в Росреестр или МФЦ;
• через определённое время получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения.

И только после этого бывший заёмщик становится полноправным владельцем своей недвижимости. И может совершать с ней любые сделки по своему усмотрению.

Если закладная была оформлена в электронном виде:

• банк самостоятельно уведомляет регистрирующий орган о погашении ипотеки;
• Росреестр снимает обременение и аннулирует закладную;
• заёмщику приходит уведомление о начале процедуры и сроке, после которого обременение будет снято;
• второе СМС-сообщение сообщит о его завершении;
• получить выписку из ЕГРН, в которой отметка об обременении будет отсутствовать.

Заключение

Закладная служит гарантией банковских интересов и обеспечивает возврат заёмных средств, если заёмщик не сможет погасить ипотеку. Этот документ в первую очередь выгоден кредитным организациям. А для заёмщика служит своеобразным ремешком, подёргав за который кредитор может заставить должника своевременно оплачивать долговые обязательства.

В случае если заёмщик становится неплатёжеспособным, банк имеет право на основании закладной изъять залоговую недвижимость, продать её и возместить свои убытки.

Когда ипотека будет полностью погашена, закладная аннулируется. И уже бывший заёмщик получает выписку из регистрационного органа о полноценном праве на недвижимость без отметки обременения.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...