Содержание статьи
Зачем нужен перевод жилого помещения в нежилое
Бытует мнение, что заниматься частной практикой можно исключительно в нежилых помещениях. На самом деле это не так, или не совсем так. Жилищный кодекс России разрешает осуществлять предпринимательскую деятельность и в квартире, но лишь в том случае, если это не ущемляет права остальных жильцов многоквартирного дома (МКД).
К примеру, вы работаете фрилансером, пишите статьи и книги, ведёте бухгалтерию в удалённом режиме, обучаете иностранному языку в онлайн-режиме, оказываете психологические или юридические услуги. Всё это не запрещено делать и в жилом помещении. Другое дело, если очередь из клиентов/пациентов в парадной мешает соседям.
Тогда соседи напишут заявление в жилищную инспекцию, что грозит штрафом. Если же законные права других жильцов будут нарушаться систематически, регулятор потребует устранить нарушения. Например, устранить «пробку» из клиентов на лестнице. Незадачливый предприниматель игнорирует требования регулятора? Недвижимость могут изъять и продать через торги.
Перевод из жилого помещения в нежилое необходим в нижеследующих ситуациях:
- ваша деятельность подразумевает наличие отдельного выхода на улицу (это актуально для магазинчиков, салонов красоты, кафе, хостелов);
- вы хотите сдать квартиру в аренду предпринимателю (под офисы, магазины и пр.);
- вы хотите расширить свою деятельность, переоборудовав квартиру в коммерческий офис (в дальнейшем в ней уже нельзя будет проживать).
Условия перевода в нежилое помещение
Для изменения статуса недвижимости необходимо первоначально убедиться в том, что она соответствует всем параметрам и условиям. В ином случае вам попросту откажут – и вполне на законных основаниях.
Итак, критерии следующие.
Наличие отдельного входа в нежилое помещение
Но тут важен один момент. Когда вы готовите документы и обращаетесь за согласованием, отдельный вход не нужен. Ведь вы всё ещё владеете обычной квартирой. А вот когда вам будет выдаваться разрешение, прямой доступ уже обязателен.
Расположение на первом этаже
То есть переводимое помещение должно находиться на нижнем этаже, что, в принципе, объяснимо. Но есть и исключение из правила – перевести можно и квартиру на втором и третьем этажах, если нижележащие квартиры уже имеют статус нежилого имущества.
Отсутствие обременений
Если помещение находится под обременением – в залоге у банковского учреждения, арендовано на длительный срок, арестовано по решению суда – его нельзя будет присвоить нежилой статус.
Наличие приватизации
Допустим, вы проживаете в квартире на условии социального найма и решили перевести её в нежилой фонд. Вам обязательно откажут. Предварительно необходимо приватизировать помещение.
Хорошее состояние дома
Если МКД ветхий или находится в аварийном состоянии, вам не удастся начать строительные работы по перепланировке квартиры и обустройству отдельного входа.
Согласие всех собственников жилья
Допустим, собственниками квартиры является несколько человек. Все они должны одобрить решение об изменении статуса недвижимости. Это согласие должно быть оформлено документально.
Согласие других жильцов МКД
Затем нужно добиться разрешения от владельцев других квартир на общем собрании. Перевод будет одобрен, если «за» выскажется большинство жильцов дома и тех, кто является владельцем жилья в подъезде, в котором находится переводимая квартира.
Соответствие предполагаемой деятельности закону
В Жилищном кодексе России существует лишь один запрет – нахождение в многоквартирных домах объектов, осуществляющих религиозную деятельность. Однако в некоторых случаях вам могут отказать в занятии предпринимательской деятельности уже после изменения статуса квартиры. К примеру, вы решили заняться продажей спиртных напитков, но площадь магазина не соответствует нормам.
Перевод квартиры, а не комнаты
Требование закона таково – переводимый объект должен быть изолирован и обособлен. Этим критериям соответствует только квартира, а никак не комната. Дело в том, что при переводе собственник вынужден будет проводить перепланировку или переустройство. А сделать это в комнате невозможно, сначала её нужно выделять в натуре из квартиры. А это дополнительные разрешения, расселение жильцов из подъезда и т.д.
Как перевести квартиру в нежилое помещение – порядок действий
Итак, вы поняли, что жильё соответствует всем условиям и нормативам, которые устанавливает законодательство. Значит, можно переходить непосредственно к процедуре изменения статуса. Она довольно сложна и подразумевает общение с несколькими государственными инстанциями. Поэтому включает ряд последовательных шагов. Разберём подробно каждый из них.
Этап № 1. Заказ проекта перепланировки и переустройства
Переход квартиры из жилого статуса в нежилое подразумевает создание отдельного входа, а закон определяет эти действия в качестве перепланировки и/или переустройства. Необходимо заранее подготовить проект и согласовать его в соответствующих органах. При этом в каждом регионе этим занимаются разные органы, узнать их название и особенности работы можно в местной администрации.
Когда акт будет получен, его следует подписать в следующих регуляторах:
- СЭС;
- Государственный пожарный надзор;
- ЖКХ;
- компании, которые занимаются поставкой электроэнергии, газа, воды.
Иногда перевод квартиры начинают не с заказа проекта, а с получения разрешения от жильцов многоквартирного дома. В это есть свой резон. Ведь если человек сначала сделает проект (оплатив его), а затем созовёт собрание жильцов, которое ему откажет, то он понесёт существенные убытки. С другой стороны, жильцы дома могут вообще отказаться общаться без одобренного городской администрацией проекта.
Этап № 2. Получение согласия жильцов
Судьбу переводимой квартиры решает не только её собственник, но и другие жильцы МКД. Если они выскажутся против, то у вас ничего не получится, даже если было получено одобрение проекта по переустройству от вышестоящих инстанций. С мая 2019 года порядок получения согласия изменился и теперь включает несколько этапов.
Предварительный сбор подписей
Первоначально необходимо согласовать перевод с владельцами примыкающих помещений. К последним относятся квартиры, которые располагаются выше и ниже ваших квадратных метров, а также те, что имеют общую с вашей квартирой стены.
Согласие оформляется в свободной форме, при этом указав в документе:
- личные данные владельца;
- номер квартиры;
- кадастровый номер;
- подпись.
Подготовка к общему собранию
Итак, вы получили согласие от всех соседей, теперь можно приступить к организации и проведению общего собрания жильцов многоквартирного дома. Для этого нужно их оповестить о предстоящем мероприятии.
Это можно сделать несколькими способами:
- через отправку заказных писем;
- вручить каждому владельцу извещение под роспись;
- расклеить объявление в подъездах на соответствующих стендах.
Какой способ наиболее актуален, можно узнать в Управляющей компании. Вся процедура прописывается в документах ТСЖ. Если в них указано, что оповещать граждан нужно путём расклеивания объявлений, то два первых указанных выше способа можно исключить. Если же такого пункта нет, то придётся отправлять каждому владельцу заказное письмо.
В оповестительной бумаге обозначают цель собрания, указывают данные организатора. Специалисты советуют включить и другие важные для общества вопросы, чтобы заинтересовать собственников жилья и обеспечить явку. Необходимо указать сроки собрания и лицо, которое будет отвечать за мероприятие.
Почему важен последний пункт? Процент голосов будет считаться не от числа владельцев, принявших участие в голосовании, а по площади помещений, принадлежащих им. К примеру, у 3 собственников однокомнатной квартиры меньше голосов, чем у хозяина трёшки. Следовательно, соседей на собрании может быть меньше, а процент их голосов будет больше.
Согласно закону 2019 года, общедомовое собрание обеспечит кворум при наличии следующих условий:
- две трети об общего процента голосов, если МКД одноподъездный;
- более половины голосов во всём доме, но при этом две трети участников собрания проживают в подъезде, в котором располагается переводимое помещение.
Кворум не означает автоматическое согласие на изменение статуса квартиры. Если наберётся кворум, то собрание признаётся правомочным. Следовательно, оно может рассматривать вопрос по существу и принимать решение.
Принятие решения и оформление результатов собрания
Итак, кворум подтверждён, значит, можно проводить собрание. Оно состоит из нескольких действий:
- на бумаге регистрируются участники, указываются данные паспорта, информация о квартире, доли в общем имуществе дома;
- осуществляется выбор председателя и комиссии;
- происходит оглашение цели собрания, представляются документы (проект);
- происходит обсуждение повестки, участники задают вопросы, соглашаются или выдвигают требования;
- участники собрания голосуют по вопросам;
- результаты голосования фиксируются в протоколе.
Протокольный документ необходимо оформить в двух экземплярах. Один прикладывается к пакету документов, которые нужно будет передать в вышестоящие инстанции. Второй – передаётся в Управляющую компанию или ТСЖ.
Этап № 3. Подача заявления на перевод квартиры в нежилой статус
После проведения собрания и фиксирования его результатов в протоколе, необходимо собрать пакет документов. В комплект входят следующие бумаги:
- заявление об изменении статуса квартиры;
- ксерокопия паспорта собственника квартиры;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру (выписка из Единого госреестра недвижимости, договор о покупке, свидетельство о приватизации, дарственная и пр.);
- план квартиры с техописанием;
- план многоквартирного дома по этажам;
- проект перепланирования и/или переустройства квартиры, согласованный с комиссией;
- протокол общего собрания владельцев помещений многоквартирного дома с одобрением проекта (нужно приложить уведомления владельцам, регистрационный лист участников, списки владельцев и пр.);
- согласие всех хозяев прилегающих квартир;
- другие документы по необходимости (техзаключение о хорошем состоянии несущих конструкций, разрешение от регулятора, который занимается охраной памятников культуры и пр.).
Далее пакет бумаг направляется в ведомство, отвечающее за имущественные вопросы. Это может быть департамент городского имущества, районная либо поселковая администрация. Документы передаются лично в руки сотрудника или через многофункциональный центр.
Длительность рассмотрения заявки варьируется от региона к региону. Чаще всего она составляет 30-45 дней.
Этап № 4. Работы по перепланировке или переустройству
Переоборудовать помещение необходимо строго в соответствии с утверждённым проектом. Никаких внезапных изменений не должно быть. Соблюдение плана проверит жилищная комиссия, которую собственник квартиры уведомит об окончании работ и которая посетит переустроенный объект.
Приёмочная группа проверит состояние переоборудованного помещения, подтвердит свои выводы в официально утверждённом акте.
Этап № 5. Внесение изменений в ЕГРН
Заключительный шаг – внесение данных об изменении статуса квартиры в Единый государственный реестр недвижимости. Чтобы это сделать, нужно подать в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (через МФЦ) следующие бумаги:
- заявление;
- решение регулирующего органа о переводе квартиры в нежилой фонд;
- акт приёмочной комиссии;
- техплан.
Стоимость процедуры
Определить точную сумму нельзя, поскольку объём работ всегда индивидуален, а стоимость проектировочных работ и изготовления технического плана отличается у разных подрядчиков и в разных областях страны.
В целом, общая сумма затрат будет состоять из нескольких пунктов:
- оплата проектировочных работ;
- отправка писем собственникам жилья, печать уведомлений, бланков и прочей документации;
- проведение ремонта, строительство отдельного входа;
- изготовление техплана.
Заключение
Итак, мы разобрались в том, как перевести квартиру в нежилое помещение. Чтобы процедура прошла без заминок, необходимо внимательно изучить поправки к закону и убедиться в том, что ваша недвижимость соответствует всем нормам и требованиям ЖК РФ. После этого следует заручиться согласием собственников жилья и согласовать перевод с муниципальными и государственными службами.
(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...