Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

9 основных проблем ипотечного кредитования в России в 2019 году

Ипотечный рынок в России начал стремительно развиваться в середине девяностых годов прошлого века. Для заёмщика это способ получить жильё, для кредитных организаций – возможность заработать. Начиная с 2014 года, объём выданных кредитов снижается год от года. Почему это происходит? Какие на сегодняшний день существуют проблемы ипотечного кредитования? Что государство предпринимает для их решения?

Проблемы ипотечного кредитования
Фото: https://pixabay.com/vectors/budget-home-loan-money-percent-149874/

Основные проблемы развития ипотеки в России

Кредитные организации на данный момент предлагают разнообразные предложения по оформлению ипотеки. Заёмщик может выбрать приемлемый для себя вариант приобретения первичного или вторичного жилья.

Однако не стоит забывать, что ипотека на длительное время связывает между собой кредитополучателя и кредитора. При этом большинство граждан не могут себе позволить приобрести недвижимость в ипотеку, поскольку многолетние выплаты весьма существенно влияют на семейный бюджет.

Чтобы заёмщик мог без особого напряжения выполнять свои обязательства перед банком, то есть вовремя и без просрочек оплачивать ежемесячные платежи, нужна экономическая стабильность. К сожалению, её нет, зато налицо кризис, инфляция и прочие негативные факторы.

Рассмотрим подробнее, какие существуют барьеры на пути развития ипотечного кредитования.

Инфляция

Чтобы успокоить население, власти периодически делают заявления о том, что уровень инфляции на данный момент не превышает 4,7-5,25% годовых, но насколько это соответствует действительности? Цены на основные продукты (хлеб, молоко, крупы, сахар и др.) и услуги растут ударными темпами. При этом доходы большинства граждан нашей страны весьма скромные, их едва хватает на еду и оплату коммунальных услуг.

Взять в такой ситуации ипотеку практически невозможно, тем более что ни один банк не одобрит кредит из-за низкой платёжеспособности клиента.

Нестабильность и постоянные колебания курса рубля негативным образом влияют на систему кредитования, поскольку деньги обесцениваются и банки теряют свою прибыль. Тем более что население отказывается хранить свои сбережения на депозитных вкладах, ведь полученная прибыль порой даже не покрывает инфляцию. Соответственно, кредитные организации теряют клиентов, что сильно бьёт по их активам.

Из-за инфляции взять ипотеку может только состоятельный человек со стабильным доходом – рядовому гражданину это не под силу. В итоге, ипотека представляет собой кредит для избранных, а не для массового использования.

В РФ рост инфляции всегда был выше, чем рост благосостояния населения. Из-за обесценивания денег банки теряют прибыль, поскольку граждане не в состоянии брать кредиты на жильё и отказываются хранить накопления на депозитах.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски

Это во времена Советского Союза массово строили многоквартирные дома и бесплатно давали квартиры гражданам. Пусть желающие ждали в многолетних очередях, но был реальный шанс получить жильё, не вложив в него ни копейки.

Сейчас строительный рынок «захвачен» несколькими крупными компаниями, которые занимаются возведением новостроек. Между застройщиками попросту отсутствует конкуренция, поэтому цены на жильё неоправданно высокие и тенденции к снижению не наблюдается. Наоборот, стоимость квадратных метров неуклонно растёт.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски
Фото: https://pixabay.com/photos/construction-housing-architecture-4221176/

Рынок долевого строительства жилья использует непрозрачные схемы, порой с явным нарушением законодательства. Крупнейшие застройщики массово создают компании-дочки, тем самым имитируя отсутствие монополизации. Некоторые компании искусственно обанкрочиваются, оставляя недостроенные здания. К тому же качество строящихся домов порой оставляет желать лучшего за счёт экономии строительных материалов.

При покупке подобного жилья с помощью ипотеки создаются уже правовые проблемы ипотечного кредитования в России. Отечественный строительный рынок недвижимости долгое время пренебрегал законами. Юристы застройщика составляли договоры с клиентами, желающими купить квартиры в новострое, учитывая интересы только своего «хозяина». Поэтому дольщики изначально находились в невыгодном и крайне рисковом для них положении. Зачастую их интересы не отстаивались даже в судебном порядке.

Ещё в 2004 году был принят Федеральный закон № 214, защищающий права дольщиков. Сравнительно недавно, летом 2018 года, были внесены в него поправки, ужесточающие нормы ответственности для недобросовестных застройщиков. Однако они не только облегчили ситуацию, а наоборот, привели к росту цен на жильё за счёт ухода с рынка мелких компаний, которые ещё держались на плаву. В итоге, основными игроками являются монополисты.

Чтобы снизить цены на недвижимость, на рынок должны прийти как можно больше новых строительных компаний. Они создадут конкуренцию, смогут предлагать своим клиентам жильё по адекватным ценам. Только в этом случае долевое строительство приобретёт прозрачность, а ипотеку можно будет оформить намного большему количеству людей, чем в данный момент.

Низкая платежеспособность и серый доход

Как уже было указано выше, большинству граждан просто недоступна ипотека из-за огромной многолетней финансовой нагрузки на семейный бюджет. Уровень благосостояния населения весьма низок, полученных доходов едва хватает на покупку еды, необходимой одежды, оплаты коммунальных услуг.

Согласно официальным данным, средняя зарплата по стране в этом году составляет 42 595 руб. Рассчитывается она, исходя из средних показателей заработной платы по регионах. Самыми богатыми людьми можно считать население Магаданской области, там средний доход равен 101 662 руб., а самыми бедными являются граждане Дагестана – 24 550 рублей.

Но мы же все прекрасно понимаем, что средние показатели – это не зарплата большинства. Доход рядового гражданина зачастую намного ниже и не дотягивает до среднего уровня. Люди в действительности не живут, а выживают на таких зарплатах. О какой ипотеке может идти речь?

Немаловажным фактором является и то, что для получения кредита на покупку жилья необходимо оплатить первоначальный взнос, равный 15-20 % от стоимости квартиры. Накопить такие деньги удаётся не каждому. Многие, конечно, изворачиваются – продают что-либо ненужное или берут потребительские кредиты, но общую ситуацию такие исключения не спасают.

Низкая платежеспособность и серый доход
Фото: https://pixabay.com/photos/money-home-coin-investment-2724245/

К тому же в нашей стране до сих пор не решена проблема «серых» зарплат. Огромное количество предпринимателей и компаний экономят таким образом на налогах. Им намного выгоднее платить зарплату своим работникам «в конверте», оформляя тех на минимальную ставку, а остаток денег выплачивать в обход налогообложения. Некоторые работники и вовсе не оформлены официально, получают «чёрную зарплату».

Большинство работников данный факт не волнует – ведь они получают вполне достойную зарплату. Но они не задумываются, что тем самым уменьшают размер пенсии, некоторых пособий, а при отсутствии оформления и трудовой стаж. Если же кто-то из них решит взять кредит, то ему скорее всего откажут, ведь в банк необходимо подать справку о доходах, а они в большинстве случаев недостаточны для подтверждения платёжеспособности.

Многие кредитные организации, понимая глобальность проблемы, принимают решение о допустимости учёта скрытых доходов граждан. Для этого заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность с помощью гражданско-правового договора или специальной справки по форме, составленной банком. Впрочем, у каждого банка в этом случае свои условия.

К сожалению, уровень благосостояния населения настолько низок, что даже имея скрытые доходы, многие граждане не могут позволить себе приобрести квартиру с помощью ипотеки.

Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками

Чтобы увеличить свои активы, банки предпочитают предоставлять краткосрочные потребительские кредиты или займы для покупки автомобилей, чем ипотеку. Ведь последняя предполагает возврат заёмных средств в течение 15-20 лет. Если учитывать инфляцию и нестабильность экономики, то такое кредитование для банков не слишком выгодно.

Кроме получения прибыли от кредитов, банки вкладывают средства в альтернативные инвестиции, например, в рынок ценных бумаг, драгоценные металлы, сырьё и выполняют прочие операции по размещению собственных и привлечённых средств. Подобные инвестиции могут иметь множество сложностей и большие риски из-за инфляции и колебаний курса, но тем не менее приносят неплохой доход.

Финансовым организациям намного выгоднее работать с краткосрочными кредитами и получением процентов от операций на фондовом рынке, чем с ипотечным кредитованием.

Острая нехватка жилья

В настоящее время недвижимость, построенная ещё во времена глубокого Советского Союза, начала ветшать и разрушаться. Это касается не только «хрущёвок», но и многоквартирных домов, массово возведённых ещё в 70-80 годах прошлого века. Да и новострои, построенные из некачественных строительных материалов с целью экономии средств, имеют небольшой эксплуатационный срок.

После развала СССР сравнительно доступное бесплатное жильё кануло в Лету. Уже с середины 90-х за покупку квартиры нужно было заплатить весьма круглую сумму, таких денег у резко обнищавшего населения не было и нет. При этом строительство нового жилья резко сократилось. Дети растут, образуются новые семьи, в которых рождаются новые детишки. Возникает резонный вопрос – где и как найти жильё?

По статистике, только десять процентов граждан живут в сносных жилищных условиях, где на каждого члена семьи приходится не менее 18 квадратов. И только один процент населения может себе позволить приобрести жильё за собственные деньги. Остальные так или иначе испытывают потребность в крыше над головой или улучшении жилищных условий. Вот только ипотека для них по-прежнему недоступна.

Проблемы ипотечного кредитования
Фото: https://pixabay.com/photos/build-a-house-house-for-sale-4503738/
Большая часть россиян ютится в съёмных квартирах, поскольку не имеет средств приобрести жильё ни за собственные сбережения, ни с помощью ипотеки. С каждым годом ситуация ухудшается, поскольку старые здания разрушаются и приходят в аварийное состояние.

Общеэкономическая ситуация вокруг России

Благодаря информационной войне и пропаганде, начиная с 2014 года Россия для многих стран мира является агрессором, из-за чего на неё было наложено немало санкций и ограничений, что существенно ухудшило экономическое положение.

РФ пришлось участвовать в военных операциях в Сирии, помогать непризнанным республикам Донбасса, поднимать экономику присоединённого Крыма. Все эти незапланированные действия изрядно истощают государственный бюджет и напрямую влияют на благосостояние рядовых граждан.

Поскольку в последнее время все силы брошены на урегулирование внешней политики, внутренняя испытывает нестабильность и торможение.

Агрессивное отношение многих стран к нашей стране привело к санкциям и иным экономическим ограничениям, что в свою очередь ухудшило условия оформления ипотеки.

Миграционная составляющая

Территория России огромна, к сожалению, регионы развиваются по-разному – в одних экономика лучше, в других хуже. Есть перспективные области, а есть убыточные, дотационные. Трудоспособное и образованное население из слаборазвитых или отдалённых районов массово переезжает в крупные промышленные центры, где можно найти хорошую высокооплачиваемую работу.

Переехавшим или временно приехавшим на заработки людям необходимо жильё. Поскольку спрос на него огромен, то и цены растут. Цены на недвижимость в крупных городах, а тем более в Москве и Санкт-Петербурге, не сравнимы со стоимостью аналогичного жилья где-нибудь в глубинке. Поэтому и ипотека в разных населённых пунктах различна по размеру займов и процентной ставке.

Если бы уровень развития регионов был примерно одинаков, то трудоспособное население не стремилось бы переехать в районы с лучшей жизнью, а значит, и не было бы огромного спроса на жильё в экономически развитых мегаполисах. Ипотека имела бы все шансы развиваться стабильно на всей территории страны.

Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования

О том, что такое ипотечные облигации, большинство вкладчиков не имеют ни малейшего понятия. А ведь с их помощью уже был преодолён финансовый кризис 2008 года.

Ипотечная облигация – это ценная бумага, обеспеченная закладной на недвижимость. Принцип действия следующий:

  • банк обеспечивает заёмщика средствами на покупку квартиры и тут же выпускает облигации на эту же сумму, которые выставляет на торги;
  • эти ценные бумаги покупает инвестор для получения гарантированного долгосрочного дохода;
  • полученные за облигации деньги банк снова пускает в дело, выдавая новые ипотеки, при этом часть процентов получает инвестор, а остальную прибыль забирает себе банк.
Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования
Фото: https://pixabay.com/photos/understanding-investment-bag-3187598/

В России рынок ипотечных бумаг пока ещё развит очень слабо, хотя у него огромные перспективы. В частности, подобные облигации выпускает ВТБ банк. К сожалению, инвесторы не спешат вкладывать свои деньги в ипотечные бумаги, поскольку экономическая и политическая обстановка в стране очень нестабильна.

Поскольку в России практически отсутствует рынок ипотечных бумаг, то само ипотечное кредитование находится в «зачаточном» состоянии. Ипотеки не рефинансируются, а поддерживаются на собственных активах банков, которые надеются, что когда-нибудь всё-таки сложится благоприятная ситуация для выпуска бумаг и продажи их инвесторам.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки

Существует несколько государственных программ, которые направлены на поддержку определённых категорий граждан получить жилплощадь на льготных условиях.

Рассчитывать на помощь государства могут:

  • многодетные семьи;
  • работники бюджетных организаций;
  • военные и служащие МВД;
  • молодые семьи.

Чаще всего для таких категорий предусмотрены определённые условия кредитования – сниженная процентная ставка, субсидия на погашение вступительного взноса. Все показатели рассчитываются исходя из стоимости жилья, географического положения, состава семьи, дохода и других критериев.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки
Фото: https://pixabay.com/photos/home-couple-mortgage-real-estate-3370178/

Взять кредит на жильё сейчас можно под материнский капитал, есть семейная ипотека, которую оформляют под 6% годовых, если в семье двое и более детей, можно выгодно взять займы под строительство деревянного дома.

Субсидии от государства для многих людей представляют весьма существенную поддержку, однако ими может воспользоваться ограниченный круг граждан. Большинство населения не может рассчитывать на помощь.

Варианты решения проблем

Какие мероприятия нужно провести, чтобы повысить уверенность потенциального заёмщика в завтрашнем дне, вследствие чего существенно увеличится выдача ипотек?

Возможные пути решения:

  • кредитные организации должны целенаправленно снижать процентную ставку;
  • государство должно разработать дополнительные программы поддержки населения, нуждающегося в жилье, благодаря чему значительно снизится финансовое бремя на семейный бюджет;
  • необходимо ввести более усовершенствованный механизм послаблений для заёмщиков в период материальных трудностей, снижения платёжеспособности или утраты работы – «ипотечные каникулы», отсрочки, выгодные условия рефинансирования долга;
  • создание новых кредитных продуктов на определённых условиях для тех граждан, кто не имеет официального трудоустройства или получает «серую» зарплату;
  • снизить налоговое бремя и создать благоприятные условия для официального трудоустройства граждан;
  • поощрять создание строительных компаний, выводить их на рынок и обеспечивать поддержку и защиту от монополистов, при этом минимизировать риски мошенничества и жёстко наказывать недобросовестных застройщиков;
  • ужесточить контроль над качеством возводимых зданий;
  • развивать экономику и повышать благосостояние людей во всех регионах, чтобы снизить приток мигрантов;
  • способствовать развитию рынка ипотечных облигаций, упростить требования к их выпуску;
  • обеспечить каждому региону дифференцированный подход и предложить ипотечные программы в зависимости от средних доходов и типа приобретаемой недвижимости.

Чтобы жильё стало доступным, необходим комплексный подход в решении проблем ипотечного кредитования с жёстким контролем со стороны государства.

Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В мае прошлого года глава государства подписал указ «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024г.», в котором особое место было отведено улучшению жилищных условий граждан и развитию ипотеки.

Президент поручил Правительству:

  • разработать пакет мероприятий, чтобы сделать ипотеку доступной для людей со средним достатком, в частности, установить процентную ставку не выше восьми процентов годовых;
  • развивать жилищный фонд и увеличить строительство жилплощади до 120 000 000 м2 в год;
  • в течение нескольких лет добиться уровня, когда жильём будет обеспечиваться не менее пяти миллионов людей;
  • облегчить процедуру оформления ипотеки и сократить количество необоснованных отказов;
  • создать новые инструменты государственной поддержки.

Благодаря его предложениям перспективы развития ипотечного кредитования выходят на новый уровень. Но стоит отметить, что существующее экономическое положение и низкое благосостояние большей части населения страны не позволяют быстро реанимировать ипотечное кредитование и обеспечить всех нуждающихся жильём. Это дело не одного года.

В настоящее время реализованы и запланированы следующие мероприятия:

  • предоставление ипотеки для многодетных семей под 6% годовых;
  • активное заселение Дальнего Востока и предоставление заёмщиков ипотеки под 2%;
  • льготные условия для жителей сельскохозяйственной местности – ипотечное кредитование под 1% со сроком до 25 лет.

Подведём итоги

Основными проблемами снижения объёма ипотечного кредитования являются:

  • низкий уровень жизни населения, неплатёжеспособность;
  • инфляционная составляющая;
  • монополизация строительного рынка;
  • миграция трудоспособных граждан;
  • недостаточное развитие рынка ипотечных облигаций;
  • слабое участие государства в поддержке ипотеки.

Можно отметить, что в настоящее время в России наличествуют существенные проблемы ипотеки и пути их решения должны осуществляться комплексно на государственном уровне. Первые шаги для этого уже сделаны.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий