Как купить дом: чтобы не обманули, в ипотеку, на материнский капитал

Содержание статьи

Первичка или вторичка – что лучше?

Рынок жилья насыщен предложениями о продаже домов. Можно встретить объявления о реализации как коттеджей и особняков с «нулевой» историей, так и строений, которые поменяли одного или нескольких владельцев. Что лучше? Однозначно ответить невозможно – у каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Первичное жильё

Приобретая подобное имущество, человек становится его первым собственником. При этом можно купить как на этапе начала строительных работ, так и в момент завершения строительства. В первом случае стоимость объекта будет существенно ниже, однако неизвестно, как долго продлятся работы и каким будет результат. Кроме того, нельзя будет вселиться в дом сразу же – придётся ждать какое-то время.

На рынке первичного жилья много недобросовестных застройщиков и даже откровенных мошенников. Первые стараются сэкономить на стройматериалах, что выйдет боком будущему владельцу. Вторые же попросту берут деньги и пропадают, оставляя незадачливого покупателя на голой земле.

Специалисты настоятельно рекомендуют иметь дело только с проверенными застройщиками и продавцами недвижимости. Важно изучить документы компании, внимательно прочитать отзывы её клиентов.

Вторичное жильё

Казалось бы, этот вариант гораздо прозрачнее, а значит, и многих проблем можно будет избежать. На практике же покупатели вторичной недвижимости также сталкиваются с недобросовестными продавцами. Именно поэтому необходимо тщательно проверять все документы, чтобы исключить обременение и наличие долгов.

Как купить дом без посредников – порядок действий

В любом случае хлопоты неизбежны, однако наша пошаговая инструкция покупки дома этот процесс должен пройти легко. Мы расскажем о правилах подбора недвижимого имущества, его проверке, необходимом пакете документации и о каждом этапе сделки. Разумный и взвешенный подход поможет приобрести «беспроблемное» жильё.

Этап № 1. Определяемся с параметрами дома

Первоначально следует понять – на какую сумму вы рассчитываете при заключении сделки и планируете ли обращаться за заёмными средствами. Первый вариант предполагает выбор дома, как говорится, по карману и кошельку. Во втором можно рассчитывать на более внушительный бюджет. Но в любом случае следует установить верхнюю границу бюджетный накоплений и помнить о том, что после сделки понадобятся дополнительные вложения.

Исходя из бюджета нужно установить параметры будущего дома. То есть желаемую площадь, количество этажей, материал стен, инженерные коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализация).

Ещё один значимый нюанс – статус земельного участка, на котором располагается строение. ИЖС, СНТ, ДНП, КП – это не просто аббревиатуры, а варианты целевого предназначения земли. От вашего выбора будет зависеть стоимость участка, возможность подведения коммуникаций, лёгкость оформления документов.

Этап № 2. Определяемся с районом

Тут всё зависит от ваших потребностей и желания. Одни хотят проживать рядом с городом (или в самом городе), чтобы иметь доступ к объектам инфраструктуры – учебным заведениям, торговым точкам, больницам, общественному транспорту. Другие же мечтают переселить за город – на тихое место подальше от людской суеты и шума.

Важно понять, не находится ли присмотренный вами особняк в заповедной зоне или в национальном парке. От подобного варианта стоит воздерживаться, в ином случае вы обязательно столкнётесь с ограничениями: запретом на строительные работы и на некоторые виды хозяйственной деятельности. Если дом уже стоит, то власти через суд могут обязать его снести.

Определяемся с районом — Фото: https://pixabay.com/photos/coast-beach-house-beach-house-4478424/

С осторожностью следует рассматривать предложения, в которых фигурируют дома, располагающиеся рядом с крупными водоёмами – озёрами, водохранилищами, речными каналами. Водный кодекс России прямо ограничивает строительство домов в прибрежной зоне во избежание загрязнения воды и грунты. Если дом обнаружат, то его опять же обяжут снести через суд.

Этап № 3. Ищем дом по объявлению

Объявления о продаже дома можно найти на крупных интернет-площадках соответствующей тематики. Их размещают как владельцы недвижимости, так и риэлторские компании. С кем из них сотрудничать – решать только вам. Как правило, собственники продают дома и квартиры дешевле, чем агентства, так как последние берут определённый процент за свои услуги.

Гнаться за дешевизной не стоит, ведь слишком низкая цена может свидетельствовать о ветхости строения, проблемах с документами, наличии обременений и пр. Согласившись на просмотр таких домов, вы лишь потратит своё время. Оптимальный вариант – жилые строения средней ценовой категории, впрочем, можно позвонить и по объявлениям, в которых указаны дорогие особняки. Есть шанс поторговаться и снизить цену до приемлемого уровня.

Этап № 4. Звоним по объявлениям

Первая беседа по телефону – что-то вроде заочного знакомства покупателя с собственником и самим домом. Уже после начала разговора можно примерно понять, насколько адекватен продавец и подходит ли вам понравившийся особняк.

О чём именно нужно спросить продавца? Приводим перечень обязательных вопросов.

Определены ли границы земельного участка (межевание)?
Каков статус землепользования?
Кто является владельцем дома и земли (возраст собственников, наличие несовершеннолетних владельцев)?
Был ли использован материнский капитал в предыдущих сделках с жильём (это важно, поскольку детям выделяются доли, то есть они становятся собственниками)?
Сколько лет имущество находилось в собственности, как оно перешло к настоящему владельцу (частая смена владельцев должна вас насторожить)?
Существуют ли обременения? Какого характера?
Сколько денег тратят владельцы ежегодно на содержание дома (это и тарифы ЖКХ, членские платежи и т.д.)?
Насколько развита инфраструктура в районе нахождения дома?

Этап № 5. Просматриваем понравившиеся варианты

Очное знакомство с домом состоит из 2 этапов: осмотр дороги до особняка и непосредственно строения. Прежде всего не стоит торопиться, нужно учесть время, затраченное на путешествие от города до дома (если это загородный коттедж иди дача), обратить внимание на загруженность трассы, качество дорожного покрытия.

В идеале стоит съездить на понравившийся участок в одиночку, без хозяев или риэлторов со стороны владельца. Конечно, не стоит заходить на чужую территорию без приглашения, а вот прогуляться по окрестности без суеты и отвлекающих факторов можно и нужно. Присмотритесь к качеству уборки территории, наличию мусора.

Пообщайтесь с соседями и старожилами, такие люди – кладезь полезной информации. Они могут рассказать о недостатках дома, вероятных причинах его продажи. Кроме того, местные жители охотнее поделятся проблемными сторонами жизни в данном населённом пункте, чем продавцы. Вы сможете узнать, как быстро приезжает неотложка, убирают ли снег в зимнее время года и пр.

Особого внимания требует сам дом. Если вы не являетесь специалистов в строительстве, лучше пригласить эксперта (на второй просмотр). Его услуги стоят примерно 10 тысяч рублей, зато он даст квалифицированную оценку строения, расскажет о состоянии несущих стен, балок, перекрытий, фундамента.

Этап № 6. Проверяем документацию

Итак, вы осмотрели дом, проверили его техническое состояние, убедились в том, что он вам нравится. Теперь можно знакомиться с документами на недвижимость. Данный этап, по мнению экспертов, не менее, а возможно, даже более важен, чем изучение состояния кровли либо инженерных коммуникаций.

В конечном счёте, ржавые трубы либо протёкшую крышу можно отремонтировать или заменить (пусть и придётся вложить деньги). А вот если невнимательно изучить документы на дом, то можно стать жертвой недобросовестных владельцев или аферистов. В первом случае вы в нагрузку к жилью получите головную боль в виде юридических тяжб, во втором – и вовсе можете остаться без денег и недвижимости.

Наш совет – подключайте к проверке документов квалифицированного юриста или опытного риэлтора. Конечно, нужно будет оплатить их услуги, но зато вы будете чувствовать себя уверенно, а не будете зависеть от моральных качеств продавца.

Этап № 7. Заключаем сделку

Если документы в порядке, то можно заключать договор по купле-продаже дома. Существуют типовые варианты этой бумаги, однако лучше всё же составить индивидуальный договор вместе с опытным юристом. Он учтёт все аспекты и нюансы, впишет все важные пункты. После этого останется лишь передать деньги продавцу и взять с него расписку о получении платежа.

Итак, мы пошагово рассмотрели то, как проходит покупка дома. Осталось понять – на что именно стоит обращать внимание при осмотре здания.

Что нужно смотреть при покупке дома

Как мы уже говорили выше, осматривать жилой дом лучше вместе с квалифицированным строителем или экспертом. Также подойдёт оценщик, который знает, что именно смотреть и какие дефекты могут быть скрыты от неспециалиста. На что же стоит обращать особенно пристальное внимание при выборе нового жилья?

Материал дома

Вариантов материала, из которого возводятся стены, масса. Это и брус, и пено- и газоблоки, и шлакоблоки, и керамзитобетон, и арболит, и кирпичи, и сип-панели, и ракушечник. Каждый из этих материалов обладает достоинствами и недостатками. Отличаются и их свойства: тепло- и звукоизоляция, время усадки, долговечность, устойчивость к влаге, насекомым и грызунам, пожарная безопасность.

Но в любом случае следует изучить толщину и состояние стен, убедиться в наличии вентиляции, пароизоляции (актуально для некоторых материалов). Осмотрите все помещения, убедитесь в отсутствии плесени, неприятных запахов, появляющихся от сырости и грибка.

Фундамент

Фундамент (да и сам дом) лучше осматривать весной. В зимнее время снежные намёты могут скрывать трещины и разрушения в нижней части здания. Ну а весной вы сразу увидите состояние фундамента, поймёте, подтапливается ли подвал, насколько совершенна гидроизоляция основания дома.

Обязательно обращайте внимание на подвальные углы. Если они влажные, существует вероятность того, что дом постоянно подтапливается грунтовыми водами.

Крыша и чердак

Ещё один важный элемент, требующий внимательного изучения, – это кровля. Тут всё имеет значение: и материал перекрытия, его состояние, прочность несущих конструкций, наличие системы водостока, гидроизоляционной прокладки и утепления. Кстати, о водостоке. Правильность его установки влияет на состояние стен и фундамента, поскольку постоянное течение воды со временем приведёт к разрушению даже камня и бетона.

Отопление

Обязательно проверьте работу отопительной системы, особенно если осматриваете дом в летнее время. Включите газовый котёл (если он есть), послушайте и понюхайте, как он работает. Включите электрическое отопление, попросите зажечь печь или котёл, который работает на угле. Через полчаса проверьте, как нагрелись батареи во всех комнатах, дошла ли вода в системе до верхнего этажа.

Изучите состояние труб и батарей, посмотрите, нет ли на них подтёков, трещин. Проверьте, работают ли краны для воздухоспуска.

Водоснабжение

Для нагревания воды в частных жилых домах применяют колонки, работающие от газа, электричества. Обязательно нужно проверить всю систему на наличие подтеканий, термоизоляции. Трубы на улице должны быть изолированы, иначе в зимнее время они попросту полопаются от морозов.

Если здание не подключено к системе общего водоснабжения, то жильцы применяют для получения воды колодец либо личную скважину. В этом случае нужно убедиться в наличии фильтрационной системы, а если её нет, то специалисты советуют взять пробу воды и проверить её на безопасность для здоровья.

Электричество

Необходимо изучить и состояние электропроводки. Если провода располагаются внутри стен, то оцените их состояние по розеткам и осветительным приборам. Лучше всего узнать у владельцев, в каком году было проведено электричество. Дело в том, что старая проводка и розетки могут искрить, а это очень опасно – может случиться пожар.

Канализация

Чтобы проверить её работу, слейте воду в ванной комнате либо уборной. Присмотритесь, как быстро уходит вода. Если домовой канализации нет, осмотрите выгребную яму. Хорошо, когда её стенки выложены из кирпича, бетонных блоков. Также следует обратить внимание на состояние труб – они не должны быть мокрыми и потрескавшимися.

Какие документы нужны для покупки дома

О важности юридической стороны сделки, подкреплённой документами, мы уже говорили. Любые ошибки в бумагах оборачиваются серьёзными проблемами для нового собственника, поэтому проверять их нужно тщательно.

Список бумаг может отличаться в зависимости от типа жилья, статуса земельного участка, истории дома, способа получения предыдущим владельцем в собственность (наследство, покупка и пр.).

Мы разберём основные документы, которые обязательно должен предоставить хозяин при продаже частного дома.

Вид документа	Всегда ли он нужен
Паспорт владельца	Всегда
Свидетельство о госрегистрации права собственности на дом (до лета 2016 года)	Всегда
Свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок (до лета 2016 года)	Всегда
Выписка из ЕГРН	Всегда
Кадастровый паспорт земельного объекта	Всегда
Кадастровый паспорт дома	Всегда
Выписка из домовой книги	Всегда
Техпаспорт и выписка из Бюро технической инвентаризации	Всегда
Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, бумага о получении дома в наследство и пр.)	Всегда
Документы на специальное оборудование (инженерные системы, газовые котлы и пр.)	Всегда (нужно для проведения ремонтных работ; подтверждение законности установки)
Согласие мужа/жены на заключение сделки, заверенное у нотариуса	В тех случаях, если имущество нажито в браке
Согласие на продажу от органов опеки	В тех случаях, если жильё быть приобретено за маткапитал
Справка об отсутствии долго за ЖКХ	По желанию покупателя
Отказ от преимущественного права покупки, заверенный у нотариуса	В тех случаях, если приобретается часть дома
Справка о дееспособности продавца	В тех случаях, если собственник пожилой

Как составить договор купли-продажи

Как мы уже отмечали, договор лучше составить с помощью юриста или риэлтора.

Но в любом случае нужно включить в документ следующие пункты:

информация о жилом доме (адрес, кадастровый номер, количество квадратных метров, этажей, наличие инженерного оборудования);
сведения о земельном участке (тип земли, вид разрешённого использования участка, количество квадратных метров, адрес и кадастровый номер);
другие строения (бани, стайки, сараи, пристройки и пр.);
сведения о сторонах договора: ФИО, данные паспорта;
стоимость дома (цифрами и прописью);
способ расчёта;
договорённости о нюансах проведения сделки;
ответственность продавца и покупателя в случае нарушения договора.

После совершения сделки не забудьте взять у продавца расписку о получении денежных средств в полном объёме.

Как купить дом на материнский капитал

Все этапы и особенности покупки дома аналогичны в том случае, если вы приобретаете жильё на материнский капитал. Это государственное пособие – хорошее подспорье для семьи, в которой появился второй либо последующий ребёнок. С 01.01.2020 года эта мера поддержки стала актуальна и для тех россиян, которые стали родителями в первый раз.

Однако не все собственники жилья с большой охотой заключают сделку с использованием маткапитала. Согласно законодательству, эти денежные средства ПФ России переводит на счёт продавца не сразу же, а лишь по прошествии нескольких месяцев – после изучения и одобрения сделки.

При этом есть строгие требования к покупаемой недвижимости. Строение должно быть жилым, степень его износа не превышать 50 процентов, в нём можно проживать круглый год. Также в договоре нужно будет указать, что имущество покупается за счёт средств материнского капитала. А после регистрации сделки родители обязаны выделить доли детям.

Заключение

Итак, мы подробно рассказали о том, как купить дом, чтобы не обманули. Лучше всего смотреть потенциальную покупку весной, тогда снег не скроет разрушенный фундамент и треснувший шифер на крыше. Перед заключением договора нужно внимательно изучить все документы, а лучше – проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных проблем.

Удачной покупки и счастливого новоселья!

Оценка статьи: