Как оформить заброшенный дом: в собственность, без документов на себя

Содержание статьи

Что такое бесхозяйный дом и где его найти

Причин «беспризорности» дач и жилых домов несколько:

смерть законного владельца и отсутствие наследников;
пропуск наследниками срока вступления в права собственности;
отказ наследников от законного имущества;
переезд хозяев из сельской местности в город или другой регион/страну.

Последняя причина постепенно выходит на первое место по частоте встречаемости. В нашей стране, как и в других европейских государствах и Штатах, многие «заброшенки» находятся именно в деревнях, сёлах, малонаселённых городках. Человечество постепенно мигрирует в сторону крупных городов, чтобы выжить и состояться в профессии. А родовые гнёзда остаются заброшенными, потому что продать их в деревне ох как непросто.

Что такое бесхозяйный дом — Фото: https://pixabay.com/photos/lost-places-villa-ruins-abandoned-2759275/

Законодатель даёт чёткое разъяснение того, что можно считать бесхозным имуществом. Это объект, у которого нет законного владельца либо он неизвестен или же от имущества отказались. Такие дома в народе и в экспертной среде называют по-разному: «заброшками», «потеряшками» или же «бесхозками».

Сколько всего в нашей стране заброшенных домов, сказать сложно. Точное количество, вероятно, станет известно после проведения переписи в этом году. Но о масштабе проблемы говорит тот факт, что только в Подмосковье насчитывают порядка 15000 бесхозных дач. А если к этому количеству добавить «беспризорные» дома в сёлах и деревнях…

В общем, если вы ищете покинутый хозяевами участок земли с хатой и вишенкой, то с этим у вас проблем точно не возникнет. Важно лишь понять, как стать владельцем заброшенного дома на законных основаниях.

Как оформить заброшенный дом на себя: все законные способы

Существует несколько вариантов приобретения «заброшки». К примеру, можно отыскать владельца и выкупить у него дом, приобрести бесхозное имущество на муниципальных торгах или же воспользоваться правом приобретательной давности. Давайте подробнее рассмотрим особенности каждого способа.

Поиск владельца и покупка дома

Заброшенный дом – это не синоним ничейного имущества. Даже у самого бесхозного, заросшего участка может быть хозяин, и лишь он имеет право его эксплуатировать. Никто, ни соседи, ни заезжие дачники, не может самовольно проживать в доме (и проводить ремонт), разрабатывать грядки, собирать урожай с плодовых деревьев.

Согласно статье 130 Уголовного кодекса Российской Федерации (нарушение неприкосновенности жилища), самовольное пользование имуществом без согласия владельца повлечёт за собой штрафные санкции, обязательные или исправительные работы и даже арест нарушителя на срок до 12 недель.

Чтобы избежать неприятностей с законом, необходимо разыскать собственника бесхозного имущества.

Поиск владельца и покупка дома — Фото: https://pixabay.com/photos/archive-boxes-shelf-folders-1850170/

Сделать это можно несколькими способами:

узнать сведения у руководства дачного товарищества или в муниципальных органах, на балансе которого находится участок с домом;
отправить запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и получить выписку. Этот документ позволяет не только узнать данные собственника, но и убедиться в отсутствии/наличии обременений на интересуемое имущество;
обратиться к публичной кадастровой карте и, используя номер участка или адрес дома, узнать данные владельца. Также дополнительно можно уточнить историю собственников, наличие/отсутствие обременений, кадастровую стоимость земли.

Как только владелец будет найден, попробуйте с ним договориться о приобретении имущества. Перед этим нужно в обязательном порядке проверить все документы на землю и строения. Если дом стоит на кадастровом учёте, хорошо. Если нет, предварительно следует поставить недвижимость на учёт и внести данные в ЕГРН.

Получение отказа владельца

Этот способ в реальности встречается нечасто, но всё же вполне возможно стать владельцем заброшенного дома, предварительно добившись отказа от собственника. Для этого владелец имущества обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующим заявлением об отказе. Сделать это можно через МФЦ либо в электронном порядке, но только если у заявителя есть электронная подпись.

Регулятор после получения ходатайства проводит регистрацию прекращения права собственности на недвижимость. Она перейдёт «под опеку» муниципалитета либо областных властей. После этого земельный участок с домом выставят на открытые торги, где вы можете его приобрести, либо сдадут в аренду.

Покупка после изъятия участка

Если земля в садоводческом товариществе стоит заброшенной более трёх лет либо эксплуатируется с явными нарушениями, специалисты советуют потенциальному покупателю обратиться в муниципалитет с жалобой. Однако не стоит думать, что власти тут же рассмотрят ходатайство и передадут участок заинтересованному лицу.

Такая мера применяется редко, хотя постепенно практика изъятия имущества у нерадивых хозяев постепенно складывается. Муниципалитет рассматривает обращение, затем подаёт иск в суд с требованием лишения прав собственности. После того как земля и дом на ней отойдёт к органам местного самоуправления, имущество можно приобрести на законных основаниях.

Несколько месяцев назад Федеральная служба государственной регистрации разработала проект закона, который предлагает ужесточение контроля над заброшенными землями и домами. Регулятор предлагает расширить права руководителей садоводческих товариществ, дать им возможность обращаться в муниципальные органы для борьбы с нарушителями. Если проверка покажет, что участком не пользуются или же используют не по назначению, его могут изъять.

Приобретательная давность

Ещё один вариант получения желаемого имущества в собственность. Он подробно описан в статье 234 ГК Российской Федерации, согласно которой физическое лицо может занять заброшенное (бесхозное) строение и проживать в нём в открытом порядке. Если в течение 15 лет на пороге дома не появятся законные владельцы (претенденты на владение) имущества, значит жилец сможет оформить права собственности на себя.

Правда, для этого нужно соблюсти несколько важных условий.

Добросовестное владение. К примеру, поселившийся в доме человек (семья) должен ухаживать за землёй, оплачивать коммуналку, проводить ремонтные работы, поддерживать приемлемое состояние дома.
Открытое владение. Заселившееся лицо не должно скрывать факта проживания в бесхозном доме. То есть человек не прячется от соседей, открыто ведёт хозяйство, заявляет о себе как о новом владельце.
Непрерывное владение. «Захватчик» должен владеть и пользоваться земельным участком и домом непрерывно в течение всех 15 лет. А не так: пару лет попользовался, пожил, потом на три года съехал, затем передумал, вернулся и вновь начал сажать рассаду и топить печку.

Допустим, человек проживал в заброшенном строении, и фактически эта постройка являлась его единственным жильём в течение полутора десятков лет. Он ухаживал за домом, проводил ремонт, разрабатывал участок. И, самое главное, оплачивал жилищно-коммунальные услуги. Через 15 лет он сможет претендовать на присуждение ему юридического статуса владельца имущества.

Правда, есть ещё один важный нюанс: 3 года исковой давности. Стать правомочным собственником недвижимости на основании приобретательной давности человек может только по решению судебной инстанции. Именно поэтому к пятнадцатилетнему сроку добавляет трёхлетний период исковой давности. То есть 15 лет превращаются в 18.

Как оформить заброшенный дом с участком в собственность? Нужно обратиться в суд. Он признает право владения за человеком, поселившемся в бесхозном доме, на основании представленных платёжек за коммуналку, показаний свидетелей. После положительного решения новый владелец регистрирует право собственности в Росреестре и может продать, подарить и завещать имущество в будущем.

Сколько это будет стоить

Не всегда заброшенный дом достаётся бесплатно.

Часто человеку приходится тратить денежные средства на:

приобретение бесхозного дома с земельным участком у владельца или муниципалитета;
снос строения, находящегося в ветхом состоянии;
постройку новых объектов, нужных для нормальной жизни.

Кроме того, нужно будет оплатить государственную пошлину за оформление права собственности, выписку из Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. Если человек решает вопрос с заброшенным имуществом через суд, придётся оплатить и все судебные издержки.

Стоит также помнить и о том, что бесхозные постройки быстро приходят в негодность и разрушаются. А это означает, что с большой долей вероятности нужно будет выложить внушительную сумму денег за проведение ремонтных и восстановительных работ различной степени сложности.

Риски и подводные камни

Если вы всерьёз задумались над вопросом, как оформить заброшенный дом без документов на себя, то должны помнить о нескольких подводных камнях процедуры и рисках. Были случаи, когда житель города переезжал в деревню, оформлял «заброшенку» в собственность и регистрировал на неё право в Росреестре, но внезапно появлялся законный владелец.

Он убеждал окружающих в том, что не знал о признании своего имущества бесхозным, или же реально ничего не знал об операциях с его имуществом. В результате настоящий собственник дома оспаривал права нового хозяина в суде и требовал выселить «захватчика». И последнему приходилось съезжать, поскольку закон оказывался не на его стороне.

Такой же риск возможен и в ситуации с приобретательной давностью. Человек может проживать в заброшенном (как ему казалось) доме в течение 14 лет, а на пятнадцатый на пороге появляется законный владелец и требует собирать вещи. Да, и в этом случае человеку придётся убираться восвояси, поскольку никаких прав у временного жильца нет (условие 15+3 не соблюдено).

При этом вложенные в дом деньги не всегда удаётся «отбить». Да, временный жилец может забрать с собой вещи, которые были куплены уже после вселения, даже выкопать саженцы (пусть даже назло хозяину). Но вот взыскать с владельца средства, потраченные на ремонт, очень сложно. Во-первых, у вас должны быть документы, подтверждающие проведение таких работ. Во-вторых, нужно доказать необходимо подобных вложений. В-третьих, нужно подтвердить, что вы всеми способами искали и не нашли собственника.

Заключение

Перед тем как купить заброшенный дом в деревне или городе, стоит учесть все плюсы и минусы подобного решения. Нужно понимать, что процесс этот долгий и требует больших материальных и физических вложений. Особенно если земля и постройка нуждаются в серьёзном уходе, ремонтных работах, сносе и т.д. Если всё это вас не пугает, то дерзайте и пробуйте.

Впрочем, обычно к такому способу приобретения недвижимости прибегают люди, рядом с которыми находится бесхозный участок с домом. В таком случае владельцы домика в деревне могут увеличить площадь собственного участка за счёт соседского. Похвальное и разумное решение. Нужно лишь предварительно убедиться в том, что имущество действительно никому больше не нужно. Это минимизирует риск и избавит в будущем от головной боли и материальных потерь.

Оценка статьи: