Как работает ипотека: виды, требования, условия, проценты

Содержание статьи

Что такое ипотека

Если вы думаете, что ипотека была изобретена недавно, то вы глубоко заблуждаетесь! Ипотека, как финансовый инструмент, появилась ещё в глубокой древности, и с той поры практически не претерпела изменений. А придумали её древние греки, наиболее просвещённая в те времена нация.

Что такое ипотека? Это заём, который выдаётся под залог недвижимого имущества. У греков под недвижимостью понимались земляные наделы. Чтобы обозначить границы поля, принадлежавшего должнику, ставился столб со специальной табличкой, на которой указывались имена кредитора и заёмщика, сумма долга и срок его уплаты. До той поры, пока должник не рассчитается с долгами, с «застолблённого» участка земли ничего вывозить было нельзя. Вот этот столб и назывался ипотекой, а табличка на нём представляла собой что-то типа нашего современного ипотечного договора.

Подобная практика оказалась настолько эффективной и удобной, что вслед за греками её переняли древние римляне, а затем потихонечку ипотека распространилась по всей тогдашней Европе. Наибольшее своё развитие она получила в Германии, где аккуратные немцы максимально усовершенствовали новый финансовый инструмент, придумав для удобства дополнительные правила и условия. Многие из них работают и по сей день.

Первые упоминания об ипотеке в России появились в тринадцатом веке, а в восемнадцатом императрица Елизавета Петровна создала первые ипотечные банки, которые сначала обслуживали дворян, потом купцов и иной зажиточный люд. После революции 1917 года об ипотеке забыли на долгие годы, возродилось ипотечное кредитование только в конце двадцатого века. И если раньше в залог оставляли земли и имения, то в современных реалиях залогом служит любое недвижимое имущество – квартиры, дома, земельные участки.

В качестве массового продукта ипотеку начали продвигать только в 2002 году, до этого её выдавали только избранным клиентам банка, причём под огромные проценты и буквально на несколько лет. Сейчас про ипотеку знает каждый школьник.

Механизм работы ипотеки

Схема работы ипотеки практически не отличается от обычного потребительского кредита. Заёмщик берёт ссуду в банке под определённые проценты и на конкретный срок. При этом он обязан каждый месяц выплачивать часть основного долга и начисленные проценты. В качестве залога у кредитора остаётся закладная на недвижимость – это главное отличие от обычного кредитования.

Классический ипотечный кредит является целевым, то есть полученные от банка деньги можно потратить исключительно на приобретение жилья. Обычно свежекупленная недвижимость и служит залогом.

Есть ещё одна разновидность жилищного кредита – заёмщик получает деньги под залог уже имеющейся недвижимости. Их уже можно потратить по собственному усмотрению.

На приобретённое жильё заёмщику будут выданы необходимые документы о собственности, но полноправным хозяином он станет только после того, как полностью расплатится с банком. На залоговую недвижимость оформляется закладная в пользу банка, а в документах у заёмщика будет отметка, что квартира находится под обременением.

Снять обременение можно будет только после полного погашения кредита. До тех пор, пока долг не выплачен, заёмщик сможет проводить какие-либо сделки с недвижимостью только с разрешения и под контролем банка.

Участники ипотеки

Конечно же главные роли здесь играют банк и заёмщик, но кроме них есть ещё немало заинтересованных лиц, которые с удовольствием помогут вам получить те или иные услуги за определённое вознаграждение. И наша цель сейчас определиться, стоит ли обращаться к этим «помощникам» или всё можно сделать самостоятельно. Начнём разбираться по порядку, кто есть кто в ипотеке.

Банк или кредитная организация

Без него никуда. Именно он является кредитором, и именно он выдаёт деньги заёмщику. Между банком и заёмщиком составляется ипотечный договор, в котором прописаны все условия ипотеки и порядок её погашения.

Оценщик или независимый эксперт

Чтобы оценить ликвидность залога (недвижимости), необходимо пригласить специалиста из оценочной компании. Он осмотрит квартиру и огласит её реальную стоимость. Зачем это нужно? Всё просто – банк перестраховывается и старается максимально снизить свои риски. Кредитная организация никогда не выдаст заём на сумму, которая больше оценочной стоимости. Это, во-первых.
Во-вторых, если заёмщик не сможет выполнить свои долговые обязательства, то банк всегда сможет продать залоговую недвижимость и возместить свои убытки.
В-третьих, оценочная стоимость необходима, чтобы оформить страховку на залоговый объект. Страховые компании, как и банк, никогда не застрахуют имущество на более высокую сумму, чем это значится в оценочном акте.

Ну а оплачивать услуги оценщика будет заёмщик, и тут уж ничего не поделаешь – без акта оценки жилья получить ипотеку невозможно. Так что готовьтесь к дополнительным расходам.

Страховая компания

Государство обязывает заёмщика застраховать залоговый объект, то есть приобретённую недвижимость, так что без визита к страховщикам тоже не обойтись.

Но помните, что обязательной страховкой является только страхование залога. Страховать жизнь, здоровье и титул не обязательно. Правда, банки только приветствуют наличие дополнительных страховок, а при их отсутствии поднимают процентную ставку по ипотеке.

Страхования компания — Фото: https://pixabay.com/photos/mortgage-house-contract-sign-home-5266520/

Вам придётся хорошенько подумать и просчитать все свои риски и выгоды, прежде чем отказываться от дополнительного страхования.

Регистрирующий орган

Именно в этой инстанции происходит окончательное оформление сделки и выдаются бумаги о наличии у заёмщика собственности.

После того, как будет подписан ипотечный договор, необходимо зарегистрировать сделку, там же накладывается обременение на недвижимость, а когда ипотека будет полностью погашена, то всё там же снимается обременение.

За регистрацию придётся заплатить в казну государства некоторую сумму. Для разных сделок пошлина различна, поэтому лучше заранее всё узнать в Росреестре и рассчитывать на дополнительные траты.

Риэлтор и ипотечный брокер

Если вы считаете себя финансово грамотным и экономически подкованным человеком, то к этим товарищам можно и не обращаться.

Они служат посредниками между заёмщиком и банком и помогают правильно собрать документы, найти более выгодный вариант ипотеки, быстро и комфортно оформить сделку, подобрать оптимальное жильё.

Стоимость их услуг составляет от 1 до 5% от суммы кредита.

Нотариус

Если в процессе сбора документов необходимо заверить какую-нибудь важную справку, то без услуг нотариуса тоже не обойтись.

Кому дают ипотеку

Получить жилищный кредит может далеко не каждый. У каждого банка свои требования к заёмщикам, но по сути они мало чем отличаются друг от друга.

Основные требования к заёмщикам таковы.

Российское гражданство и официальная регистрация. Иностранцам и лицам без прописки на ипотеку рассчитывать не стоит.
Возрастной ценз от 21 до 65-75 лет. Наиболее лояльно банки относятся к уже состоявшимся людям трудоспособного возраста. Студентам и пенсионерам получить ипотеку практически нереально, поэтому проще всего в этом плане гражданам от 25 до 55 лет.
Постоянное место работы. На текущем месте потенциальный заёмщик должен отработать от трёх до шести месяцев, а общий трудовой стаж составлять не менее года.
Наличие средств для первого взноса. В настоящее время первоначальный взнос начинается от 10-20%. Есть программы, где авансовый платёж не обязателен, но условия у них уж очень драконовские.
Положительная кредитная история. Если вы уже брали разные кредиты – потребительские или в МФО, добросовестно и в срок расплачивались с долговыми обязательствами, то проблем у вас скорее всего не будет. Если же вы позволяли себе просрочки, умудрились «подмочить» свою финансовую репутацию, то скорее всего ипотечный кредит вам не выдадут, потому что вы показали себя необязательным и ненадёжным человеком.

Самое важное для банка – это платёжеспособность должника. Вы должны доказать, что имеете постоянный официальный доход, предоставив с места работы справку 2-НДФЛ. При наличии дополнительных доходов, необходимо их подтвердить документально. Если у вас есть другое ликвидное имущество – машина, дача, драгоценности, ценные бумаги, вклады и депозиты, обязательно сообщите об этом банку. Кредитная организация должна убедиться в вашей возможности платить долги в срок и в полном объёме.

Кроме ваших доходов банки будут интересоваться и вашими расходами, в том числе иными долговыми обязательствами, например, алиментами или другими кредитами. Всё это также повлияет на решение о выдаче вам ипотеки.

Постарайтесь не скрывать о себе никакую информацию, не приукрашивать её. Банковская служба безопасности тщательно проверяет личность каждого потенциального заёмщика, она сотрудничает со многими инстанциями, которые могут дать о любом гражданине исчерпывающие сведения.

Какие виды ипотеки бывают

Ипотечные кредиты можно разделить на несколько категорий, при этом условия ипотеки в каждом случае будут различны.

По залогу. Целевой кредит – это классическая ипотека, когда в качестве залога выступает приобретённая недвижимость. Нецелевой кредит – деньги заёмщику выдаются в счёт уже имеющейся недвижимости, с полученными финансами он может поступать по собственному усмотрению.
По объекту кредитования. Заёмщик может приобрести жильё в новостройке, на вторичном рынке, за городом, а также взять ипотеку на гараж или машино-место, для приобретения земельного участка или коммерческой недвижимости.
По субъекту. Ипотеку можно получить на общих основаниях или с помощью поддержки государства (социальная ипотека).

Стоит ли брать ипотеку

У ипотеки есть как свои противники, так и сторонники. Первые считают, что это кабала на всю жизнь, вторые – тихо-мирно покупают жильё в долг, и хоть не живут припеваючи, но получают в собственность квартиру или дом. Каждый человек, нуждающийся в собственной жилплощади, должен самостоятельно сделать свой выбор.

Плюсы и минусы ипотеки

Преимущества ипотечного кредитования:

возможность «здесь и сейчас» приобрести собственную жилплощадь, не имея на руках достаточной суммы для покупки;
в ипотечном жилье можно делать ремонт по своему вкусу и разрешённые банком перепланировки;
социально незащищённые граждане могут воспользоваться государственной помощью и приобрести жильё на льготных условиях;
заёмщик становится собственником квартиры сразу же после оформления и регистрации сделки;
ипотеку можно рефинансировать на более выгодных условиях, а также досрочно погасить;
сумма ежемесячного платежа не будет обременительной для семейного бюджета, если взять ипотеку на длительный срок.

Недостатки:

большая переплата банку;
необходимость оплатить первоначальный взнос, который может оказаться очень существенным;
заёмщику предстоят дополнительные траты за регистрацию недвижимости, услуги оценщика, страховой компании и прочих заинтересованных лиц;
до тех пор, пока не будет погашена ипотека, недвижимость остаётся в залоге у банка – её нельзя продать, подарить, завещать без разрешения;
если заёмщик окажется неплатёжеспособным, то он может лишиться жилья;
каждый потенциальный заёмщик проходит строгую проверку, ему необходимо собрать солидный пакет документов, подтвердить свою платёжеспособность;
долговые обязательства приводят к психологическому дискомфорту, чувству несвободы, постоянной экономии.

Подводные камни

Прежде чем принять решение брать или не брать ипотеку, нужно познакомиться с возможными рисками. Необходимо помнить, что вы берёте на себя долговые обязательства всерьёз и надолго. Нельзя просто так отказаться от ипотеки и перестать платить ежемесячные платежи – в этом случае заёмщик рискует потерять и уже выплаченные банку деньги, и, собственно, жильё. Поэтому придётся заранее предусмотреть все форс-мажорные обстоятельства и изучить правила, которые сделают ипотеку безопасной.

Что может случиться?

Повреждение или гибель залоговой недвижимости. Чтобы заёмщик в итоге не остался на улице сирым и босым, государство побеспокоилось об обязательном страховании предмета залога. При наступлении страхового случая (пожара, потопа, взрыва и т.д.) все убытки будут возмещены страховой компанией.
Потеря трудоспособности. И вновь на помощь заёмщику приходит страховая компания, но только в том случае, если он был заранее благоразумен и застраховал свою жизнь и здоровье. Эта страховка не является обязательной, и многие заёмщики ею пренебрегают, чтобы сэкономить. Придётся хорошенько подумать, стоит ли это делать?
Признание сделки недействительной. Покупая готовое жильё на вторичном рынке, заёмщику необходимо тщательно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Не исключено, что он станет жертвой обмана мошенников или внезапно обнаружится ещё несколько собственников у уже купленного жилья. Если юридическую чистоту проверить затруднительно, то лучше опять же обратиться в страховую компанию и застраховать право собственности хотя бы на три года.
Затягивание сроков строительства. Если застройщик затягивает сроки или вовсе приостановил строительство, то заёмщик рискует и вовсе на неопределённый срок остаться без жилья. При этом ежемесячные платежи платить он должен. Чтобы этого не случилось, приобретайте квартиру только у аккредитованных банком застройщиков, их список обязательно есть на официальном сайте любой кредитной организации.
Снижение платёжеспособности. Ситуации в жизни бывают разные. Если у заёмщика трудное материальное положение, то первым делом ему нужно обратиться в банк. Там ему помогут реструктуризировать долг или оформят кредитные каникулы. В любом случае, необходимо сразу же заявить о своих проблемах, а не прятаться от кредитора из-за невозможности вовремя оплачивать ежемесячные платежи.
Рост плавающей ставки. Плавающая процентная ставка по ипотеке позволяет существенно сэкономить, но она полностью зависит от экономической составляющей. Лучше всего выбирать фиксированную ставку и не бояться, что ежемесячные платежи могут в любой момент вырасти.

Ипотека или потребительский кредит

Что выгоднее – ипотечный или потребительский кредит? Ответ однозначен, конечно же ипотека.

Основное отличие заключается в сумме займа, сроке и процентной ставке. Для приобретения жилья банк выделит заведомо больше средств, на максимально длительный срок и по низким ставкам. К тому же ипотеку можно рефинансировать, поменяв условия кредитования на более выгодные.

Потребительский кредит, даже если он будет обеспечен уже имеющейся у заёмщика залоговой недвижимостью, выдают на небольшой срок и по высоким кредитным ставкам.

Ипотека или аренда

Ещё неизвестно, что обходится дороже – взять ипотеку или жить на съёмных квартирах.

Снимать жильё в основном предпочитает молодёжь, не обременённая выводком детей. Их вполне устраивает кочевая жизнь, а ипотечная кабала ввергает в ужас. А вот семейные люди всё чаще задумываются о собственном жилье. Они понимают, что каждый ежемесячный взнос за ипотеку даёт им возможность назвать ещё несколько квадратных сантиметров жилплощади своими. А отдавая деньги хозяину съёмной квартиры человек получает только право ещё один месяц прожить на чужой территории.

В итоге, через 20-30 лет заёмщик становится обладателем собственной квартиры, а тот, кто всю жизнь мыкался по съёмным остаётся ни с чем.

Нужно учитывать, что арендная плата постоянно растёт, к тому же жильё это в любом случае временное – однажды наступит момент, когда придётся съехать с одной квартиры и заниматься поисками другой. А если в семье есть дети, то это чревато сменой школ, детских садов, проблемами с регистрацией.

Ипотечное жильё хорошо тем, что не требует дополнительных трат, кроме коммунальных. А ежемесячные платежи с течением времени остаются постоянными. Да и ежегодная инфляция приводит к тому, что удельный вес платежей в доходах заёмщика с течением времени становится всё меньше.

Ипотека или копить

Что лучше, воспользоваться ипотечным кредитом и жить-поживать в собственной квартире или всю жизнь собирать деньги на жильё, мыкаясь по чужим углам?

Абсолютно все противники ипотеки утверждают, что, взяв жилищный кредит, заёмщик очень сильно переплачивает банку. Да, это действительно так. Но посмотрите на проблему с другой стороны. Цены на недвижимость с каждым годом растут, и в итоге, подавляющее число заёмщиков только выигрывают от того, что взяли ипотеку. Достаточно только сравнить, сколько стоил квадратный метр недвижимости во время оформления кредита и после его погашения.

А теперь подумайте, что станет с вашими накоплениями? Собрать огромную сумму за несколько лет вам вряд ли удастся, а инфляция не дремлет. Единственный вариант – хранить деньги на депозите в банке, чтобы хоть как-то уберечься от инфляции.

К тому же наша экономика просто не позволяет среднестатистическому россиянину накопить нужную сумму – практически все доходы уходят на жизнь. А вкладывать их в ценные бумаги, паевые фонды и прочие финансовые проекты страшно – большой риск прогореть и остаться ни с чем.

Каждый сам для себя решает, что для него выгоднее – тратить годы, чтобы скопить нужную сумму или купить квартиру в долг и переплатить банку.

Как выбрать ипотечную программу

Как выбрать программу — Фото: https://pixabay.com/photos/doors-choices-choose-open-decision-1767563/

Когда вы приходите на рынок или в магазин, то обязательно пройдётесь по рядам, чтобы сравнить цены. Таким же образом можно выбирать и ипотечную программу – сравнить условия ипотечных продуктов в разных кредитных организациях. Только не стоит обольщаться привлекательными условиями и низкими процентными ставками – прочитайте внимательно все документы и вложения, в реальности ставки будут выше на несколько пунктов, а на минимум могут рассчитывать единицы.

Впрочем, особым разнообразием банки не блещут – везде предлагают практически одно и то же, поэтому при выборе ипотечной программы следует руководствоваться своими потребностями. Для кого-то важно, как можно быстрее рассчитаться с банком, чтобы не жить в долг. Кому-то, наоборот, лучше, максимально растянуть срок ипотеки, чтобы ежемесячно платить оптимальную сумму. А кто-то рассчитывает на минимальный первоначальный взнос.

Если заёмщику подходят условия сразу нескольких банков, то можно одновременно подать несколько заявок – где-то откажут, а где-то одобрят. Но лучше выбирать ту кредитную организацию, у которой репутация лучше.

Как взять ипотеку

В отделении банка или на официальном сайте необходимо заполнить заявку-анкету. Срок её рассмотрения составляет от нескольких часов до нескольких дней. Решение потенциальный заёмщик, как правило, получает по телефону. Также ему сообщат уточнённые сведения о том, какую сумму банк может выдать, величину процентной ставки, а также размер ежемесячного платежа.
Следующий этап – сбор необходимых документов. Для каждой ипотечной программы он свой. Список обязательно имеется на сайте, но желательно уточнить информацию у банковского менеджера.
После того, как документы будут переданы в банк, нужно ждать решения кредитного комитета. Если он сочтёт потенциального заёмщика достаточно платёжеспособным и удовлетворяющим остальным требованиям банка, то ему будет предложено заключить предварительный ипотечный договор.
Дальше процесс развивается по двум вариантам. Если заёмщик уже подобрал оптимальное жильё, то сделка будет заключена в течение одной-двух недель. В случае, если недвижимость ещё не найдена, заёмщику даётся трёхмесячный срок на её поиски.
После этого банк проверяет документы на покупаемую жилплощадь, подписывается кредитный договор и договор купли-продажи, оформляется обязательная страховка и производится государственная регистрация объекта.
Как только будут соблюдены все формальности, заёмщик может въезжать в купленную квартиру и праздновать новоселье, не забывая о ежемесячных взносах, чтобы погасить долг.

Условия досрочного закрытия

Заёмщик имеет право на частичное или полное погашение ипотеки до указанного договором срока. Банки очень неодобрительно относятся к досрочным погашениям, потому что заёмщик «отбирает» у них часть доходов. К тому же банку приходится каждый раз пересчитывать график ежемесячных платежей, создавая дополнительную работу для своих менеджеров.

Раньше кредитные организации старались ограничить желание заёмщиков досрочно рассчитаться с долгами, вставляя палки в колёса в виде штрафных санкций и комиссий. Сейчас законодательством запрещено вводить для заёмщиков какие-либо ограничения. Штрафы и иные платежи за досрочное погашение противозаконны.

Но и здесь банки нашли лазейку, которая позволяет им устанавливать минимальный лимит платежа. К тому же заёмщик обязан заранее и в письменной форме предупреждать банк о своём желании внести дополнительную сумму сверх ежемесячного взноса. Подробные условия досрочного погашения в обязательном порядке указываются в ипотечном договоре.

Заключение

Теперь вы знаете, что такое ипотека, как работает и насколько она выгодна. Брать её или не брать – личное дело каждого. Жилищный кредит можно назвать одним из самых ответственных решений, которые человек может принять в своей жизни. Очень часто от этого шага зависит дальнейшая жизнь, благосостояние, здоровье как самого заёмщика, так и его близких.

Прежде чем сделать выбор, изучите все тонкости и нюансы жилищного кредитования, потому что именно эти знания помогут вам сделать ипотеку максимально комфортной и необременительной для вашего семейного бюджета.

Оценка статьи: