Ипотека до брака: как оформляется, как выплачивается, советы

Содержание статьи

Что говорит по этому поводу закон

Взаимоотношения в семейной паре регулируются Семейным кодексом Российской Федерации (СК РФ). Этот правовой документ говорит, что супруги вправе самостоятельно решать, как именно будут строиться их экономические отношения по поводу определённого имущества. С этой целью можно использовать как Семейный кодекс, так и особым образом сформулированный брачный договор.

Если добрачное соглашение между мужем и женой не заключается, то на них распространяются нормы СК. Брачный договор заблаговременно составили? Тогда именно на этот документ будет ссылаться суд при изучении имущественных споров, возникающих после прекращения семейных отношений.

Но если говорить о брачном договоре, то он заключается в нашей стране очень редко. И в подавляющем большинстве случаев именно Семейный кодекс регулирует вопросы раздела имущества. Так, статья 36 СК гласит: то жильё, которое принадлежало супругу до вступления в брак, принадлежит только ему.

Но тут есть небольшое, но важное уточнение – если он полностью выплатил ипотечную квартиру до оформления брачных отношений. Если же кредит продолжается после брака, а второй супруг участвует в погашении долга и может это документально подтвердить, то он может претендовать на денежное возмещение затрат или на долю в квартире.

Юридическая коллизия

Рассмотрим пример: женщина взяла ипотеку и вышла замуж. Ещё до похода в ЗАГС она зарегистрировала право собственности на жилплощадь. И можно предположить, что эта квартира целиком и полностью принадлежит ей. Но не всё так просто, ведь ипотека выплачивается не сразу, а на протяжении многих лет.

Предположим, что квартира стоила 3 миллиона рублей. 1 миллион женщина внесла в качестве первоначального взноса и заключила кредитный договор на 2 млн рублей. После вступления в брак эту сумму и проценты уже семейная пара выплачивала в течение 7 лет. И вот, последний платёж внесён, но тут муж подаёт заявление на развод и раздел совместно нажитого имущества. То бишь ипотечной квартиры. Основание – он принимал участие в оплате кредита.

Так как право собственности на жильё женщина получила до брака, то квадратные метры не могут являться совместным имуществом и не могут быть поделены. Но 2 млн рублей, которые были выплачены в брачный период, уже считается общим имуществом. А значит, на его половину бывший муж, согласно СК РФ, может претендовать. Как итог: скорее всего, суд примет сторону супруга и обяжет женщину выплатить ему 1 млн рублей (плюс проценты за кредит).

Судья может отказать бывшему мужу в его иске, если супруга докажет, что он не получал доход и, как следствие, не участвовал в оплате ипотечного кредита. Однако тут необходимо доказывать, что мужчина делал это по неуважительным причинам (например, вёл «аморальный» образ жизни, злоупотреблял алкоголем или наркотиками).

Варианты раздела квартиры, приобретенной до брака

Согласно российскому законодательству, ипотека до брака при разводе делится следующим образом.

Имущество признаётся собственностью супруга, оформлявшего кредит и жильё на себя. Второму супругу возмещаются внесённые им платежи – либо добровольно, либо по решению суда.
Жилплощадь делится на доли в соответствии с участием в оплате кредитного долга. После этого ипотека переоформляется на бывших мужа и жену по отдельности.
Ипотечный кредит выплачивается бывшими супругами совместно и после бракоразводного процесса.

Банк может требовать досрочного исполнения долговых обязательств, если посчитает, что доход заёмщика существенно уменьшится после развода. Например, бывший муж будет отдавать 25 % своей зарплаты в качестве алиментов на ребёнка.

Особняком стоит следующая ситуация: квартира куплена до брака в строящемся доме, а оформление в собственность происходило уже после расписывания в ЗАГСе. В таком случае жилплощадь считается уже совместно нажитым имуществом. Следовательно, недвижимость будет делиться пополам. Если развод случился до того времени, как дом был сдан, то второй супруг может подать иск в суд о возмещении потраченных на оплату кредита денежных средств.

Обращение в суд

Итак, взята ипотека до брака, а супруги не могут полюбовно решить вопрос о разделе недвижимого имущества. Что делать? Остаётся только обращение в суд, который и разъяснит все спорные моменты.

Нужно сделать следующее:

зарегистрировать иск в судебном органе, расположенном в месте нахождения предмета спора – объекта недвижимости;
представить все бумаги, которые подтверждают позиции бывших супругов (паспорта, справку о заключении брака и разводе, ипотечный договор, договор купли-продажи, квитанции об оплате и пр.);
озвучить свою позицию на судебном заседании.

Судья при рассмотрении иска будет исходить из следующих немаловажных обстоятельств и особенностей:

кто является заёмщиком по ипотечному договору;
кто внёс начальный взнос;
оформлена ли квартира в право собственности до брака или после брака;
каким образом второй супруг принимал участие в процессе погашения кредитной задолженности;
источники оплаты ипотеки (доходы супругов, помощь родителей одного из супругов, авторские гонорары и пр.);
наличие у бывших супругов детей младше 18 лет.

Учитывая все эти нюансы и принимая окончательное решение, суд также обязан выслушать и мнение третьей стороны – кредитной организации, которая выдала ипотеку. Ведь именно она считается залогодержателем спорного объекта недвижимости. К примеру, банк может выступить против разделения долговых обязательств и переоформления ипотечных договоров.

Таким образом, мнение банка может стать определяющим в решении вопросы о разделении ипотеки, взятой одним из супругов ещё до брака.

Как застраховать себя от возможных проблем

Как мы успели убедиться, на сегодняшний день нет универсального юридического подхода к поиску выхода из подобной ситуации. Так что если дело дойдёт до суда, то каждый случай будет рассматриваться индивидуально, а решение будет выноситься на основании множества дополнительных факторов.

Поэтому, если жених или невеста с ипотекой не хочет рисковать своей собственностью, нужно обезопасить себя от возникновения возможных проблем.

Это можно сделать несколькими способами.

Заключение соглашение о разделе имущества. В нём нужно указать особенности деления совместно нажитой собственности, а также принципы распределения долгов по ипотечному договору. Этот договор нужно заверить нотариально.
Оформление брачного договора. В нём отдельно оговариваются условия по ипотечной квартире:
- величина доли мужа и жены;
- объём денежной компенсации;
- взносы, которые должен предоставлять каждый супруг и пр.

Кстати, о заключении брачного договора нужно в обязательном порядке уведомить и кредитора. Ведь банк является залогодержателем объекта недвижимости и должен знать обо всех действиях, которые связаны с этим самым объектом.

Заключение

Квартира – это ценное имущество, расставаться с которым мало кто захочет. Особенно болезненным это расставание может быть, если оно происходит после развода с бывшим любимым человеком. Если взята ипотека до брака, то собственнику нужно знать, как себя вести правильно, а также как обезопаситься от возможных рисков и неприятностей. Если вопрос невозможно решить полюбовно, то стоит заручиться поддержкой юриста и обращаться в суд.

Оценка статьи: