Всё о том, что такое ипотечные ценные бумаги

Просто о сложном

Все мы, конечно, знаем, что существует так называемый фондовый рынок. Если спросить простого обывателя, что же это такое, то, скорее всего, он вспомнит кадры из старых американских фильмов, где толпа менеджеров и брокеров потрясает бумажками и что-то выкрикивает, стараясь переорать друг друга. Когда-то так и было…

Сейчас ситуация изменилась. Играть на бирже можно даже не слезая с любимого дивана, главное, чтобы интернет не барахлил. Впрочем, до сих пор бытует мнение, что новичкам в это дело лучше даже не соваться – это удел грамотный финансистов, которые оперируют крупными суммами денег и знают куда их лучше вложить.

С одной стороны, доля истины в этом утверждении есть – абсолютный чайник без специальных знаний и опыта вряд ли сможет вести прибыльную торговлю. С другой – вас никто не заставляет вкладывать свои сбережения в высокорискованные активы.

Кстати, а что подразумевается под активами? Какие ценные бумаги вы знаете? Акции и облигации?

То есть инвестор вкладывает свои денежки в какое-либо прибыльное дело. В качестве подтверждения он получает ценную бумагу. Чем их больше, тем больше доля инвестора в совместном предприятии. От количества ценных бумаг зависит распределение прибыли между участниками проекта.

В определённые периоды (раз в квартал, полгода или год) инвестор получает дивиденды или так называемый купонный доход, который представляет собой что-то похожее на банковские проценты. Это основная пассивная прибыль вкладчика, она перечисляется на личный счёт, и этими деньгами можно распоряжаться по собственному усмотрению.

Назначение ипотечных ценных бумаг

Перейдём непосредственно к ипотеке. Когда человек желает приобрести недвижимость в долг, то обращается в банк. Если он по всем параметрам соответствует требованиям кредитной организации, имеет высокий стабильный доход и чистую кредитную историю, то банк удовлетворяет его запросы и выдаёт заявленную сумму на приобретение жилья.

В течение длительного периода (до 30 лет) заёмщик должен аккуратно оплачивать ежемесячные платежи и начисляемые проценты. При этом он уже живёт в купленной квартире, но она будет оставаться в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик полностью не рассчитается с долгами. Это и называется ипотека.

При этом денежный портфель любого банка состоит в основном из денег вкладчиков. Именно из этой «кубышки» и выдаются ипотечные кредиты. Сложность состоит в том, что вкладчики размещают свои денежки на сравнительно короткое время – не более нескольких лет. В итоге образуется диспропорция между долгосрочными и краткосрочными продуктами. Может наступить такой момент, когда банку просто не хватит средств, чтобы рассчитаться со всеми клиентами, если они вдруг решат одновременно забрать свои деньги.

Кроме того, банк, выдающий ипотечные кредиты, может получить другие «сюрпризы».

• Нет никакой гарантии, что за несколько десятилетий у заёмщика кардинально не изменится финансовое положение. Если случится личный денежный апокалипсис, то должник просто физически не сможет погасить ипотеку. Конечно, банк всегда может продать залоговую недвижимость и возместить свои убытки, но он в любом случае потеряет проценты, которые ему не доплатит заёмщик за оставшееся время.
• Ипотечное кредитование отличается заманчиво низкими процентными ставками по сравнению с потребительскими кредитами. Благодаря этому и привлекаются клиенты. Но долгосрочный кредит по сниженной ставке не очень выгоден сам по себе – банк получает достаточно скромный доход.
• При наплыве желающих решить свои жилищные проблемы с помощью заёмных средств у некоторых кредитных организаций может попросту не хватить денег, чтобы выдавать новые кредиты.

Чтобы решить проблему, кредитные организации используют механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, которые позволяют «очистить» банковский баланс от долгосрочных активов. Бумаги выпускают с целью привлечения дополнительных инвестиций, а в награду финансовая организация выплачивает владельцу заранее оговорённый процент. Банк при этом получает живые деньги, которые может направить на финансирование иных проектов.

Механизм работает следующим образом.

• Заёмщик получает ипотечный кредит, а банк, в свою очередь, на эту же сумму выпускает ипотечные облигации, которые объединяются в пулы. Пул – это совокупность активов, обладающих сходными характеристиками. Другими словами, собираются вместе все ипотеки, которые были выданы в одном городе и имеют одинаковую процентную ставку.
• Ценные бумаги выставляются на продажу.
• Инвестор вкладывает свои деньги в ценные бумаги – покупает облигации.
• Полученные средства банк пускает для выдачи следующих ипотек.
• Инвестор получает доход в виде выплаты по облигациям плюс начисленные проценты.
• Ипотечная недвижимость является залогом в сделке и обеспечением облигаций – в случае неплатёжеспособности заёмщика продаётся залоговая жилплощадь и погашается долг перед инвестором.

То есть банк выдаёт кредит заёмщику, а затем продаёт долг состоятельному покупателю, оформляя его в ипотечные облигации, а полученные живые деньги пускает в оборот.

Выгода очевидна:

• кредитная организация может позволить себе увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов;
• инвестор получает прибыль за счёт заранее оговорённых процентов.

И только заёмщик с этой сделки не получает ничего, он даже не догадывается о столь сложных схемах оборота финансов, причиной которых послужил его ипотечный кредит.

Надо сказать, что ипотечные облигации в России начали свой оборот в 2003 году. Именно в это время вступил в силу Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152. Сначала к новшеству относились настороженно, но с ростом цен на недвижимость банки оценили выгоду.

В основном инвесторами являются крупные кредитные организации, которые выкупают пулы у более мелких. Первые получают дополнительную выгоду, а у вторых есть шанс продержаться на плаву ещё некоторое время.

Ипотечное покрытие

Под этим понятием подразумевается гарантия возврата денежных средств и начисленных процентов, которые инвестору положены, если он приобрёл ценные ипотечные бумаги. Иными словами – это обеспечение по облигациям в виде залоговой недвижимости. В случае если заёмщик перестанет платить по кредиту, его ипотечная недвижимость изымается, продаётся, а инвестору возмещается потраченная им сумма.

Законом установлены следующие условия:

• залоговая недвижимость должна быть застрахована от гибели и повреждений;
• предметом ипотечного договора выступают исключительно денежные средства;
• первоначальный взнос для заёмщика должен составлять не менее 20%;
• недвижимость не может быть заменена на другую без согласия кредитора.

Виды ипотечных ценных бумаг

В настоящее время существует два вида ИЦБ, и между ними имеются несколько существенных различий.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигация с ипотечным покрытием представляет собой долговую расписку, долг которой обеспечивается залоговой недвижимостью. У неё фиксированная стоимость и возможность стабильно получать купонный доход. В случае если заёмщик не в состоянии выплатить ипотеку, его недвижимость продаётся, а долг перед инвестором погашается, таким образом риск инвестиции минимальный.

Принцип работы механизма можно рассмотреть на примере:

• кредитная организация в совокупности выдала одинаковые ипотеки на сумму 100 млн рублей;
• на эту же сумму выпускаются и ипотечные облигации;
• их приобретает инвестор, то есть банк в кратчайшие сроки возвращает себе все выданные ранее средства, а затем пускает в оборот;
• заёмщики в течение длительного времени выплачивают банку долговые обязательства плюс начисленные проценты;
• после того как ипотека будет погашена, инвестор получит обратно свои вложенные деньги плюс ежегодно получает купонный доход – процент за использование его финансов.

Ипотечные сертификаты участия

Если облигация имеет номинальную стоимость, то именной ипотечный сертификат только подтверждает право инвестора на долю в общем вложенном капитале. Это тоже ценная бумага, но она не имеет залогового обеспечения.

Ипотечные ценные бумаги в России

Как уже было сказано выше, рынок ипотечных бумаг в России стал работать с 2003 года. Сначала процесс был умеренным, но с 2010 года несколько оживился. Поскольку цены на недвижимость существенно возросли – инвесторы почувствовали выгоду, воодушевились и стали более активно скупать ипотечные ценные бумаги.

Впрочем, аналитики воздерживаются делать какой-либо долгосрочный прогноз в плане развития ценных ипотечных бумаг.

Проблема ИЦБ на отечественном рынке заключается в:

• нестабильных ценах на недвижимость;
• высокой стоимости облигаций (в большинстве своём они не по карману частным инвесторам, не говоря уже о простых обывателях);
• несовершенном законодательстве, в котором слишком много огрехов.

С другой стороны, поддержка государством семей с детьми за последнее время увеличила число ипотечных кредитов, а с этого года их станет ещё больше. Это говорит о том, что многие кредитные организации могут не изыскать достаточных средств для оформления ипотеки. Данный факт только подтолкнёт к массовому выпуску ценных бумаг, что будет выгодно и банкам, и инвесторам.

Характеристики ИЦБ

Выплаты по ипотечным облигациям имеют следующие особенности.

• Платежи для инвесторов осуществляются в определённый период, например, раз в месяц, квартал или полугодие. Обычно выплаты производятся дважды в год.
• Платёж состоит из двух частей – начисленных процентов и выплат по основному долгу (амортизации). Здесь используется та же схема, что и для обычного кредита, разве что кредитором в этом случае выступает инвестор, а должником – банк.
• Основное тело долга может выплачиваться в течение длительного периода. Как правило, инвестор получает вложенные деньги только после полного погашения ипотеки. Особенно это актуально для держателей коллективных (корпоративных) облигаций, так называемых пулов.
• Банк имеет полное право на досрочное погашение долга.

Достоинства и недостатки ипотечных ценных бумаг

Преимущества инвестиций таковы.

• Облигации обеспечены залоговой недвижимостью. Но здесь есть огромный риск при финансовом кризисе. Если в один прекрасный момент окажется, что подавляющее большинство заёмщиков не в состоянии выплачивать долги по ипотеке, то стоимость недвижимости резко упадёт и не сможет покрыть убытки банков. В итоге многие финансовые организации обанкротятся, дефолт, крах. Такое уже было в 2008 году.
• Инвестор обеспечивает себе долговременный пассивный доход.
• Подобные инвестиции – ещё один способ разнообразить финансовый портфель инвестора (не нужно складывать все яйца в одну корзину).

Недостатки тоже есть.

• Пока ещё низкая ликвидность и уровень дохода, но государство над этим уже работает.
• Если банк воспользуется правом досрочно погасить долг, то появляются трудности в оценке уровня будущих доходов.

Как купить

Ни для кого не секрет, что выгодным инвестированием является в том числе и недвижимость. Ипотечные облигации чаще всего объединяют в пулы – так удобнее и выгоднее для кредитных организаций и состоятельных инвесторов.

Заключение

Ценные ипотечные бумаги в нашей стране представляют собой пока ещё новый инструмент получения доходов. На данный момент вложиться в них может себе позволить только состоятельный инвестор, например, крупный банк.

Тем не менее ситуация складывается так, что развитие рынка ИЦБ имеет отличные перспективы. Вполне вероятно, что через некоторое время механизм заработает в полную силу, а инвестировать в ипотечные облигации смогут не только крупные инвесторы, но и рядовые граждане.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...