Сдача квартир посуточно: выгодно ли, плюсы и минусы, советы

Содержание статьи

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

Если к делу подойти ответственно, то посуточная аренда может принести владельцу недвижимости очень приличный доход. Но и потрудиться придётся на славу.

Если вы не рассматриваете сдачу жилья, как бизнес, а получать дополнительную прибыль всё-таки хотите, то лучше пустите квартирантов на длительный срок. Здесь главное – выбрать порядочных и ответственных нанимателей.

Интересует более высокий доход? Тогда займитесь посуточной сдачей – прибыль будет в разы выше по сравнению с долгосрочной арендой. Особенно бизнес будет выгоден, если в наличии не одна квартира, а несколько.

Какие квартиры пользуются спросом

Жилье посуточно пользуется огромным спросом в больших мегаполисах, где бывает много командировочных и туристов. А если недвижимость находится в курортном месте, то это вообще золотое дно для её собственника.

Согласитесь, намного проще и дешевле заселиться в квартиру с удобствами, чем бронировать отель или гостиницу. Это одна из главных причин, почему посуточное жильё пользуется спросом. На краткосрочный период квартиру обычно снимают для проведения романтических или деловых встреч, празднования торжеств или в туристических целях. Нанимателям важна чистота, комфорт, наличие удобств, быттехники, конфиденциальность и простота оформления.

Чтобы начать бизнес, не обязательно иметь недвижимость в центре города. Для потенциальных клиентов подойдут и спальные районы, если квартира находится недалеко от метро или автобусной остановки.

Посуточное жильё хорошо сдаётся вблизи:

вокзалов и аэропорта, когда нужно переночевать в ожидании поезда или самолёта;
крупных больничных комплексов, чтобы навещать родственников;
бизнес-центров и предприятий для командировочных;
университетов и ВУЗов для студентов-заочников;
музеев, выставочных комплексов для туристов;
моря, реки, заповедных мест для отдыхающих.

Стоимость посуточной аренды

Посуточные квартиры принесут в два раза больше прибыли, чем долгосрочная сдача. Но и хлопот у хозяина прибавится. Нужно после каждого клиента сделать генеральную уборку, перестелить бельё, сменить полотенца, показать квартиру новым квартирантам.

Конечная прибыль напрямую зависит от месторасположения недвижимости, общего состояния жилья – наличия ремонта, исправной бытовой техники, чистоты и комфортных условий проживания.

В крупном городе прибыль будет выше, чем в небольших населённых пунктах. А для курортных мест существует ещё высокий и мёртвый сезоны. В сезон отпусков люди намного чаще ездят отдыхать и путешествовать, в это время посуточные квартиры приносят огромный доход, тогда как зимой как правило наступает период простоя.

Цены на посуточную сдачу недвижимости зависят от следующих факторов.

Месторасположение. Квартира находится в центре города вблизи транспортной развязки и развитой инфраструктуры.
Чистота и комфорт. Если сделан евроремонт, имеется современная мебель и бытовая техника, всё сверкает и блестит от чистоты, то можно повысить стоимость аренды. Не забудьте о наличии интернета, автомобильной парковки, лифта и прочих благ цивилизации.
Дни недели. В праздничные и выходные дни спрос на жильё повышается, соответственно, и цены возрастают.
Количество спальных мест. Нередко квартиры снимают компании молодёжи с целью отметить чей-то день рождения или другое значимое событие. Если празднество длится несколько дней, то в цене будут квартиры с несколькими диванами и кроватями.

Посуточная сдача намного выгоднее долгосрочной аренды, даже если учитывать расходы на постельное бельё и полотенца, моющие средства и строительные материалы для косметического ремонта. Доходность выше в полтора-два раза. Но если долгосрочная сдача – это пассивный доход, то посуточная – тяжёлый труд.

Вам придётся:

продвигать объявления о сдаче и искать клиентов;
следить за рынком цен;
отвечать на звонки в любое время суток, списываться с потенциальными квартирантами, бронирующими жильё;
очень много общаться с людьми и постоянно им улыбаться;
быть в тонусе, независимо от настроения;
координировать заезд и выезд;
качественно делать уборку и ремонт;
стирать постельное бельё и полотенца;
закупать туалетные принадлежности;
придумывать акции и скидки, когда жилплощадь простаивает.

Готовы к этому? Тогда этот бизнес может принести вам хорошую прибыль.

Рентабельность

Новичка в этом бизнесе в первую очередь интересует, сколько он сможет заработать. Оперировать конкретными цифрами здесь сложно, поскольку в каждом регионе свои цены на недвижимость. Но можно рассчитать рентабельность хотя бы приблизительно.

Пусть стоимость однокомнатной квартиры будет составлять полторы тысячи рублей в сутки. Если умножить эту цифру на 30 дней, то получится 45 000 рублей. Если отнять коммунальные платежи, расходы на моющие, стирку и уборку, то получится чистая прибыль.

На практике заработать такую сумму не получится, поскольку клиенты в очереди стоят разве что в курортный сезон. Но если правильно организовать продвижение рекламных объявлений, то ежемесячная заполняемость может составлять 70-80%, то есть 30-35 тысяч рублей без вычета расходов. Это немало и весьма выгодно.

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать

Как правильно сдать квартиру, чтобы у её владельца не было никаких проблем? Посуточная аренда считается предпринимательской деятельностью, а значит, придётся платить налоги.

Подготовка квартиры к сдаче

Больше всего новичков волнует, что квартира будет простаивать. Это с долгосрочной арендой всё просто – нашёл порядочных квартирантов и забыл о проблемах на несколько лет. Но когда жильё снимают на день, два, неделю, то необходимо так организовать дело, чтобы клиенты чуть ли не сталкивались на пороге – один выезжает, а второй через пару часов уже стучится в дверь. Вот тогда сдача недвижимости принесёт большой доход.

В первую очередь напишите на листочке плюсы и минусы своей квартиры. Недостатки в обязательном порядке нужно будет исправить, а достоинства подчеркнуть, указав их в рекламных объявлениях.

Стоит всегда помнить, что в квартире должно быть всё необходимое для жизни – мебель, техника, постельное бельё, посуда, туалетные принадлежности. Люди, приехавшие на отдых или в командировку, не берут с собой много вещей в надежде на то, что всё нужное уже есть на месте.

Во время курортного сезона или в праздничные дни стирать постельное бельё между заездами клиентов будет некогда, поэтому озаботьтесь наличием нескольких свежих комплектов. А грязное бельё можно забрать домой и выстирать там.

Приобретите запас моющих средств, они всегда должны быть под рукой, когда нужно быстро убрать помещение после выехавших квартирантов.

Если площадь квартиры позволяет, то озаботьтесь наличием как можно большего количества спальных мест – двуспальной кровати в спальне, раскладывающегося дивана в гостиной, парочки кресел-кроватей, раскладушек.

Рекламу можно разместить на сайтах объявлений, а также в СМИ вашего города. Чтобы вызвать доверие клиентов, можно указывать, что жильё сдаётся от «реального хозяина».

Для установления оптимальной цены необходимо просмотреть предложения от конкурентов. Их очень много в любом городе, поэтому сразу не пугайтесь и не отчаивайтесь – укажите в объявлении всё, что может привлечь клиентов, выложите хорошие фотографии, снизьте на пару сотен стоимость по сравнению с конкурентами и можете ждать звонков.

Периоды простоя очень сильно зависят от времени года. Наибольший спрос на посуточное жильё – лето, майские и новогодние праздники. Это если квартира находится в курортном месте или городе, где много туристов. Поздняя осень, зима и начало весны – не сезон. В это время приходится выкручиваться, чтобы не «прогореть» — снижать цены, придумывать акции и скидки, повышать качество объявлений и их продвижение.

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Как уже было указано выше, сдача квартир посуточно приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому не затягивайте с регистрацией ИП и выбором системы налогообложения.

Самым выгодным вариантом будет ИП на упрощённой системе – в казну государства нужно будет заплатить 6% от полученного дохода. При этом отчётность минимальная, а учёт расходов вести не требуется.

До 30 апреля необходимо подать налоговую декларацию, в которой будет указана полученная прибыль, а сам налог можно будет заплатить частями, разбив его на квартальные платежи.

Кроме налога предпринимателю придётся платить обязательные страховые взносы, но если у него нет наёмных работников (управляющих, уборщиц и прочих), то налог можно уменьшить на сумму этих взносов.

Оформление деятельности — Фото: https://pixabay.com/photos/savings-budget-investment-money-2789112/

Ещё более выгодным вариантом будет оформление самозанятого лица. Уже больше года пилотный проект запущен в некоторых регионах страны. Если вам повезло жить в «нужном месте» и зарегистрироваться как самозанятый предприниматель, то налог составит всего 4%. Страховые взносы платить не нужно, налоговая декларация также не требуется, а сам налог можно оплачивать ежемесячно. Но здесь следует учитывать, что предприниматель не должен иметь наёмных работников.

Документы для сдачи квартиры

Сдавать квартиру может только собственник, но если недвижимость находится в долевой собственности, то ситуация усложняется. В обязательном порядке нужно будет сделать нотариально заверенное согласие всех владельцев жилья, что они не возражают о его сдаче в наём.

Сложности могут возникнуть, если одним из собственников является ребёнок или недееспособное лицо (инвалид, находящийся под опекой). В этом случае нужно взять разрешение в органах опеки на сдачу квартиры, доказать, что подопечные живут в аналогичных жилищных условиях и их права ни в коем случае не нарушены.

Чтобы не возникли проблемы с соответствующими органами, собственник жилья должен иметь:

правоустанавливающую документацию;
согласие всех остальных собственников, заверенное нотариусом;
разрешение от органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный;
справку о всех зарегистрированных в квартире лицах;
первичный договор аренды и согласие истинного собственника, если недвижимость сдаётся в субаренду.

Типовой договор посуточного найма квартиры

В обязательном порядке между наймодателем и нанимателем должен быть заключён договор о найме квартиры. Зачем он нужен?

С его помощью квартирант может доказать, что находится в квартире легально, а не проник в неё с преступными целями. Для собственника жилья эта бумага служит «подушкой безопасности» в случае, если клиент нанесёт убытки. При различных чрезвычайных ситуациях и судебном разбирательстве именно договор найма является официальным документом, по данным которого и будет вынесено решение.

Договор посуточного найма защищает собственника от:

кражи;
порчи имущества;
неоплаты, если между сторонами был договор о полном расчёте при выезде квартиранта;
уголовной ответственности, если будет доказано, что наниматель совершил преступление в снятой квартире или использовал её в незаконных целях.

Все спорные моменты решаются в суде, а без договора о найме возместить убытки невозможно.

В интернете можно найти немало образцов типовых договоров, но лучше всего разработать документ с юристом и учесть все нюансы. В договоре обязательно указываются технические характеристики квартиры, наличие мебели, исправной бытовой техники, состояние внутренней отделки, стоимость посуточного найма, ответственность за порчу имущества и прочие важные пункты.

Стандартный договор должен включать в себя:

описание предмета сделки;
права и обязанности нанимателя и наймодателя;
размер и порядок оплаты;
время заезда и выезда;
специальные условия – штрафы и ответственность;
реквизиты сторон.

Кроме договора подписывается ещё и акт приёма-передачи, в котором подробно перечисляется бытовая техника и мебель, указывается техническое состояние и стоимость имущества.

Сдача квартиры через агентство или доверенное лицо

Не обязательно заниматься этим бизнесом самостоятельно. Можно поручить сдачу жилья риэлтерскому агентству или человеку, которому вы доверяете.

Здесь есть немало плюсов и минусов. Если вы живёте в другом регионе или стране, но хотите сдать пустующую недвижимость, то без помощи третьих лиц не обойтись. А тут уже как вам повезёт – найти порядочного управляющего или риэлтора с безупречной репутацией практически невозможно. Так что в этом случае приготовьтесь, что вас будут обманывать.

Если вы живёте в том же населённом пункте, где и сдаваемое жильё, но не желаете самостоятельно заниматься бизнесом, то придётся так же обратиться к третьим лицам. Но в этом случае вы уже можете контролировать их деятельность.

Плюсы риэлторских агентств:

эффективная реклама;
отлаженный механизм поиска клиентов;
грамотное оформление документов при сдаче жилья;
экономия времени и нервов собственника квартиры.

Главный минус – дополнительные расходы на комиссионные. К тому же придётся потратиться на регулярную уборку после выезда квартирантов, возможный ремонт, заработную плату наёмным работникам.

Вариант с агентством или доверительным лицом выгоден, если в наличии имеется не одна квартира, а несколько.

Чем грозит нелегальная сдача жилья

Сдавать жильё имеет право только её собственник или если он разрешил это делать третьему лицу на правах субаренды. К сожалению, нередки случаи, когда начинающие горе-бизнесмены собираются получить прибыль на сдаче чужой недвижимости.

Схема простая – снимается квартира на долгий срок, а затем сдаётся посуточно. Новички не учитывают, что этот бизнес очень проблемный – люди бывают разные, и всевозможные чрезвычайные ситуации возникают часто. Затопление соседей, пожар, пьянки-гулянки, громкая музыка и шум по ночам – за всё это придётся отвечать собственнику квартиры.

Соседи вызывают полицию, выясняются подробности происшествия, в итоге незадачливый «предприниматель» оказывается в неприятной ситуации перед своим наймодателем. Это в лучшем случае. В худшем ему светит возмещение убытков или даже судебные разбирательства, если хозяин квартиры подаст в суд на нецелевое использование арендованной жилплощади.

Опять же стоит учитывать, что бизнесом могут заинтересоваться налоговые органы. В этом случае придётся заплатить немалый штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, сокрытие доходов и неуплату налогов.

Стоит ли рисковать? Конечно же нет! Выход один – легализовать деятельность, платить налоги и спать спокойно.

Подводные камни посуточного бизнеса

Сдавать жилплощадь посуточно намного выгоднее, чем на длительный срок. К сожалению, выгода сомнительная, поскольку даже в крупных городах и в курортной местности найти жильцов на каждый день очень непросто. Поэтому следует быть готовым к периодам простоя и потери дохода.

Самым большим риском для владельцев недвижимости является порча имущества. Люди никогда не ценят чужое, а значит, расходы на приведение жилья в порядок будут намного выше, чем при сдаче квартиры на длительный срок. А после увеселительных мероприятий затраты на моющие средства и косметические ремонты возрастут в разы.

Огромной проблемой может стать и недовольство соседей. Вряд ли кто-то из них обрадуется шумным компаниям, снявшим квартиру, чтобы отметить праздник. Владельца ожидают жалобы, угрозы и штрафы от правоохранительных органов за нарушение тишины.

Если квартира находится в курортном месте и была забронирована заранее, то владельцу недвижимости нужно будет организовать встречу гостей – эта услуга повысит доверие постояльцев.

Чтобы не работать себе в убыток, воспользуйтесь следующими рекомендациями.

Если в квартире установлен стационарный телефон, отключите междугородную связь. Звонки в другой город, а то и другую страну могут значительно облегчить ваш кошелёк.
В договоре обязательно укажите материальную ответственность за порчу имущества и возьмите некую сумму в залог.
Часто сдаёте жильё шумным компаниям? Тогда предоставьте в их распоряжение недорогую мебель и дешёвую бытовую технику, в противном случае разоритесь на ремонте.
Оплату всегда берите наперёд, причём полную сумму, иначе наниматель может съехать не заплатив.
Не разрешайте жильцам курить в квартире. Многие некурящие постояльцы откажутся от найма из-за въевшегося табачного дыма и несвежего воздуха.
При заключении договора запишите все личные данные нанимателя, снимите ксерокопии или сфотографируйте все заполненные страницы паспорта.
Всегда интересуйтесь предполагаемым временем отъезда, приезжайте заранее, чтобы проверить своё имущество и забрать ключи.
Если спрос зависит от сезонности, то в сезон можно сдавать квартиру посуточно, а в остальное время – долгосрочно, на несколько месяцев.

С 1 октября 2019 года вступил в действие закон о запрете размещения хостелов в многоквартирных домах. С юридической стороны прямого запрета на посуточную сдачу квартир нет, поскольку хостелы названы напрямую, а квартиры – нет. Тем не менее владельцам недвижимости стоит задуматься над этим вопросом и ориентироваться на одиноких постояльцев или семейные пары. Молодёжным компаниям лучше сдавать дом или отдельный коттедж. И вам спокойнее, и соседей тревожить никто не будет.

Заключение

Бизнес на посуточной сдаче квартир является довольно прибыльным, но трудоёмким делом. Собственник жилья должен обладать стрессоустойчивостью и возможностью договариваться как с клиентами, так и с соседями, и правоохранительными органами.

Главное, правильно оценить доходность этого предприятия. Если квартира расположена в не самом лучшем месте или выглядит неопрятно, то даже и начинать бизнес не стоит. А если есть желание заработать, то приготовьтесь к серьёзной работе – постоянному поиску клиентов, чуть ли не ежедневной уборке и стирке, возможным проблемам с соседями.

Чтобы не было проблем с контролирующими органами, легализуйте свой бизнес – оформите ИП и вовремя платите налоги.

Оценка статьи: