Продажа квартиры в долевой собственности: все нюансы, документы

Содержание статьи

Совместная и долевая собственность на квартиру

По статистике, 80% жилья находится в долевой собственности, то есть квартирой владеют сразу несколько хозяев. Вот только это не какая-то определённая комната или некое количество квадратных метров, а право на часть жилплощади, выраженная в процентах. Владеть долей — не значит владеть всей недвижимостью. Распорядиться своей долей по своему усмотрению можно, но придётся соблюдать определённые правила, зафиксированные законодательством.

Согласно ГК РФ (ст.244), собственность на недвижимость может быть долевой или совместной. Необходимо разделять эти понятия и знать различия.

Общая собственность – это когда любое имущество, включая жилплощадь, принадлежит семье без разделения на части.

Например, если супруги не связаны брачным договором, то с момента заключения брака и до развода или смерти одного из супругов всё нажитое имущество принадлежит им поровну – деньги, движимое и недвижимое имущество (автомобиль, квартира, дача, мебель, бытовая техника), вклады, акции и прочее добро. Даже если по документам владельцем квартиры является только один супруг, то при разводе и дележе суд разделит жилплощадь пополам.

Равенство долей может быть нарушено, только если:

дети остаются с одним из родителей – в этом случае один из супругов получает, например, 1/3 часть, а второй – 2/3;
в недвижимость одним из супругов было вложено больше средств, например, ему пришлось продать имущество, принадлежащее ему до брака, или деньги были подарены (оставлены в наследство) родителями.

Долевая собственность на квартиру означает, что квартира поделена на части (доли) и принадлежит сразу нескольким владельцам, которые могут быть и не связаны родственными узами.

Такая собственность может появиться, если:

супруги решили разделить её на доли, поскольку один из них вложил в приобретение больше средств, чем второй;
была приватизирована;
куплена с использованием материнского капитала;
получена в наследство или в результате дарения;
в ходе судебного раздела;
куплена в ипотеку несколькими лицами (с привлечением созаёмщиков).

Каждый владелец доли имеет соответствующий документ (выписку из ЕГРН), в котором указан размер доли, например, 1/3, 1/5 или любая другая часть. Это вовсе не означает, что жильё можно разделить пропорционально между всеми владельцами согласно их долям. Например, если человек владеет 1/4 частью квартиры, общая площадь которой составляет 60 квадратов, то он не может отгородить себе изолированный угол в 15 квадратных метров и жить там – он имеет только четвёртую часть права на владение этой квартирой.

Если между совладельцами нет согласия, то уже на этом этапе могут возникнуть сложности. Чтобы определить, кому в какой комнате жить, придётся договариваться или просить суд решить, кому где проживать. Но даже в судебном порядке не получится разрешить проблему, если в двухкомнатной квартире три или больше совладельца – суд откажет в иске за невозможностью справедливого раздела.

Не стоит забывать, что каждая квартира имеет жилую и нежилую площадь. Если возникают проблемы совместного проживания и пользования общим имуществом, то иногда проще решить их кардинально – продав или разменяв жильё.

Совместная и общедолевая собственность имеют следующие различия.

	Совместная	Долевая
Правоустанавливающие документы	В выписке из ЕГРН содержатся слова «собственность», «совместная собственность» или «совместно с ФИО». Жильё может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит всей семье.	Каждый собственник имеет свой документ, где чётко определена доля – 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д.
Согласие на продажу	Требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу жилплощади.	Перед продажей необходимо предоставить остальным совладельцам преимущественное право покупки.
Налог на имущество	Имущественный налог платится из общего семейного бюджета.	Имущественный налог каждый совладелец платит отдельно согласно размеру своей доли.
Налоговый вычет при покупке квартиры	Можно оформить на одного из супругов.	Не объединяется, каждый собственник получает вычет согласно своей доли.
Разделение при разводе	Пополам.	Каждый остаётся при своей доле.
Наследство после смерти одного из супругов	Второй супруг имеет право на половину квартиры по закону, как совместно нажитое имущество. Остальная половина делится между наследниками первой очереди, к которой относятся супруг, дети и родители умершего.	Доля умершего делится между наследниками поровну.

Что такое идеальная доля

Доля может быть реальной или идеальной.

Под реальной понимают часть квартиры, которой владеет собственник, например, в виде отдельной комнаты или части дома.

Идеальная доля не означает выделение какой-либо конкретной части недвижимости, это доля в праве собственности, например, 1/3, 1/25 и т.д. Эта доля не привязана к какому-либо помещению, не выражена «в натуре» и является абстрактной величиной.

Выделение доли «в натуре» бывает необходимо, например, при разводе, когда каждому из супругов полагается отдельное помещение, то есть общее жильё превращается в классическую коммуналку. У каждой комнаты есть свой хозяин, а кухня, санузел и другие нежилые помещения – общие.

Или же родственники не могут договориться об оплате коммунальных платежей, в этом случае они разделяют лицевые счета.

Если планируется продажа доли, то лучше постараться сначала выделить реальную (натуральную) часть недвижимости. Продать одну комнату или часть дома значительно легче, чем абстрактную процентную долю в общей собственности. Если доля будет выделенной, то покупатель сможет иметь во владении изолированную жилплощадь, а кухней и остальными удобствами пользоваться наравне со всеми сособственниками.

Согласно ГК РФ (ст. 252), выделить реальную долю можно по соглашению сторон или в судебном порядке.

Продажа квартиры в долевой собственности одним из сособственников

Продажа квартиры в совместной собственности не составит особого труда. Для этого необходимо нотариальное согласие второго супруга на отчуждение.

Без проблем можно продать и недвижимость, которая находится в долевой собственности, если все сособственники согласны. Такие сделки на самом деле не редкость.

Например, после приватизации у квартиры появилось сразу семь совладельцев – супруги, двое их взрослых детей и трое внуков. В своё время они приватизировали государственную квартиру в равных долях. Эта большая семья решила продать жильё, а вырученные деньги вложить в строительство большого загородного дома.

Основная трудность сделок с недвижимостью, когда имеется несколько собственников, заключается в организационных вопросах. При заключении договора купли-продажи и последующего переоформления недвижимости на нового собственника, необходимо личное присутствие всех совладельцев, при этом они должны быть добровольно согласны на продажу.

Если хоть один из собственников будет против продажи квартиры, то сделка считается невозможной.

Совсем другие сложности возникают у сособственников, если один из них решит продать долю в квартире. Конечно, мало найдётся желающих приобрести только часть недвижимости, но и такие случаи возможны.

Законом не запрещено продавать жилплощадь по частям. Если есть желание продать свою долю и у вас имеется покупатель, то почему бы и нет. Вот только дольщик обязан сначала предложить сособственникам приобрести свою долю, так как они имеют преимущество перед остальными покупателями. Это логично, лучше купить продаваемую долю, чем превращать квартиру в коммунальную квартиру и жить с совершенно посторонними людьми.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников

Согласно ГК РФ (ст. 244), своей долей в недвижимости человек может распорядиться следующим образом:

продать;
подарить;
завещать;
заложить.

Но поскольку он владеет всего лишь частью квартиры, то продать её без спроса у других сособственников не сможет. Спрашивать разрешение на иные действия не требуется.

Согласно ГК РФ (ст. 250), владелец части квартиры должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении реализовать свою долю по конкретной цене.

Сособственники имеют полное право в течение месяца согласиться на условия продажи и выкупить предложенную долю, либо отказаться от неё. В случае отказа владелец может продать свою часть любому другому лицу.

Если отказ сособственников будет зафиксирован в письменном виде, то при наличии покупателя дольщик сможет продать свою часть раньше установленного тридцатидневного срока.

В случае когда сособственники не подписывают отказ и не собираются приобретать продаваемую долю, то выжидается месячный срок, после чего доля продаётся третьему лицу.

Если же каждый из сособственников выразил согласие на приобретение продаваемой доли, то продавец имеет право продать её любому из них.

Письменное уведомление должно содержать следующую информацию:

ФИО адресата;
ФИО отправителя и его паспортные данные;
намерения о продаже;
описание предмета продажи – сведения из выписки ЕГРН;
стоимость доли;
предложение о выкупе в течение месяца со дня получения уведомления;
просьба сообщить о намерениях по поводу отчуждаемой недвижимости в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
дата, подпись.

Подведём итоги.

Вы решили продать свою долю, а значит, обязаны уведомить каждого сособственника о своих намерениях. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении, особенно если сособственники отказываются идти на контакт или проживают по иному адресу.
Обязательно укажите стоимость, по которой согласны продать свою долю.
Если от сособственников не последует абсолютно никакой реакции, то вы имеете полное право искать других покупателей.
В случае если преимущественное право будет нарушено, то есть сособственников не уведомят о предполагаемой продаже или они по каким-то причинам не получат заказное письмо, то в течение трёх месяцев после продажи они могут оспорить сделку в судебном порядке.

Лучше подстраховаться и отправить уведомление не заказным письмом, а через нотариуса. В таком случае не будет проблем, когда нотариус будет оформлять сделку купли-продажи.

Когда преимущественное право покупки не учитывается

Обзавестись нежеланными соседями можно, даже если остальные сособственники согласны приобрести долю. В некоторых ситуациях преимущественное право не соблюдается.

Договор дарения

Дольщик может подарить свою часть абсолютно любому человеку, даже если он не является родственником. Правда, в этом случае одаряемый должен будет заплатить тринадцатипроцентный налог от стоимости доли. От налога освобождены только близкие родственники дарителя – родители, супруг, дети.

Залог

Владелец доли имеет полное право заложить своё имущество или взять кредит под залог доли. В случае если он не сумеет расплатиться с долгами, собственником будет являться кредитор. А он, в свою очередь, либо реализует долю для погашения долга либо распорядится ею иным удобным для себя способом.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя

Продать долю не получится только в случае переуступки права требования, во всех остальных случаях согласно законодательству РФ сделки разрешены.

Переуступка прав требования или цессия – это переход прав по объекту спора на другого кредитора. В случае долевого владения недвижимостью, если доля была в залоге, то долг нельзя «продать» другому субъекту.

Выкуп незначительной доли

Незначительной называется доля, если человеку принадлежит не более одной четверти от общей площади жилья. Обычно такие микродоли появляются в результате приватизации квартиры, в которой была прописана большая семья – каждый её член имеет право буквально на несколько квадратных метров. Или уже имеющаяся доля была получена в наследство и разделена между несколькими наследниками.

Нередко такие квартиры распродают по частям с целью рейдерского захвата. Например, отношения между родственниками оставляют желать лучшего, и, чтобы «насолить» ближнему, владельцы нескольких квадратных метров продают или сдают их любому желающему. Остальным сособственникам приходится либо выкупать продаваемые доли по баснословной цене, либо мириться с нежеланными соседями. Их буквально выживают из собственных квадратов, создавая им невыносимые условия проживания.

Бывают и такие ситуации, когда площадь квартиры настолько мала, что нет возможности для комфортного проживания нескольких сособственников.

Например, человек получает в наследство или дар долю в малогабаритной квартире, в которой проживает семья. Выделить ему отдельную комнату нет возможности по причине её отсутствия. Семья готова выкупить долю, но дольщик отказывается. В этом случае возможно только судебное разбирательство. Суд может присудить принудительную компенсацию владельцу незначительной доли или отказать ему в праве проживания на данной жилплощади.

Принудительная продажа незначительной доли возможна только в случае, если жильё не является единственным.

Нюансы оформления

Продать свою долю в жилье можно абсолютно любому человеку, если сособственники отказываются выкупать её. Какие сложности в оформлении могут подстерегать продавца?

Договор купли-продажи квартиры

Если покупатель найден, его устраивает цена на долю и необходимость совместного проживания с остальными участниками долевой собственности, то составляется договор купли-продажи квартиры.

С 2016 года договор купли-продажи недвижимости, которая находится в долевой собственности, необходимо в обязательном порядке заверить нотариально. С 2019 года появилось дополнение – нотариальное заверение обязательно только лишь при продаже жилплощади по частям.

Нотариус выбирается по территориальному признаку объекта продажи.

Сначала продавец сам приходит к нотариусу и предоставляет ему все имеющиеся у него документы на недвижимость. После проверки бумаг согласуется дата сделки.

Нотариус готовит договор купли-продажи, проверяет легитимность предоставленной документации, выясняет, не являются ли продавец или покупатель официальными банкротами. Обычно на это уходит не более пяти рабочих дней.

Необходимые документы для совершения сделки

Для подписания сделки у нотариуса необходимо присутствие продавца и покупателя. Они должны предоставить:

паспорта;
правоустанавливающие бумаги на продаваемую долю – выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
техническую документацию на весь объект недвижимости;
письменный отказ сособственников в выкупе доли, если его получить не удалось, то необходимо предъявить копию уведомления на заказное письмо;
согласие опекунского совета на продажу, если дольщиком является несовершеннолетний ребёнок;
нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение доли в недвижимости, если покупатель состоит в браке.

Порядок регистрации права собственности на квартиру

После того как сделка купли-продажи будет заключена и нотариально удостоверена, обе стороны отправляются в МФЦ и подают документы на перерегистрацию права собственности.

Если участники сделки дорожат временем, то они могут воспользоваться электронной регистрацией непосредственно у нотариуса, который за определённую плату отправит документы в Росреестр.

Оплата налога

Продавец доли освобождается от уплаты налога, если:

доля была получена в наследство, дар от близких родственников или в результате приватизации как минимум три года назад;
срок владения долей по договору купли-продажи составляет не менее пяти лет;
стоимость доли меньше одного миллиона рублей;
нет разницы между суммой покупки и продажи, то есть если доля была приобретена, например, за два миллиона рублей и продаётся по такой же цене или меньше.

В противном случае резидент РФ обязан уплатить 13% от продажи, а нерезидент – 30%.

Расчёт налога рассчитывается по одному из критериев:

стоимость, прописанная в договоре купли-продажи;
кадастровая стоимость всей недвижимости, умноженная на коэффициент 0,7.

Большее значение и будет применяться для уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ).

Заключение

Продажа недвижимости, которая находится в долевой собственности, кардинально отличается от продажи, если квартирой владеет всего один человек. Для совершения подобной сделки продавцу придётся действовать так, чтобы соблюсти все законодательные нормы и учесть интересы других дольщиков, предоставив им преимущественное право покупки.

Оценка статьи: