Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, процедура оформления

Содержание статьи

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на новостройку (или цессия) – это официально оформляемая процедура, при которой изменяется один из участников договора со строительной организацией. То есть это не торговая сделка, а замещение одного долевого инвестора другим в заключённом ранее договоре долевого участия (ДДУ).

Эти нюансы объясняются тем, что в недостроенном доме объект (пресловутые квадратные метры) ещё не существует. Следовательно, у него нет точного адреса. А что есть? Лишь оформленное с помощью ДДУ право на квартиру, и это самое право дольщик, согласно закону, может переступить другому физическому или юридическому лицу.

Проще говоря, первый дольщик, который вложил деньги на начальном этапе строительства дома, передаёт покупателю право требовать от компании квартиру после завершения строительных работ. Но, следует понимать, что второй дольщик, помимо прав, получает обязанности, а также некоторые риски, о которых мы поговорим чуть позже.

Участники договора

Продаёт недостроенное жильё, точнее, право требования, цедент. В его качестве могут выступать как физические, так и юридические лица.

Оптовые инвесторы. Обычно это юрлица, которые приобрели по ДДУ несколько объектов недвижимости. Приобретённые на ранней стадии квартиры в середине строительных работ или ближе к их окончанию стоят дороже. Именно на этом оптовики и зарабатывают.
Подрядчики. Иногда строительные компании расплачиваются с подрядными компаниями недостроенной жилплощадью. Соответственно, последние желают конвертировать её в денежные средства.
Частные инвесторы. Это уже не оптовики, а физлица, которые, впрочем, тоже хотят заработать на разнице между начальной стоимостью жилья, приобретёного на этапе забивки свай, и практически готовой квартиры.
Обычные дольщики. Пожалуй, самый распространённый тип продавца. Человек приобретает за небольшую сумму коробку в недостроенном доме, но за время строительства по каким-либо причинам передумывает. Как итог – он переуступает своё право требования другому человеку.

Вторым участником сделки является цессионарий, или покупатель. Они приобретает права требования у цедента по договору долевого участия. В этой роли также может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Когда возможно оформление сделки

Переуступка новостройки возможна лишь в определённый временной интервал: с того момента, когда официально зарегистрирован ДДУ, и до того момента, когда будет подписан передаточный акт между строительной компанией и собственником. Если продавец уже стал собственником жилплощади, он сможет реализовать её только через торговый договор.

Ещё один важный момент: переуступка прав невозможна, если дольщик ещё не оплатил договор ДУ. Подобная ситуация возможна, если жильё приобретается в рассрочку. В подобном случае цессия оформляется после разрешения строителей. Нужно будет подписать соглашение переуступки с переводом долга. В текст договора вносятся соответствующие пометки о передаче долга перед строительной компанией от одного дольщика к другому.

Нужно ли получать разрешение застройщика

Не всегда. Некоторые строительные компании взимают комиссионные сборы за оформление разрешения на уступку прав. Данный пункт должен быть отмечен в ДДУ. Если в договоре указывается, что для переуступки необходимо получить разрешение строительной организации, значит, дольщику придётся выполнить это условие.

Величина комиссионных сборов может быть фиксированной – например, 40-60 тысяч рублей за одну квартиру. Другой вариант – определённый процент от суммы, которую дольщик требует у покупателя. Процентная ставка бывает разной, но в большинстве случаев она достигает 4-5 пунктов.

Почему застройщики вообще берут комиссию? Таким образом они регулируют деятельность оптовых инвесторов, которые приобрели на этапе котлована несколько квартир и хотят продать их по ценам ниже, чем у строительных компаний. Не секрет, что подобные объекты недвижимости нередко реализуются с 10%-ной скидкой, что, естественно, невыгодно застройщикам.

Иногда строительные компании даже накладывают запрет на продажу жилья по переуступке прав, чтобы начальные дольщики не сбивали цены на рынке недвижимости. Однако если в ДДУ нет прямого запрета на переуступку, то после совершения сделки новому собственнику необходимо лишь уведомить о ней застройщика. К уведомлению нужно будет приложить ксерокопию договора.

Как оформляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

При оформлении договора уступки прав собственности нужно соблюдать определённую последовательность действий.

Первый этап. Проверка застройщика

Прежде чем непосредственно перейти к заключению сделки по уступке прав, нужно внимательно изучить разрешительные документы у строительной компании.

С этой целью обращаются в офис застройщика и просят представить следующие документы:

учредительная документация;
свидетельство о том, что компания состоит на учёте в ФНС;
бумаги, которые подтверждают право собственности на земельный участок;
разрешение на строительные работы;
проект стройки (он включает несколько отдельных документов, в том числе цели, этапы, предполагаемые сроки сдачи объекта и пр.);
бумаги, в которых указано, на какие деньги строится дом (собственные средства, заёмные, деньги дольщиков и пр.).

Второй этап. Подготовительные мероприятия

Подготовиться к заключению договора нужно как нынешнему дольщику (продавцу), так и будущему дольщику (покупателю).

Продавец должен выполнить следующие действия.

Уведомить строительную компанию об уступке права собственности на квартиру. Это обязательное действие, если в договоре указан подобный пункт. Если не уведомить застройщика, то подобная сделка может быть аннулирована.
Получить одобрение компании на переуступку прав. Одобрение должно быть оформлено письменно. При этом придётся заплатить определённый процент (см. выше), если подобный пункт указан в ДДУ.
Взять у компании справку об отсутствии долгов. В этой бумаге ставится отметка о том, что долевой инвестор выполнил свои обязательства полностью. Альтернативный вариант – перевести остаток долга на покупателя (естественно, после его согласия и заключения соответствующего договора).
Получить согласие мужа/жены. Это согласие на продажу недвижимости в новостройке обязательно в том случае, если жильё приобреталось в браке. Бумага заверяется у нотариуса.
Получить согласие банка. Это согласие обязательно в том случае, если оформляется переуступка ипотечной квартиры. Такую бумагу организация выдаст лишь в том случае, если продавец погасит ипотечный кредит полностью.
Взять выписку из Госреестра. В документе указывается продавец, который является «держателем» прав собственности.

Подготовиться и собрать документы нужно не только продавцу, но и покупателю. С этой целью требуется выполнить ряд действий.

Взять согласие мужа/жены. Такой документ, заверенный у нотариуса, необходим, если покупатель находится в браке.
Оформить кредитный договор. Данный пункт актуален, если жильё в новостройке приобретается по ипотечному кредиту.

Третий этап. Составление договора уступки прав

Заключать договор цессии при покупке жилья в недостроенном доме можно самостоятельно или при посредничестве грамотного юриста. Новому дольщику передаётся оригинал этого соглашения и ДДУ. Дополнительно в договор цессии нужно внести ссылку на договор долевого участия со сведениями об объекте недвижимости.

Помимо этого, в документе нужно отметить тот факт, что прежний дольщик исполнил свои обязательства перед строительной компанией в полном объёме. Ну а застройщик должен передать покупателю бумаги об оплате.

Четвёртый этап. Регистрация договора

Подать заявление в Росреестр можно в офисе организации или через МФЦ. Алгоритм действий одинаков в любом случае.

Участники сделки обращаются в МФЦ со всеми документами. Оплачивается государственная пошлина.
Работник МФЦ заполняет заявление со всеми сведениями и информацией. Участники сделки должны подписать этот документ.
Работник МФЦ выдаёт прежнему и новому дольщикам расписки в получении документов и назначает дату для получения уже зарегистрированного договора.
Росреестр проверяет правильность и подлинность документов, регистрирует переуступку права собственности. В ЕГРН вносится соответствующая пометка.
В определённый день новый дольщик забирает зарегистрированный договор уступки прав требования, а прежний дольщик – договор основания, заключённый со строительной компанией.

Какие документы нужны для подачи заявления в МФЦ

Отдельно отметим список документов, которые необходимо представить в МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Экземпляры договора о переуступке прав собственности.
Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
Нотариально заверенное согласие мужа/жены на покупку и продажу недвижимости.
Договор основания, который заключён со строительной компанией. Обычно это договор купли-продажи. Если продаёт инвестор, то договор инвестирования.
Документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед застройщиком либо договор перевода задолженности покупателю.
Бумага, в которой строительная компания выражает согласие на продажу недостроенной квартиры.
Документ, в котором банк соглашается на продажу квартиры. Он нужен, если осуществляется переуступка с ипотекой.
Закладная и ипотечный договор, заключённый с финансовой организацией. Опять же – если жильё приобретается в ипотеку.

Ипотека на квартиру по переуступке прав

Ещё десять лет назад многие финансовые организации остерегались выдавать ипотеку на жильё с уступкой прав требования. Однако на сегодняшний момент ситуация изменилась, и подобные кредиты одобряются намного чаще. Правда, имеется одно условие – работают банки только с аккредитованными строительными компаниями.

Если вам нужна квартира по переуступке в ипотеку, то можно отправить заявку в такие банки, как ВТБ, Сбербанк, Росбанк, Банк Москвы. Процедура оформления ипотечного кредита практически не отличается от обычного алгоритма, но есть несколько важных нюансов, о которых мы говорили ранее.

Преимущества и риски

Переуступка квартиры в новостройке – явление нередкое и, на первый взгляд, довольно выгодное. Поэтому стоит рассмотреть все плюсы и минусы, взвесить все риски, чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта.

Для нового дольщика купить квартиру по переуступке в новостройке – значит, сэкономить на приобретении жилья. Иногда цены на такие квадратные метры ниже, чем у застройщика, который постоянно повышает суммы по мере приближения объекта к сдаче. Продавец тоже не остаётся внакладе, поскольку избавляется от недвижимости по более высокой цене, чем на начальном этапе строительства.

Однако рисков гораздо больше. Например, вероятность того, что сроки строительства и сдачи в эксплуатацию сорвутся, никуда не пропадает. Чтобы минимизировать угрозы, необходимо как можно тщательнее проверять надёжность строительной компании. Как мы уже писали выше, следует изучить разрешительную документацию. Также можно изучить количество жилплощади, которую выставили на продажу дольщики квартир. Если таких предложений много, то лучше не рисковать и отказаться от сделки.

Ещё одна потенциальная неприятность – возможность объявления сделки недействительной. Такое решение может принять суд, если установит, что первый дольщик был признан банкротом в течение 12 месяцев после переуступки прав. А также если застройщик не был уведомлён о передаче права требования.

Заключение

Переуступка квартиры в новостройке – процедура, регулируемая законодательством и проходящая по строгому алгоритму. Чтобы снизить возможные риски и не упустить выгоду, внимательно изучайте все документы, проверяйте репутацию застройщика и продавца, а также советуйтесь с юристами, если самостоятельно не можете разобраться с ситуацией.

Оценка статьи: