Как оценить квартиру для продажи: 8 важнейших параметров

Содержание статьи

Для чего нужна оценка квартиры

Оценка стоимости квадратных метров – важнейший этап процесса продажи недвижимости. Не секрет, что быстрее реализуются те квартиры, цена на которые ниже или соответствует средним значениям. И, соответственно, при завышенной стоимости процесс заключения столь желанной сделки существенно затягивается.

Ну а продолжительное нахождение объекта недвижимости в базах провоцирует лишние подозрения у потенциальных покупателей. Чисто психологически человек начинает искать возможную причину невостребованности жилья и думает, что проблемы могут быть связаны с юридической чистотой недвижимости либо её плохим ремонтом.

Как правильно оценить квартиру перед продажей, знают специалисты. Они в курсе основных тенденций, сложившихся на жилищном рынке. Поэтому с лёгкостью рассчитывают стоимость квартира, если к ним обратиться. Хотя можно обойтись и своими силами.

Для чего нужна оценка квартиры — Фото: https://pixabay.com/photos/real-estate-agent-property-estate-4413829/

Рассмотрим основные способы оценивания жилья.

Оценщики. Хозяин квартиры вправе обратиться к любому агентству или независимому оценщику. Главное – чтобы у них была лицензия на подобную деятельность. Специалист выдаст отчёт с точной суммой, хотя такой документ больше подходит для особых случаев. Например, для кредита, определения суммы страховки, в ситуации развода.
Риэлторы. В этих конторах специалисты проводят оценку путём анализа ситуации на жилищном рынке. Но тут есть небольшая сложность: если риэлтор получает процент с суммы сделки, то он может завысить стоимость продаваемой недвижимости. Лучше проконсультироваться с несколькими риэлторами.
Самостоятельная оценка. Можно обойтись и собственными силами. Для этого достаточно изучить информацию по квартирам, выложенную на специализированных сайтах, полученную от знакомых, которые недавно также покупали жильё в том районе, где находится и ваша недвижимость. Подробнее об этом мы расскажем далее.

Все эти способы вы можете применять комплексно, по отдельности либо в разной последовательности.

Стратегии ценообразования

Существует несколько стратегий образования цен на недвижимость. Сказать, что одни из них хуже, а другие лучше, довольно сложно. Всё сугубо индивидуально.

Давайте рассмотрим их более подробно.

Завышенная цена. Значительная часть продавцов устанавливает сначала завышенную цену, надеясь на чудо. И лишь потом, столкнувшись с реальностью, постепенно её снижают. Хотя нельзя сказать, что этот способ не сработает. Может и сработать, если у вас много времени и вы не желаете размениваться на безденежных покупателей.
Заниженная цена. Меньшая часть продавцов занижает стоимость квартира и постепенно её повышают. Насколько это выгодно? Во-первых, это может отпугнуть потенциальных покупателей, которые задумаются о причинах низкой цены. Во-вторых, если вы хотите провести по договору подобную стоимость, чтобы уйти от налогов, то это приведёт к проблемам с законом.
Рыночная цена. По мнению экспертов, это оптимальный вариант стратегии. Так думают и многие продавцы – порядка половины. Установив среднерыночную стоимость, вы сможете продать квартиру гораздо быстрее, чем при других способах. Обычно недвижимость реализуется за два-три месяца.

Хотите поэкспериментировать со стоимостью? Тогда не нужно затягивать со временем показа объявления. Если через 14 суток покупатель на вашу цену не «клюнул», тогда нужно менять цифры. Если же оставлять подолгу один и тот же ценник, то есть риск надолго затянуть с продажей квадратных метров.

Далее мы расскажем о том, как самому оценить стоимость квартиры, без привлечения экспертов и, соответственно, без оплаты их услуг.

Как оценить квартиру для продажи онлайн

Проще и быстрее всего воспользоваться электронной базой данных, которые предоставляют крупные сервисы, вроде ЦИАН, Домофонд. Всё, что нужно собственнику, желающему расстаться со своими квадратными метрами по оптимальной цене, – внести главные параметры квартиры.

А это:

адрес объекта (плюс номер подъезда);
количество комнат;
этаж;
этажность дома;
материал стен дома;
площадь в кв. м.

Такой сервис с высокой точностью рассчитывает в онлайн-режиме стоимость квартиры. Происходит это посредством анализа объектов, расположенных рядом, плюс изучения объявлений о продаже сходных квартир.

Преимущества такого метода очевидны. Однако подобный подход не даёт возможность учесть уникальные особенности именно вашего дома и квартиры. К примеру, привлекательный вид из окна, качество ремонта либо состояние подъезда. Так что, помимо онлайн-оценки, следует воспользоваться и другими советами специалистов.

Как правильно оценить стоимость квартиры на продажу без онлайн-сервисов

Самый простой и одновременно трудоёмкий способ – самостоятельно изучить информацию о продаваемых квартирах, максимально похожих на вашу. Идеальный вариант – сравнивать объекты, которые продаются в вашем же доме или жилом комплексе. Это снизит вероятность ошибок.

Что делать, если в вашем доме выставлены на продажу квартиры, не совпадающие по площади с вашей недвижимостью? В таком случае можно сложить их площади и поделить на количество квадратных метров, чтобы точно определить стоимость одного «квадрата». Затем нужно лишь помножить полученный результат на площадь вашей квартиры.

Но и на этом останавливаться не стоит. Далее нужно будет учитывать не только цену за квадратный метр, но и другие особенности квартиры. Ведь стоит понимать, что даже две одинаковые по площади квартиры отличаются друг от друга по многим параметрам. Что же следует учитывать при оценке объекта?

Параметры для оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от множества параметров и их сочетания.

Но всё же можно выделить несколько неизменяемых факторов, которые нельзя не учитывать.

Район. В Москве и Санкт-Петербурге своя классификация престижности жилья. Но обычно покупатели ищут квартиры в центре или тех районах, где развитая инфраструктура.
Развитая транспортная сеть. Хорошо, когда дом расположен рядом с метро или рядом с ним есть удобные и незагруженные выезды на главные улицы и дороги города. Также приветствуется близость остановок общественного транспорта.
Инфраструктура. Покупатели рады, если рядом с домом находятся рынки, крупные сетевые магазины, садики, школы, парковые зоны.
Год выпуска и материал стен. Не очень охотно разбирают хрущевки и дома брежневской постройки. Хотя квартиры в них склонны дорожать с каждым годом. Хорошо, если в доме недавно был капитальный ремонт.
Этаж. Меньше всего ценятся квартиры на первом этаже. К последним этажам покупатели относятся более благосклонно. Однако могут попросить за них скидку, поскольку боятся протекающей крыши.
Планировка. Покупатели чаще ищут квартиры с изолированными комнатами. Также сегодня ценятся евродвушки и евротрешки, когда гостиные объединены с кухней.
Балкон. Отсутствие балкона – однозначно минус. Если же балкон есть или имеется лоджия, то стоимость квартиры существенно возрастает.
Вид из окна. Покупатель попросит о скидке, если окна вашей квартиры смотрят на оживлённую автомагистраль или дом расположен впритык к другому зданию.

Другие факторы, такие как чистый подъезд, приятные соседи, даже ремонт влияют на стоимость в меньшей степени. Но если квартира в хорошем состоянии (что называется – качественный евроремонт), то это плюс, позволяющий скорее найти покупателя.

А как же документы

Если вы хвалитесь юридической чистотой квартиры, то делаете это совершенно зря. Этот параметр – норма, а не какое-либо преимущество. Но всё же есть ряд некоторых особенностей, связанных с документами, которые настораживают покупателей. А значит, они будет просить скидку, причём существенную.

Заниженная цена в договоре. Некоторые продавцы предлагают оформить договор по заниженной стоимости, чтобы избежать уплаты налоговых сборов. Такое действие является нарушением закона, помните об этом.
Квартира недавно получена в наследство. Покупатели опасаются подобных вариантов, поскольку есть риск претензий со стороны других наследников.
Квартира недавно была куплена и сразу продаётся. Если продавец только что приобрёл жильё и тут же его продаёт, покупатель насторожится. Высок риск мошеннической схемы с недвижимостью.
Пожилой владелец. Покупатели настороженно относятся к квартирам, которыми владеют сильно пожилые собственники. Есть риск, что бабушка или дедушка потом «передумает», а деньги пропадут.
Незаконная перепланировка. Если вы увлеклись изменением планировки, то покупателей это точно насторожит. Высока вероятность, что после продажи новый владелец не сможет узаконить переустройство.
Несовершеннолетний владелец. Тут потребуется согласие со стороны органов опеки. Так что покупатель предпочтёт не связываться с такой квартирой. Лучше всего заранее выделить долю ребёнку в другой квартире.

Кроме того, очень плохо, если в квартире прописан человек, который отказался от приватизации. Это значит, что вы, если можно так сказать, продаёте жильё с квартирантом. Если квартиру и купят, то с огромной скидкой.

Полезный совет от специалистов

Как сделать оценку квартиры для продажи? Тут нужно оценить психологию покупателей. Они хотят приобрести жильё если не дёшево, то хотя бы по приемлемой цене. Если же вы задерёте ей до заоблачных высот, надеясь на хорошую прибыль, то поступите неправильно и неразумно. Следует учитывать объективное положение на жилищном рынке.

Кто позвонит вам, если ваша квартира стоит на 15-20 % дороже, чем её «аналоги»? Допустим, что в соседнем с вами доме той же серии продаётся такая же полуторка, но гораздо дешевле. Что предпочтёт обычный человек? Конечно, при равных условиях он выберет тот объект, цена за который его устраивает. Ну а ваша «драгоценная» недвижимость так и будет мелькать в объявлениях, пока не приестся всем потенциальным покупателям.

Заключение

Теперь вы знаете, как оценить квартиру для продажи самостоятельно. Можно воспользоваться онлайн-сервисами, чтобы получить приблизительную оценку. А можно просмотреть несколько десятков объявлений о продаже схожих объектов недвижимости. В любом случае не стоит сильно завышать стоимость, чтобы не ждать месяцами звонок от потенциальных покупателей. Подходите к оцениванию без лишних эмоций и с холодным рассудком.

Оценка статьи: