Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция и советы

Содержание статьи

Покупка квартиры на вторичном рынке – кратко о плюсах и минусах

Если вы выбрали вариант с приобретением квадратных метров на вторичном рынке, то наверняка учли несколько очевидных плюсов:

готовность жилья, возможность его визуально наблюдать и оценивать (в отличие от строящей недвижимости);
можно стать собственником сразу, а значит, распоряжаться жильём по соственному усмотрению – подарить, поменять, продать, впустить квартирантов;
заселение также происходит сразу после получения ключей, не нужно ждать окончания строительных и ремонтных работ;
огромный выбор на любой недвижимости – как говорится, на любой вкус и кошелёк. На рынке имеются и хрущёвки, и сталинки, и квартиры, в едва введённых в эксплуатацию многоэтажках;
возможность приобретения жилья в любом районе – поблизости от места работы, рядом с родителями, определённой школой или парком. Кстати, вторички располагаются в микрорайонах с уже налаженной инфраструктурой (садики, транспорт и пр.);
в престижных районах старые квартиры стоят дешевле своих аналогов в новостройках. Кроме того, можно получить неплохую скидку.

Разумеется, есть и обратная сторона в виде недостатков. В основном они связаны с юридической чистотой подобной сделки, но имеются и другие нюансы. Например:

у «нехороших» квартир было столько собственников, что гарантии правовой чистоты становятся зыбкими. Историю такого жилья придётся проверять буквально под микроскопом;
большая часть вторички старая. На практике это означает изношенность инфраструктуры, устаревшую планировку (хотя некоторые люди больше доверяют советским строительным технологиям);
проблемы с благоустройством. Дворы сталинок и хрущёвок не предназначены для такого количества автотранспорта, поэтому могут быть проблемы с парковкой. К тому же и детские площадки в таких дворах далеки от идеала.

Эксперты убеждены, что покупать квартиру на вторичном рынке лучше с помощью риэлторской компании. Её сотрудники предусмотрят все риски, проверят чистоту жилья (в штат обычно входит юрист). Но если вы убеждены в своих силах, то можно обойтись и без риэлтора.

Как купить квартиру на вторичном рынке – подробная инструкция

Условно весь процесс поиска и приобретения жилой недвижимости состоит из нескольких последовательных шагов.

Этап 1-й. Поиск квартиры

Первоначально нужно определиться с параметрами желаемого жилья. Если у вас скромный бюджет, то приобрести идеальную квартиру не получится. Придётся чем-то поступиться и расставить приоритеты. Что важнее всего: площадь, количество комнат, этажность дома, нахождение в определённом районе, транспортная доступность? Нужно выбрать самые главные параметры.

После нужно сопоставить свои желания и материальные возможности. Допустим, на руках у вас относительно небольшая сумма. За неё можно купить полуторку в центре с максимально развитой инфраструктурой или двушку в спальном районе. Ещё один вариант – использовать имеющиеся наличные деньги в качестве первоначального взноса и оформить ипотеку на более дорогую недвижимость.

Определились с желаниями и возможностями? Тогда можно приступать к поиску квартиры. Для этого воспользуйтесь специализированными сервисами и сайтами объявлений. Важно лишь помнить, что в большинстве случаев вы будете иметь дело не с собственниками жилья, а с посредниками – риэлторами.

Обычно на рынке вторички очень много предложений. Поэтому не следует останавливаться на первом попавшемся объявлении, нужно изучить сразу несколько объектов. Это убережёт вас от разочарований, поскольку идеально выглядящая на картинки квартира может оказаться не столь привлекательной в реальности.

Этап 2-й. Обзвон

Итак, квартира мечты найдена. Фотографии радуют, характеристика в рекламном описании сулит множество плюсов. Теперь нужно позвонить владельцу (ил посреднику), чтобы договориться о непосредственном просмотре. И в первом же звонке необходимо задать автору объявления ряд вопросов, чтобы понять – стоит ли вообще смотреть эту квартиру.

О чём же нужно спрашивать? Вот список примерных вопросов.

Обзвон — Фото: https://pixabay.com/photos/woman-people-coffee-portrait-3083379/

Как давно делались снимки помещения и насколько они соответствуют сегодняшней реальности?
Кто является владельцем квартиры? С кем придётся иметь дело – с непосредственным собственником, представителем (например, родственником или доверенным лицом) либо риэлтором?
Какой тип сделки предусмотрен: свободный (прямой) или альтернативный? В первом случае принимают участие только продавец и покупатель. Во втором случае количество участников минимум трое, а может доходить и до пяти-шести.
На основании каких документов у продавца появилось право собственности на квартиру?
Как долго продавец является собственником недвижимости? Если совсем недавно (менее 3 лет), то нужно уточнить причину продажи.
Сколько собственников у квартиры? Сколько людей прописано на жилплощади? Есть ли пожилые люди, несовершеннолетние? Сможет ли владелец выписать их до заключения сделки?

Если есть какие-либо моменты в виде пожилых владельцев, небольшой срок владения, усложнённой схемы альтернативной сделки, то стоит подумать над поиском других вариантов. Если же это не смущает, то можно ехать на просмотр.

Этап 3-й. Осмотр

При просмотре квартиры нужно обращать внимание сразу на несколько аспектов: на состояние дома и околодомовой территории, подъезда и непосредственно жилого помещения. Не стоит ограничиваться только квадратными метрами. Как выбрать квартиру на вторичном рынке жилья?

Дом и придомовая территория

Самое важно – узнать, когда был в последний раз произведён капремонт и был ли он вообще. Кроме того, необходимо осмотреть фасад дома. На нём не должно быть трещинок, расслоения кирпичной кладки, отвалившихся кусков панелей и прочих серьёзных видимых дефектов. Если рядом проходят ремонтные работы, нужно понять, что именно исправляют. Может быть, в приглянувшемся доме постоянные проблемы с водопроводом и канализацией.

Также нужно изучить вопрос с парковкой (если у вас есть автомобиль или вы планируете приобретать его в ближайшее время). Предусмотрена ли она вообще и имеются ли свободные места? Большой плюс – если въезд во двор ограничен воротами или шлагбаумом. Поскольку в центре крупных городов нередко придомовая парковка используется сотрудниками близлежащих компаний.

Обязательно изучите состояние двора и песочницы. И тут тоже несколько моментов: насколько размеры детской площадки соотносятся с количеством жителей; в хорошем ли состоянии находятся скамьи, игровые тренажёры, горки; нет ли мусора в песочнице и поблизости. Особенно должно насторожить наличие пивных бутылок, банок или использованных шприцев.

Подъезд и соседи

Это ещё один объект местного пользования, на который стоит обратить особое внимание. Чистота и порядок в подъезде повышает шанс того, что вам достанется адекватная управляющая компания (УК). Особенно примечателен в этом плане первый этаж, ведь уже по его состоянию можно сделать вывод как о старательности УК, так и о чистоплотности вероятных соседей.

Итак, на что следует смотреть? Это:

отсутствие «граффити» на стенах и грязи на полу и подоконниках;
чистота возле почтовых ящиков (отсутствие «мусорной» периодики);
качественная покраска и побелка;
состояние мусоропровода (если он присутствует);
состояние входной двери и окошек;
особенности электрического щита, разводки для интернета и телевидения;
рабочее состояние лифта (это очень важно поскольку, к сожалению, случаи падения кабины нередки);
наличие грузового лифта (важно, если вы живёте на верхних этажах и планируете перевозить/покупать много мебели и техники);
присутствие в подъезде консьержки, видеокамер (это актуально скорее для элитных домов).

Ещё один важный момент – характеристика соседей, поскольку вам с ними жить, пусть и не в одной квартире. Доказательством проживания неблагополучного контингента служит наличие бутылок, шприцев, пепельниц в подъезде. А также стойкий «аромат» перегара и сигаретного дыма.

Кроме того, понять, что за жильцы обитают в том доме, квартиру в котором вы хотите приобрести, помогут социальные сети. У многих управляющих компаний есть свои группы в ВКонтакте. Также можно поискать сообщества конкретных домов или районов. Самый простой способ – поболтать с бабушками, которые сидят на скамейках у дома. Хотя для относительно новых многоэтажек последний вариант не подходит.

Квартира

Осмотр квартиры — Фото: https://pixabay.com/photos/bedroom-guest-room-bed-chamber-374982/

Разумеется, это самое главное, что интересует каждого покупателя недвижимости. Поэтому и подходить к осмотру квартиры стоит со всей тщательностью. Нужно изучать буквально всё – от состояния коммуникаций до качества оклейки обоев.

Итак, как выбирать квартиру на вторичном рынке? На что обратить особо пристальное внимание? Перечислим лишь самые важные моменты:

состояние водопроводных труб, кранов, радиаторов;
напор воды и максимально горячая температура;
качество воды;
особенности работы унитаза;
работа электрических сетей и розеток (хорошо, если проводка недавно была заменена);
состояние газовой разводки (когда была проведена поверка, когда были заменены трубы, работает ли вентиль);
работа вентиляционной системы (отсутствие плесени в ванной комнате, например);
тип и состояние пола и напольного покрытия (ровность пола, материал, качество линолеума, ламината или плитки);
отсутствие трещин на стенах, отслаивания штукатурки, свежие обои или покраска;
отсутствие потёков, пятен и разводов на потолке. Если они присутствуют, возможно, это последствия «потопов» с верхних этажей или крыши;
состояние балкона (застекление, простота открытия двери и окон, отсутствие плесени и подтёков, герметичность).

Очень важно убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Если несущие перегородки продавец снёс, уборную и кухню переместил, внёс другие запрещённые изменения, то следующий собственник не сможет их узаконить или потратит на это очень много времени. Вас не пугает подобная перспектива? Тогда просите большую скидку.

Этап 4-й. Проверка документов

Так как купить квартиру на вторичном рынке без риска – основная задача каждого покупателя, нужно обращать внимание на документы. Вы имеете полное право потребовать предоставить бумаги, которые развеют все сомнения.

Итак, какие же документы нужно запросить в первую очередь?

Выписка из ЕГРН. Впрочем, её вы можете получить самостоятельно, заплатив небольшую сумму. В этой бумаге указываются имена собственников квартиры, отсутствие/наличие обременения, информация о помещении, документ, которые подтверждает право собственности. Ещё можно узнать, как часто менялись владельцы у жилья.
Правоустанавливающие бумаги. Это может быть договор купли-продажи (ДКП), договор мены, дарственная, свидетельство о наследстве, документ о приватизации и пр. Хорошо, если «возраст» этих бумаг большой. Так вы минимизируете риски того, что возникнут другие претенденты на имущество и потребует отменить результаты сделки.
Техпаспорт. Ещё раз повторим – важно убедить в отсутствии перепланировок, которые потом невозможно будет узаконить. Но в любом случае глобальные изменения в планировке квартиры – это риск того, что вам не дадут ипотеку на квартиру или что вы нарвётесь на штрафные санкции в случае проверки.
Справка о регистрации по форме № 9. Этот документ может заказать владелец жилья или человек, проживающий в этой квартире. Риэлторы и третьи лица доступа к этой информации не имеют. Справка может быть двух типов: обычная или архивная. Чаще всего предоставляют первый вариант, но для вас лучше попросить второй. Так вы сможете узнать, кто был раньше прописан на жилплощади.
Справка о снятии с регистрации по форме № 12. В этом документе отмечены лица, снятые с регистрации по каким-либо основаниям. Например, прохождение службы в армии, нахождение в местах заключения. Подобные лица могут вернуться и заявить о своих правах на проживании в квартире.
Платёжки по коммуналке. Обязательно проверьте квитанции об оплате за коммунальные услуги. Наличие долгов – повод задуматься. Можно также обратиться за подобной информацией в управляющую компанию.

Этап 5-й. Проверка продавца

Нужно удостовериться в том, что вы имеете дело именно с собственником квартиры. А не с третьим лицом и тем более мошенником, виртуозно играющим роль владельца жилья. Для этого следует попросить у продавца паспорт и сверить сведения с информацией, указанной в тех документах, о которых мы говорили ранее.

Что даст вам проверка продавца?

Вы сможете убедиться в том, что у него отсутствуют долги и он не является официально признанным банкротом. Последний нюанс очень важен, поскольку купленную у банкрота квартиру может отобрать государство.
Это позволит убедиться в том, что гражданин не находится в уголовном розыске. Или что его паспорт не является поддельным или недействительным.
Вы поймёте, состоит ли продавец в браке. Если состоит, то необходимо в обязательном порядке затребовать нотариальное согласие на сделку от второй половины. Либо же копию брачного договора.
Узнаете, есть ли у продавца несовершеннолетние дети. Обычно они прописываются у родителей. Хотя в любом случае нужно уточнить, зарегистрированы ли в квартире дети младше 18 лет. Их нужно выписать до совершения сделки.

Настораживает поведение собственника или он очень пожилой? Специалисты советуют запросить справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о дееспособности продавца. Так вы поймёте, что человек не состоит на учёте в ПНД, а значит, в дальнейшем он или его родственники не смогут опротестовать сделку.

Этап 6-й. Внесение аванса

Наконец, квадратные метры выбраны и всесторонне проверены. Вы остановились на определённом жилье и заявили об этом продавцу. Но тут он говорит о том, что хочет подтверждения решения, чтобы отказывать другим покупателям и быть уверенным в том, что по итогу вы всё же приобретёте его квартиру.

Аванс и задаток – в чём разница?

В таком случае принято вносить аванс для бронирования покупки за собой и подтверждения серьёзности намерений сторон. Но одновременно с этим следует понимать, что никто не даёт стопроцентной гарантии, что сделка всё-таки состоится. Следовательно, нужно правильно и юридически грамотно внести аванс, ведь именно от этого зависит то, сможете ли вы вернуть денежные средства назад в полном объёме.

При этом многие люди путают понятия «аванс» и «задаток». Оба вида предоплаты возвращаются покупателю, если сделка не состоялась и продавец передумал. Но авансовый взнос возвращается в том же размере, что и вносился, а вот задаток – в удвоенном объёме. По этой причине авансы являются более распространёнными, чем задатки.

При этом задаток отходит продавцу, если передумывает покупатель. Либо возвращается покупателю в удвоенном объёме, если сделку срывает продавец. Таким образом, потери несёт то лицо, которое разрывает договор. Ещё одно важное отличие – задаток, в отличие от авансового взноса, является обеспечением исполнения ДКП.

Заключение договора

Что бы вы ни выбрали, специалисты рекомендуют заключать договор о внесении денежных средств. Так вы точно сможете вернуть свои деньги назад в обычном или двойном размере.

В договоре нужно указать некоторые обязательные моменты:

сведения о владельце квартиры и покупателе (паспорт, телефон, адреса проживания);
точный адрес и характеристику квартиры, за которую вносится предоплата;
сроки, по окончанию которых стороны должны заключить сделку;
цена жилья с учётом аванса и задатка (предоплата учитывается при в плате за недвижимость);
размер вносимой предоплаты;
штрафные санкции (если это задаток);
сроки возврата предоплаты, если сделка сорвётся по вине собственника квартиры.

Если вы решили прибегнуть именно к задатку, то в договоре нужно прописать это слово. При неграмотно составленном документе суд признает предоплату обычным авансом. Из-за этого не получится наложить на продавца санкции и получить денежные средства в двойном размере.

Этап 7-й. Совершение сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке подразумевает составление договора купли-продажи. Лучше всего составить этот договор с помощью юриста и заверить у нотариуса. В документе нужно прописать все те же самые моменты, которые касаются сторон сделки и жилья, что и при внесении предоплаты.

Если недвижимость приобретается в кредит, то понадобится предоставить ещё дополнительные бумаги. В частности – ипотечный договор.

Заранее следует обговорить способ передачи денежных средств. Возможно несколько вариантов:

наличными – обязательно под расписку;
с помощью аренды банковской ячейки;
путём перевода на счёт продавца;
с помощью аккредитива;
посредством перевода на депозит нотариуса.

Самым безопасным считается способ с банковской ячейкой. При этом банк не несёт ответственность за подлинность купюр, проверять он их будет только за отдельную плату. В любом случае вариант внесения денежных средств нужно обговорить заранее, а ещё лучше – прописать в договоре.

Этап 8-й. Регистрация сделки

Ну и заключительный этап, когда нужно будет отдать бумаги в многофункциональный центр для регистрации сделки. МФЦ передаст их в Росреестр, где и произойдёт смена прав собственности. Это занимает обычно несколько дней, после чего следует проверить теперь уже ваше недвижимое имущество и подписать акт приёма-передачи жилья.

Вот и всё! Сделка окончена, ключи переданы, теперь по закону квартира принадлежит вам.

Заключение

Итак, мы постарались подробно разобраться в том, как купить квартиру на вторичном рынке. Конечно, описать все мельчайшие нюансы в одной статье попросту невозможно. Однако незнанием этих тонкостей часто пользуются недобросовестные продавцы и мошенники. Чтобы обезопасить себя от потенциальных угроз, стоит обратиться за квалифицированной помощью к грамотному специалисту.

Оценка статьи: