Содержание статьи
Основные понятия об обременении
Согласно Гражданскому Кодексу (ст. 209) собственник жилья имеет право:
- владения. Владелец имеет правоустанавливающие документы на жилплощадь, которые доказывают, что она принадлежит именно ему;
- пользования. Может эксплуатировать жилое помещение по собственному усмотрению – жить, сдавать в аренду или извлекать иную пользу;
- распоряжения. Передать право собственности другому лицу – продать, подарить, заложить, завещать. А также проводить реконструкцию, изменять внешний облик, проводить перепланировку без предварительного согласования.
Разновидности обременения таковы.
- Ипотека. Жилплощадь, купленная в кредит, находится под обременением (под залогом) у банка до тех пор, пока все деньги за неё не будут выплачены. Распорядиться квартирой можно будет только с согласия банка.
- Арест. Налагается судом в случае, когда недвижимость становится спорным объектом или является залоговым имуществом, а владелец не может выполнить долговые обязательства. Жильё будет под арестом до тех пор, пока не завершатся судебные разбирательства и суд не вынесет решение по иску взыскателя.
- Рента. Владелец жилья заключает с третьим лицом договор о пожизненном содержании с иждивением, а взамен передаёт недвижимость в собственность плательщику ренты. До тех пор пока действует соглашение, собственник не имеет права распоряжаться своим жильём – все ограничения будут сняты только после его смерти.
- Доверительное управление. Собственник жилья нанимает управляющего для пользования и обслуживания недвижимости. Например, это актуально, если он на длительное время уезжает за границу или в другой город. При этом управляющий не имеет права распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению, он должен действовать только по согласованию с владельцем.
- Аренда. Арендодатель, то есть владелец жилья, не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора. Обременение накладывается только если договор долгосрочной аренды был заключён официально и зарегистрирован в Росреестре.
- Опека. Если несовершеннолетние дети являются полноправными собственниками жилья (имеют долю), то продать дом или квартиру можно будет только с согласия органов опеки.
Как узнать, что недвижимость находится в обременении
Если на дом или квартиру официально наложены какие-либо ограничения, то они в обязательном порядке регистрируются в ЕГРН.
Заказать и получить выписку об интересующем объекте можно на сайте Росреестра. Услуга платная, на данный момент для физического лица она составляет 300 рублей.
Когда можно снять обременение по ипотеке
Снятие обременения с квартиры по ипотеке возможно сразу же после того, как будет погашен кредит. Причём погашение может быть как по графику, так и досрочно.
Пошаговая инструкция после погашения ипотеки
Как снять обременение с квартиры и что нужно сделать ещё после того, как ипотека будет погашена? Разберём действия заёмщика максимально подробно.
Получение справки об отсутствии задолженности
Итак, вы выплатили последний платёж и полностью рассчитались с банком. Ура! Теперь квартира полностью принадлежит вам! Но не спешите радоваться раньше времени, необходимо ещё немного побегать по инстанциям, чтобы полностью снять с себя все обязательства, а с жилья – обременение.
И вот деньги за ипотеку внесены. Тут же посетите банк, сообщите радостную весть менеджеру и потребуйте у него справку об отсутствии задолженности. У вас на руках в обязательном порядке должна находиться бумага, что вы выполнили перед банком все обязательства – выплатили основной размер кредита, начисленные проценты, а также штрафы, комиссии и пени, если они на вас накладывались.
Закрытие ипотечного счёта
В ряде банков процедура происходит автоматически, но лучше десять раз всё перепроверить, чем потом получить неприятный сюрприз и немалые комиссионные начисления за обслуживание нулевого счёта.
Уточните у менеджера, нужно ли специально закрывать счёт или это произойдёт автоматом. Если нужно, незамедлительно пишите соответствующее заявление и потребовать у банка следующие бумаги:
- справка, что ипотечный счёт закрыт;
- выписка, подтверждающая нулевой остаток по ипотечному кредиту.
В справке будет отображена следующая информация:
- дата погашения задолженности;
- паспортные данные заёмщика;
- отсутствие претензий со стороны банка;
- дата выдачи справки и подпись должностного лица.
Для получения выписки скорее всего придётся написать заявление, в котором нужно будет указать, что вы желаете получить информацию об общей сумме, которая была вами оплачена за всё время ипотеки.
Возвращение закладной
Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает право банка на владение квартирой до тех пор, пока ипотека не будет выплачена заёмщиком в полном размере. Она оформляется сразу же во время заключения ипотечного договора и является финансовой гарантией для кредитной организации.
Хранится закладная в банке, а вернуть её можно только после полного погашения кредита. После того как банк удостоверится, что заёмщик перед ним чист и не несёт по данному ипотечному кредиту никаких обязательств, закладная бумага выдаётся на руки счастливчику, после чего с ней необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для снятия обременения.
Для возвращения закладной необходимо написать заявление. Срок возврата составляет 14 дней, поскольку все залоговые документы хранятся в центральном отделении банка. Если оно находится в другом городе, то время ожидания может быть увеличено до тридцати дней.
Перед тем как выдать ценную бумагу на руки, подписывается акт приёма-передачи, а на самой закладной делается две отметки:
- о том, что заёмщик выполнил все обязательства;
- об отсутствии претензий со стороны банка.
Снятие обременения
Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо снять с неё все ограничения, наложенные банком. Часть документов у вас уже на руках, остаётся написать заявление о снятии обременения с объекта недвижимости. В этом вам помогут в МФЦ или Регистрационной палате, смотря куда вы решите обратиться для дальнейшего оформления бумаг.
Список необходимых документов:
- удостоверение личности (паспорт);
- заявление с указанием требования снять обременение с квартиры;
- закладная;
- договора ипотеки и купли-продажи;
- справка, выданная банком, о погашении ипотеки;
- выписка с ипотечного счёта о нулевом остатке.
Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре, согласно ст. 25 ФЗ №264, не должен превышать трёх рабочих дней, но если документы были поданы в МФЦ, то процесс может затянуться ещё на один-два дня. Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то есть имеет несколько владельцев, например, мужа и жену, то время ожидания может составить пять-семь дней.
Процедура абсолютно бесплатна и не требует оплаты госпошлины.
В некоторых банках, например, в Сбербанке, процедура снятия обременения происходит автоматически. Заёмщику после погашения ипотеки не нужно писать дополнительные заявления и относить пакет документов куда-либо. Но в этом случае срок получения выписки может затянуться до нескольких недель.
Получение новых правоустанавливающих документов на собственность
После того как все ограничения на распоряжение жильём будут сняты, нужно оформить новые документы, подтверждающие единоличное владение квартирой. Сделать это можно в МФЦ или Регистрационной палате.
Оформление правоустанавливающих документов занимает от десяти до четырнадцати дней, то есть не позже чем через две недели после подачи заявления вы станете полноценным владельцем жилья, взятого ранее в ипотеку.
Возвращение страховки
Если заёмщик погасил ипотеку досрочно, то он может получить у страховой компании неиспользованный остаток. Для этого ему необходимо обратиться непосредственно в СК, где был заключён полис и написать соответствующее заявление. Как правило, страховщики не отказывают в выплате остатка.
Оформление долей
Если в ипотеке были задействованы государственные средства, например, материнский капитал, то заёмщик в обязательном порядке писал обязательство (нотариально заверенное), что все члены его семьи получат равные доли. Под членами семьи подразумеваются супруг (супруга) и дети.
При оформлении правоустанавливающих документов каждый из них получит своё собственное свидетельство о долевом владении.
Отказ о снятии обременения и нюансы
Возможные причины отказа таковы.
- Был подан неполный пакет документов. Особенно внимательным нужно быть, если квартира имеет несколько дольщиков. В этом случае требуется наличие заявления от всех совершеннолетних членов, их паспорта и копии, а также свидетельства о рождении детей. Также перед тем как обращаться в МФЦ, нужно получить все необходимые бумаги в банке.
- Заявление было подано не собственником. Если бывший заёмщик не может сам заниматься оформлением бумаг, то ему следует сделать нотариальную доверенность на другого человека, который будет представлять его интересы.
Если кредитная организация, выдавшая ипотеку, обанкротилась и была ликвидирована, рекомендуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, добавив к нему выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации банка или приостановлении его деятельности. После того как будет определён новый владелец залоговых документов и закладных, можно начинать стандартную процедуру снятия ограничений с ипотечной квартиры.
Подведём итоги
- На квартиру, взятую в ипотеку, в обязательном порядке накладывается обременение, поскольку она является залогом и принадлежит банку до тех пор, пока заёмщик не погасит кредит.
- Кроме ипотечного, существует ещё несколько видов обременения, ограничивающих собственника в праве распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
- Снять обременение можно в любой момент после того, как будут выполнены все финансовые обязательства по ипотечному кредиту перед банком.
- После выплаты последнего платежа по ипотеке заёмщик должен получить в банке справку об отсутствии задолженности, закрыть ипотечный счёт, вернуть закладную. И только потом подать документы в МФЦ или Регистрационную палату для снятия обременения.
- Как только все ограничения на квартиру будут аннулированы, можно получить правоустанавливающие документы.