Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: когда разрешена, когда запрещена, полезные советы

Содержание статьи

Что говорит закон

По законам Российской Федерации, несовершеннолетним считается лицо, не достигшее восемнадцатилетнего возраста. До этих пор интересы ребёнка представляют взрослые – родители, опекуны, законные представители.

Практически в каждой семье есть дети, они регистрируются по месту жительства или являются совладельцами жилья наравне со взрослыми. Продать такую квартиру можно, если действовать по закону и не нарушать интересы ребёнка. В некоторых случаях может потребоваться разрешение опекунского совета.

Имущественные права ребёнка

Механизм отчуждения зависит от имущественных прав ребёнка. Они подразделяются на несколько видов. Несовершеннолетнее лицо может:

являться единственным собственником жилья;
быть совладельцем (иметь долю);
иметь только право проживания, то есть быть зарегистрированным в продаваемой квартире, но не являться её совладельцем.

Кроме имущественных прав, для продажи квартиры огромное значение имеет возраст и дееспособность ребёнка. Как мы знаем, совершеннолетие наступает в 18 лет, при этом человек должен быть сформированным физически и психически. Если он не может отвечать за свои поступки и имеет психические отклонения, то признаётся недееспособным.

Возраст ребёнка

Возраст ребенка — Фото: https://pixabay.com/photos/family-mom-daughter-baby-teen-3817055/

Что касается возраста ребёнка, то, согласно ГК РФ (ст.26-28), он напрямую влияет на дееспособность.

До 6 лет дети считаются полностью недееспособными, за них всё решают взрослые.
С 6 до 14 появляется частичная дееспособность. В этом возрасте ребёнок может являться автором произведений, заключать мелкие бытовые сделки.
С 14 до 18 дееспособность называется ограниченной. Подростки имеют право работать, вносить вклады в финансовые организации и распоряжаться своими доходами. В некоторых случаях совершать сделки от своего имени, в большинстве – только с согласия родителей или опекунов.
С восемнадцатилетнего возраста наступает совершеннолетие. Любые сделки с недвижимостью в этом случае происходит по обычной схеме.

Дееспособным ребёнка иногда признают с 16 лет. Это происходит в случае:

вступления в брак, когда невеста беременна;
эмансипации, когда ребёнок с согласия родителей или опекунов приобретает определённые права и обязанности. Процесс эмансипации узаконят, если подросток начнёт работать по трудовому договору и полностью себя обеспечивать или займётся предпринимательской деятельностью.

Если планируется продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей, то контроль за законностью сделки ложится на органы опеки и попечительства, именно они являются гарантами соблюдения интересов ребёнка.

Требования к жилищным условиям

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо предоставить документальные доказательства, что новая жилплощадь не будет хуже старой и жилищные условия ребёнка не ухудшатся.

Особое внимание будет обращено на:

общую площадь новой квартиры;
развитость инфраструктуры (расположение жилья относительно детских образовательных учреждений, поликлиники, близость транспортной развязки);
наличие удобств и условий для комфортного проживания;
соответствие санитарно-гигиеническим нормам.

Если ребёнок является собственником или имеет долю, то после продажи квартиры он вправе переехать в такие же или лучшие условия. Новое жильё должно иметь площадь не меньшую, чем предыдущая, а равную или даже превышающую по размеру.

Если детям не выделяют долю в новой недвижимости, поскольку она не соответствует необходимым условиям, то в банке открывается специальный счёт, на который родители или опекуны обязаны положить сумму, вырученную за «детскую» долю.

Распоряжаться этой суммой ребёнок сможет после своего совершеннолетия, или же деньги можно израсходовать на покупку жилья, в котором ребёнку будет выделена соответствующая доля. Это возможно только с разрешения органов опеки.

Требования к жилью — Фото: https://pixabay.com/photos/art-house-decorative-painted-wall-4075640/

Если же по каким-то причинам родители или опекуны проигнорировали требования закона и не получили разрешение от органов опеки, то:

договор купли-продажи не будет зарегистрирован в Росреестре;
сделка будет считаться незаконной, а договор можно будет аннулировать в судебном порядке, если обнаружится факт незаконной регистрации в Росреестре. Иск может подать как законный представитель ребёнка, так и сам ребёнок по достижении им 18 лет.

В случае когда ребёнок зарегистрирован в квартире, но не является совладельцем, то есть имеет только право на проживание, то разрешение от опеки не требуется.

Риски при продаже

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками, но если в продаваемой квартире совладельцем является ребёнок, то они возрастают в несколько раз.

При этом рискует именно покупатель, именно поэтому он всегда должен обращать внимание на:

наличие несовершеннолетних детей в семье, их количество;
то, является ли ребёнок собственником или просто зарегистрирован в квартире.

В обязательном порядке покупателю необходимо проверить:

подлинность разрешения от опекунского совета;
сведения об обременении.

На момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. Об этом будет свидетельствовать выписка из домовой книги или справка из управляющей компании. Проще всего её заказать в МФЦ.

Сделка будет считаться незаконной, если родители ребёнка не получили разрешение от опекунского совета. В интересах покупателя проверить юридическую чистоту квартиры, наличие обременения, отсутствие зарегистрированных жильцов.

Когда продавать квартиру нельзя

Родители или опекуны не получат разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в следующих случаях.

Интересы ребёнка будут ущемлены. Например, в новой недвижимости ребёнку не будет выделена доля.
Условия в новой квартире хуже, чем в старой. Например, меньшая площадь или отсутствие элементарных удобств.
Один из родителей не согласен на продажу.
Квартира завещана ребёнку, но в права наследства он пока не вступил.
Будущее жильё находится в стадии строительства и ещё не сдано в эксплуатацию.
Новая недвижимость расположена в ветхом или аварийном строении.

Опекунский совет анализирует множество критериев, в том числе и состояние здоровья ребёнка. Если санитарно-гигиенические условия нового жилья или общая экологическая обстановка не соответствует нормам, может оказать негативное влияние на здоровье несовершеннолетнего лица, особенно если ребёнок страдает бронхолёгочными заболеваниями, то родители также могут получить отказ.

Чтобы сделка не сорвалась, рекомендуется ещё до выставления жилплощади на продажу проконсультироваться в органах опеки – получить предварительное заключение и рекомендации, как можно будет продать недвижимость.

Решение органов опеки можно обжаловать, подав административный иск в районный суд. Для этого необходимо приложить сам отказ и все предоставляемые ранее бумаги. Судья рассмотрит правомерность действий чиновников из опекунского совета и вынесет соответствующее решение.

Следует знать, что судебные разбирательства затягиваются от нескольких месяцев до полугода, поэтому иногда проще подобрать другую недвижимость, которая удовлетворит органы опеки, чем ждать неопределённое время.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры

Представителям ребёнка необходимо выполнить следующие действия:

собрать необходимый пакет документов;
записаться на приём к специалисту из органов опеки;
в присутствии специалиста заполнить заявление и предоставить необходимую документацию;
дождаться заседания опекунского совета и получить вердикт – согласие либо отказ.

В органы опеки должны явиться оба родителя. Если ребёнок старше 14 лет, то требуется и его присутствие. В случае когда один из родителей по объективным причинам не может присутствовать при написании заявления и подаче документов, необходимо документальное обоснование – свидетельство о смерти, сведения, что он безвестно пропавший, находится в заключении, недееспособен.

Органы опеки вправе рассматривать документы от двух недель до нескольких месяцев. При появлении дополнительных вопросов представителей ребёнка могут вызвать для дополнительного собеседования или предоставления иных документов. В некоторых случаях инспектор может осмотреть продаваемое и покупаемое жильё или запросить сведения о нём в соответствующих инстанциях.

Разрешение от опекунского совета имеет силу в течение одного месяца. За это время продавец и покупатель должны оформить договор купли-продажи, а ребёнок обязан получить достойную компенсацию – равноценную долю в новом жилье.

Особенности совершения сделок, если ребёнок — собственник

Ребёнок может являться единственным владельцем жилья или иметь в собственности его часть – долю. Получить имущественные права он мог благодаря:

приватизации;
дарению;
получению наследства;
оформлению купли-продажи.

В этом случае обязательно необходимо получить разрешение от органов опеки, предоставить сведения о законности сделки, а также о новой недвижимости, где несовершеннолетний должен получить равноценную долю.

Рассмотрим пошагово, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка.

Особенности оформления

До тех пор пока ребёнку не исполнилось четырнадцать лет, за него всё решают родители. В 14 лет подросток получает паспорт и уже обладает ограниченной дееспособностью, он может с разрешения родителей или опекунов принимать участие в серьёзных сделках. Например, при продаже квартиры, где он является собственником или совладельцем, ребёнок должен дать своё письменное согласие и поставить подписи под всеми значащими документами.

В качестве компенсации несовершеннолетнее лицо должно получить равноценную долю в новой квартире. Об этом представители ребёнка дают обязательства в письменной форме, заверенные нотариально.

Процедура купли-продажи квартиры с «детской» долей осуществляется следующим образом:

представители ребёнка должны заранее посетить органы опеки и проконсультироваться, при каких условиях они могут продать квартиру;
недвижимость выставляется на продажу;
одновременно начинается подбор оптимального варианта, который удовлетворит как представителей несовершеннолетнего, так и опекунский совет;
после того как найден покупатель на квартиру и продавец нового жилья, следует обратиться в органы опеки с полным пакетом документов и написать соответствующее заявление;
если органы опеки одобряют сделку, то можно заниматься оформлением купли-продажи;
в случае отказа необходимо подобрать другую недвижимость, которая будет достойной компенсацией для ребёнка.

Рассмотрим дополнительные нюансы.

При переезде в другой населённый пункт процедура стандартная. В органы опеки по предыдущему месту нахождения недвижимости подаётся тот же самый пакет документации, что и в пределах одного города.
Если планируется переезд в другой регион, когда невозможно одновременно продать старое жильё и приобрести новое, то на ребёнка открывается специальный счёт в банке, куда вносится сумма, равная его проданной собственности. Распоряжаться этими деньгами можно будет только с согласия опекунского совета.

Список документов

Если несовершеннолетний имеет долю в квартире или является её владельцем, то необходимо собрать довольно объёмный пакет документации.

По назначению его можно разделить на несколько частей.

Основные:

заявление на разрешение продажи квартиры (пишется в органах опеки);
паспорта представителей ребёнка, а также свидетельство о браке (разводе);
свидетельство о рождении ребёнка или паспорт, если он достиг четырнадцатилетнего возраста (в этом случае требуется его присутствие и согласие на продажу).

О продаваемой квартире:

правоустанавливающие документы;
техническая документация;
документ, на основании которого была выделена доля или полная собственность;
кадастровый паспорт;
сведения об отсутствии задолженности о налогах на недвижимость и услугах ЖКХ.

О приобретаемой квартире:

договор о намерениях сторон;
правоустанавливающие документы;
техническая документация и необходимые планы, справки, выписки.

Рекомендуется заранее узнать у органов опеки об интересующих их документах. Вышеприведённый список является типовым и может отличаться в зависимости от региона.

Ребенок не является собственником

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком осуществляется значительно проще. Получать разрешение от органов опеки не нужно, тем не менее и в этом случае могут появиться сложности.

Особенности оформления

Если ребёнок зарегистрирован в квартире, но не является её совладельцем, считается пользователем жилья, то есть имеет право пользования и проживания. При продаже этой недвижимости несовершеннолетний не фигурирует в сделке, но, согласно ГК РФ (статья 292 пункт 2), на момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Это означает, что ребёнка придётся выписать. Вот тут и начинаются сложности.

По закону дети не могут быть выписаны, если не будет осуществлена одновременная их регистрация по другому месту жительства.

До четырнадцатилетнего возраста ребёнок должен быть прописан по месту регистрации одного из родителей. С 14 до 18 лет разрешается регистрировать несовершеннолетнего у близких родственников. Выписывать ребёнка в «никуда» запрещено на законодательном уровне.

Список документов

Родители ребёнка, прописанного в продаваемой квартире, должны обратиться в миграционную службу по месту жительства и пройти процедуру перерегистрации.

Для этого им нужно:

написать заявление о выписке и регистрации в новой квартире;
предоставить согласие обоих родителей о регистрации ребёнка по предоставленному ими адресу;
иметь правоустанавливающие документы, которые свидетельствуют о праве регистрации.

После того как дети и их родители будут зарегистрированы по новому адресу, необходимо получить выписку о том, что в продаваемой квартире никто не прописан.

Как продать квартиру без предоставления жилья

Ребёнок-собственник должен получить достойную компенсацию – равноценное по площади и условиям проживания жильё, в котором он будет иметь свою долю (равную предыдущей или большую).

Но далеко не во всех случаях можно одновременно совершить продажу старой недвижимости и покупку новой с выделением «детской» доли.

Особенности оформления

Государство всегда действует в интересах ребёнка и идёт навстречу в особенных случаях. Органы опеки могут разрешить продажу квартиры при следующих обстоятельствах:

семья переезжает в другой регион или за пределы страны;
новая квартира находится в новостройке, которая ещё не сдана в эксплуатацию, но стадия строительства уже «перевалила» рубеж 50%;
ребёнок болен, и на его лечение необходимы средства, которые будут получены после реализации жилья (при этом семья может переехать в более стеснённые условия, но не лишать полностью ребёнка его доли);
экологическая обстановка по старому месту жительства причиняет существенный вред ребёнку.

При продаже квартиры без предоставления ребёнку достойного равноценного жилья на его имя открывается в банке счёт, куда перечисляется сумма, равная проданной «детской» доли. Воспользоваться этими деньгами можно будет только с согласия органов опеки.

В договоре купли-продажи обязателен пункт об открытии счёта. Это же пропишут и в разрешении от опекунского совета. До тех пор пока необходимая сумма не будет перечислена, сделка считается недействительной, зарегистрировать её в Росреестре не получится.

Получить деньги со счёта можно в следующих случаях:

ребёнок достиг совершеннолетия и может распоряжаться своими деньгами по собственному усмотрению;
было куплено жильё, и ребёнку выделена положенная ему доля.

Каждая конкретная ситуация рассматривается специальной комиссией в индивидуальном порядке. Государство вправе потребовать любые документы, доказывающие, что ребёнок не ущемляется в жилищных правах.

Список документов

Он таков:

заключение ВКК (врачебной комиссии), если ребёнок болен или нуждается в смене обстановки;
выписки и счета о стоимости лечения;
сведения, что семья переезжает в другую страну (выездные документы, иностранное гражданство или вид на жительство, наличие собственного жилья, регистрация и другие);
договор долевого участия в строительстве.

Заключение

Продать квартиру, в которой ребёнок является совладельцем или владельцем, сложно, трудоёмко, но вполне реально. Главное, ни на шаг не отступать от законодательства. В обязательном порядке следует получить разрешение от органов опеки и предоставить маленькому собственнику равноценную долю в новой квартире.

В исключительных случаях допускается продажа квартиры без предоставления несовершеннолетнему лицу компенсации в виде равноценной доли. Сумма за проданную долю перечисляется на специальный банковский счёт, открытый на имя ребёнка. Воспользоваться ею можно только с разрешения органов опеки.

Обращаться в опекунский совет не нужно, когда ребёнок только зарегистрирован в квартире, но не имеет права собственности. В этом случае для продажи квартиры достаточно будет перерегистрировать ребёнка по другому адресу.

Оценка статьи: