3 весомых плюса ипотеки на новостройку

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Первичный рынок ипотеки представляет собой приобретение жилья на стадии строительства (долевое участие) или в новостройках, уже сданных в эксплуатацию. Эта недвижимость находится в собственности застройщика, который её реализует конечному покупателю, в данном случае заёмщику.

Выгодно ли приобретать квартиры в новостройках? Безусловно.

Преимущества «новенького» жилья таковы.

• Юридическая чистота. У только что построенной квартиры ещё не было собственников, если не считать застройщика, поэтому можно быть на сто процентов уверенным, что никаких проблем с бывшими хозяевами не произойдёт.
• Новизна. Вам не нужно будет делать капитальный ремонт, менять старые коммуникации, окна и двери, модернизировать сантехнику. В квартире всё новенькое, а значит, не нужны будут дополнительные траты.
• Доступная цена. Этот критерий относителен и имеет место в случае заключения договора долевого строительства, то есть когда квартира приобретается в ещё строящемся доме.

Недостатки тоже есть.

• Длительный срок регистрации. Правоустанавливающие документы покупатель сможет получить только спустя месяцы (после того как дом будет сдан в эксплуатацию), что не даёт возможности сразу зарегистрироваться в квартире.
• Возможные случаи мошенничества. Существует немало строительных организаций, которые могут использовать мошеннические схемы или стоят на грани банкротства. Впрочем, банку невыгодно, если заёмщик потеряет жилплощадь, поэтому он доверяет только аккредитованным застройщикам, с которыми заключает партнёрские соглашения.
• Удалённость от центра. Строительство многоквартирных домов обычно ведётся на окраинах или в спальных районах. При выборе квартиры обязательно обращайте внимание на развитость инфраструктуры и доступность городского транспорта.
• Отсутствие внутренней отделки. Назвать это недостатком, наверное, нельзя, поскольку у каждого человека свой собственный вкус и он желает отделать свою квартиру по своим предпочтениям. Так что ремонт новосёлам всё равно делать придётся.

Нюансы приобретения жилья в новостройках

Банк не одобрит ипотеку, если квартира не будет соответствовать определённым условиям. Заёмщик должен быть готов к следующим трудностям.

• Строительство должно осуществляться только аккредитованной организацией. Банк должен быть уверен, что застройщик опытный и заслуживает полного доверия. Именно поэтому желательно подбирать жильё, строительством которого занимается застройщик, являющийся партнёром банка. И руководство финансовой организации будет спокойно за свои деньги, и вы получите послабление – снижение процентной ставки.
• Ипотека будет оформлена только на завершающей стадии строительства и никак не раньше. Связано это опять же с перестраховкой банка и определённым недоверием даже к «своим» застройщикам.
• Проект здания должен быть выполнен по всем государственным нормам и зарегистрирован в соответствующих организациях.

Варианты приобретения «новенького» жилья

Есть несколько способов приобрести квартиру в строящемся здании.

По договору долевого участия (ДДУ)

Сделка заключается непосредственно с застройщиком и регулируется федеральным законом № 214. Это достаточно популярный способ приобрести жилплощадь по цене ниже рыночной, процентные ставки по ипотеке здесь намного выгоднее, чем на вторичное жильё.

Из минусов долевого строительства можно отметить нередкие форс-мажорные обстоятельства, когда стройка по тем или иным причинам замораживается. Да и по срокам для многих заёмщиков этот вариант не подходит – пока здание строится, жить где-то нужно.

По договору переуступки (цессии)

На начальных сроках строительства некие инвесторы выкупают часть жилплощади, а затем перепродают квартиры по более завышенной цене. Само собой, потенциальному покупателю (в нашем случае заёмщику) этот вариант невыгоден, но если очень-очень хочется иметь квартиру именно в этом здании, то придётся переплачивать.

По договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

ЖСК – некоммерческие объединения граждан, которые «скидываются» для приобретения жилья. Это альтернатива долевого строительства, но законодательные требования здесь несколько мягче к продавцам. Именно в этом секторе продаж больше всего процветало мошеннических схем.

К счастью, с 1 июля 2018 года привлечение средств доверчивых вкладчиков для строительства многоквартирных домов запрещено.

По предварительному договору купли-продажи

В этом случае можно приобрести уже готовое жильё в новостройке – дом сдан в эксплуатацию, но документы, подтверждающие собственность, пока отсутствуют.

Варианты документального оформления квартиры в новостройке

Давайте рассмотрим все подробности и нюансы при покупке ипотечного жилья в строящемся доме.

Какие документы необходимы

У каждого банка свои требования к пакету документов, но всегда есть обязательные.

• Заявка на предоставление ипотеки.
• Удостоверение личности.
• Для заёмщиков мужского пола до 27 лет – военный билет или приписное свидетельство.
• Документы о семейном положении – свидетельство о браке (разводе).
• При наличии детей – свидетельства о рождении или паспорт, если ребёнок достиг четырнадцатилетнего возраста.
• Документы, подтверждающие платёжеспособность и трудовую занятость, – справка о доходах (НДФЛ 2), сведения о трудовом стаже (трудовая книжка) и последнем месте работы.
• Документы от застройщика на строящуюся недвижимость.

Не все, но многие кредитные организации практикуют онлайн-подачу заявки. Заявление можно заполнить как при личном визите в банк, так и в электронном режиме. Последний вариант намного комфортнее, поскольку заёмщик может без лишней спешки, и в любое удобное для него время заполнить заявление и предоставить сканы всех необходимых документов. Банк рассмотрит заявление, проверит все данные по своим каналам и в течение нескольких дней (не более восьми) сообщит о принятом решении.

Застройщик должен обеспечить потенциального покупателя квартиры следующими заверенными копиями документов:

• правоустанавливающими документами на строящийся объект, а также земельный участок, на котором происходит стройка;
• разрешением на строительство, зарегистрированное в государственных инстанциях;
• проектной декларацией строения;
• договором с инвестором.

Банк может затребовать дополнительную документацию у застройщика, если посчитает нужным.

Требования к заемщику

У каждой кредитной организации могут быть свои требования к заёмщику, но в основном они стандартные и имеют незначительные отличия.

Рассмотрим основные из них.

• Заёмщик должен иметь российское гражданство.
• Возраст от 21 года до 65-75 лет. Верхняя возрастная планка не должна наступить раньше, чем вы погасите ипотеку.
• Общий трудовой стаж – не менее одного года, при этом на последнем месте работы соискатель должен проработать как минимум полгода.
• Число созаёмщиков допускается до трёх-четырёх человек. Второй супруг однозначно выступает в качестве созаёмщика, если только не был заключён брачный контракт.
• Безупречная кредитная история. Именно этот критерий банки проверяют в первую очередь. Если вы успели «проштрафиться», то в долгосрочном кредите вам могут отказать.

Если же банк всё-таки одобрит кредит, то будьте готовы к высокой процентной ставке, сравнительно короткому сроку кредитования, требованию заключить со страховой компанией полный пакет комплексной страховки.

Оформление новостройки в ипотеку по шагам

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку выглядит следующим образом.

Выбор застройщика

Предварительный поиск недвижимости лучше всего начинать ещё до обращения в банк. Так вы точно будете знать, на какую сумму нужно брать ипотеку.

Анализ ипотечных предложений и выбор банка

Дома в уютной обстановке внимательно изучите предложения кредитных организаций. У каждого банка есть официальный сайт, где вы найдёте всю интересующую вас информацию. Прочитайте внимательно, включая вложенные документы. Рассчитайте на калькуляторе-онлайн платежи, задавая различные сроки и суммы. Если возникнут дополнительные вопросы, обратитесь на бесплатную горячую линию.

Выберите несколько понравившихся банков и запланируйте визит в каждый из них. Послушайте, что вам расскажет менеджер, не стесняйтесь задавать ему уточняющие вопросы, возьмите список необходимых документов и поинтересуйтесь требованиям к заёмщику и застройщику. Таким образом посетите все выбранные кредитные организации. Уже дома систематизируйте информацию, сравните, выделите плюсы и минусы.

Сбор документов и подача заявления

На сайте любого банка вы найдёте подробный список необходимых документов. В любом случае при личном посещении кредитной организации его можно и даже нужно уточнить у менеджера.

Окончательный выбор жилья

После того как банк одобрит вашу заявку на ипотеку, можно более вдумчиво и расчётливее выбирать квартиру в новостройке. Жилплощадь должна полностью удовлетворять как вашим требованиям, так и кредитной организации.

Оформление ипотеки

На окончательном этапе вы со всеми своими документами лично обращаетесь в банк и заключаете ипотечный договор. Не забывайте, что вы вступаете в тот период жизни, когда ипотека внесёт серьёзные изменения в вашу привычный уклад, в том числе и финансовую нагрузку на семейный бюджет. Поэтому не ставьте бездумно подпись.

После подписания ипотечного договора регистрируется договор купли-продажи. Это можно сделать самостоятельно через МФЦ либо упростить процедуру, воспользовавшись электронной регистрацией (в разных банках и регионах за неё придётся заплатить от 5 500 рублей до 10 250 рублей).

Страхование

Как только право собственности на жильё будет у вас на руках, нужно будет застраховать квартиру. Залоговая жилплощадь страхуется в обязательном порядке. Страхование жизни и здоровья заёмщика – по желанию, но многие банки при отсутствии такой страховки повышают процентную ставку.

Приобретать страховой полис придётся ежегодно. Самая большая финансовая нагрузка будет в первые годы, затем она уменьшится, так как страховые выплаты рассчитываются исходя из остатка по ипотеке.

Дополнительные расходы

Будьте готовы к следующим тратам.

• Оценка приобретаемого жилья. Это является необходимым условием – для банка и заёмщика важно знать рыночную стоимость квартиры, чтобы в случае непогашения кредита её можно было продать. Оценку делает независимый эксперт, оплачивает его труды заёмщик.

• Страхование залоговой квартиры (обязательно). Остальные виды страховок по желанию. Иногда банк требует страхование жизни и здоровья заёмщика, а при отказе – повышает процентную ставку. Таким образом он обеспечивает себе дополнительную гарантию, что кредит будет оплачен.
• Госпошлина за регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.
• Дополнительные комиссионные, например, за оформление сделки в электронном режиме.

Действия заёмщика после того, как застройщику были перечислены деньги

Процедура покупки квартиры в новостройке в ипотеку не заканчивается получением ключей от новенького жилья. Его ещё нужно оформить в собственность.

Застройщик обязан предоставить будущему владельцу жилья:

• акт приёма-передачи квартиры;
• подтверждающие документы (копии), что здание сдано в эксплуатацию и принято государственной архитектурно-строительной комиссией;
• акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ.

На основании этих бумаг заёмщик в БТИ получает:

• кадастровый паспорт;
• техпаспорт;
• поэтажный план.

После чего для окончательного оформления правоустанавливающих документов в Росреестр или МФЦ подаются следующие бумаги:

• удостоверения личности всех совладельцев;
• договор с застройщиком;
• ипотечный договор;
• разрешение банка на пользование залоговой жилплощадью;
• документация, полученная в БТИ и от застройщика;
• квитанция об уплате госпошлины.

Срок оформления документов на собственность обычно не превышает двух недель, после чего можно заняться регистрацией всех членов семьи в новой квартире.

Под какие проценты и другие условия дают ипотеку на новостройку банки

Что предлагают самые популярные банки страны?

Как максимально понизить процент по ипотечному кредиту

Ипотека от застройщика, который является партнёром банка, позволит снизить процентную ставку на один-два процента.

Для постоянных клиентов банка, например, если у вас оформлена зарплатная или пенсионная карта, процентная ставка уменьшается на 0,5-1%.

Заключение

Приобрести новенькую квартиру в новостройке по ипотеке намного выгоднее, чем на вторичном рынке. Вы получите абсолютно новое жильё, которое не нужно будет ремонтировать, менять коммуникации, сантехнику, окна и двери. Не возникнет проблем с бывшими собственниками. К тому же банки более лояльно относятся к таким заёмщикам.

Однако здесь есть свои подводные камни – вы не сможете вселиться в квартиру до тех пор, пока здание не будет сдано в эксплуатацию. Вполне вероятно, что дом построен где-то на окраине и инфраструктура абсолютно не развита.

Стоит оценить риски и хорошенько взвесить все «за» и «против», а только потом начинать искать надёжного аккредитованного застройщика.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...