Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

3 схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Если говорят об ипотеке, то чаще всего подразумевается ипотечный кредит на жилплощадь, предназначенную для проживания. Но ведь есть и такие помещения, которые используются для предпринимательской деятельности. Арендовать офис, склад или торговую площадку бывает не совсем выгодно и целесообразно. Если бизнес развивается семимильными шагами, то лучше иметь собственную недвижимость для этих целей.

К сожалению, далеко не каждый бизнесмен может позволить себе изъять необходимую сумму из оборота для покупки недвижимости. Решением проблемы может стать ипотека на коммерческую недвижимость. После её оформления предприниматель станет собственником нежилого помещения для ведения бизнеса или получения пассивного дохода, если собственность будет сдаваться в аренду.

Ипотека на коммерческую недвижимость
Фото: https://pixabay.com/photos/urban-downtown-montreal-man-2004494/

Особенности коммерческой ипотеки

Давайте сначала чётко определим, что же такое коммерческая недвижимость?

Под коммерческой недвижимостью понимают нежилые помещения или земельные участки, используемые в предпринимательской деятельности. Это офисы, склады, гаражи, производственные площадки, торговые залы, помещения под кафе, ресторан, гостиницу.

Владельцы подобной недвижимости могут использовать её в личных целях для собственного бизнеса либо сдавать в аренду и получать пассивный доход. Владеть такими объектами могут физические лица, индивидуальные предприниматели, а также компании и организации.

Виды

Виды недвижимости
Фото: https://pixabay.com/photos/inside-business-center-interior-1499607/

Коммерческую недвижимость можно разделить на несколько видов.

  1. Свободного назначения. Как правило, это сравнительно небольшие помещения, которые могут быть оборудованы абсолютно для любого «спокойного» бизнеса. Офисы, парикмахерские, стоматологические и косметические кабинеты, бары, магазинчики и другие. Это может быть самостоятельный объект или расположенные на первых этажах жилого дома небольшие помещения. Недвижимость свободного назначения пользуется большим спросом у ИП и представителей малого бизнеса. Её преимущество в том, что при смене владельца из объект можно переоборудовать практически для любого вида деятельности.
  2. Торговые площадки. Расположены в удачных местах, где проходимость народа максимальна. Это могут быть киоски, павильоны, торговые комплексы, гипермаркеты. Такую недвижимость чаще всего планируют и строят специально для торговли, с заранее запроектированными торговыми залами и подсобными помещениями.
  3. Офисная недвижимость. Это бизнес-центры, где в одном здании может находиться множество компаний и организаций, ведущих различную предпринимательскую деятельность. Обычно их строят в деловой части города.
  4. Промышленность. Сюда входит недвижимость промышленного назначения – мастерские, склады, ангары, цеха, заводские и фабричные объекты.
  5. Апартаменты. С юридической точки зрения – это нежилые помещения, которые можно использовать в качестве временного проживания. Расположены они в жилых комплексах, могут сдаваться в аренду на короткий срок.
  6. Социальные объекты. Поликлиники, медицинские центры, школы, бассейны, тренажёрные залы и даже аэропорты.
Ипотека под коммерческую недвижимость выгодна в первую очередь тем, что предприниматель в краткий срок становится собственником объекта, с помощью которого можно зарабатывать деньги. Он не будет зависеть от капризов арендодателя и роста цен на аренду.

Конечно же, придётся ежемесячно выплачивать банку немаленькую сумму, но это будет плата не за арендованные помещения, а за собственные.

Преимущества

Коммерческая ипотека для физических лиц имеет следующие преимущества:

  • срок кредитования многими банками увеличен до десяти лет;
  • при внесении дополнительного залога можно не платить первоначальный взнос;
  • при необходимости можно отсрочить погашение ипотеки от полугода до года;
  • за досрочное погашение не предусмотрены комиссии и дополнительные условия;
  • есть возможность приобретения недвижимости для бизнеса как на первичном (у аккредитованных застройщиков), так и на вторичном рынке.

Особенности коммерческой ипотеки

На сегодняшний день ипотечное кредитование нежилых помещений находится на стадии развития, далеко не каждый банк предоставляет подобные услуги. А всё потому, что покупка и оформление коммерческой недвижимости происходит намного сложнее, чем квартиры или дома с земельным участком.

В чём же сложности?

Основная причина – высокий риск для банка. Дело в том, что ипотечный договор заключается уже после того как купленная недвижимость будет передана в собственность покупателя. До этого залоговое обременение на объект не налагается. Получается, что существует период, когда выданные на покупку немалые средства вообще ничем не защищены, то есть кредит не обеспечен залогом. Чтобы не потерять свои деньги, кредитным организациям приходится разрабатывать и использовать различные схемы оформления.

Совсем другой алгоритм применяется для жилых помещений. Заключается предварительный договор купли-продажи с продавцом, выплачивается первоначальный взнос, подписывается ипотечный договор и закладная, и только потом жильё регистрируется на нового владельца. Схема простая, прозрачная и безопасная.

Вторая причина – затруднения с определением ликвидности. С квартирой всё опять же просто. Приходит независимый оценщик, делает необходимые фото, заглядывает в каждый уголок и на основании сравнения с остальными квартирами оценивает продаваемую площадь.

Всё намного сложнее с нежилыми помещениями. Каждое из них оценивается в индивидуальном порядке, особенно это касается производственных площадок. Ведь в случае неплатёжеспособности заёмщика банк должен быстро продать залоговый объект, чтобы покрыть свои убытки. А много ли есть желающих приобрести склад или цех где-нибудь на окраине?

При покупке торговых центров, офисов и помещений свободного назначения банком оценивается месторасположение объекта, проходимость, удобство транспортной развязки, наличие в непосредственной близости конкурентов. То есть определяющим фактором будет не стоимость самого объекта, а его удачное расположение.

Поскольку бизнесмен сегодня может процветать, а завтра окажется на грани разорения, то для банка выдать кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц априори является рискованным мероприятием. Поэтому срок кредитования не превышает десяти лет, а процентная ставка составляет 12-16% годовых.

Кому предоставляется кредит

Кому предоставляется кредит
Фото: https://pixabay.com/photos/finance-bank-banking-business-4858797/

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Этот вид кредитования ориентирован в основном на крупные компании и организации, которые являются юридическими лицами. Но многие банки с удовольствием кредитуют индивидуальных предпринимателей и владельцев малого бизнеса, если их бизнес работает стабильно, доходы высокие, есть перспективы развития.

К физическим лицам выдвигаются следующие требования:

  • российское гражданство и постоянная регистрация;
  • возраст – от 21 года до 65 лет (на момент погашения ипотеки);
  • хорошая кредитная история;
  • высокая степень платёжеспособности.

Необходимые документы

Точный список документов, который должен предоставить заёмщик для оформления ипотеки, можно узнать в кредитуемой организации. Каждый банк старается перестраховаться и собрать не только личные сведения о клиенте, но и всю документацию, подтверждающую его платёжеспособность.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц оформляется при наличии следующих бумаг:

  • паспорт гражданина России с постоянной регистрацией;
  • сведения о семейном положении – свидетельство о браке, наличие детей, их документы;
  • военный билет или приписное свидетельство для мужчин призывного возраста;
  • ИНН, СНИЛС;
  • банковские выписки о наличии счетов;
  • подробные данные о принадлежащей собственности – недвижимость, транспорт;
  • заключение с продавцом соглашение о намерениях приобрести коммерческую недвижимость;
  • документы на объект недвижимости;
  • акт оценочной экспертизы с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.

ИП и владельцам бизнеса необходимо подготовить:

  • учредительные и регистрационные документы;
  • выписку из ЕГРИП о всех зарегистрированных видах деятельности;
  • документы по хозяйственной деятельности;
  • бухгалтерскую отчётность, подтверждающую платёжеспособность;
  • справку из налоговой об отсутствии задолженностей по налогам.

Требования к объектам недвижимости

Требования к объектам
Фото: https://pixabay.com/photos/architecture-blueprint-floor-plan-1857175/

Кроме оценки платёжеспособности клиента, банки предъявляют очень жёсткие условия для самой недвижимости. Она должна быть высоколиквидной и расположенной в удачном месте.

Кроме того, нежилая недвижимость должна соответствовать следующим условиям:

  • общая площадь выше 150 кв. м;
  • здание должно быть капитальным, не иметь деревянных перекрытий;
  • отсутствие обременений;
  • юридическая чистота;
  • объект должен находиться в том же регионе, где оформляется ипотека.

Схемы оформления ипотеки

Ранее мы уже упоминали, что, согласно законодательству, залоговое обременение на коммерческую недвижимость налагается только после того, как предприниматель оформит на себя право собственности. Чтобы снизить свои риски, банки предлагают следующие схемы.

Продавец ждёт

Порядок действий таков:

  • между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи;
  • вносится первоначальный взнос;
  • банк оформляет гарантийное обязательство о перечислении остатка на счёт продавца сразу же после того, как будет зарегистрирован залог на проданную недвижимость;
  • на нового владельца регистрируется право собственности;
  • оформляется залог;
  • происходит окончательный расчёт с продавцом.
Эта схема максимально подходит для покупателя и банка, но может оказаться неудобной для самого продавца – ему придётся ждать, пока с ним не рассчитаются в течение довольно длительного времени (до нескольких месяцев).

Продавец закладывает продаваемую недвижимость

Схемы ипотеки
Фото: https://pixabay.com/photos/money-card-business-credit-card-256314/

Порядок действий следующий:

  • покупатель перечисляет продавцу первоначальный взнос;
  • банк предоставляет гарантийное письмо об окончательном расчёте после того, как недвижимость будет под обременением (заложена);
  • продавец закладывает недвижимость банку и заключает с покупателем договор купли-продажи;
  • банк перечисляет продавцу остаток средств;
  • регистрируется право собственности на покупателя;
  • залог переоформляется на нового собственника.

Этот случай удобен для всех сторон сделки, но более сложный – приходится оформлять и переоформлять больше документов.

Дополнительно регистрируется юридическое лицо

Порядок действий таков:

  • продавец регистрирует новую компанию, на которую переоформляется недвижимость;
  • вновь созданное юридическое лицо оформляет в банке кредит под залог недвижимости, получая взамен оговорённую сумму по ипотеке;
  • на покупателя оформляется переход долговых обязательств за взятый продавцом кредит;
  • недвижимость регистрируется на нового собственника.
Данный вариант слишком сложный, отличается наличием большого количества бумаг и выполнением множества регистрационных действий.

Условия коммерческой ипотеки

В каждом банке они различны, но их можно обобщить:

  • размер ипотеки может достигать от 0,5 до 200 миллионов рублей;
  • срок кредитования – от одного года до десяти лет;
  • процентная ставка – от 12%;
  • первоначальный взнос – 20-30% от стоимости объекта.

Заключение

Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку может оказаться длительной и сложной процедурой из-за специфических особенностей оформления. К сожалению, законодательство недостаточно отрегулировано в этом плане, поэтому банки сильно рискуют и не всегда соглашаются на подобные сделки.

Несмотря на это, количество заявок на получение ипотеки на коммерческую недвижимость с каждым годом увеличивается. А поскольку спрос рождает предложение, то всё больше кредитных организаций разрабатывают программы для предпринимателей, создавая взаимовыгодные условия и им, и себе.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий