Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

Все риски завышения стоимости квартиры при ипотеке

Для большинства граждан, нуждающихся в жилье, ипотека является чуть ли не единственным шансом купить квартиру. Но банки почти всегда требуют наличия первоначального взноса за недвижимость в качестве гарантий платёжеспособности клиента и снижения собственных рисков.

К сожалению, стартовый капитал могут накопить не все, а въехать в новую квартиру хочется прямо сегодня. Завышение стоимости квартиры при ипотеке – мошенническая схема или возможность для заёмщика сэкономить? Давайте разбираться вместе!

Завышение стоимости квартиры при ипотеке
Фото: https://pixabay.com/photos/analytics-graph-chart-data-3291738/

Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен

Множество ипотечных программ предполагает внесение первоначального взноса, причём чем он будет выше, тем ниже будет процентная ставка и меньше переплата банку.

Первоначальный взнос – это собственные накопления человека, которые будут переданы продавцу недвижимости при заключении с ним договора купли-продажи. Оставшуюся сумму выплатит кредитная организация, и именно она будет считаться для заёмщика основным телом кредита. В чём же выгода банка?

Во-первых, заёмщик показывает себя с положительной стороны, поскольку может грамотно и рационально распоряжаться своим бюджетом и имеет сбережения. Банк убеждается, что потенциальный клиент достаточно обеспеченный и платёжеспособный.

Во-вторых, это гарантированная защита банковских рисков от неликвидного имущества. Если заёмщик по каким-либо причинам не сможет рассчитаться с ипотечными долгами, а предмет залога, то есть недвижимость, подешевеет, то банк сможет покрыть убытки.

Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность. В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника. А оно ему надо?

Наличие первичного взноса значительно сокращает или полностью погашает размер долговых обязательств после реализации недвижимости.

Средний размер первоначального взноса в большинстве банков составляет 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Ряд банков предлагает ипотечные программы с минимальным десятипроцентным взносом, а то и вовсе без него. Свои риски они компенсируют высокими процентными ставками и сокращённым сроком кредитования.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Оценка стоимости недвижимости
Фото: https://pixabay.com/illustrations/realty-house-sell-agent-business-1151243/

Что обычно делает человек, когда собирается купить квартиру? Правильно, он мониторит предложения рынка и подбирает для себя наиболее выгодный вариант. Диапазон цен на сегодняшний день крайне широк и зависит от множества факторов – местоположения квартиры, её технического состояния, года строительства, площади, планировки и других.

Продавец назначает цену, исходя из стоимости аналогичных продаваемых объектов. Если ему нужна срочная продажа, то он может запросить меньшую сумму. Если же он считает, что его недвижимость вне конкуренции, например, сделан дорогостоящий ремонт, то и стоимость жилья будет выше.

Банк ни за что не поверит на слово заёмщику, что квартира чудо как хороша и действительно стоит своих денег. Нет, ему нужен официальный документ, в котором будет указана рыночная цена объекта. А определяет реальную стоимость жилья независимый оценщик, который буквально за пятнадцать минут сфотографирует все уголки в квартире, получит копии технической документации и уже у себя в офисе сформирует многостраничный отчёт.

В отчёте будет отображена полная информация о продаваемом объекте – месторасположение, в каком состоянии находится дом и квартира, насколько развита инфраструктура в округе, а также в какую цену продаётся и продавалась в течение трёх лет аналогичная жилплощадь.

Итогом работы оценщика будет две цены – рыночная и ликвидационная. С рыночной всё понятно – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать недвижимость в настоящее время. Ликвидационная же представляет собой ту цену, по которой можно реализовать квартиру в кратчайшие сроки, соответственно, она ниже рыночной.

Размер ипотеки выдаётся исходя из реальной стоимости жилья, но для банков важно и наличие уже рассчитанной ликвидационной стоимости. В случае если заёмщик перестаёт выплачивать свои долговые обязательства, залоговую квартиру изымают и реализуют как можно быстрее, чтобы покрыть убытки. Если же банк будет выставлять недвижимость на продажу по цене, близкой к рыночной, то процесс реализации затянется на неопределённое время, а это не выгодно ни одной из сторон – часики тикают, а проценты и штрафы капают.

Независимый оценщик должен быть аккредитован банком, то есть он обязан предоставить в кредитную организацию необходимую документацию о своей деятельности. Если он подходит всем требованиям банка, то будет включён в список надёжных партнёров. Заёмщик вправе выбирать любого оценщика из аккредитованных.

Обычно расходы на оценку квартиры ложатся на заёмщика, поскольку именно от оценочной стоимости зависит размер ипотечного кредита. Если стоимость жилья по заключению оценщика больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникнет – ипотека полностью покроет расходы заёмщика. В противном случае придётся договариваться с продавцом, чтобы он снизил цену, или нести дополнительные расходы – банк никогда не одобрит ипотеку на сумму выше оценочной, это для него слишком большой риск.

Иногда продавцу выгодно занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, например, чтобы заплатить меньший налог. В этом случае стороны договариваются между собой, а также с оценщиком.

Но стоит знать, что оценщик за недостоверную информацию может поплатиться правом заниматься оценочной деятельностью, поскольку банк тщательно изучает отчёт, перепроверяя содержание и форму акта. Нередки случаи, когда документ отправляется на доработку. К тому же эта схема абсолютно невыгодна покупателю, ведь он не получит необходимую сумму кредита.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Помощь с обходом первого взноса
Фото: https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.
Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Последствия завышения для покупателя

Согласитесь, описанная выше схема является не совсем честной по отношению к банку. К тому же в сговоре и оценщик, предоставивший недостоверные сведения в отчёте. Каждая из сторон сделки должна понимать, на что идёт и чем это чревато.

Больше всех рискует покупатель, ведь именно он собирается обмануть банк и провернуть мошенническую сделку. И если договориться с продавцом у него получится, то склонить на свою сторону оценщика будет весьма непросто, поскольку:

  • банки прекрасно осведомлены о подобной схеме, если заёмщик приносит расписку от продавца, то это уже повод насторожиться и провести дополнительную проверку;
  • кредитные организации работают только с аккредитованными (проверенными и надёжными) оценщиками, которые не будут обманывать банк ради небольшой выгоды – при разоблачении они потеряют доверие финансового рынка и источник существования.

Конечно же заёмщик вправе обратиться к любому оценщику, даже не имеющему аккредитацию, но его в любом случае банк будет проверять на порядочность, затребовав необходимые документы.

Если же оценщик всё же окажется нечист на руку (не стоит спускать со счетов человеческий фактор и жадность рядовых служащих оценочной компании), покупателя подстерегают и другие риски.

  • Продавец может оказаться непорядочным и отказаться уничтожить долговую расписку после завершения сделки и получения полного расчёта за проданную недвижимость. Если он предъявит её покупателю, то тому придётся выплатить долг в размере завышенной суммы.
  • Если покупатель решит получить налоговый вычет и вернуть часть заёмных средств благодаря ранее уплаченным налогам, а фискальные органы заподозрят мошенничество, то заёмщик окажется под следствием и может быть привлечён к уголовной ответственности.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Нужно отметить, что в таком раскладе, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца весьма существенные.

Неправильно составленная расписка может привести к убыткам. А если дело касается крупных сумм, то доверять рукописным бумажкам между частными лицами и вовсе не стоит.

Вы же помните, что продавец пишет расписку, что им была получена энная сумма в качестве авансового платежа? Если вдруг банк откажет в ипотеке, а незадачливый покупатель окажется непорядочным, то он может стребовать с продавца уже «уплаченный» им аванс.

Поэтому в расписке обязательно должно быть условие, что в случае расторжения сделки аванс останется продавцу в качестве «морального и материального» ущерба. Правда, этот факт также вызывает существенные подозрения – кто в здравом уме и трезвой памяти согласится подарить тысячи рублей только за то, что сделка не состоялась?

Ещё один риск касается тех продавцов, которые владеют недвижимостью менее трёх лет – им необходимо заплатить тринадцатипроцентный налог в казну государства. Естественно, завышение стоимости увеличит и размер налоговых отчислений.

Если квартира побывала «в руках» не одного хозяина и несколько раз продавалась-перепродавалась, то проверить её юридическую чистоту может быть затруднительно. В случае когда появляется скрытый собственник и отсуживает себе недвижимость, принадлежащую ему по праву, то сделка купли-продажи в судебном порядке признаётся недействительной – продавцу придётся вернуть покупателю полную сумму, указанную в договоре (а вы же помните, что она завышена?).

Не забывайте, что продавец является полноправным участником сделки. Если он поддаётся на уговоры покупателя о завышении стоимости жилплощади, то вступает в мошенническую схему по собственному желанию, а значит, и отвечать за мошенничество будет в равной мере с подстрекателем.

Банки, которые работают с завышением

Работа банков с завышением
Фото: https://pixabay.com/photos/women-business-attractive-dynamic-2748752/

Ни один банк не будет действовать себе в убыток, поэтому не стоит даже и пробовать искать кредитные организации, которые бы одобрили подобную схему.

Банки прекрасно осведомлены обо всех махинациях, у них есть специальная служба безопасности, которая тщательно проверяет каждого заёмщика и продавца. Не забывайте, что купленная недвижимость на два-три десятка лет остаётся в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не расплатится за взятый кредит.

В случае отказа или невозможности платить долги жильё будет реализовано для покрытия убытков. Поэтому каждая кредитная организация предъявляет определённые требования к покупаемой недвижимости. Так что «на карандаше» у службы безопасности находятся и потенциальный заёмщик, и продавец квартиры.

При малейшем подозрении на попытку обмануть в кредите откажут без объяснения причин. Так что ипотека с завышением для банков – это пройденный этап, разоблачить мошенников не составит труда.

Заключение

Завышение стоимости квартиры для ипотеки является мошеннической схемой, итогом которой для заёмщика в лучшем случае будет отказ банка от кредитования, а в худшем – открытием уголовного дела. Нужно ли вам это, несмотря на кажущиеся выгоды?

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий