Максимально подробная информация о порядке оформления ипотеки

Немного истории

Ростовщики, наверное, появились ещё с тех времён, когда человек стал разумным. Всегда находились люди, готовые дать в долг что-либо с выгодой для себя. Только в качестве залога выступал сам должник – если он не мог расплатиться за какие-либо блага, взятые взаймы, то становился рабом кредитора.

Ситуация поменялась в шестом веке до нашей эры, когда древнегреческий реформатор и политический деятель Солон предложил использовать в качестве залога ценное движимое и недвижимое имущество заёмщика.

Чтобы засвидетельствовать сделку, на земельном участке заёмщика устанавливали специальный столб с табличкой, на которой указывались имена участников сделки, размер долга и условие, что любое имущество с данного участка выносить и продавать запрещено до тех пор, пока должник не расплатится со своим кредитором.

Этот столб с необходимой информацией получил название «ипотека», что в переводе с древнегреческого означает «подпорка», «подставка». В дальнейшем от столбов отказались и заменили их ипотечными книгами.

Современное ипотечное кредитование в нашей стране до сих пор находится на зачаточном уровне. В царской России ипотека развивалась быстрыми темпами и даже обгоняла в этом плане Европу, но после революции 1917 года кредит под залог был запрещён на долгие семьдесят с хвостиком лет. В девяностые годы пришлось заново вспоминать и осваивать азы банковского дела и восстанавливать систему ипотечного кредитования.

Надо сказать, что 40-50% европейцев и свыше 90% американцев хоть раз, но получали кредит под залог недвижимости. Тогда как в России процент обратившихся в кредитные организации граждан для оформления ипотеки составляет чуть более 10%.

Есть ли разница между ипотекой и ипотечным кредитованием

Для обычного человека два эти понятия означают практически одно и то же. Но на самом деле это несколько разные вещи.

Признаки ипотечного кредитования таковы.

• Деньги выделяются исключительно для приобретения недвижимости, то есть кредит имеет целевой характер. Заёмщик не имеет права потратить эти средства на другие цели.
• В качестве обеспечения выступает залог. Обычно под залогом подразумевают именно ту недвижимость, которая приобретается в кредит. Впрочем, существуют некоторые ипотечные программы, когда залогом может быть иная недвижимость, являющаяся собственностью заёмщика.
• Сделка между банком и заёмщиком является долгосрочной и рассчитана на 20-30 лет. При наличии свободных финансов должник может рассчитаться досрочно, но, как показывает практика, обычным гражданам сложно накопить столь большую сумму для погашения кредита.
• В большинстве случаев заёмщику нужно заплатить из собственных накоплений первоначальный взнос за жильё, который обычно составляет 15-20% от стоимости недвижимости. Это своего рода гарантия платёжеспособности клиента, а также возможность для банка быстро реализовать залоговую жилплощадь по сниженной цене, если заёмщик не может более выплачивать долги.
• По закону заёмщик обязан застраховать свою жилплощадь от чрезвычайных ситуаций. В случае стихийных бедствий, пожара, взрыва бытового газа и прочих неприятностей страховая компания возместит ущерб.
• Процентная ставка ниже, чем по потребительским кредитам.
• Кредитные организации достаточно жёстко оценивают потенциального заёмщика. Он должен быть в первую очередь платёжеспособным.
• Недвижимость оформляется на заёмщика сразу же, как будет подписан ипотечный договор, но она находится под обременением (залогом). Заёмщик имеет право проживать в квартире, но продать её до того, как расплатится с банком, не может.
• В случае если должник не в состоянии выполнять долговые обязательства, залоговая недвижимость будет изъята и реализована в кратчайшие сроки, чтобы погасить убытки банка.

Вот только банк полностью защищён от убытков и останется в выигрыше в любом случае, в то время как заёмщик может рассчитывать только на себя и решать свои финансовые проблемы должен самостоятельно. В случае, если он не сможет своевременно оплачивать ежемесячные платежи, банк имеет полное право забрать залоговое жильё и продать его.

Предмет залога

Как уже было сказано выше, залогом при ипотечном кредитовании будет считаться любое недвижимое имущество:

• квартира или доля в ней;
• земельный участок;
• жилой дом;
• гараж или машино-место;
• загородная недвижимость (дача);
• коммерческая недвижимость, которая может быть использована для ведения предпринимательской деятельности.

По признаку готовности недвижимость можно разделить на:

• новостройки (первичный рынок);
• готовое жильё (вторичный рынок);
• строительство загородных домов.

Достоинства и недостатки ипотечного кредита

Преимущество здесь одно, но оно весьма существенное – это возможность приобрести жильё всем тем, кто не может себе это позволить за собственные накопления.

Снизить долговые обязательства можно с помощью получения налогового вычета, а также участия в программах господдержки. И если налоговый вычет может получить каждый, то льготные условия доступны только некоторым категориям граждан:

• родителям с детьми;
• молодым и многодетным семьям;
• военнослужащим.

В настоящее время действуют льготные ипотечные программы для граждан, желающих приобрести жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке.

Недостатки следующие.

• Финансовая и психологическая нагрузка. Чтобы обслуживать кредит, необходимо иметь стабильно высокий доход, а гарантировать платёжеспособность на двадцать-тридцать лет вперёд не сможет никто. К тому же многие не выдерживают морально, ведь приходится столько лет жить под гнётом долга.
• Необходимость уплаты первоначального взноса из собственных средств. Накопить столь большую сумму могут далеко не все.
• Залоговую недвижимость нельзя будет продать, подарить, завещать до тех пор, пока не будет погашен ипотечный кредит.
• Если заёмщик нарушит условия договора и не сможет платить ежемесячные взносы, то жильё у него отберут и продадут, чтобы возместить убытки банка.
• Кроме выплаты основного долга и начисленных процентов, заёмщик несёт дополнительные расходы – страховые взносы, услуги оценщика, госпошлину за оформление собственности и другие.
• Большая переплата банку за счёт начисления процентов по кредиту.

Выбор банка и подходящей ипотечной программы

Процедура оформления ипотеки начинается с анализа банковских предложений. Для этого составьте список всех доступных кредитных организаций и планомерно изучайте предложенные ипотечные программы. Сделать это намного удобнее с помощью официальных сайтов – там вы найдёте наиболее полную информацию, а если что-то непонятно, то всегда сможете связаться с менеджером банка по горячей линии или в чате.

Тем, кто не владеет технологиями или не имеет доступа к интернету, можно посоветовать только лично обойти все выбранные банки, взять рекламные буклеты и пообщаться с менеджером.

При выборе ипотечной программы особое внимание следует обратить на:

• процентную ставку (имейте в виду, что указывается она минимальной и может существенно вырасти, если не будут соблюдены те или иные условия);
• размер первоначального взноса;
• срок кредитования;
• систему платежей – аннуитетная или дифференцированная;
• общий размер переплаты (его можно вычислить с помощью ипотечного калькулятора);
• требования по страховке.

Требования к заёмщикам

У каждой кредитной организации свой «портрет идеального клиента», впрочем, требования если и имеют различия, то они несущественные.

Рассмотрим основные условия.

• Гражданство. Российское, ведь недвижимость приобретается на территории России, и ипотеку одобряют только российским гражданам. Иначе никак. Иностранец может в любой момент всё бросить и уехать к себе на родину, взыскать с него долги будет очень сложно. Тогда как с россиянином «работать» значительно проще.
• Трудовой стаж. Заёмщик должен быть официально трудоустроен и иметь непрерывный стаж на последнем месте работы от трёх месяцев до года в зависимости от условий конкретного банка.
• Платёжеспособность. Это одно из основных требований – заёмщик должен иметь стабильный доход, чтобы не только обслуживать кредит, но и содержать семью. Если у потенциального заёмщика недостаточный доход, то он может привлечь трёх-четырёх созаёмщиков.
• Кредитная история. Банки всегда проверяют добросовестность своих потенциальных клиентов. Если они когда-либо брали кредит и допускали просрочки, то на одобрение долгосрочного ипотечного кредита могут даже не рассчитывать.
• Возрастной ценз. Заёмщики должны быть работоспособного возраста – от 21 года до 65 лет. Верхняя возрастная планка может меняться в любую сторону в зависимости от конкретного банка. Иногда в этом случае имеет значение и пол заёмщика.

Какие документы нужны для процедуры ипотечного кредитования

У каждой кредитной организации свой пакет документации для каждой ипотечной программы. Вы сможете без проблем найти эту информацию на официальных сайтах банков.

В обязательном порядке потенциальный заёмщик должен предоставить:

• заявку-анкету;
• паспорт гражданина России или удостоверение личности для военнослужащих;
• военный билет для мужчин призывного возраста;
• сведения о семейном положении и наличии детей (необходимы соответствующие свидетельства о браке, разводе, рождении);
• документы, подтверждающие официальное трудоустройство и наличие стабильного дохода;
• все необходимые бумаги по покупаемой недвижимости.

Документы на покупаемую недвижимость

Если вы подобрали жильё на вторичном рынке, которое удовлетворяет требованиям банка и полностью подходит для вас, то на него необходимо предоставить следующую документацию:

• правоустанавливающие документы продавца на недвижимость;
• выписка из ЕГРН, в которой собрана вся действующая и актуальная информация на всех собственников недвижимости;
• отчёт об оценке с указанием рыночной и ликвидационной стоимости;
• сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• техническая документация на недвижимость, кадастровый паспорт на земельный участок (если приобретается жилой дом с участком).

Для новостройки список несколько иной:

• договор об участии в долевом строительстве;
• правоустанавливающие документы застройщика;
• выписка из ЕГРН на недвижимость и земельный участок, на котором возводится здание;
• разрешение муниципалитета на строительство многоквартирного дома;
• проектная документация.

Этапы получения ипотечного кредита

Как оформить ипотеку правильно и не пожалеть о своём решении? Первым делом трезво оцените свои финансовые возможности. Не забывайте, что ипотека – это долгосрочная сделка, выплачивать долги придётся не одно десятилетие. Уверены, что справитесь?

Задайте самому себе следующие вопросы.

• На какую недвижимость вы претендуете – площадь, месторасположение, планировка, первичный или вторичный рынок? Ведь от этих параметров зависит стоимость жилья.
• Достаточно ли у вас средств для уплаты первоначального взноса? Сейчас банки предлагают ипотечные программы с минимальным первым взносом или даже вовсе без него. Но стоит учитывать, что в этом случае общая переплата банку будет значительно выше, чем если бы вы имели стартовый капитал.
• Как вы оцениваете стабильность своих доходов? Насколько перспективно ваше предприятие, на котором вы трудитесь? Потеря платёжеспособности и просрочки по кредиту могут привести к плачевным результатам.
• Какая размер ежемесячного платежа будет безболезненным, чтобы не лишать себя и членов своей семьи в насущных потребностях в пище, одежде, развлечениях? «Поиграйте» с ипотечным калькулятором для анализа различных ситуаций.
• Относитесь ли вы к льготной категории? Если да, то вы можете существенно сэкономить, воспользовавшись программами ипотечного кредитования с господдержкой.

После того как вы ответите на все вопросы и будете абсолютно уверены, что долгосрочный и дорогостоящий кредит вам по силам, можно начинать процесс оформления ипотеки.

Сбор документов

Что нужно для оформления ипотеки? Конечно же, пакет необходимой документации. Ни один банк не выдаст вам кредит, если вы не предоставите ему нужные бумаги о себе и приобретаемой недвижимости.

Заявка на получение ипотеки

Настало время подавать заявление в банк. Это можно сделать лично в любом отделении выбранной кредитной организации или онлайн через официальный сайт (услуга предоставляется не во всех банках).

Вам нужно будет заполнить простую форму с указанием всех своих личных данных, а также обозначить желаемую сумму кредита. К заявке прилагаются все необходимые документы по данной ипотечной программе.

В кратчайшие сроки вы получите ответ – одобрена ли ваша заявка или отклонена.

Поиск квартиры

После того как банк одобрит заявку на ипотечный кредит, можно заняться поиском недвижимости, которая будет удовлетворять и заёмщика, и банк. И хотя на это отведено порядка трёх месяцев, желательно подобрать жильё ещё до того, как будет подана заявка. Причём, лучше иметь в запасе сразу несколько вариантов и предварительно договориться с продавцами о возможной покупке.

Сейчас совсем несложно найти хорошую квартиру в новостройке, можно выбрать застройщика, который аккредитован тем банком, где вы хотите получить ипотеку. В этом случае скидка вам гарантирована.

С жильём на вторичном рынке сложнее, оно должно быть ликвидным, то есть не ветхим и не аварийным. С требованиями к б/у-квартирам вы можете ознакомиться на официальном сайте банка.

Оценка квартиры

Залоговая недвижимость в обязательном порядке должна быть оценена независимым экспертом-оценщиком, который аккредитован (одобрен) банком.

Оценщик осматривает квартиру, фотографирует все помещения с нескольких ракурсов, оценивает общее техническое состояние не только продаваемой недвижимости, но и всего здания, учитывает развитость инфраструктуры и близость транспортной развязки, а также проводит сравнительный анализ по всем аналогичным объектам, проданным за последний период.

Страхование рисков

По закону заёмщик обязан застраховать залоговую недвижимость от чрезвычайных ситуаций. К ним относятся:

• пожар;
• взрыв бытового газа;
• стихийные бедствия и природные катаклизмы;
• прорыв коммуникаций;
• вандализм и хулиганские действия.

Страхование титула банки требуют только в том случае, если жильё приобретается на вторичном рынке, поменяло не одного владельца и нет возможности в полной мере проверить юридическую чистоту недвижимости.

Заключение договора

Оформление ипотеки заканчивается подписанием ипотечного договора. Продавец недвижимости получает свои деньги, а заёмщик отправляется в МФЦ или непосредственно в Росреестр для получения правоустанавливающих документов на купленную жилплощадь.

Заключение

Ипотечный кредит в настоящее время является чуть ли не единственным доступным способом приобрести собственное жильё. Но брать его целесообразно только тем людям, кто имеет стабильный доход и умеет грамотно распоряжаться своими доходами.

Оценка статьи:

(5 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...