Содержание статьи
Как оформить ипотеку, чтобы не попасть в ловушку обстоятельств? Как защитить себя, чтобы не потерять жильё и не переплатить больше, чем рассчитывал? Где взять ипотеку, чтобы на твоём незнании нюансов не «нагрели руки» кредитные организации? Что должен знать и учитывать заёмщик при оформлении кредитного договора?
Что говорит законодательство
Вполне вероятно, что эти прописные истины для некоторых заёмщиков окажутся откровением. Давайте начнём с самого простого.
Залог объекта недвижимости
Многие заёмщики считают, что если они приобрели квартиру и оформили на неё право собственности, пусть даже и за заёмные средства, то могут распоряжаться ею, как угодно. На самом деле они не являются настоящими хозяевами жилья.
Квартира куплена в долг, и на заёмщика действительно сразу же оформляется право собственности. Но недвижимость остаётся в залоге у банка до тех пор, пока должник полностью не погасит свои долговые обязательства перед кредитором.
Заёмщику необходимо помнить, что он не имеет права осуществлять никаких операций с залоговой недвижимостью без разрешения кредитной организации. Продать, подарить, сдать, перепланировать запрещено!
Возможность выселения при неуплате
В законе «Об ипотеке» также прописаны обстоятельства, при которых заёмщик может лишиться приобретённого в кредит жилья. Большая задолженность перед банком, отказ оплачивать кредит, а также серьёзные нарушения ипотечного договора могут привести некоторых нерадивых заёмщиков к потере денег и квартиры.
Кредитная организация может наложить взыскание на объект залога, изъять и продать его на торгах за минимальную сумму, которой хватит для погашения убытков. Заёмщик при этом выселяется из квартиры в принудительном порядке и лишается на неё всех прав.
Происходит это достаточно редко – ни заёмщикам, ни банкам эта процедура не выгодна. Перед тем как обратиться в суд, банк плотно работает с клиентом – существуют программы реструктуризации, кредитные каникулы, списание части долга и даже государственные субсидии. Если заёмщик идёт навстречу и пытается справиться с временными финансовыми затруднениями, то дело обычно заканчивается в его пользу.
Но существует немало заёмщиков, которые прячутся от банка, накапливают долги, не делают никаких шагов, чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону. В этом случае их ожидает выселение и лишение жилья.
Валютные риски
Как взять ипотеку, чтобы не пострадать от колебаний валютного курса?
Заёмщик может существенно переплатить за жильё, если решит взять кредит, например, в долларах, а основные доходы получает в рублях. Курс валют никогда не бывает стабильным долгое время, а в кризис разница курсов может сильно повлиять на размер ежемесячного платежа. Заёмщик мало того, что не сможет оплачивать столь высокие суммы, так ещё и в несколько раз больше переплатит за приобретённое жильё, чем планировал.
Подводные камни по ипотеке от банка
Где лучше взять ипотеку, чтобы не попасть на дополнительные расходы? Многие банки не стесняются зарабатывать на комиссионных сборах, всевозможных ограничениях и прочих услугах, которые можно сделать платными для наивных клиентов.
Обычно человек, собирающийся взять долгосрочный жилищный кредит, идёт в крупный, проверенный временем банк, но даже там он может столкнуться с неожиданными «сюрпризами».
Банки стремятся защитить себя от недобросовестных заёмщиков, поэтому и появляются подводные камни в кредитном договоре.
Основные риски, которые относятся к ипотечному договору:
- ограничения, установленные банком до полного погашения долговых обязательств;
- наличие или отсутствие дополнительных требований по оплате;
- комиссионные платежи, необходимые для обслуживания ипотеки;
- «навязанные» услуги сторонних организаций, оплата которых полностью лежит на заёмщике;
- штрафы за несвоевременную или частичную оплату ежемесячных платежей;
- запрет на рефинансирование.
Ограничения в договоре
Внимательно изучите кредитный договор, прежде чем решите брать ипотеку. А лучше отдайте его юристу или опытному экономисту, потому что человек без специального образования ни за что не найдёт в бумагах скрытые «сюрпризы».
В договоре могут быть разумные ограничения, которые защищают банк от возможных неприятных ситуаций, и «хитрые» правила, ставящие заёмщика в заведомо невыгодное положение. К разумным ограничениям относятся запрет на продажу ипотечной недвижимости, сдачи её в аренду, выполнение перепланировок. Все эти действия возможны, то только с разрешения банка, ведь квартира до полного погашения кредита находится под обременением и в полной мере не принадлежит заёмщику.
Нередко банки требуют дополнительный залог, если стоимость приобретённой квартиры резко снизится из-за экономических изменений на рынке недвижимости или форс-мажорных обстоятельствах. Часто в договорах можно найти пункт, по которому заёмщик обязан досрочно погасить заём, если он потерял работу.
Все эти махинации банка являются незаконными, их можно оспорить в суде на основании закона «О защите прав потребителя».
Ограничения, которые могут быть прописаны в договоре:
- заёмщик должен сообщать банку, если он поменял место жительства, место работы, расторг или заключил брак;
- заёмщик обязан заранее сообщить о своих намерениях досрочно или частично погасить ипотеку и написать соответствующее заявление;
- запрет на досрочное погашение долговых обязательств перед банком;
- запрет на превышение суммы ежемесячного платежа;
- право кредитной организации в одностороннем порядке изменять процентную ставку;
- право банка на самостоятельное изменение графика ежемесячных платежей.
Комиссии банка
Многие кредитные организации стремятся выжать со своих клиентов деньги даже за самые мизерные услуги. Поэтому перед тем, как оформить ипотеку на квартиру, постарайтесь выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные платежи.
К ним могут относиться расходы на:
- рассмотрение заявки;
- оформление и выдачу кредита;
- обмен валюты;
- перечисление средств с одного счёта на другой;
- перевод наличных денег в безналичные (и наоборот);
- использование карт других банков;
- выпуск и обслуживания банковской карточки.
Страховка
Всегда существует риск, что приобретённое жильё может пострадать или даже полностью разрушиться вследствие пожара, затопления, взрыва, действий третьих лиц. В итоге жить в такой квартире станет невозможно, но самое главное – недвижимость потеряет свою ликвидность, ценность. Перед заёмщиком стоит опасность не только потерять жильё, но и остаться с огромным долгом перед кредитной организацией.
Чтобы избежать подобных ситуаций, российское законодательство обязывает каждого заёмщика страховать предмет залога в пользу банка на сумму, равную залоговой стоимости объекта. Если наступит страховой случай и недвижимость пострадает, то страховая компания возместит банку убытки. Если такой страховки не будет, то ни одна кредитная организация не даст жилищный кредит.
Существует ещё два вида страхования, которые уже не обязательны, но не менее важны как для банка, так и для заёмщика. Никто из нас не знает, что его ожидает в будущем. Тяжёлая болезнь или несчастный случай может привести к полной или частичной потере трудоспособности, и даже смерти заёмщика. При наличии страховки все долговые обязательства берёт на себя страховая компания. Если же страховки по потере трудоспособности нет, то заёмщику и его родственникам придётся справляться собственными силами, и не факт, что это у них получится. А это значит, что существует немало рисков потерять жильё.
Получается, что обязательная страховка только одна, но большинство банков настаивает, чтобы заёмщик застраховал не только залог, но и свою жизнь, потерю трудоспособности, а при покупке квартиры на вторичном рынке ещё и титул. В противном случае процентная ставка может быть повышена на 1-2 пункта. И тут уже приходится выбирать, что выгоднее.
Оценка
Итак, документы собраны, подходящая недвижимость выбрана, требования банка к заёмщику соблюдены. Что нужно для ипотеки на квартиру ещё? Конечно же не забыть оценить приобретаемую жилплощадь. Информация об оценке нужна для банка и страховой компании.
Кредитные организации всегда работают на опережение. Им важно, чтобы недвижимость была ликвидна. В случае, если заёмщик не сможет больше выполнять свои долговые обязательства, то его квартира продаётся, а вырученная сумма должна полностью покрывать причинённый банку ущерб. Кредит не может превышать оценочную стоимость квартиры, поэтому заёмщику не стоит надеяться, что он получит большую сумму, чем отражено в экспертной оценке. В итоге риски кредитных учреждений минимизируются.
Страховая компания также ориентируется на реальную стоимость квартиры, ведь в случае наступления страхового случая ей придётся возмещать банку ущерб. Чтобы он не оказался завышенным, страховка оформляется на сумму, равную залоговой стоимости объекта.
Большинство банков требует, чтобы оценочная компания была аккредитована, то есть была полностью надёжна. Но это лишает заёмщика самостоятельно выбрать независимого эксперта, к тому же аккредитованный оценщик может существенно завысить оплату за свои услуги. К сожалению, спорить с банками в данном случае – себе дороже.
Нюансы ипотечной политики
Чтобы узнать все об ипотеке, потенциальный заёмщик ищет информацию на официальных сайтах кредитных организаций. Но даже там при описании ипотечных программ показаны одни цифры, а в действительности они оказываются намного большими. И даже ипотечный калькулятор позволяет рассчитать только приблизительные суммы ежемесячных платежей.
Заёмщик должен знать следующее.
- Минимальные процентные ставки всегда пишутся с добавлением предлога «от», то есть, чтобы получить кредит по минимальной ставке, необходимо выполнить немало дополнительных условий банка. Реальная ставка, как правило, оказывается на несколько пунктов выше, её величина зависит от множества факторов – размера первичного взноса, суммы кредита, срока займа, доходов клиента.
- Чем больше срок ипотеки, тем большей будет переплата.
- Если заёмщик получил материнский капитал, то его можно использовать в любой момент – для внесения первичного взноса, для частичного или полного погашения кредита.
- Зарплатные клиенты банка получают льготу. Для них процентная ставка снижается на 0,5-1% в зависимости от условий конкретной кредитной организации.
- Отказ от личного страхования влечёт за собой увеличение ставки.
- Купленную в ипотеку недвижимость нельзя продать, подарить, сдать в наём, заложить, сделать перепланировку.
Иногда необходимые изменения вносятся в договор прямо во время оформления ипотеки, при этом заёмщика торопят подписать бумаги, не дав достаточно времени на изучение. Тут уже нужно подумать, стоит ли вообще связываться с этим финансовым учреждением.
Контроль заёмщика
Банк имеет право контролировать заёмщика, а именно:
- досконально проверить документы на приобретаемую недвижимость, чтобы исключить мошеннические схемы;
- проверять законность проживания в обременённой квартире третьих лиц;
- время от времени осматривать помещение, контролировать его состояние и целостность.
Если кредитная организация обнаружит, что заёмщик нарушает условия договора, то может расторгнуть все договорённости и потребовать досрочное погашение ипотеки. В противном случае жильё будет выставлено на торги – недобросовестный заёмщик останется и без квартиры, и без денег.
К счастью, банки редко специально устраивают проверки, особенно, если заёмщик добросовестно и в срок оплачивает свои долговые обязательства.
Подводные камни по специальным программам в 2020 году
Льготные программы хороши тем, что позволяют взять ипотечный кредит по минимальным ставкам. Банки тоже не остаются в проигрыше – недостачу им компенсирует государство.
Несмотря на привлекательные условия, даже у этих программ есть немало подводных камней, о которых льготник просто обязан знать, чтобы не попасть впросак.
Ипотека для семей с детьми
Семьи, в которых родился второй или последующий ребёнок в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года, имеют право на получение ипотеки от 4,5 до 6% годовых. Программа доступна и тем семьям, где воспитывается один ребёнок-инвалид – родиться он мог и раньше, но главное, чтобы не позже 2022 года.
Во всём остальном заёмщик должен соответствовать тем же самым требованиям, что и обычные граждане, оформляющие ипотеку на общих условиях. А именно – иметь хорошую кредитную историю и подтвердить свою платёжеспособность.
Но самое главное – ипотеку дают только на первичное жильё, то есть это может быть:
- новостройка на этапе строительства;
- уже готовая квартира или дом с земельным участком;
- жилплощадь, купленная у юридического лица.
Максимальная сумма займа для обеих столиц и областей составляет 12 миллионов рублей. В других регионах недвижимость можно приобрести максимум за 6 млн руб. В крупных городах квартиры могут стоить значительно больше, тем более, что для большой семьи желательно сразу приобретать просторную площадь. Часто эта программа оказывается невыгодной из-за ограничения верхней планки размера ипотеки.
Купить жильё на вторичном рынке у физического лица по этой программе невозможно, как бы вам не хотелось. Исключением из правил является приобретение недвижимости в сельской местности – государство заботится о развитии сельских поселений, поэтому и делает скидки для желающих туда переселиться.
Военная ипотека
Любой военнослужащий, который более трёх лет является участником НИС (накопительно-ипотечной системы) может воспользоваться льготной программой и приобрести себе жильё абсолютно бесплатно. Ипотека будет погашаться из средств госбюджета.
Но здесь есть важное условие — льготы действуют только до тех пор, пока военный служит. Если же он уволится раньше положенного срока, то ему придётся возвращать все затраченные на ипотеку средства или лишиться жилплощади.
Молодая семья
Участниками программы могут стать супруги, которым ещё не исполнилось 35 лет. Дети в этом случае не обязательны. Но получить жильё могут только те, кто действительно нуждается в жилье. Для этого необходимо стать на учёт в администрации своего населённого пункта.
Если в семье нет детей, то субсидируется 30% от ипотеки, если есть, то 35%. При этом супруги должны иметь собственные накопления и иметь возможность оплачивать оставшуюся часть кредита.
Дальневосточная ипотека
Чтобы её получить, необходимо быть готовым к переезду на Дальний Восток, иметь российское гражданство, самостоятельно воспитывать ребёнка до 18 лет или быть в браке, но возраст супругов или одинокого родителя не должен превышать 35 лет. Также воспользоваться программой может любой россиянин, имеющий в собственности земельный участок на Дальнем Востоке.
Ипотеку дают под 2% годовых, но далеко не все банки имеют на это право. Получить Дальневосточную ипотеку можно в:
- Сбербанке;
- ВТБ;
- Азиатско-Тихоокеанском банке;
- ДОМ.РФ;
- Дальневосточном банке;
- «ФК Открытие»;
- КБ «Восточный»;
- Банке «Долинск»;
- Газпромбанке;
- Росбанке;
- Россельхозбанке;
- Промсвязьбанке;
- Совкомбанке;
- Алмазэргиэнбанке.
Деревянная ипотека
Хотите приобрести экологически чистый дом в ипотеку и при этом не оставлять его в залоге у банка? Тогда вам может подойти деревянная ипотека, субсидируемая государством. Но у неё немало нюансов.
Программа пока не вызывает интереса ни у банков, ни у заёмщиков из-за несовершённого механизма. За всю её работу было куплено чуть больше сотни готовых деревянных домиков. И это не потому, что наши граждане не любят подобные постройки, просто существует несколько важных моментов, на которые государству стоит обратить внимание.
Строительные компании продают готовые конструкции, которые собираются на месте, как конструктор «Лего». Но чтобы их куда-то доставить, заёмщику необходимо иметь земельный участок в собственности. И этого недостаточно! Придётся самостоятельно получать разрешение на строительство, закладывать фундамент, прокладывать соответствующие коммуникации, чтобы дом стал полноценным жильём.
Подобная программа выгодна только тем, кто и так собирался начинать строительство и основательно к этому подготовился.
А самый главный нюанс – сниженная процентная ставка доступна только на несколько месяцев, пока идут субсидии с федерального бюджета. Потом заёмщику нужно полагаться исключительно на свои силы.
Сельская ипотека
Уже из названия понятно, что программа направлена на развитие и поддержку сельских территорий и агропромышленного комплекса. Условия для заёмщиков очень привлекательны, но они должны учитывать, что им придётся в течение пяти лет отработать в сфере сельского хозяйства или в социальной сфере именно на той территории, где приобретается жильё.
Не секрет, что в сельской местности нет особого выбора предприятий, где можно работать и получать достойную зарплату. Разве что придётся самому организовывать собственное фермерское хозяйство или иной, подходящий под условия программы, бизнес. Выезжать в соседние населённые пункты на работу не получится. И это обязательно нужно учитывать всем желающим получить ипотеку в сельской местности.
Заключение
Подводных камней при оформлении ипотеки настолько много, что некоторые потенциальные заёмщики могут и передумать брать жилищный кредит. Впрочем, тут уже придётся самостоятельно решать, стоит ли брать жильё в долг или лучше копить деньги, а самому мыкаться по съёмным квартирам.
А можно просто не действовать импульсивно, не спешить, а тщательно изучить и проанализировать все риски, воспользоваться помощью юристов и избежать распространённых ошибок.
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...