Переплата по ипотеке: почему возникает, 6 способов ее снизить

Содержание статьи

От чего зависит размер переплаты по ипотеке

Общая сумма ипотеки состоит из:

тела кредита (размер займа, предоставленный банком);
начисленных процентов;
дополнительных расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита.

На размер переплаты влияют:

сумма ипотеки;
процентная ставка;
размер первоначального взноса;
аннуитетный или дифференцированный тип платежей;
период кредитования – чем он дольше, тем переплата больше.

Расчет переплаты по кредиту

Как посчитать переплату по ипотеке? Для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Его можно найти на официальных сайтах банков и даже на сторонних ресурсах.

Онлайн-калькулятор позволяет дистанционно и наглядно получить все данные по будущему кредиту:

размер ипотеки;
процентная ставку;
величина переплаты;
ежемесячный платёж;
необходимый доход заёмщика.

Но результаты будут в любом случае предварительными. Более точные расчёты можно получить только в офисе банка, где на основе предоставленных документов будут учтены все параметры.

Ипотечный калькулятор удобен тем, что заёмщик сможет сравнить условия различных банков и тем самым выбрать наиболее выгодную для себя программу, исходя из размеров переплаты.

Как уменьшить переплату

Можно снизить переплату ещё на этапе оформления ипотеки:

оформить ипотеку на короткий срок – чем короче период кредитования, тем ниже процентная ставка и, соответственно, переплата;
досрочно погасить долговые обязательства – при частичном погашении банк пересчитывает остаток начисленных процентов в пользу должника, тем самым снижая переплату;
внести большой первоначальный взнос – чем больше авансовый платёж, тем ниже процентная ставка, срок кредитования и общая переплата;
обратиться в тот банк, в котором потенциальный заёмщик является зарплатным клиентом или пользуется иными услугами – для своих постоянных клиентов банк предлагает более лояльные условия и часто снижает ставку кредитования.

Как снизить переплату по действующему кредиту

Если ипотека уже оформлена, а заёмщик хочет уменьшить финансовую нагрузку на семейный бюджет и как можно быстрее рассчитаться с долгами, то он может воспользоваться несколькими способами.

Рефинансирование

Рефинансирование, или перекредитование, – это возможность для заёмщика снизить финансовое бремя путём оформления нового кредита по более выгодным условиям.

Например, заёмщик несколько лет назад взял ипотечный кредит, но с течением времени процентные ставки значительно снизились. Погашать ипотеку на старых условиях стало невыгодно.

Практически все банки сейчас предлагают своим клиентам программы рефинансирования. Некоторые из них разрешают перекредитование займов, полученных в других банках, другие же рефинансируют свои и чужие.

Сообщать кредитору о намерении рефинансировать ипотеку необязательно, но желательно. Вполне вероятно, банк предложит заёмщику более выгодные условия, чтобы не терять клиента. Если же этого не произошло, то придётся искать сторонний банк.

Преимущества рефинансирования:

уменьшается общий объём переплаты;
за счёт уменьшения процентной ставки снижается размер ежемесячного платежа;
предотвращение возникновения просрочек по ипотеке;
смена валюты займа, если ипотека была взята не в рублях;
возможность получить средства не только на погашение старого долга, но и для личных нужд.

Недостатки:

придётся заново проходить всю процедуру оформления ипотеки, при этом если платёжеспособность заёмщика стала хуже, то ему могут отказать;
дополнительные расходы на переоформление – нужно опять оценивать квартиру, приобретать страховой полис, исходя из новых условий, перерегистрировать обременение на другой банк.

Некоторые банки включают скрытые комиссии, поэтому необходимо тщательно проанализировать и просчитать свою выгоду, распечатав и сравнив старый и новый графики ежемесячных платежей.

Рефинансирование будет невыгодным, если заёмщик уже выплатил большую часть начисленных процентов.

Налоговый вычет

Каждый человек, имеющий официальный доход, может вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья и уплату процентов по ипотечному займу.

Определить размер имущественного вычета можно самостоятельно. Это несложно, если знать, что возврату подлежит 13% от уже уплаченного, но не больше чем три миллиона рублей.

Например, вы взяли кредит на 1,5 млн рублей под 10,5% на срок 20 лет. Размер переплаты составляет 1 736 346 рублей. Следовательно, государство должно будет вернуть 225 724,98 рублей.

В случае если стоимость кредита составляет 4,5 млн рублей на тех же условиях, то переплата составит уже 6 598 110 рублей. Но вернуть можно будет только 390 000 рублей (13% от 3 млн).

Налоговый вычет можно получать ежегодно или ежемесячно.

Кто может получить

Имущественный вычет положен заёмщикам, которые:

официально трудоустроены и платят подоходный налог (НДФЛ);
взяли ипотечный кредит на приобретение жилья, земельного участка или коммерческой недвижимости;
воспользовались программой рефинансирования для выгодного погашения предыдущего займа.

Если заёмщиком является пенсионером, то он также имеет право на имущественный вычет, но при этом учитываются доходы только за последние три года до выхода на пенсию.

Кто не может получить

Вычет не могут получить заёмщики, которые:

приобрели жильё за счёт государственных программ и субсидий;
купили недвижимость у своих близких родственников – налоговое законодательство называет таких лиц взаимозависимыми;
взяли ипотеку на два и более объекта недвижимости;
уже ранее получили выплаты.

Право на получение имущественного вычета предоставляется только единожды, получить его повторно нельзя. Возмещение уплаченных банку процентов происходит по частям, пока ипотека не будет полностью выплачена, или единовременно при досрочном погашении.

Если полученных доходов недостаточно, чтобы получить всю сумму вычета, то возможность получить свои деньги продлевается на последующие годы уже после погашения ипотеки.

Сумма выплат не должна превышать размер начисленного подоходного налога за отчётный год. Если заёмщик получает хорошую зарплату, то и налог платится немаленький, а значит, вычет можно вернуть значительно быстрее, чем при небольших доходах.

Срока давности для налогового вычета не существует. Заёмщик мог оформить кредит в 2014 году, а про льготу узнать в 2020. В любой момент он может обратиться в налоговую инспекцию и подать заявление на возмещение.

Нужные документы

Для получения вычета необходимо подать:

налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
заявление, в котором необходимо указать реквизиты счёта, куда должны быть перечислены деньги;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
выписку из банка, подтверждающую расходы.

Заявление будет рассмотрено в трёхмесячный срок, а затем перечислены деньги. Документы оформляются ежегодно до тех пор, пока не будут возвращены 13% от суммы переплаты.

Можно получать вычеты и ежемесячно, для этого необходимо подать соответствующее заявление на имя работодателя.

Полученные налоговые вычеты можно направлять на досрочное погашение ипотеки, тем самым уменьшая переплату по кредиту.

Ипотека при рождении детей

Если в семье родился второй или последующий ребёнок в срок с 1 января 2018 года, то заёмщик может рассчитывать на помощь от государства.

Семейная ипотека выдаётся на льготных условиях, с годовой ставкой – от 4,5%. Но есть одно условие – квартиру можно приобрести только на первичном рынке у аккредитованного банком застройщика. И только жители Дальнего Востока могут купить жильё на вторичном рынке, но исключительно в сельской местности.

Также по этой программе можно перекредитовать уже имеющуюся ипотеку.

Материнский капитал (МК)

Программа работает с 2007 года. Каждая семья, в которой родился второй и последующий ребёнок, может получить сертификат МК и потратить его на определённые цели. С 2020 года МК можно получить и на первенца.

Наиболее популярный способ использования сертификата – погашение ипотечного займа, начисленных процентов или оплата первоначального взноса. Размер субсидии составляет 466 617 рублей – это существенная сумма, которая поможет снизить банковскую переплату.

Для получения сертификата необходимо обратиться в ПФ по месту регистрации. В банке предъявляется сертификат и справка об остатке средств на счету МК.

Аннуитетный и дифференцированный платежи

Переплата зависит не только от размера процентной ставки, но и способа расчёта ежемесячного взноса по ипотеке.

Существуют аннуитетные и дифференцированные платежи.

Аннуитет представляет собой одинаковый по размеру платёж, который заёмщик оплачивает через равный промежуток времени. То есть оплачивается одна и та же сумма раз в месяц на протяжении всего срока ипотеки.
Дифференцированный платёж всегда разный от месяца к месяцу. В начале ипотеки он большой, в конце срока кредитования – маленький.

Если рассчитать переплату по кредиту в зависимости от вида платежа, то можно убедиться, что дифференцированный платёж более выгодный, чем аннуитетный.

Преимущества АП:

одинаковый размер ежемесячных платежей – это удобно для тех, кто не желает каждый раз заглядывать в график;
есть возможность распланировать семейный бюджет с учётом отчислений на ипотеку;
заёмщик может рассчитывать на больший размер ипотеки, чем при ДП, поскольку финансовая нагрузка распределена равномерно, а банк ориентируется на платёжеспособность клиента.

Недостатки:

большая переплата по сравнению с ДП;
при досрочном погашении сумма меняется незначительно, поскольку основной долг уменьшается более низкими темпами, чем проценты.

Преимущества ДП:

размер ежемесячного платежа уменьшается с каждым месяцем;
переплата ниже;
экономия на страховании – сумма полиса рассчитывается от остатка долга;
размер задолженности сокращается быстрее.

Недостатки:

запредельная финансовая нагрузка в первое время кредитования для большинства заёмщиков;
необходимость постоянно следить за графиком платежей, чтобы не ошибиться в сумме;
из-за огромных платежей в начале срока ипотеки банк может одобрить кредит на меньшую сумму, чем рассчитывает заёмщик.

Для банков невыгоден дифференцированный метод оплаты, поэтому практически все кредитные организации перешли на аннуитетную форму. Но исключения есть, например, Россельхозбанк предлагает своим клиентам самостоятельно выбрать способ расчёта.

Досрочное погашение

Снизить размер переплаты можно, если стараться погасить долг как можно раньше – в первой половине срока. Большинство банков использует аннуитетную систему платежей. В этом случае сначала погашаются начисленные проценты, а только потом тело кредита.

Если с самого начала взять за правило платить по долгам больше, чем ежемесячный взнос, то можно существенно уменьшить переплату.

Существует два способа досрочного погашения:

размер ежемесячного платежа остаётся неизменным, а срок кредитования уменьшается;
срок ипотеки не меняется, а ежемесячный платёж становится меньше.

В плане минимизации переплаты более выгодным будет первый вариант. Второй направлен на снижение финансовой нагрузки на бюджет.

Чем короче срок ипотеки, тем меньше переплата.

Заключение

Уменьшить переплату можно как до оформления ипотечного кредита, так и после.

В первом случае придётся рассчитывать исключительно на свои финансовые возможности, от размера первоначального взноса и периода кредитования напрямую зависит банковская переплата. Если ипотека уже оформлена, то можно воспользоваться любым из способов, описанных выше.

Оценка статьи: