Содержание статьи
Ипотека по-американски
Стоимость недвижимости в США, как и во многих других странах, зависит от местоположения, технического состояния, площади и других факторов. Квартира где-нибудь на окраине стоит от 60 000 до 120 000 долларов, в центре точно такая же жилплощадь будет стоить уже от 200 000, загородный дом обойдётся минимум в 150 000. Более престижное жильё стартует от 300 000 $.
Учитывая достаточно высокие доходы, приобрести собственное жильё в США вполне реально. Американцы привыкли жить в кредит и чаще всего не готовы выложить единым платежом необходимую сумму для покупки недвижимости, поэтому в США очень развито ипотечное кредитование.
Ипотека в Америке вовсе не является долговой ямой, как в России. Можно взять кредит на 20-30 лет, ежемесячно постепенно погашать его и в то же время не пребывать в условиях постоянной жёсткой экономии и психологического давления от осознания нависшего огромного долга.
Преимущества ипотечного кредитования в США таковы.
- Низкие процентные ставки. Ипотека заключается на несколько десятилетий, поэтому из всех иных кредитов у неё самая выгодная ставка.
- Возможность приобрести любое жильё. Заёмщик вправе выбрать недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.
- Конкуренция между банками. Поскольку ипотека пользуется спросом, каждая кредитная организация борется за любого клиента. Случаи отказа бывают очень редки. Любой потенциальный заёмщик рассматривается индивидуально и конкретно под него создаются максимально выгодные условия, поэтому ипотеку могут себе позволить широкие слои населения с разными доходами.
- Гибкая оценка платёжеспособности. При рассмотрении заявки банки учитывают не только доходы, полученные от заработной платы, но и иные – личные накопления, пенсионные и социальные выплаты, пассивный доход от сдачи жилья в аренду, дивиденды от инвестирования в ценные бумаги и другие.
- Первоначальный взнос. Он может быть разным, от десяти до пятидесяти процентов. Существуют такие ипотечные программы, где первичный взнос и вовсе может отсутствовать.
В частности кредитная организация обязательно потребует у россиянина рекомендательное письмо от банка, который сможет подтвердить платёжеспособность человека.
Чтобы получить это письмо, необходимо открыть счёт в любом американском банке, который находится на территории страны, и положить на него достаточную сумму средств.
Размер накоплений должен быть таков, чтобы их хватило:
- на внесение первоначального взноса;
- для оплаты всех счетов, сопровождающих ипотечную сделку – налогов и сборов, а также оценки недвижимости;
- для резерва.
Резервной суммы должно хватить на оплату:
- ипотеки в течение одного года;
- полиса страхования.
Кроме этого, необходима выписка из российского банка, в котором открыт счёт как минимум два года назад.
Процентная ставка в США
В США ипотечное кредитование носит название «mortgage», что переводится как «ипотека». Процент ипотеки в США может быть фиксированным (Fixed-Rate Mortgage (FRM)) или плавающим (Adjustable-Rate Mortgage (ARM)).
Плавающая ставка ниже фиксированной на один-два процента, но на неё влияют различные условия, связанные с экономическим положением в стране на момент пересмотра кредитной организацией размера процентной ставки.
Минус в том, что заёмщику будет сложно в дальнейшем планировать свои расходы. В зависимости от условий ипотечного договора ставка остаётся неизменной в течение трёх, пяти или семи лет, а затем может взлететь до максимального размера. После того как закончится фиксированный период, банк будет ежегодно пересматривать ставку, и вряд ли в сторону уменьшения. Например, ипотека была взята под три процента, а впоследствии процентная ставка возросла до семи. Этот вид ипотеки выгоден только тем, кто собирается погасить её как можно скорее.
На сегодняшний день плавающая ставка по ипотеке в США варьируется от 2,85% до 4,5%.
Что касается фиксированной ставки, то этот вариант несёт минимум рисков и больше привлекает заёмщиков. Большинство американцев предпочитают заключать долгосрочный ипотечный договор (до тридцати лет) с фиксированной ставкой.
Ипотека для россиян в США будет оформлена на тех же условиях, что и для американцев, если потенциальный заёмщик является резидентом страны. В противном случае условия кредита будут не такими выгодными, как хотелось бы.
Условия получения ипотеки
Общие условия ипотечного кредитования для россиянина:
- возраст заёмщика – от 25 до 75 лет на момент погашения кредита;
- наличие действующей визы и карты социального обеспечения;
- положительная кредитная история;
- первоначальный взнос – от 25%;
- срок ипотеки – от одного года до тридцати лет;
- размер кредита – от 100 000 $ до 20 млн $;
- возможность подать заявку и документы онлайн.
Необходимо учитывать и заранее планировать дополнительные затраты.
- Оценка недвижимости – 200-500 $. Если стоимость жилья превышает 100 000 $, то сумма удваивается. В России оценку делают только один раз, перед оформлением ипотеки. Американские банки предпочитают перестраховываться и требуют предоставлять акт от независимого оценщика ежегодно.
- За услуги банка при оформлении ипотеки нужно будет заплатить как минимум три-пять процентов от суммы кредита.
- Обязательно нужен страховой полис – ежегодные платежи составляют 1-3% от величины займа. Страхуется объект недвижимости от стихийных бедствий, катастроф и иных чрезвычайных ситуаций, страхование жизни не требуется.
Необходимый пакет документов
Для получения ипотеки потенциальный заёмщик должен подготовить:
- заявку на кредит;
- действующую визу США («Грин карту», рабочую визу);
- номер карты социального страхования;
- копии внутреннего (перевод + апостиль) и заграничного паспортов;
- доверительное письмо из крупного банка о наличии действующего счёта;
- банковскую выписку, подтверждающую наличие необходимых средств для внесения первоначального взноса;
- сведения из НБКИ о положительной кредитной истории;
- документальное подтверждение официального проживания, например, договор о найме жилья или счета за коммунальные услуги;
- справку с места работы;
- документы на недвижимость.
Справки и письма отправляются по почте, при этом они в обязательном порядке должны быть заверены в консульстве США (в России).
Оформление ипотеки по шагам
Поскольку россиянину будет сложно учесть все законодательные тонкости, то для оформления ипотечного кредита лучше нанять брокера или обратиться в специальную компанию, которая специализируется на иностранцах.
Опытные специалисты помогут правильно собрать и подготовить документы, выберут наиболее выгодную ипотечную программу, сопроводят сделку от начала до конца.
Алгоритм оформления ипотечного кредита:
- открытие счёта в американском банке и наличие на нём достаточной суммы;
- поиск жилья (с помощью агентства недвижимости или по объявлению);
- обращение в банк – анализ ипотечных программ можно провести самостоятельно или довериться специалистам;
- подготовка и подача необходимых документов;
- совершение предварительной сделки с продавцом недвижимости;
- заключение ипотечного договора;
- проведение сделки купли-продажи с переоформлением права собственности;
- оплата дополнительных расходов – комиссию банка, за страховой полис, а также оценку жилплощади.
В принципе, оформление ипотеки в любой стране практически ничем не отличается.
Срок оформления кредита в среднем занимает полтора месяца.
Заключение
Оформить ипотеку в США для россиянина достаточно непросто. В нашей стране эта процедура происходит намного быстрее. Зато в Америке намного проще погашать долговые обязательства перед банком – доходы позволяют обслуживать кредит и жить без излишней экономии.
Чтобы упростить себе жизнь, желательно обратиться в специализированные компании, которые занимаются оформлением ипотеки для иностранцев на профессиональном уровне. Самостоятельно, без опытного специалиста разобраться в тонкостях американского ипотечного кредитования будет сложно.