Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

4 отличия ипотеки в силу закона от договорной ипотеки

Для любого человека очень важно иметь своё собственное жильё. Пусть это не шикарный особняк, а небольшая уютная квартирка, но она будет своя. К сожалению, материальное положение большинства россиян настолько плачевно, что приобрести недвижимость могут единицы. Чтобы решить жилищную проблему, приходится либо всю жизнь скитаться по съёмным квартирам, либо обращаться в банк для оформления ипотечного кредита. Желанную жилплощадь заёмщик получает сразу же, но до тех пор, пока не будут погашены все обязательства перед банком, квартира остаётся в залоге. Это правило называется ипотека в силу закона.

Чем залог в силу закона отличается от ипотеки в силу договора? Рассмотрим основные различия, особенности и нюансы кредитования.

Ипотека в силу закона
Фото: https://pixabay.com/photos/house-key-real-estate-security-4516175/

Что значит ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона
Фото: https://pixabay.com/photos/financing-housebuilding-build-3536755/

Если обычного человека спросить, что такое ипотека, то в 90% случаев он скажет, что это процедура оформления недвижимости в кредит. На самом деле, мнение несколько ошибочное. Дело в том что многие путают понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека», считая их сходными. Реалии же таковы – как только заёмщик получает ипотечный кредит и приобретает недвижимость, купленное жильё поступает в ипотеку (залог) банку в качестве гарантии возврата долга.

А вы знали, что «ипотека» в переводе с древнегреческого означает «подпорка, подставка»? Впервые термин стал применяться ещё в шестом веке до нашей эры и обозначал, что земельный участок должника находится в залоге у кредитора. Для этого на границе поля устанавливали столб с соответствующей надписью.

В настоящее время под термином «ипотека» понимают «залог недвижимости», когда жильё принадлежит должнику (заёмщику), а кредитор имеет право изъять и реализовать его, если заёмщик перестаёт выполнять свои кредитные обязательства – выплачивать долг.

Допустим, вы нуждаетесь в жилье и обращаетесь в банк для получения ипотечного кредита. После того как он будет одобрен, вы сможете приобрести желанную квартиру и отметить новоселье. Квартира формально будет принадлежать вам, вы в ней будете жить, делать ремонт, принимать гостей, сдавать в наём. Но до тех пор пока вы не рассчитаетесь с банком и не погасите кредит, квартира будет находиться в залоге у банка. В случае, если по каким-то причинам вы не захотите или не сможете выплачивать долг, банк сможет реализовать квартиру и погасить свои убытки. То есть заёмщик имеет право владеть и пользоваться недвижимостью, но право распоряжаться ею принадлежит банку-кредитору.

Залог служит для кредитной организации гарантом, что кредитованные средства вернутся обратно в любом случае.

Ипотека в силу закона (законная ипотека) регулируется законодательством РФ, в частности:

  • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122;
  • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от 01.07.2017).
Банки предпочитают именно этот вариант ипотеки, поскольку с точки зрения юриспруденции такая сделка более надёжная из-за наличия обременения – оспорить право собственности у заёмщика не получится.

Наличие обременения (залога) регистрируется в Росреестре при оформлении купли-продажи, ренты или других видов сделок с недвижимостью. Продать, подарить или обменять недвижимость без разрешения банка заёмщик не сможет, поскольку любые сделки проводить запрещено до тех пор, пока не будет снято обременение, а это возможно только после полного погашения долговых обязательств.

Ипотека в силу закона возникает на любую недвижимость, на которую банк выдаст кредит. Это может быть:

  • квартира;
  • комната;
  • жилой дом;
  • земельный участок;
  • гараж, машиноместо;
  • дача, садовый дом;
  • коммерческая недвижимость – офисы, склады, производственные площадки.

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора
Фото: https://pixabay.com/photos/contract-consultation-office-408216/

Законная ипотека всегда является целевым кредитом, выдаваемым исключительно на приобретение жилья. Но существуют и потребительские кредиты, когда можно получить большую сумму и распорядиться ею по собственному желанию – купить квартиру, транспорт, съездить в отпуск, потратить на лечение или образование, раздать бедным. В этом случае деньги выдаются под залог уже имеющейся у человека недвижимости.

Такая сделка называется ипотека в силу договора, которая возникает в результате договорного соглашения между заёмщиком и кредитором.

Основные различия представлены в таблице.

Законная ипотекаДоговорная ипотека
Когда возникаетСогласно обстоятельствам, определённых ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Согласно специальной договорённости сторон о залоге.
ЗалогНедвижимость, купленная на заёмные средства.Любая ликвидная недвижимость, являющаяся собственностью заёмщика.
Особенности регистрацииОдновременно с регистрацией договора купли-продажи. Заёмщик получает правоустанавливающие документы с отметкой об обременении.Регистрация осуществляется отдельно, после чего и накладывается обременение.
ГоспошлинаНе взимается.Взимается.

Как оформить ипотеку в силу закона в 2020 году

В отличие от потребительских кредитов, для оформления ипотечного кредита не нужно поручительство третьих лиц – залогом выступает недвижимость, которую приобретает заёмщик. То есть на жильё сразу же при покупке накладывается обременение, которое можно снять только после того, как все долги по кредиту будут выплачены.

Рассмотрим алгоритм оформления законной ипотеки буквально по шагам.

Выбор ипотечной программы

Все знают, что жильё стоит баснословно дорого. Если брать его в ипотеку, то стоит трезво и взвешенно рассмотреть все плюсы и минусы. Да, вы получите свою собственную крышу над головой, но выплачивать долги придётся в течение двух-трёх десятков лет. Готовы ли вы на этот серьёзный шаг?

Если да, то стоит начать подбирать кредитора – банк, который выдаст вам кредит и будет вашим персональным кураторам на протяжении долгих лет.

Существует несколько льготных категорий граждан, которым государство помогает приобрести жильё по более низким процентным ставкам. К ним относятся:

  • молодые семьи, когда возраст одного из супругов меньше 35 лет;
  • семьи с детьми;
  • многодетные;
  • военнослужащие.

Если вы не входите ни в одну из этих категорий, тогда вам придётся самостоятельно подбирать наиболее выгодный и оптимальный вариант кредитования. Для этого выберите несколько банков и внимательно изучите их предложения по ипотеке. Обращайте внимание на процентную ставку, возможность досрочного погашения, размер и срок кредитования, наличие штрафных санкций.

При недостатке знаний или времени на самостоятельное изучение и сравнение ипотечных программ, можно воспользоваться услугами ипотечных агентств (брокеров), которые за определённое вознаграждение помогут выбрать самый выгодный вариант из всех возможных.

Подача заявки

Подача заявки
Фото: https://pixabay.com/photos/signature-sign-to-write-pen-biro-2743370/

После того как вы определитесь с ипотечной программой и банком-кредитором, подавайте заявку на ипотеку. Сейчас для этого необязательно лично посещать офис, можно сделать заявку по интернету на официальном сайте банка.

Заявка представляет собой анкету, содержащую ваши персональные данные, размер и срок ипотеки. Вместе с заявкой отсылаются скрины необходимых документов.

Если банк решит, что вы полностью удовлетворяете всем требованиям к заёмщику, то ипотека будет одобрена. Для подписания ипотечного договора вам нужно прийти в отделение банка с полным пакетом документов – для каждой ипотечной программы он может быть своим, но ряд документации остаётся неизменным.

Необходимые документы:

  • паспорт гражданина России с постоянной регистрацией;
  • свидетельства о браке (разводе), рождении детей;
  • справка о доходах.

Дополнительно могут потребовать СНИЛС, ИНН, сведения об иных кредитных обязательствах (включая алименты, задолженности по коммуналке), страховой полис, документы об образовании и т.д. У каждого банка свои условия, требования к заёмщику и список документов – всю эту информацию можно найти на официальном сайте банка-кредитора.

Банк в обязательном порядке проверит платёжеспособность заёмщика, а также его кредитную историю. Если в прошлом человек неаккуратно платил по кредитам, то ипотеку могут и не одобрить.

Выбор недвижимости

После того как банк одобрит заявку на ипотеку, можно начинать подбирать жильё, которое устроит и самого заёмщика, и кредитную организацию.

Более охотно банки выдают ипотеки на новое или строящееся жильё. К квартирам и домам, приобретённым на вторичном рынке, условия более жёсткие – они должны быть ликвидными.

Если вы однозначно решили приобрести квартиру в новостройке, то обращайте внимание на банковских партнёров – аккредитованных застройщиков. Их банк уже давно проверил и одобрил, а это значит, что сделка будет максимально безопасной.

С застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи и предоставляется в банк. Кредитные средства будут перечислены непосредственно строительной организации.

Если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то заёмщик ещё некоторое время не сможет жить в новой квартире. Кроме этого есть риск, что застройщик не уложится в сроки, обанкротится или заморозит стройку. Деньги не пропадут (сейчас работают новые законы, обеспечивающие сохранность средств), но отметить новоселье получится ещё нескоро, а ипотеку выплачивать в любом случае придётся.

Решили приобрести жильё на вторичном рынке? Тогда приготовьтесь, что банк потребует с вас большой пакет документации, в частности необходим будет акт оценки недвижимости, который подтверждает её ликвидность и определяет истинную стоимость.

В банк нужно будет предоставить:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписку из ЕГРП;
  • персональные данные продавца;
  • сведения о прописанных и отсутствии коммунальных долгов;
  • право собственности на землю, если приобретается дом с земельным участком.

Список документации при необходимости может быть дополнен.

Заключение ипотечного договора и регистрация права собственности

Заключение ипотечного договора
Фото: https://pixabay.com/photos/purchase-house-house-purchase-3113198/

Если жильё полностью удовлетворяет не только заёмщика, но и кредитную организацию, наступает волнительный момент заключения ипотечного договора и перечисления продавцу денежных средств.

Для заёмщика очень важно внимательно читать договор, в том числе все сноски мелким шрифтом. Если возникают вопросы или недоразумения, лучше их решить до того, как бумага будет подписана.

На этом же этапе оформляется и закладная, которая будет храниться в банке до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку.

Для регистрации сделки необходимо будет обратиться в МФЦ и предоставить следующие бумаги.

  • Документы продавца и заёмщика. При покупке недвижимости в новостройке, представитель застройщика предоставит все необходимые бумаги. Если же жильё приобретается на вторичном рынке, то потребуется паспорт собственника, нотариальное согласие второго супруга на отчуждение недвижимости, разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
  • Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, акт приёмки-передачи жилья, подписанная закладная.
После того как в МФЦ будут приняты документы, заёмщику выдадут две расписки – одну для него, другую для банка. В них указывается перечень принятых бумаг и срок оформления. Через 1-5 рабочих дней заёмщику будет выдана выписка из ЕГРН с отметкой об обременении, а банк получит оригинал закладной.

Итак, заёмщик получил правоустанавливающие документы на жильё, кредитору вернулась закладная, а продавцу перевели остаток денег за проданную недвижимость.

Страхование

Ипотечное жильё необходимо застраховать. Это требование государства, оно обязательно для каждого заёмщика. Недвижимость страхуется от порчи и гибели в случае пожара, наводнения, стихийных бедствий, аварий, вандализма.

Поскольку ипотека оформляется не на год, и не на два, а как минимум на двадцать, то кредитные организации приветствуют, если заёмщик застрахует свою жизнь, здоровье и трудоспособность. Это страхование не обязательное, а скорее добровольно-принудительное – если заёмщик отказывается страховаться, то процентная ставка увеличивается на 1-1,5%, поэтому стоит подсчитать, что вам выгоднее.

Впрочем, застраховать свою жизнь и здоровье всегда будет полезным – никогда не знаешь, что с тобой может случиться завтра, а страховой полис является гарантом, что вы и ваша семья не потеряете крышу над головой в случае непредвиденных ситуаций.

Для тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке, не лишним будет оформить ещё и титульное страхование (хотя бы на три первых года ипотеки). Оно защитит заёмщика от утраты прав собственности на недвижимость, если вдруг появится истинный владелец жилья.

Страховую компанию можно выбрать самостоятельно или воспользоваться списком страховщиков, аккредитованных банком.

Как снять обременение по ипотеке в силу закона

Сложно найти человека, который с радостью расстанется со своими деньгами, если только это не последний платёж за ипотеку. И действительно, можно вздохнуть с облегчением – все долговые обязательства перед банком выполнены, выстраданное жильё переходит в полноправную собственность заёмщика.

Но перед тем как планировать счастливую жизнь без обязательных ежемесячных платежей, нужно сыграть последний аккорд и получить правоустанавливающие документы на недвижимость, в которых не будет отметки об обременении.

Сделать это несложно.

  • Перед оплатой последнего платежа обратитесь к менеджеру банка, чтобы узнать точную сумму, которую вам необходимо заплатить.
  • После оплаты получите у менеджера следующие документы – справку о закрытии кредита и закладную с отметкой о погашении. Вместе с правоустанавливающими документами, паспортом и ипотечным договором отнесите их в МФЦ.
  • Через пять-десять рабочих дней обременение будет снято. Справку, подтверждающую этот факт вы можете забрать в МФЦ.

При наличии электронной подписи процедуру снятия обременения можно провести с помощью интернета. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке», введите персональные данные, приложите сканы документов и заверьте электронной подписью.

В некоторых кредитных организациях, например, в Сбербанке, обременение снимается автоматически. В течение двух дней после погашения ипотеки придёт смс-сообщение о том, что начата процедура. Статус снятия обременения вы сможете отследить в личном кабинете. Максимальный срок – 30 дней. При необходимости менеджер банка может запросить дополнительную информацию или документы.

Убедиться, что обременение снято, можно несколькими способами.

  • Открыть справочный сервис Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) и заполнить несложную форму. В строке «Права и ограничения» не должно быть никаких отметок. Информация предоставляется бесплатно.
  • При наличии аккаунта на сайте Госуслуги в разделе «Мои объекты» необходимо выбрать недвижимость, в графе «Сведения об ограничениях/обременениях прав» будет отметка «не зарегистрировано» или стоять прочерк.
  • На сайте Росреестра можно заказать платную выписку из ЕГРН.

Заключение

Приобрести недвижимость в ипотеку сейчас довольно просто. Кредитные организации предлагают множество ипотечных программ с выгодными условиями, вы всегда сможете подобрать для себя оптимальный вариант.

После того как законная ипотека будет одобрена, а жильё куплено, заёмщик получит правоустанавливающие документы, но распорядиться жилплощадью по собственному усмотрению не сможет – недвижимость находится в залоге у банка. Снять обременение можно будет только после полного погашения долга.

Если банк накладывает запрет на ипотеку, можно оформить нецелевой кредит под уже имеющуюся недвижимость. Такая ипотека называется договорной. Полученные средства можно потратить не только на приобретение жилья, но и на любые другие цели.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий