Ипотека в счет имеющегося жилья: 2 разновидности, условия

Ингосстрах ипотечное страхование — Фото: https://pixabay.com/photos/money-home-coin-investment-2724248/

Содержание статьи

Что представляет собой ипотека в счет имеющегося жилья

Согласно статистике, порядка 20% заёмщиков приобретают жильё в ипотеку по второму разу. При этом большинство из них предпочитает закладывать не покупаемую недвижимость, а уже находящуюся в собственности.

Существует две разновидности подобного кредита.

Целевой. Заёмщик получает деньги на определённую покупку – недвижимость, автомобиль и т.д. В этом случае в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие целевое расходование средств.
Нецелевой. Под залог недвижимости выдаются деньги и тратятся заёмщиком по собственному усмотрению. Отчитываться в своих действиях ему не нужно, но ставка при таком кредитовании будет выше.

Что касается первоначального взноса, то во втором случае он не требуется, а в первом, как правило, необходим.

Жилплощадь, предоставляемая в качестве залога, может быть в собственности не только заёмщика, но и его родственников и других третьих лиц. При этом владелец жилья должен предоставить нотариальное согласие на получение кредита под залог его квартиры.

Финансовые организации предъявляют жёсткие требования к залоговому жилью. Если недвижимость их не удовлетворяет, то в кредите могут и отказать.

В качестве залога может выступать:

земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства;
жилой дом, квартира, дача;
гараж, машино-место;
коммерческая недвижимость;
морские и воздушные суда.

Важным условием выдачи кредита является комплексное ипотечное страхование. Заёмщик должен будет застраховать не только залоговое жильё, но и озаботиться личным и титульным страхованием. Расходы на страховые выплаты составят от 33-35% от размера кредита. Если заёмщик откажется страховать право собственности, жизнь и здоровье, то процентная ставка в зависимости от банка увеличится на 1-3 пункта.

Как и в случае с традиционной ипотекой, с залоговым жильём заёмщик самостоятельно не сможет совершить никаких сделок – только с разрешения банка.

На какую сумму может рассчитывать заёмщик? Всё зависит от залогового дисконта – коэффициента, понижающего первоначальное значение. Каждый банк устанавливает свой коэффициент, затем умножает его на рыночную стоимость закладываемой недвижимости, которая указана в акте оценки. В итоге получается сумма, которую допустимо выдать заёмщику. Обычно сумма займа равна 60-80% от оценочной стоимости.

Алгоритм получения ипотечного займа под залог имеющейся недвижимости таков.

В банк подаётся заявка на предоставление кредита.
Квартира оценивается независимым оценщиком, который имеет аккредитацию в банке.
Документы на собственность и акт оценки предоставляются на рассмотрение в кредитную организацию.
После одобрения заявки подбирается недвижимость для покупки.
Заёмщик обращается в страховую компанию и страхует залоговую квартиру, жизнь и здоровье, право собственности (титул).
С банком подписывается ипотечный договор.
Оформляется договор купли-продажи.
В Росреестре регистрируется право собственности на нового владельца.
Происходит окончательный расчёт с продавцом.

Пакет документов для ломбардной ипотеки практически не отличается от традиционной. Единственное отличие – документация для залога собирается на собственное жильё, а не на приобретаемое.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

Требования к объекту — Фото: https://pixabay.com/photos/apartment-living-room-brick-wall-1851201/

Залоговое жильё должно соответствовать следующим требованиям:

отсутствие обременений;
дома с деревянными перекрытиями не будут вообще рассматриваться как объект залога;
дом, в которой находится квартира, должен быть не старше определённого возраста, например, построен не раньше чем 50 лет назад;
жильё должно быть ликвидным, то есть пользоваться спросом (обычно заёмщика ожидает отказ, если его квартира находится в «хрущёвке», малосемейке, общежитии);
недвижимость должна быть оборудована удобствами и исправными коммуникациями (газ, электричество, водопровод, отопление – всё это должно быть в наличии);
если в квартире были совершены перепланировки, то они должны быть узаконены;
в доме должно быть не менее трёх-пяти этажей;
ветхие, аварийные или требующие капитального ремонта строения рассматриваться не будут.

В каждом банке свои требования к залоговой недвижимости, поэтому если получен отказ в одном финансовом учреждении, есть смысл обратиться в другое.

Плюсы и минусы взаимозачёта

Преимущества ипотеки с залогом имеющегося жилья:

быстрое оформление;
меньший пакет документов;
шанс купить ещё одно жильё, не имея достаточных собственных средств.
при нецелевом кредите не требуется первоначальный взнос и отчёт о потраченных средствах;
можно купить абсолютно любую недвижимость, включая ту, которую не одобрил бы банк (например, у не аккредитованного застройщика);

Из недостатков можно отметить разве что менее выгодные условия кредитования.

Схемы приобретения недвижимости в зачёт уже имеющегося жилья

В собственном жилье нуждается каждая вторая-третья семья, но купить квартиру на личные средства практически невозможно. Остаётся только оформить ипотеку. Но решиться на многолетние долговые обязательства способны единицы.

Спрос на недвижимость падает, поэтому многие кредитные организации разрабатывают специальные программы и схемы кредитования в счёт уже имеющейся жилплощади. С помощью заманчивых условий небогатые слои населения всё равно вовлекаются в ипотеку. При этом они переплачивают за кредит, а залоговая недвижимость реализуется по ценам, ниже рыночной.

Тем не менее для большинства граждан это единственная возможность улучшить свои жилищные условия.

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

У вас есть собственное жильё, но оно расположено не там, где хотелось бы или слишком мало для большой семьи? Улучшить жилищные условия можно с помощью ипотеки, но жить два-три десятка лет под долговым бременем не хочется.

Некоторые банки предлагают интересный вариант – старая квартира в зачет новой от застройщика. То есть можно купить новую квартиру в новостройке, заложив старую, а саму ипотеку оформить только на необходимую сумму доплаты.

На первый взгляд схема состоит только лишь из сплошных достоинств:

аккредитованные застройщики в качестве оплаты за новенькую квартиру принимают старую жилплощадь;
на разницу в цене банк выдаёт ипотечный кредит;
заёмщику не придётся самостоятельно искать покупателей на свою старую недвижимость;
до тех пор пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию, заёмщик с семьёй живёт в своей старой квартире.

Условия просто нереальные – одни плюсы. Но не всё так радужно, есть и нюансы.

Старая квартира оценивается процентов на тридцать-сорок ниже, чем если бы заёмщик занимался её продажей самостоятельно.
Как только дом будет сдан в эксплуатацию, старую недвижимость нужно будет покинуть и переехать в новую. Однако практика показывает, что период между сдачей объекта в эксплуатацию и получением ключей от новенькой квартиры может затянуться на несколько месяцев, а жить где-то нужно. Причём придётся найти жильё не только для себя и семьи, но и где-то разместить всё своё имущество, включая мебель и бытовую технику.
Необходимость снимать жильё и одновременно платить ипотеку может сильно ударить по семейному бюджету. А это значит, возрастает риск просрочки по платежам.
В новой квартире нужно делать ремонт, а это процесс длительный и затратный. Конечно, можно выбрать проект, где квартиры отделывают «под ключ», но тогда и размер ипотеки возрастёт.
Если счастливый обладатель новенькой квартиры никуда не спешит, то он может тщательно проверить все недостатки и недочёты после строителей и потребовать их устранения. А вот тот, кто сидит на чемоданах и мечтает поскорее получить ключи, махнёт рукой на брак и будет устранять его своими силами и за свой счёт. Ему главное – побыстрее переехать.

Какую выгоду с этой сделки имеет застройщик? Квартира у заёмщика выкупается по заниженной цене, а затем перепродаётся с выгодой для себя. При этом заёмщик теряет от двадцати до сорока процентов от стоимости жилья. Поменять квартиру на квартиру на других условиях застройщик не согласится.

Процесс покупки квартиры по взаимозачёту происходит следующим образом:

покупатель ищет застройщика, который занимается выкупом вторичного жилья;
независимый оценщик оценивает продаваемую недвижимость и составляет акт с указанием рыночной цены;
застройщик предлагает покупателю условия, по которым он выкупит квартиру;
если покупателя устраивают условия сделки, то заключается договор на продажу его квартиры и одновременно бронируется квартира в новостройке;
вырученные за реализацию недвижимости деньги поступают на счёт застройщика в качестве части платы за новое жильё;
на остаток суммы оформляется ипотека;
сделка регистрируется в Росреестре;
после ввода дома в эксплуатацию покупатель получает новую квартиру и оформляет её в собственность.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Этот вариант наиболее часто используется для получения нецелевого кредита. Заёмщик закладывает уже имеющееся собственное жильё, а банк выдаёт ему деньги, которые могут быть потрачены на различные цели.

В каждом банке могут быть свои условия кредитования под залог имеющейся недвижимости, но основной подход не имеет существенных отличий:

срок кредитования составляет 25-30 лет;
размер займа зависит от стоимости залогового жилья с учётом дисконтного коэффициента;
кредит выдаётся в национальной валюте (рублях), чтобы избежать проблем при колебаниях валютного курса;
при нецелевом кредитовании первоначальный взнос не требуется;
к залоговой недвижимости предъявляются особые требования;
в закладываемой квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица;
при невозможности погашать кредит залоговое жильё изымается и реализуется банком для покрытия убытков.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

Этот вариант наиболее часто используется при переезде. Например, у вас есть собственное жильё, но вам необходимо срочно переехать в другой город или даже регион. Продать старую недвижимость и одновременно приобрести новую очень сложно, особенно если нет достаточных средств. Остаётся один вариант – покупка квартиры в зачет имеющегося жилья.

Для этого оформляется нецелевой кредит под залог старой квартиры. Вы получаете деньги и подаёте заявку на традиционную ипотеку. Полученные средства вносятся в качестве первоначального взноса, приобретается новая квартира. Теперь остаётся только подождать, когда найдётся покупатель на старую. Таким образом произойдёт обмен старой квартиры на новую.

Банк должен быть обязательно в курсе этого алгоритма, поскольку старая квартира будет в обременении, самостоятельно продать вы её не сможете. В ипотечном договоре должно быть прописано обязательство реализовать залоговый объект недвижимости для погашения основного долга по ипотеке.

Что выгоднее

Если рассуждать здраво, то наиболее выгодным вариантом будет следующая схема:

человек, нуждающийся в улучшении жилищных условий и имеющий в собственности недвижимость, самостоятельно реализует свою квартиру;
если вырученные денег не хватит на покупку нового жилья, то оформляется традиционная ипотека на недостающую сумму;
шанс на одобрение будет очень высоким, ведь потенциальный заёмщик в качестве первоначального взноса вносит огромную сумму, равную реализованной собственности;
за несколько лет заёмщик полностью погашает ипотеку, практически не переплачивая.

Но чтобы реализовать этот вариант, необходимо реально оценивать свои возможности. Придётся найти покупателя на жильё, организовать переезд со всем своим имуществом в съёмную квартиру, найти новую недвижимость, оформить ипотеку.

Для этого нужно время, оптимизм и крепкие нервы. Но если человек не готов этим заниматься, то он может воспользоваться предложениями банка или застройщиков и купить новое жильё в счёт залога или реализации старого, правда, на продаже вторичной недвижимости он потеряет немалую сумму.

Заключение

При приобретении нового жилья в зачёт старого нужно рассматривать все схемы и варианты, которые могут предложить кредитные организации. Необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы, приобретения и потери.

Положительным моментом является тот факт, что заёмщику не придётся платить первоначальный взнос, чтобы приобрести новую недвижимость, да и отчитываться о потраченных средствах не нужно.

В то же время условия кредитования более жёсткие, чем при традиционной ипотеке – процентная ставка выше, к тому же далеко не каждое жильё может оказаться ликвидным и принятым в качестве залога.

Впрочем, подходящее предложение всегда найдётся, если поискать.

Оценка статьи: