4 шага к получения ипотеки в Германии в 2021 году

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Эксперты утверждают, что для желающих приобрести недвижимость в Европе проще всего это сделать в Германии, Франции, Великобритании и Испании. Банки этих стран предлагают выгодные условия кредитования и низкие процентные ставки.

Величина годовой ставки по ипотеке в Европе полностью зависит от европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Это усреднённая процентная ставка по кредиту в Европе, которая устанавливается при поддержке Европейской банковской федерации, представляющей интересы банков в странах Евросоюза и некоторых других странах Европы.

Спрос на жильё в Германии очень большой, и уже давно превысил предложения. Сейчас сложно найти квартиру в новостройке, которая вот-вот будет сдана в эксплуатацию. Если вас интересует жильё на первичном рынке, то стоит обратить внимание на предложения застройщиков приобрести квартиру в ещё строящихся зданиях или которые только в проекте. Да, придётся подождать несколько лет, но зато вы купите именно то, что хотели.

Цены на недвижимость различны. На востоке страны они дешевле, на западе – дороже. Самые высокие цены в Мюнхене – от четырёх тысяч евро за квадратный метр. В Берлине квартира на первичном рынке стартует от двух с половиной тысяч за квадратный метр. Вторичный рынок значительно дешевле – от полутора тысяч.

Правительство страны заинтересовано в инвестициях в недвижимость и строительство, поэтому немецкие банки с удовольствием кредитует не только своих граждан, но и иностранцев, являющихся нерезидентами страны.

Что привлекает россиян:

• высокое качество строительства – немцы строят аккуратно, добротно, по всем правилам и стандартам;
• низкие процентные ставки;
• лояльность к заёмщику, если он планирует приобрести дорогую недвижимость;
• возможность сдавать приобретённую жилплощадь в аренду, тем самым возвращая себе потраченные средства на погашение ипотеки (цены на съёмное жильё в Германии достаточно высокие).

Процент и условия ипотеки

Процентная ставка на ипотечный кредит в немецких банках является одной из самых низких в Евросоюзе. Для немцев она составляет от 0,8% до 2%. Ипотека в Германии для россиян и других иностранных граждан предлагается от трёх до пяти процентов.

Каждый клиент рассматривается в индивидуальном порядке. Любую кредитную организацию волнует платёжеспособность потенциального заёмщика, поэтому необходимо предоставить документально подтверждённые доказательства, что у вас есть стабильный доход, которого будет достаточно для обслуживания кредита.

По немецким законом заёмщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше 35% от общего ежемесячного дохода.

Кроме того, важными факторами являются:

• размер первоначального взноса (чем он больше, тем ниже будет процентная ставка);
• положительная кредитная репутация (если когда-либо были проблемы с оплатой любого кредита, то ипотеку могут и не одобрить);
• величина ипотечного займа (банк намного лояльнее отнесётся к клиенту, если сумма сделки превысит сто тысяч евро);
• открытый как минимум два года назад действующий счёт в немецком банке, на который регулярно поступают определённые суммы (это своего рода гарантия платёжеспособности);
• подтверждение доходов на территории страны (критерий не обязательный, но желательный).

На снижение величины процентной ставки могут повлиять следующие факторы:

• жильё, приобретаемое в новостройке;
• недвижимость расположена в престижном районе с развитой инфраструктурой или в курортном месте;
• жилплощадь приобретается для получения пассивного дохода – будет сдаваться в аренду.

Требования к заёмщику

У каждого банка они свои, тем более для иностранцев, но есть и общие правила:

• возрастной ценз – от 21 года до 65 лет (на момент погашения ипотеки);
• наличие банковского счёта (не менее двух лет), по которому прослеживается оборот денежных средств;
• стабильный доход на территории страны;
• хорошая кредитная история.

Если у россиянина будет официальный статус – ВНЖ, ПМЖ или оформлено гражданство, то он может рассчитывать на получение ипотеки, как для немецкого гражданина, без каких-либо правовых ограничений.

Получение ипотеки шаг за шагом

К покупке недвижимости нужно подходить ответственно, учитывать все нюансы немецкого законодательства, не спешить с решением, а хорошо проанализировать все имеющиеся предложения и выбрать наиболее выгодный вариант.

Давайте подробно рассмотрим алгоритм действий, если вашей целью является оформление ипотечного кредита в Германии.

Анализ предложений

Россиянин может обратиться за ипотекой в любой банк страны или Сбербанк в Германии, который имеет там филиалы.

Первым делом необходимо изучить все предложенные программы, сравнить условия и требования банка, оценить выгоду. В Европе огромная конкуренция между кредитными организациями, в борьбе за клиентов они предлагают максимально выгодные условия. В той же Германии конкуренция действует даже среди филиалов одного и того же банка.

Это в нашей стране можно обратиться в два-три банка и выбрать чуть более выгодную программу – у нас конкуренция невелика, процентные ставки примерно во всех кредитных организациях одинаковы.

Пример. Молодая семейная пара из России, которая имела только вид на жительство в стране, решила взять ипотеку. Они подали заявки в пять немецких банках, два из которых находились в их населённом пункте, а остальные – в ближайшем крупном городе. Три из этих пяти банков были готовы дать им ипотеку.

Один из местных банков предложил годовую ставку в 1,5% при условии, что досрочное погашение возможно в размере не больше десяти процентов в год от общей суммы ипотеки. То есть если они берут кредит на сто тысяч евро, то в течение года могут погасить его на десять тысяч.

Супруги с условиями банка согласились, и уже была назначена встреча для подписания ипотечного договора. Но они решили попытать счастья ещё в одном месте – филиале этого же банка, но находящегося в другом городе. Каково же было их удивление, когда им предложили процентную ставку 1,23%.

Супруги обратились в первый филиал и сказали, что им предложили более выгодные условия, поэтому от сделки отказываются. Менеджер тут же перезвонил конкурентам, а поскольку они являются филиалами одного и того же банка, то информацию он получил в полном объёме. Опасаясь потерять клиентов, местный филиал в итоге предложил ипотеку на тех же условиях, что и у конкурентов. Сделка была заключена.

А буквально через несколько дней второй филиал перезвонил супругам и с сожалением сообщил, что не сможет одобрить им заявку, поскольку у них есть только ВНЖ, а требуется ПМЖ. В любом случае этот филиал сыграл свою роль, и россияне с видом на жительство в Германии получили более чем выгодный ипотечный кредит.

Подготовка документов

Для оформления ипотеки понадобятся оригиналы и копии следующих бумаг:

• паспорт гражданина России, а также загранпаспорт;
• заявка-анкета;
• выписка с банковского счёта, подтверждающая наличие собственных средств;
• сведения о всех доходах, полученных в течение трёх месяцев;
• налоговая декларация;
• техническая документация об объекте недвижимости;
• акт независимого оценщика о рыночной и ликвидационной стоимости жилья.

Этот перечень может быть дополнен другими документами, если они будут необходимы банку.

Открытие счета в банке и его пополнение

Одним из важнейших условий банка для одобрения ипотеки является наличие банковского счёта. Чтобы его открыть, необходимо лично обратиться в банк и предоставить следующие документы:

• внутренний и загранпаспорт;
• сведения о регистрации на территории страны (Anmeldung);
• заявка на открытие счёта по форме банка.

В Германии перечисление ежемесячных платежей по кредитам осуществляется по безналичному расчёту. Поэтому личный счёт жизненно необходим, к тому же он является гарантией, что человек платёжеспособен – по нему можно всегда определить оборот средств.

Счёт открывается в евро, внести на него деньги можно сразу же после заключения договора с банком на обслуживание счёта.

Заключение договора

Ипотечное кредитование в Германии регулируется Гражданским кодексом (параграфы 601-610) и Законом об ипотечных банках (параграфы 14-16, 19).

После того как потенциальный заёмщик согласовал с банком все условия ипотеки, заключается ипотечный договор.

В нём в обязательном порядке указаны следующие сведения:

• размер ипотеки;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• условия предоставления кредита;
• график ежемесячных платежей;
• способы оплаты;
• возможность досрочного погашения;
• штрафы и комиссии, если заёмщик не платит взносы;
• действия сторон после полного погашения ипотеки.

Сроки оформления

Быстро оформить ипотеку у вас не получится. Не забывайте, что вы иностранец, поэтому входите в группу риска, даже если уже давно проживаете в Германии и имеете соответствующий статус.

Решения банка придётся ожидать ещё несколько недель. Кредитору нужно оценить все риски и проверить иностранного гражданина на благонадёжность и платёжеспособность. На это может уйти до месяца, а то и больше.

После того как несколько банков одобрят ипотеку и предложат окончательные условия, можно будет выбрать наиболее выгодный вариант.

Срок ипотеки

Минимальный период кредитования – три года, максимальный – пятьдесят лет. Но стоит учитывать, что каждые пять лет процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,5%, а это много и невыгодно. Поэтому большинство заёмщиков предпочитает оформлять ипотеку на десять-пятнадцать лет.

Первоначальный взнос обычно составляет 40-50% от стоимости жилья.

Возможность досрочного погашения

Условие досрочного погашения обязательно должно быть прописано в ипотечном договоре. Это в ваших интересах – чем раньше рассчитаетесь с долгами, тем лучше. А вот для банка это невыгодно, поскольку он теряет свою прибыль – чем быстрее заёмщик избавляется от долговых обязательств, тем меньше можно будет заработать на начисленных процентах.

Поскольку конкуренция между банками высока, им приходится соглашаться на невыгодные для себя условия – разрешать заёмщикам вносить некоторую ежегодную сумму, чтобы уменьшить размер долга. На данный момент её размер составляет 5-10% от общей суммы ипотеки, чем больше процент погашения, тем выше процентная ставка.

Дополнительные расходы

Покупка недвижимости с помощью заёмных средств всегда сопряжена с дополнительными финансовыми тратами. Чего следует ожидать?

Любой новый собственник недвижимости должен быть зарегистрирован в Grundbuch – поземельной книге. Это кадастровый регистр, в который занесены все сведения о земельных участках и находящихся на них постройках. Представляет собой что-то похожее на регистрацию собственников в Росреестре.

Кроме того, покупателю придётся заплатить за:

• оформление права собственности (0,5-1%);
• нотариальные услуги (1,5-3%);
• услуги риэлтера (3-6%, но недорогое жильё может оплачиваться по фиксированному тарифу – от полутора до пяти тысяч евро);
• обслуживание банковского счёта (порядка 150 евро);
• оценку недвижимости, выполненную независимым оценщиком (одна-две тысячи евро);
• оформление кредита (1%);
• технический аудит строения на дефекты, исправность коммуникаций, качество строительных материалов (0,5-1,5%).

Как видите, траты предстоят немалые, поэтому к ним нужно быть готовыми сразу.

Заключение

Ипотека является одним из самых доступных способов приобрести собственное жильё. Правительство Германии заинтересовано в инвестициях в недвижимость, поэтому предлагает для россиян выгодные и гибкие условия ипотечного кредитования.

Германия является одной из немногих стран Евросоюза, которая может предложить низкую процентную ставку не только для своих граждан, но и для иностранцев. Главное условие – хорошая кредитная репутация и стабильно высокие доходы потенциального заёмщика.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...