Ипотечный сертификат участия: что это такое, особенности, условия

Содержание статьи

Если человек нуждается в заёмных средствах в особо крупных размерах, то первым делом он обращается в банк. Именно эта финансовая организация может выдать кредит на любые нужды. Но задумывался ли рядовой обыватель, за счёт чего существует банк, откуда у него деньги?

Наличку банки получают от вкладчиков, которые хранят свои сбережения на депозитах. Кроме того, идёт доход от заёмщиков, которые взяли кредиты и выплачивают за них проценты. Неплохую выгоду можно получить с ипотеки – размер переплаты весьма существенный. К сожалению, это долгосрочный кредит, прибыль от которого «капает» небольшими суммами в течение двух-трёх десятков лет.

Что такое ипотечный сертификат участия

Закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году, но развиваться программа ИСУ стала сравнительно недавно. В 2013 году «Управляющей компанией ГФТ Капитал» было выпущено 20 ипотечных пулов на общую сумму более 140 миллиардов рублей.

Что такое ИСУ? Это именные ценные бумаги, не имеющие номинальной стоимости, но подтверждающие факт долевого участия владельца в инвестировании.

Механизм работы сертификатов напоминает паевые фонды, с той лишь разницей, что у ценных бумаг доходность гарантирована на 100%, а прибыль ПИФ зависит от того, куда конкретно были вложены деньги.

Схема работы ИСУ

Чтобы не углубляться в мудрёные экономические дебри, рассмотрим схему работы ИСУ буквально на пальцах.

Итак, в «мероприятии» принимают участие четыре стороны.

Инвестор – может быть один или несколько, как правило, это организации (крупные банки, инвестиционные фонды и прочие богатые компании).
Управляющая Компания (УК) – именно она выпускает ценные бумаги и осуществляет руководство.
Банк – выдаёт ипотечные кредиты.
Заёмщики – получают ипотечный кредит для покупки недвижимости.

Юридический механизм инвестирования

Он довольно сложный, но разобраться в нём можно.

Банк выдаёт ипотечные кредиты. В качестве обеспечения получает закладные на недвижимость. В случае если заёмщик перестанет платить по ипотеке, жилплощадь можно изъять и продать, тем самым покрыв свои убытки. Именно поэтому держатели ИСУ никогда не останутся в минусе.

Дабы не потерять свои квартиры Заёмщики ежемесячно выплачивают обязательные платежи по основному долгу и начисленным процентам. Банк может продать долговые обязательства Инвесторам. В этом случае он получит необходимую сумму, которую раздал Заёмщикам, и снова может пустить её в оборот для выдачи кредитов.

Банку выгодно продавать долговые обязательства не по одному, а целой пачкой, поэтому все закладные, имеющие сходные характеристики, упаковываются в один пул и продаются Управляющей Компании.

Ипотечный пул гарантирует получение неплохого дохода в течение длительного времени, ведь ипотеки выдаются на двадцать-тридцать лет. Всё это время ИСУ будут приносить прибыль без всякого риска, поскольку защищены недвижимостью.

В одном пуле может находиться сотни, а то и тысячи закладных общей стоимостью в миллиарды рублей. У Управляющей Компании нет таких денег, поэтому она подключает Инвесторов. Для этого выпускаются ценные бумаги (ИСУ) и раздаются Инвесторам в обмен на их денежки. Получается, что Инвесторы спонсируют Банк с помощью посредника – УК.

Заёмщик даже не подозревает, что платит уже не своему банку, а третьей стороне. В данном случае ею выступает Управляющая Компания.

В итоге, Инвесторы обеспечены постоянным доходом, получая свои деньги обратно с учётом процентов – этот вариант инвестиций безопасен и выгоден. УК берёт некоторое вознаграждение за свои посреднические услуги. Банк быстро возвращает свои деньги и может снова пустить их на кредитование. Все довольны.

Выводы

А теперь кратко подведём итоги.

Как происходит инвестирование?

Заёмщики берут деньги в Банке для приобретения недвижимости.
Банк предлагает УК закладные на продажу.
Инвесторы приобретают у Управляющей Компании пул сертификатов.
полученные средства УК отдаёт Банку.
Банк выдаёт новым Заёмщикам ипотечные кредиты.

Как возвращаются инвестиции?

Заёмщики ежемесячно выплачивают долговые обязательства по кредиту, но уже не Банку, а УК.
Управляющая Компания удерживает комиссионные за свои услуги, а остальную сумму распределяет между Инвесторами в зависимости от вложенной доли.

Кто выпускает ИСУ

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием выпускаются исключительно коммерческими организациями, имеющими право управления инвестиционными фондами, частными пенсионными фондами, банками.

Условия выпуска ИСУ таковы:

размер эмиссии (выпуска сертификатов) не должен быть больше стоимости ипотечных активов;
период обращения равен сроку кредитования;
стоимость сертификатов не должна быть больше пятидесятикратного размера общего капитала Управляющей Компании (эмитента);
минимальный выпуск сертификатов должен быть равным или превышать 100 000 евро по курсу Центрального Банка.

Использование в мошеннических целях ипотечных ценных бумаг в 2008 году привели к мировому кризису. А всё потому, что в пулы УК «упаковывали» активы с разной степенью риска. Финансовый пузырь лопнул, и по США пошла волна отказов или невозможности заёмщиков платить по ипотеке. В итоге выяснилось, что всему виной «мёртвые» кредиты, выданные неплатёжеспособным заёмщикам.

Банкам заранее было известно, что погасить такие ипотеки невозможно. Эти кредиты были включены в ипотечные пулы, что и привело к обесцениванию ИСУ.

Чтобы такого не произошло в нашей стране, необходим строгий контроль. В пулы должны включаться только высоколиквидные ипотеки.

Условия доверительного управления

Посредником между участниками инвестирования выступает Управляющая Компания, которая является ответственной за выдачу ипотечных сертификатов.

После выпуска и выдачи ИСУ между владельцами ипотечных ценных бумаг и УК образуется общая долевая собственность. УК выполняет функцию доверительного управляющего.

Для этого заключается договор, в котором указаны следующие ключевые моменты:

права и обязанности сторон;
количество выпущенных сертификатов;
порядок их распределения;
размер комиссионных для управляющего;
порядок и сроки выплаты денежных средств;
условия созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов;
срок действия договора;
иные сведения в соответствии с требованиями, установленными настоящим федеральным законом.

Управляющая Компания обязана:

аккумулировать денежные средства, поступающие от Заёмщиков;
переводить выплаты Инвесторам;
контролировать выполнение обязательств Заёмщиков по своевременному погашению ипотечных кредитов;
созывать общие собрания, если как минимум 10% держателей сертификатов выразили желание в необходимости решения конкретных задач;
ежемесячно предоставлять информацию о размере и балансе активов, собственных комиссионных.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Инвестирование в ипотеку чем-то напоминает инвестиции в паевые фонды – ПИФы. Механизм один и тот же. Инвестор отдаёт деньги Управляющей Компании, которая вкладывает их в ипотечный пул. Разница состоит лишь в том, что эта инвестиция безопасна, защищена от потерь и имеет гарантированную прибыль.

Правда, здесь есть одно «но». Доходность полностью зависит от дисциплинированности Заёмщиков. Если они платят аккуратно ежемесячные платежи, то Инвестор получает прибыль. Если же Заёмщик не в состоянии погасить ипотеку, то его недвижимость изымается и реализуется по бросовой цене, лишь бы покрыть убытки. В этом случае Инвестор остаётся с минимальным доходом. Впрочем, пул состоит из множества закладных, процент несостоятельных Заёмщиков невелик.

Дивиденды держателям ИСУ выплачивают обычно раз в два месяца. Суммы могут быть различны, если Заёмщики платят не в срок, но при благоприятном развитии Инвесторы получают прибыль на уровне средних ипотечных ставок с учётом удержания двух-трёх процентов на комиссионные УК.

Также следует учитывать, что Инвестор с полученного дохода должен заплатить налог, что также отразится на итоговой прибыли.

Особенности и отличия ИСУ от других ценных бумаг:

это не долговой документ, а бумага, удостоверяющая размер доли в общем ипотечном инвестировании;
ипотечные сертификаты не являются эмиссионными, что упрощает их выпуск;
все выпущенные и выданные сертификаты указываются в положениях договора доверительного управления;
у сертификатов отсутствует номинальная стоимость, поэтому они могут находиться в свободном обращении;
сертификат может приобрести государственная организация, юридическое или частное лицо;
размер инвестиций ничем не ограничен.

Основные риски ИСУ и способы их устранения

Любое инвестирование является рискованным предприятием. Вложение денег в ипотечное кредитование отличается низким уровнем риска, инвестор ничего не теряет, в самом неблагоприятном случае вернёт свои капиталы.

Тем не менее риски есть всегда. Рассмотрим основные.

Кредитный риск

Заёмщики в силу каких-либо обстоятельств могут оказаться неплатёжеспособными, допускать просрочки или и вовсе отказаться платить по кредиту. В итоге размер прибыли Инвестора уменьшается.

Ещё одна причина снижения доходности – некачественный пул закладных, когда наряду с высоколиквидными ипотеками включаются заведомо убыточные.

Чтобы избежать этих проблем, необходимо:

застраховать финансовые риски кредитора – заёмщик должен оформить не только обязательную страховку на залоговую недвижимость, но и личное страхование;
привлечь стороннего мастер-сервисера, то есть организацию, которая будет заниматься контролем и надзором над оборотом денежных средств;
провести аудит пула на стадии формирования, то есть тщательно проверить закладные, включаемые в пул на ликвидность.

Процентный риск

Чтобы не допустить изменение процентных ставок, необходимо:

в пул включать только ипотеки с фиксированной годовой ставкой;
в договоре доверительного управления указать, что используются только фиксированные ставки, не имеющие переменных составляющих.

Риск контрагентов

Если Управляющая Компания в силу каких-либо причин не может или в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств, то согласно ФЗ (ст. 152):

держатели ИСУ на общем собрании вправе заменить контрагента на другого;
в случае несостоятельности действующей УК и невозможности замены на альтернативную организацию управление активами передаётся в государственную корпорацию ВЭБ.РФ (инвестиционный банк на 100% принадлежащий России).

Риск ликвидности сертификатов

В случае если ИСУ нельзя реализовать в короткие сроки и с ожидаемой прибылью, необходимо принять этот риск и направить все усилия на повышение оборачиваемости ценных бумаг на вторичном рынке. Именно этими действиями активно занимается АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию).

Права и преимущества держателя ИСУ

Владелец сертификатов имеет право:

получать выплаты и пользоваться денежными средствами, выданными в качестве дивидендов, по своему усмотрению;
требовать от УК соответствующего контроля над процессом;
полноценно участвовать в общих собраниях держателей ИСУ и принимать необходимые решения.

Преимущества:

на весь период оборота ИСУ заключается только один договор доверительного участия;
нет нужды составлять многочисленные дополнительные правовые соглашения;
не требуется дополнительная регистрация эмиссионного проспекта;
инвестор получает доход не с конкретных закладных, а со всего пула кредитов.

Заключение

Российский рынок ценных ипотечных бумаг пока ещё находится в зачаточном состоянии, но совершенствуется усиленными темпами. ИСУ – перспективный инструмент для развития ипотечного кредитования, поэтому их выпуск и распространение будет поощряться как банками, так и государством.

Оценка статьи: