12 весомых причин обратиться к ипотечному брокеру

Кто такой ипотечный брокер

В переводе с английского «брокер» означает «маклер», «посредник». Эта профессия появилась с рождением первых финансовых рынков и бирж. Если не вдаваться в скучные определения, а оперировать простыми словами, то кредитный брокер – это человек, который оказывает консультационные услуги и выполняет посреднические функции между банком и заёмщиком.

Брокером может быть как физическое лицо, так и компания с большим штатом профессионалов, имеющих юридическое и экономическое образование. Наиболее крупными организациями-брокерами в России считаются государственные агентства ипотечного жилищного кредитования, главной целью которых являются оказание гражданам всех видов брокерских услуг – консультирование и юридическое сопровождение сделки при оформлении ипотеки. Агентства поддерживаются на государственном уровне.

Кроме крупных компаний в России существует множество различных мелких организаций, оказывающих брокерские услуги. В их числе могут находиться:

• строительные компании-застройщики;
• агентства недвижимости;
• «дочка» кредитующего банка;
• частные агентства;
• физические лица, специализирующиеся на брокеридже.

Брокеры владеют самой полной информацией о существующих ипотечных программах, прекрасно разбираются во всех нюансах, знают, как обойти подводные камни при получении кредита, подробно расскажут своим клиентам, какие необходимо собрать документы, в какой банк лучше обратиться, как повысить свой статус в глазах кредитной организации, то есть оказывают всю необходимую помощь в получении ипотеки. А самое главное, они имеют налаженные контакты с банковскими менеджерами.

Естественно, целью агента будет получение вознаграждения за свои труды. Но клиент в любом случае будет в выигрыше, поскольку такой специалист найдёт самую оптимальную и выгодную ипотечную программу из всех возможных, поспособствует получению ипотеки, даже если у человека неидеальная кредитная история.

Деятельность ипотечного брокера от А до Я

Так чем же конкретно занимается ипотечный брокер?

Перечень предлагаемых услуг

Ипотечный брокер:

• проверяет, анализирует и формирует пакет документов, необходимых для оформления ипотеки;
• оценивает реальную платёжеспособность клиента;
• осуществляет подбор кредита по банкам, находит наиболее выгодный вариант в соответствии с запросами гражданина;
• подсчитывает все сопутствующие сделку расходы;
• проводит сравнительный анализ графика погашения ипотеки;
• информирует об особенностях тех или иных ипотечных программ;
• даёт рекомендации, как легально повысить статус заёмщика;
• оценивает реальные шансы одобрения ипотеки;
• помогает написать заявку, анкету и подаёт их вместе с пакетом документов в банк;
• сопровождает сделку до полного одобрения кредита, оказывает всю необходимую помощь в оформлении кредита;
• способствует уменьшению срока рассмотрения заявки и снижает риски отказа;
• помогает выбрать недвижимость.

Обязанности

В России нет законодательной базы, которая бы регулировала работу брокерских компаний. Основным документом между брокером и клиентом является стандартный договор на оказание услуг.

В нём обозначается спектр необходимых услуг, которые обязан выполнить брокер за оговоренную плату. Если в списке какая-либо услуга не учтена, то брокер не обязан её осуществлять и обязать его сделать это никто не вправе.

Как выглядит сотрудничество с ипотечным брокером

Схема работы выглядит следующим образом:

• потенциальный заёмщик обращается в брокерскую компанию;
• специалист обговаривает с клиентом подробности сделки, список требуемых услуг, анализирует предоставленные документы;
• если стороны приходят к решению о сотрудничестве, то заключается договор, в котором указываются необходимые услуги, а также определяется размер и способ оплаты комиссионных;
• на основе предоставленной информации и документов, а также в зависимости от выбранных услуг, кредитный брокер консультирует клиента, подбирает ему оптимальную ипотечную программу, выбирает банк, помогает собрать полный пакет документов, написать и подать заявку, сопровождает сделку вплоть до заключения ипотечного договора;
• после одобрения ипотеки банком, брокер может помочь подобрать подходящую под запросы клиента и кредитной организации недвижимость, проверить её юридическую чистоту, если она реализуется на вторичном рынке, а также оценит финансовое состояние строительной компании-застройщика, если квартира будет приобретаться в новострое;
• кроме того, брокер может выбрать страховое агентство с наименьшими тарифами на полис;
• работа брокера считается завершённой после того, как его клиент получит ипотечный кредит – все остальные услуги могут быть включены дополнительно.

Как правильно заключить договор

Между брокером и его клиентом заключается письменный двусторонний договор. Один экземпляр остаётся у брокера, другой отдаётся клиенту. Как правило, он имеет типовую форму и напоминает обычный договор на оказание услуг. Тем не менее вам необходимо внимательно прочитать его, при необходимости включить или исключить некоторые пункты.

Обращайте внимание, чтобы были прописаны:

• перечень услуг;
• права и обязанности сторон;
• размер и условия оплаты;
• возможность расторжения.

Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника

К преимуществам относятся:

• возможность получить профессиональные консультативные услуги по ипотечному кредитованию;
• благодаря правильно выбранной ипотечной программе можно существенно сэкономить;
• оформление ипотеки пройдёт намного быстрее, если сделкой будет заниматься квалифицированный специалист, разбирающийся во всех тонкостях и нюансах – рассмотреть заявку банк может даже в день подачи;
• брокер поможет правильно заполнить анкету, написать заявку, а также собрать и подать нужные документы, что значительно сэкономит время и увеличит шансы на одобрение кредита;
• все проблемы разбираются индивидуально и с независимым подходом;
• хороший брокер всегда защищает интересы своего клиента, а не «работает» на определённый банк;
• поскольку кредитный брокер владеет всей самой актуальной информацией по ипотечным программам, знает их особенности и условия, он может выбрать несколько самых выгодных и подать заявки в разные финансовые организации;
• риск получить отказ сведён к минимуму;
• брокеры сотрудничают с большим количеством банков и имеют для своих клиентов некоторые привилегии, например, более низкую процентную ставку.

Недостатки от сотрудничества с ипотечным брокером:

• дополнительные затраты, которые, впрочем, могут быть с лихвой покрыты, если брокер поможет найти наиболее выгодные условия ипотечного кредита;
• деятельность брокерской компании не регулируется законодательно, при судебном разрешении споров придётся оперировать только информацией, указанной в договоре;
• есть риск получить неэффективную работу по «заказанным» услугам;
• возможность «нарваться» на недобросовестного брокера, которого не волнуют заботы и проблемы клиента, а его целью является лишь получение комиссионных.

Как правильно выбрать ипотечного брокера

Квалифицированного брокера нужно выбирать как личного врача – по рекомендациям благодарных клиентов. Если вы лично с такими людьми незнакомы, тогда посмотрите отзывы о компании в интернете, правда, относиться к ним нужно избирательно – большинство людей пишут только негативные отклики, тогда как всем довольные просто забывают поделиться информацией с другими.

Критерии выбора таковы.

• Наличие действующей лицензии. Проще всего проверить легальность брокерской компании на сайте Центробанка. В строке Поиска введите «список брокеров», выберите из списка документов Реестры и скачайте таблицу. На конец декабря 2019 года в списке находятся 294 компании.
• Опыт работы. Согласитесь, что чем дольше брокерская компания находится на рынке финансовых услуг, тем больше у неё опыта и профессионализма. В скачанной вами таблице найдите дату выдачи лицензии. Наиболее опытные брокеры получили её ещё в 2000 году.
• Наличие офиса и сайта с подробным описанием услуг. В настоящее время слишком много «чёрных брокеров», которые предлагают свои услуги через объявления и связываются с клиентами по интернету и телефону. Солидная благонадёжная организация в обязательном порядке должна иметь офис, а также удобный и информативный сайт.
• Оплата. Комиссионные брокеру составляют от одного до пяти процентов от величины ипотеки. Некоторые компании берут предоплату, другие получают своё вознаграждение только после того, как банк одобрит кредит. Стопроцентную предоплату настоящие профессионалы не берут никогда.
• Составление договора. Если вы собрались нанять брокера, то ваши отношения должны быть официально оформлены путём составления договора с прописыванием в нём всех важных моментов – условия сделки, перечисление услуг, информация об оплате и прочее.

Вас должно насторожить, если брокер предлагает вам:

• обелить кредитную историю, что в принципе невозможно сделать – все ваши «грехи» хранятся в специальной базе, данные в ней изменить нельзя;
• подделать некоторые справки и бумаги, например, если у вас нет официального трудоустройства или слишком низкие доходы, некоторые «специалисты» делают фальшивые справки;
• заплатить стопроцентную предоплату – профессионал берёт предоплату, которую в случае неудачи возвращает клиенту, либо получает свои комиссионные по факту получения ипотеки.

Портрет идеального брокера:

• образование – юридическое или экономическое;
• опыт работы юристом, банковским работником, экономистом, риелтором недвижимости;
• имеет легальную лицензию или работает в профессиональной брокерской компании;
• методы исключительно прозрачные, без нарушения законов и предложения «альтернативных схем»;
• имеет собственный офис, зарегистрирован как юридическое лицо или частный предприниматель;
• остерегается давать стопроцентные обещания и не требует полной предоплаты за услуги.

Недобросовестное брокерство

Обычно к брокерам обращаются люди, которым не раз отказывали в кредитовании из-за проблемной кредитной истории, недостаточной платёжеспособности, отсутствии официального места работы и других причин.

«Белые» брокеры, которые работают абсолютно легально и не преступают закон, анализируют проблему и сразу могут сказать, можно ли её решить законными методами или у гражданина нет никаких шансов на получение ипотеки. Они действуют всегда в интересах своих клиентов.

«Серые» также закон не нарушают, но их основная цель не помощь в кредите, а получение собственной выгоды. Им главное любыми путями свести вместе кредитную организацию и клиента, добиться оформление ипотечного договора, чтобы как можно быстрее получить свои комиссионные. Часто после их «помощи» заёмщик узнаёт о дополнительных платежах или невыгодных условиях ипотеки.

Наиболее опасными как для банков, так и для заёмщиков являются «чёрные» брокеры. Они не гнушаются обманывать ту и другую стороны, фальсифицируют справки, подкупают банковских менеджеров, чтобы кредит был одобрен в кратчайшие сроки.

Самые частые типы обмана со стороны «чёрных» брокеров:

• фальсификация справок о доходах;
• предложение обелить кредитную историю;
• утаивание достоверной информации от клиента об условиях ипотеки;
• использование в корыстных целях недостаточный опыт клиента.

Сколько стоят услуги брокеров

Расценки зависят от оказываемых услуг. Если человек решил проконсультироваться или ему требуется помощь в выборе самой выгодной ипотечной программы, то ему придётся заплатить фиксированную сумму.

Если же речь идёт о полном юридическом сопровождении оформления ипотеки, то оплата рассчитывается, исходя от величины кредита, и составляет от одного до пяти процентов в зависимости от предполагаемых сложностей.

Примерные тарифы:

• консультационные услуги – 10 000 рублей;
• комплексные услуги – выбор кредитной программы и банка, подготовка необходимого пакет документов, написание анкеты для кредитной организации, юридическое сопровождение сделки – 1% от размера ипотеки, но не менее 50 000 рублей.

Поскольку стоимость недвижимости очень высока, то один процент от размера кредита кажется просто огромными деньгами, но необходимо подсчитывать и реальную выгоду от помощи брокера.

Приведём следующий пример. Некто Иванов собирается взять ипотеку на 2 000 000 рублей в Банке Х, но решил обратиться к ипотечному брокеру. Тот помог своему клиенту добиться одобрения кредита, но в Банке Y, поскольку там предлагались более выгодные условия – процентная ставка оказалась ниже, что автоматически уменьшило размер ежемесячного платежа и переплату по кредиту.

Только на переплате Иванов сэкономил 170 000 рублей. Если предположить, что он обращался только за консультацией, которая стоит 10 000 рублей, то чистая выгода составляет 160 000.

Если же брокер полностью занимался сделкой, то один процент от размера кредита равен 20 000, но поскольку комплексные услуги стоят не менее 50 000, то Иванову пришлось расстаться с этой суммой. Тем не менее он остался в выигрыше, чистая выгода составила 120 000 рублей.

Мифы и реальность

Вокруг этой профессии витает множество слухов и недостоверных фактов, попробуем развенчать самые популярные.

Миф № 1. Брокеры могут оказывать на банки влияние и добиться одобрение ипотеки даже при условии, что банк уже отказывал соискателю

На самом деле любая кредитная организация заинтересована в получении прибыли. Она не может действовать в разрез своим интересам. Каждый потенциальный заёмщик проверяется на платёжеспособность, и, если она недостаточна, то никакие брокеры и их связи не помогут в выдаче кредита.

Банки не имеют такой привычки направо и налево разбрасываться деньгами, выдавать их каждому встречному, за которого поручился хороший дядя брокер. Иначе половина таких заёмщиков кредит отдать не сможет, а банку придётся терять время и средства, чтобы реализовать ипотечную квартиру по бросовой цене, дабы покрыть ущерб.

Миф № 2. Брокер получает комиссионные от одного или нескольких банков, поэтому склоняет клиента для оформления ипотеки в конкретных кредитных организациях

Если бы брокер состоял «на зарплате» у банка и направлял туда всех своих клиентов, то он скоро потерял бы всю клиентскую базу и разорился. Ведь ипотечных программ очень много, и потенциальный заёмщик сам может посмотреть и проанализировать предлагаемые продукты разных кредитных организаций.

Основная задача брокера – подобрать наиболее выгодный ипотечный кредит, именно поэтому он сотрудничает со многими банками в регионе.

Миф № 3. Брокеры могут подделывать справки и обелять кредитные истории

Профессионал никогда не будет преступать закон ради сомнительного получения прибыли – он дорожит своей репутацией и добрым именем. Если банк поймает брокера на мошенничестве, то последний будет тут же занесён в чёрный список всех кредитных организаций, то есть его брокерской карьере придёт конец. К тому же им займутся правоохранительные органы.

Миф № 4. Брокер анализирует информацию в интернете и таким образом подбирает самый выгодный вариант

Так думает большинство – зачем платить брокеру, если я сам могу сделать эту работу, достаточно сравнить кредитные программы нескольких банков.

Поскольку брокер сотрудничает со всеми или многими банками региона, то они сами предоставляют ему полную информацию об ипотеке. Банку это выгодно, потому как брокер приведёт клиента с уже подготовленным и проверенным пакетом документов. За счёт минимизации количества «пустых» заявок от неподходящих по тем или иным критериям граждан, банк экономит на текущих издержках.

Миф № 5. К брокеру следует обращаться только в проблемных ситуациях или когда будет получен отказ в кредитовании

К профессионалу лучше обратиться сразу. Достаточно одной встречи, передачи всех документов и заключения договора, чтобы запустить ипотечную машину в то время, как сам гражданин будет заниматься своими делами, а не выискивать наиболее выгодные условия ипотеки.

Вполне вероятно, что первичного отказа и не было бы, если бы делом сразу же занялся квалифицированный специалист.

Заключение

Статистика гласит, что 95% граждан, обратившихся за помощью к ипотечному брокеру, довольно быстро и комфортно получают ипотеку для приобретения жилья. Если вам повезёт и вы найдёте хорошего специалиста, то он действительно поможет вам сэкономить на процентной ставке и переплате банку, с индивидуальным подходом разрешит проблемы не очень чистой кредитной истории, недостаточного уровня доходов или небольшого трудового стажа.

Ипотечный брокер максимально подробно проинформирует вас о некоторых секретах ипотечного кредитования, даст советы, как уменьшить ежемесячные обязательные выплаты или что делать, если заёмщик внезапно потерял платёжеспособность.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 3,50 из 5)

Загрузка...