Содержание статьи
Что такое задаток за квартиру
Это денежные средства, которые покупающая сторона передаёт продающей ещё до оформления договора купли-продажи. Таким образом стороны подтверждают свои намерения, соответственно, купить или продать недвижимость, то есть завершить сделку.
Рассмотрим простой пример: стоимость квартиры – 3 400 000 рублей. Покупатель передаёт продавцу 100 000 руб. в виде задатка. Ну а при подписании соглашения купли-продажи покупающая сторона заплатит не полную стоимость, а 3 300 000 рублей. То есть на сто тысяч меньше.
Внесение задатка актуально в нескольких случаях.
- Продавец должен оформить все нужные документы на недвижимость, погасить, к примеру, долги по коммунальным услугам.
- Продающая сторона решает вопрос со снятием обременения с квартиры, выпиской проживающих в ней жильцов.
- У покупающей стороны недостаточно денег, он подал заявку на оформление ипотеки, а продавец согласился подождать.
Важно понимать, что задаток не возвращается покупателю, если тот передумает приобретать квартиру. И этим предварительный платёж отличается от аванса, который тоже будет учитываться в итоговой сумме оплаты, однако в случае отказа возвращается покупающей стороне. Кроме того, аванс может передаваться без обязательного написания соглашения по установленному образцу.
Также следует отличать задаток за квартиру при покупке в ипотеку от залога. В последнем случае гарантией выступают не денежные средства, а определённое имущество. К примеру, автомашина либо участок земли. Что лучше – задаток, авансовый платёж или залог – решают в итоге обе стороны.
Что нужно сделать покупателю до передачи задатка
- Проверить бумаги на жильё. Перед заключением соглашения о задатке продающая сторона должна предоставить всю документацию на квартиру. Покупателю же нужно проверить наличие всех бумаг – правоустанавливающих и правоподтверждающих.
- Получить согласие мужа/жены продавца. Если продавец состоит в браке, покупателю лучше попросить у него согласие супруга на сделку, заверенное в нотариальной конторе. В ином случае при разводе проданная квартира может стать объектом спора в суде.
- Убедиться в отсутствии обременения на жильё. Не стоит связываться с недвижимостью, которая находится под обременением (такая сделка гораздо сложнее обычной). Пусть продающая сторона сначала снимет обременение, а затем можно вносить задаток.
- Убедиться в оплате коммунальных услуг. Пусть продающая сторона сначала оплатит задолженности по услугам ЖКХ, особенно по ремонту и содержанию жилья. Не забудьте проверить квитанции, не стоит верить людям на слово.
- Проверьте количество прописанных в квартире людей. Идеальный вариант – когда в квартире отсутствуют прописанные жильцы. Особенно внимательно стоит относиться к несовершеннолетним детям, имеющим прописку в покупаемой квартире.
Как оформить задаток при покупке квартиры
Мы уже отмечали, что задаток должен быть обязательно оформлен в письменном виде – этого требует ГК РФ. Такой договор имеет юридическую силу с момента подписания сторонами. При этом документ необходимо составлять в нескольких экземплярах – по одному на каждого участника сделки купли-продажи.
Соглашение по задатку включает следующие данные и параметры:
- сведения о покупателе и владельце/ах квартиры (ФИО, серия и номер паспорта, место прописки или проживания);
- дата заключения договора;
- данные о квартире (адрес, номер в кадастре, площадь, стоимость);
- размер задатка (числами и расшифровка прописью);
- сроки и способ передачи денежных средств (дата, вариант передачи суммы – наличными или на расчётный счёт);
- срок, в течение которого нужно заключить основной договор;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- причины, по которым сделка отменяется, а задаток возвращается покупателю;
- момент вступления соглашения договора в законную силу;
- число экземпляров договора;
- росписи всех сторон соглашения.
Договор о задатке составляется в свободной форме или по типовому образцу. Также можно внести в документ дополнительные пункты, которые относятся к предмету договора.
Сумма платежа
Размер предварительного платежа может быть абсолютно любым – всё зависит от договорённости между сторонами. Кто-то называют сумму с потолка, другие договариваются о проценте от стоимости квартиры. К примеру, если жильё стоит 2 000 000 рублей, можно внести 100000 или 200000 тысяч.
Допустим, вы договорились внести в качестве задатка 100 тысяч рублей. Даже если покупатель найдёт более интересный (и дешёвый) вариант, он не захочет терять эту сумму. И продавец также не станет продавать жильё другому человеку, понимая, что ему придётся возвращать не сто, а двести тысяч рублей.
Как передавать задаток при покупке недвижимости
Когда будет подписан договор, можно передать денежные средства продающей стороне. Местом передачи может стать нотариальная контора, жильё, в отношении которого и осуществляется сделка, риэлторская контора.
Как передать деньги – наличными или на банковский счёт? В первом случае продающая сторона обязана удостовериться в том, что сумма полностью соответствует указанной в договоре. Продавец должен пересчитать деньги в присутствии третьих лиц, ну а перевод на счёт легко подтверждается с помощью выписки либо квитанции.
Расписка включает следующие нюансы:
- данные продавца и покупателя;
- дата написания;
- сумма, которая передаётся в качестве предварительного платежа;
- назначение передачи;
- подписи (точно такие же, как в документе, удостоверяющем личность).
Покупателю следует хранить расписку до того момента, когда не будет совершена сделка купли-продажи квартиры.
Как вернуть задаток, если сделка не состоялась
Статья 381 Гражданского кодекс Российской Федерации определяет порядок возврата предоплаты для всех участников сделки:
- по вине покупателя – деньги остаются у владельца квартиры;
- по вине продавца – денежные средства должны быть возвращены покупателю в двойном размере;
- согласованное решение покупателя и продавца о расторжении договора – задаток возвращается покупателю;
- форс-мажор – деньги отдаются покупателю (например, задаток при покупке квартиры в ипотеку возвращается покупателю, если банк не одобрил получение кредита).
Оптимальный вариант развития событий – если стороны договорятся полюбовно. В таком случае покупатель вернёт денежные средства и не станет обращаться в суд. Другое дело, если продавец, по вине которого сорвалась сделка, не спешит с возвратом денег или вообще исчезает с горизонта, переставая отвечать на звонки.
В такой ситуации покупателю придётся обращаться в суд. Основанием для искового обращения станет неосновательное обогащение нерадивого продавца и неправомерное удержание денег. Во втором варианте пострадавшая сторона может требовать дополнительно проценты за каждые сутки просрочки по ключевой ставке ЦБ.
Чтобы снизить риски подобного варианта развития событий, стоит прописать в соглашении о задатке все нюансы. К примеру, указать возможные штрафы за неисполнение договора, а также предусмотреть и компенсирование моральных страданий. Разумеется, продавец может отказаться от столь суровых условий. Но в таком случае покупатель вправе подумать, что намерения второй стороны не самые чистые. Возможно, отказ от сделки будет правильным решением.
Как возвращается задаток в случае форс-мажора
Согласно законодательству РФ, если возникает форс-мажор и одна из сторон сделки не способна выполнить условия соглашения по независящим от неё причинам, договор расторгается, а предоплата возвращается покупателю.
В качестве форс-мажора могут выступать следующие ситуации:
- серьёзное заболевание или кончина одного из участников сделки;
- ветхое либо аварийное состояние жилья;
- порча имущества (потоп, пожар);
- ошибки и неточности в соглашении о задатке;
- появление обременения на жильё (решение банка, органов опеки и попечительства, вердикт суда и пр.);
- нарушение прав детей младше 18 лет, прописанных в квартире;
- прочие ситуации, которые суд сочтёт форс-мажорными.
Заключение
Давайте подведём итоги.
- Предоплата обеспечивает обязательства обеих сторон по совершению сделки купли-продажи жилья.
- Договор о предоплате нужно обязательно заключать в письменной форме (с учётом нюансов, описанных выше).
- Факт передачи денежных средств лучше подтвердить распиской.
- Сумму задатка устанавливают стороны по обоюдному согласию.
- При нарушении соглашения сумма остаётся у продавца (если виноват покупатель) или возвращается покупающей стороне в удвоенном размере (если виноват продавец).
- В случае форс-мажора задаток возвращается покупателю, а сделка аннулируется.
Задаток за квартиру – один из этапов заключения сделки по купле-продаже недвижимости. И покупателю, и продавцу нужно ответственно подойти к этой процедуре, грамотно составить документы, учесть все возможные нюансы. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалисту – юристу, нотариусу или риэлтору.