Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

Задаток за квартиру: ловушка для покупателя или разумный выбор?

Приобретая недвижимость, покупатели часто передают продавцу задаток за квартиру – для подтверждения серьёзности намерений. Кажется, тут всё просто: передал деньги, и без нервов и переживаний готовься к окончанию сделки. В реальности же в этом процессе имеется огромное количество нюансов. А если отмахиваться от них, то можно забыть о спокойствии и даже деньгах.

Давайте узнаем, как правильно вносить предоплату, какие пункты нужно внести в договор, как поступать, если продавец не отдаёт предварительный платёж при расторжении соглашения.

Задаток за квартиру
Фото: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/5849569/

Что такое задаток за квартиру

Это денежные средства, которые покупающая сторона передаёт продающей ещё до оформления договора купли-продажи. Таким образом стороны подтверждают свои намерения, соответственно, купить или продать недвижимость, то есть завершить сделку.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о передаче денежной суммы должно быть оформлено письменно – то есть в виде договора. А деньги, внесённые покупающей стороной в качестве задатка, обязательно учитываются в будущем при оплате полной стоимости недвижимости.

Рассмотрим простой пример: стоимость квартиры – 3 400 000 рублей. Покупатель передаёт продавцу 100 000 руб. в виде задатка. Ну а при подписании соглашения купли-продажи покупающая сторона заплатит не полную стоимость, а 3 300 000 рублей. То есть на сто тысяч меньше.

Внесение задатка актуально в нескольких случаях.

  1. Продавец должен оформить все нужные документы на недвижимость, погасить, к примеру, долги по коммунальным услугам.
  2. Продающая сторона решает вопрос со снятием обременения с квартиры, выпиской проживающих в ней жильцов.
  3. У покупающей стороны недостаточно денег, он подал заявку на оформление ипотеки, а продавец согласился подождать.

Важно понимать, что задаток не возвращается покупателю, если тот передумает приобретать квартиру. И этим предварительный платёж отличается от аванса, который тоже будет учитываться в итоговой сумме оплаты, однако в случае отказа возвращается покупающей стороне. Кроме того, аванс может передаваться без обязательного написания соглашения по установленному образцу.

Также следует отличать задаток за квартиру при покупке в ипотеку от залога. В последнем случае гарантией выступают не денежные средства, а определённое имущество. К примеру, автомашина либо участок земли. Что лучше – задаток, авансовый платёж или залог – решают в итоге обе стороны.

Что нужно сделать покупателю до передачи задатка

  1. Проверить бумаги на жильё. Перед заключением соглашения о задатке продающая сторона должна предоставить всю документацию на квартиру. Покупателю же нужно проверить наличие всех бумаг – правоустанавливающих и правоподтверждающих.
  2. Получить согласие мужа/жены продавца. Если продавец состоит в браке, покупателю лучше попросить у него согласие супруга на сделку, заверенное в нотариальной конторе. В ином случае при разводе проданная квартира может стать объектом спора в суде.
  3. Убедиться в отсутствии обременения на жильё. Не стоит связываться с недвижимостью, которая находится под обременением (такая сделка гораздо сложнее обычной). Пусть продающая сторона сначала снимет обременение, а затем можно вносить задаток.
  4. Убедиться в оплате коммунальных услуг. Пусть продающая сторона сначала оплатит задолженности по услугам ЖКХ, особенно по ремонту и содержанию жилья. Не забудьте проверить квитанции, не стоит верить людям на слово.
  5. Проверьте количество прописанных в квартире людей. Идеальный вариант – когда в квартире отсутствуют прописанные жильцы. Особенно внимательно стоит относиться к несовершеннолетним детям, имеющим прописку в покупаемой квартире.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Как оформить задаток при покупке квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/man-sign-paper-write-document-5710164/

Мы уже отмечали, что задаток должен быть обязательно оформлен в письменном виде – этого требует ГК РФ. Такой договор имеет юридическую силу с момента подписания сторонами. При этом документ необходимо составлять в нескольких экземплярах – по одному на каждого участника сделки купли-продажи.

Рассмотрим простой пример: гражданин приобретает жильё, которое является собственностью одного человека. Значит, при оформлении задатка составляют 2 экземпляра соглашения – один остаётся у покупателя, второй – у продавца. Другой вариант: гражданин приобретает квартиру, собственниками которой являются трое человек. Значит, экземпляров будет уже четыре.

Соглашение по задатку включает следующие данные и параметры:

  • сведения о покупателе и владельце/ах квартиры (ФИО, серия и номер паспорта, место прописки или проживания);
  • дата заключения договора;
  • данные о квартире (адрес, номер в кадастре, площадь, стоимость);
  • размер задатка (числами и расшифровка прописью);
  • сроки и способ передачи денежных средств (дата, вариант передачи суммы – наличными или на расчётный счёт);
  • срок, в течение которого нужно заключить основной договор;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины, по которым сделка отменяется, а задаток возвращается покупателю;
  • момент вступления соглашения договора в законную силу;
  • число экземпляров договора;
  • росписи всех сторон соглашения.

Договор о задатке составляется в свободной форме или по типовому образцу. Также можно внести в документ дополнительные пункты, которые относятся к предмету договора.

Сумма платежа

Сумма платежа
Фото: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/4475523/

Размер предварительного платежа может быть абсолютно любым – всё зависит от договорённости между сторонами. Кто-то называют сумму с потолка, другие договариваются о проценте от стоимости квартиры. К примеру, если жильё стоит 2 000 000 рублей, можно внести 100000 или 200000 тысяч.

Размер задатка должен удовлетворять интересы обеих сторон. Но слишком маленькая сумма не может дать гарантии того, что продавец или покупатель выполнит условия договора. 20 тысячами рублей можно пожертвовать, если найдётся более выгодный вариант. А вот если сумма будет значительная, то участники сделки дважды подумают, прежде чем отказываться от выполнения договора.

Допустим, вы договорились внести в качестве задатка 100 тысяч рублей. Даже если покупатель найдёт более интересный (и дешёвый) вариант, он не захочет терять эту сумму. И продавец также не станет продавать жильё другому человеку, понимая, что ему придётся возвращать не сто, а двести тысяч рублей.

Как передавать задаток при покупке недвижимости

Когда будет подписан договор, можно передать денежные средства продающей стороне. Местом передачи может стать нотариальная контора, жильё, в отношении которого и осуществляется сделка, риэлторская контора.

Как передать деньги – наличными или на банковский счёт? В первом случае продающая сторона обязана удостовериться в том, что сумма полностью соответствует указанной в договоре. Продавец должен пересчитать деньги в присутствии третьих лиц, ну а перевод на счёт легко подтверждается с помощью выписки либо квитанции.

Факт передачи денежных средств можно подкрепить распиской. Её продающая сторона пишет собственноручно в присутствии покупателя. Для последнего это будет служить дополнительной гарантией того, что владелец квартиры не сможет впоследствии опровергнуть факт получения им денег от другой стороны.

Расписка включает следующие нюансы:

  • данные продавца и покупателя;
  • дата написания;
  • сумма, которая передаётся в качестве предварительного платежа;
  • назначение передачи;
  • подписи (точно такие же, как в документе, удостоверяющем личность).

Покупателю следует хранить расписку до того момента, когда не будет совершена сделка купли-продажи квартиры.

Как вернуть задаток, если сделка не состоялась

Как вернуть задаток, если сделка не состоялась
Фото: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/5668772/

Статья 381 Гражданского кодекс Российской Федерации определяет порядок возврата предоплаты для всех участников сделки:

  • по вине покупателя – деньги остаются у владельца квартиры;
  • по вине продавца – денежные средства должны быть возвращены покупателю в двойном размере;
  • согласованное решение покупателя и продавца о расторжении договора – задаток возвращается покупателю;
  • форс-мажор – деньги отдаются покупателю (например, задаток при покупке квартиры в ипотеку возвращается покупателю, если банк не одобрил получение кредита).

Оптимальный вариант развития событий – если стороны договорятся полюбовно. В таком случае покупатель вернёт денежные средства и не станет обращаться в суд. Другое дело, если продавец, по вине которого сорвалась сделка, не спешит с возвратом денег или вообще исчезает с горизонта, переставая отвечать на звонки.

В такой ситуации покупателю придётся обращаться в суд. Основанием для искового обращения станет неосновательное обогащение нерадивого продавца и неправомерное удержание денег. Во втором варианте пострадавшая сторона может требовать дополнительно проценты за каждые сутки просрочки по ключевой ставке ЦБ.

В подавляющем большинстве случаев правосудие находится на стороне покупателя, однако процесс может затянуться. Продавец заявит, что у него нет средств для полного возврата задатка, тогда суд выносит решение о частичном возмещении убытка. То есть пострадавшая сторона будет получать в течение года небольшие «транши» от продавца.

Чтобы снизить риски подобного варианта развития событий, стоит прописать в соглашении о задатке все нюансы. К примеру, указать возможные штрафы за неисполнение договора, а также предусмотреть и компенсирование моральных страданий. Разумеется, продавец может отказаться от столь суровых условий. Но в таком случае покупатель вправе подумать, что намерения второй стороны не самые чистые. Возможно, отказ от сделки будет правильным решением.

Как возвращается задаток в случае форс-мажора

Согласно законодательству РФ, если возникает форс-мажор и одна из сторон сделки не способна выполнить условия соглашения по независящим от неё причинам, договор расторгается, а предоплата возвращается покупателю.

В качестве форс-мажора могут выступать следующие ситуации:

  • серьёзное заболевание или кончина одного из участников сделки;
  • ветхое либо аварийное состояние жилья;
  • порча имущества (потоп, пожар);
  • ошибки и неточности в соглашении о задатке;
  • появление обременения на жильё (решение банка, органов опеки и попечительства, вердикт суда и пр.);
  • нарушение прав детей младше 18 лет, прописанных в квартире;
  • прочие ситуации, которые суд сочтёт форс-мажорными.
Опять же все возможные обстоятельства непреодолимой силы лучше прописать в договоре. В таком случае можно будет решить вопрос без особой волокиты.

Заключение

Давайте подведём итоги.

  1. Предоплата обеспечивает обязательства обеих сторон по совершению сделки купли-продажи жилья.
  2. Договор о предоплате нужно обязательно заключать в письменной форме (с учётом нюансов, описанных выше).
  3. Факт передачи денежных средств лучше подтвердить распиской.
  4. Сумму задатка устанавливают стороны по обоюдному согласию.
  5. При нарушении соглашения сумма остаётся у продавца (если виноват покупатель) или возвращается покупающей стороне в удвоенном размере (если виноват продавец).
  6. В случае форс-мажора задаток возвращается покупателю, а сделка аннулируется.

Задаток за квартиру – один из этапов заключения сделки по купле-продаже недвижимости. И покупателю, и продавцу нужно ответственно подойти к этой процедуре, грамотно составить документы, учесть все возможные нюансы. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалисту – юристу, нотариусу или риэлтору.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий