Титульное страхование недвижимости: что это, нужно ли страховаться

Содержание статьи

Что такое титульное страхование недвижимости

Это страхование угрозы материального ущерба, который может понести добросовестный покупатель из-за потери права собственности (титула) на имущество. В данном случае титулом является документ, который подтверждает законность владения, использования и распоряжения недвижимостью. Ну а объектом страхования может выступать право собственности на любой тип недвижимого имущества, например, частный дом, квартира, дача, участок земли, а также здания коммерческого либо промышленного направления.

Для чего нужно страхование титула? Допустим, вы приобрели квартиру, добросовестно зарегистрировали все документы в Росреестре. Но тут появились третьи лица (наследники, долевые собственники и пр.), обратившиеся в суд и оспорившие ваше право собственности. Неприятная ситуация, не так ли? Если вы застраховали право титула, то компания выплатит вам компенсацию. А если нет, то не будет ничего – ни денег, ни квартиры.

Следует понимать, что страхуют только жильё на вторичном рынке, поскольку в новостройках продаются квартиры без «истории», то есть на которые ещё не регистрировалось право собственности. В этом плане риски почти полностью сведены к нолю. Так что, можно сказать, что страхование титула выгодно, прежде всего, именно приобретателю, поскольку защищает его интересы.

Страховые случаи при страховании титула

Страховой случай возникает, когда поступает претензия от третьей стороны (лица или организации), интересы которой были нарушены при оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Добросовестный собственник рискует лишиться своих прав на объект, если:

судебные органы признают сделку по покупке недвижимости недействительной;
суд удовлетворит виндикационный иск и истребует имущество из незаконного пользования (при этом новый владелец может лишиться жилья, даже если будет признаны незаконными сделки, которые предшествовали нынешней покупке).

Если анализировать судебные решения по данной проблеме в нашей стране, то можно выделить самые распространённые риски, связанные с утратой титула.

К ним относят следующие ситуации:

нарушение прав собственности детей младше 18 лет;
ущемление интересов наследников, которые не знали о своих правах и не могли претендовать на наследство;
установление недееспособности одно из прежних собственников недвижимости (то есть один из продавцов не осознавал последствия своего поступка);
несогласие супруга/и на продажу совместно нажитого имущества (пример: муж продал квартиру, половина которой принадлежала его жене; она может оспорить сделку);
мошеннические действия в последней сделке купли-продажи либо в более ранних процедурах;
неправильно оформленная документация (данные, указанные в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, некорректны);
подписание продавцом договора под влиянием шантажа, угрозы применения насилия, обманных действий, а также вследствие стечения тяжёлых обстоятельств;
заключение сделки в результате умышленного сговора покупателя и продавца.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, если сделка по какому-либо из вышеописанных оснований будет признана недействительной, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное либо возместить стоимость. Срок исковой давности по подобным делам составляет три года, в отдельных случаях – до 10 лет.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотечный кредит отличается продолжительным сроком действия. А значит, банковская организация стремится минимизировать риски путём страхования. По российским законам жилищный заёмщик обязан страховать только предмет залога – то бишь саму квартиру или дом – от различных угроз. От всех других видов страховки клиент вправе отказаться.

Однако многие кредиторы желают вообще свести риски к нулю, поэтому выдают жилищные займы при комплексном страховании, куда включают:

оформление страховки на имущество;
страхование жизни и здоровья заёмщика;
страхование титула (полис приобретается только у определённых компаний).

Если сделка признаётся недействительной либо ничтожной, страховая организация возвращает банку невыплаченную сумму по ссуде, а оставшуюся часть получает собственник, оставшийся без жилья. Но ещё раз заметим: по закону комплексное страхование не является обязательным, поэтому клиент вправе от него отказаться. Хотя, возможно, в этом случае кредитор попросту повысит процентную ставку.

Одновременно с этим можно застраховать титул собственника и самостоятельно, особенно если есть сомнения в юридической чистоте объекта недвижимости. При этом страховую компанию придётся искать самостоятельно, ориентируясь на разные факторы. Особенно важно при этом изучить договор, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем с выплатой денег.

Какие нужны документы

У каждой компании, занимающей страхованием рисков, имеются свои требования к документации. Поэтому список бумаг для оформления полиса может быть различным, в зависимости от того, к какому страховщику вы обратитесь.

Но всё же есть общий перечень, который включает следующие документы:

удостоверения личности (паспорта) продавца и покупателя;
выписка из домовой книги (здесь должны быть данные о всех жильцах, которые были прописаны и выписаны);
техпаспорт квартиры;
кадастровый паспорт;
правоустанавливающая документация (договоры купли-продажи, вступления в наследование, обмена, завещание; желательно за последние 5 лет);
выписка из ЕГРН;
собственно сам договор купли-продажи;
кредитный договор, если недвижимость приобретается в ипотеку.

В зависимости от ситуации и нюансов сделки страхователь может потребовать и другие документы. К примеру, согласие мужа/жены, если недвижимость продавал кто-либо из них, одобрение со стороны органов опеки, если одним из собственников проданной квартиры являлся несовершеннолетний ребёнок.

На что обращать внимание в страховом договоре

Теоретически страхование титула квартиры выглядит как надёжный инструментарий, которые обеспечивает новому владельцу защиту от возможных рисков. Однако, к огромному сожалению, на практике дело обстоит несколько иначе. Многие страховщики, чтобы минимизировать убытки, составляют договоры так, что наиболее вероятные риски не покрываются.

Поэтому если вы решили застраховать титул в страховой компании, нужно крайне скрупулёзно подходить как к выбору организации, так и подписанию всех документов. Ну а на что конкретно нужно обращать особое внимание в договоре?

Присутствие в качестве страхового случая удовлетворённого судом виндикационного иска. Это один из самых распространённых рисков, когда иск предъявляется (и удовлетворяется) даже добросовестному покупателю. И даже в том случае, если объект недвижимости прошёл через несколько собственников.
Минимальное количество исключений. Страховщики всеми способами стремятся огородить себя от выплат, поэтому вносят в договор различные исключения. Например, случай не признаётся страховым, если появился до оформления страхового договора, тогда как последствия возникли уже во время действия соглашения.
Отсутствие условий, по которым из размера страховой выплаты удерживается сумма, которую по решению суда продавец должен вернуть страхователю. В норме страховщик сначала осуществляет выплаты, а уже потом требует от ответственного за убытки лица возместить все расходы.
Срок договора. Как мы уже отмечали, по некоторым делам, связанным с потерей титула, срок исковой давности составляет до 10 лет. Поэтому и страховой договор лучше оформлять тоже на такой срок с ежегодным внесением платежей. В ином случае компания может прознать о начале судебного разбирательства и отказать в продлении договора.

Естественно, также следует обращать внимание и на стоимость страховки. Но тут необходимо изучать предложения всех крупных игроков страхового рынка, которые предоставляют подобную услугу.

Сколько стоит титульное страхование

Страховщики устанавливают цену страхового полиса, исходя из множества факторов. Так, они учитывают «биографию» недвижимого имущества, стоимость жилья, особенности заключённого с банком договора (если речь идёт об ипотеке) и пр. Чем меньше владельцев было у квартиры, тем ниже тариф. А стоимость страховки в первый год будет выше, чем в последующие.

На сегодняшний день тарифы находятся в диапазоне от 0,3 до 1% от страховой суммы. Но окончательно вам назовут все параметры, когда изучат документацию на имущество. Возможно, тариф поднимут, если специалисты сочтут, что угрозы лишения титула в вашем случае выше, чем обычно.

Оформить страховой полис можно в следующих организациях:

Ингосстрах (только ипотечную квартиру);
СОГАЗ (полис оформляется на год либо на срок ипотечного кредита);
РЕСО (по желанию клиента);
АльфаСтрахование (только в рамках ипотечного кредита);
Росгосстрах (на 3 года с возможностью пролонгации).

Какие случаи не являются страховыми

Страхование утраты права собственности на жилье сопровождается целым ворохом бумаг, а также обставляется рядом условий. Например, страховщики сразу предупреждают о том, что в ряде случаев в выплате страховки будет отказано.

Рассмотрим примеры.

Последствия ядерного удара, в результате чего жильё было повреждено или попало в зону заражения.
Войны, народные восстания, путчи, гражданские противостояние в стране.
Конфискация застрахованной недвижимости (по любым основаниям) государственными регуляторами.
Взыскание судебных органов по неисполненным страхователем обязательствам (когда квартиру арестовывают за долги).
Лишение прав собственности из-за неправильного распоряжения имуществом (речь идёт о бесхозяйственном отношении к жилью).
Выкуп застрахованного участка земли для нужд государства либо муниципалитета.

У каждой компании есть свои собственные исключительные случаи, поэтому с ними следует ознакомиться ещё до заключения договора.

Что делать при наступлении страхового случая

Если вас лишили права собственности, нужно не паниковать, а обращаться в страховую организацию. Этот момент у них уже отработан, и вам по телефону расскажут, что и как именно нужно делать.

При непосредственном обращении необходимо представить следующие документы сотруднику компании:

договор страхования титула;
гражданский паспорт;
решение судебного органа, на основании которого вас лишили титульного права.

Если всё в порядке и ваш случай подпадает под риски, указанные в договоре, то страховщик выплатит вам определённую сумму в срок. Но стоит понимать, что другие расходы компания возмещать не будет. Например, судебные издержки, штрафные санкции, понесённый вами моральный ущерб и пр.

Есть ли смысл страховать титул

Страхование права собственности на квартиру стоит оформлять лишь в двух случаях:

если жильё покупается в кредит у физлица на вторичном рынке. При приобретении квартиры в новостройке риск оспаривания титула стремится к нулю;
если вы думаете, что покупаемая квартира имеет «богатое» и сомнительное прошлое. Но в этом случае лучше отказаться от покупки такой недвижимости либо заранее проверить объект на юридическую чистоту.

Во всех остальных случаях особого смысла в оформлении такой страховки нет.

Заключение

Итак, титульное страхование – это страхование от потери прав собственника на приобретённый объект недвижимости. Тут вы страхуете квартиру от юридических рисков, тогда как при обычном страховании учитываются физические угрозы имуществу. При заключении договора нужно учитывать множество нюансов, чтобы при наступлении страхового случая не остаться у разбитого корыта, то есть у закрытой двери когда-то своего жилья.

Оценка статьи: