Как осуществляется продажа квартиры после вступления в наследство

Если в наследство досталась недвижимость…

Существует три вида наследования.

1. По завещанию. Владелец имущества ещё при жизни оформляет у нотариуса завещание в пользу одного или нескольких наследников, независимо от степени родства.
2. По закону. При отсутствии завещания наследство делится между родственниками в порядке очерёдности. К наследникам первой очереди относятся родители, дети и супруг умершего. Если они отсутствуют, то право наследования переходит ко второй очереди и т.д. Всего таких очередей семь. При наличии сразу нескольких наследников одной группы имущество делится поровну.
3. По наследственному договору. Между собственником жилья и любым лицом заключается договор ренты. Это актуально для одиноких пожилых людей или инвалидов, которые хотят обеспечить себе пожизненный уход в счёт своей недвижимости.

Список документов, которые нужно иметь с собой:

• свидетельства о смерти;
• копии документов, подтверждающих родство с покойным (свидетельство о рождении, браке);
• завещание (если вы наследуете по завещанию);
• копия паспорта;
• заявление об отказе от наследства (от наследников той же очереди что и ваша, если они были прописаны вместе с покойным, если не были прописаны, то достаточно того, чтобы они не подали заявление в течение 6 месяцев);
• справка с места жительства, в которой указано, с кем был прописан покойный на день смерти;
• оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности и т.д.);
• технический паспорт, при необходимости справка из БТИ о том, что имущество было зарегистрировано за покойным;
• акт оценки имущества.

Через шесть месяцев необходимо снова посетить нотариуса и получить свидетельство на наследство.

Раньше (до 2005 года) необходимо было платить налог при получении свидетельства на наследство. Его размер зависел от близости родственной связи.

Сейчас наследник платит госпошлину:

• для родственников первой и второй степени родства – 0,3% от оценки недвижимого имущества, но не более 100 тыс. рублей;
• для родственников второй и последующей очередей – 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Теперь недвижимость нужно зарегистрировать в Росреестре и переоформить права собственности на наследника. Для этого можно обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ или подать документы удалённо через сайт Госуслуги. Стоимость регистрации – 2 000 рублей.

После того как недвижимость будет переоформлена на наследника, с ней можно проводить любые сделки – продавать, сдавать, дарить и т.д.

Как продать унаследованную недвижимость

Исходя из вышеизложенной информации, продажа квартиры, полученной по наследству, возможна только через полгода после смерти наследодателя. Сначала наследник должен переоформить права собственности на себя и только потом заниматься продажей.

Для оформления сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта покупателя и продавца;
• свидетельство о праве на наследство;
• выписка из Росреестре о регистрации прав собственности;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
• техническая и кадастровая документация;
• сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о зарегистрированных лицах.

Продажа доли

Если наследников несколько, то каждый из них получает равную долю наследуемой недвижимости. Продать свою часть можно, но очень сложно – мало найдётся желающих жить в одной квартире с чужими людьми.

Наилучший вариант в этом случае – предложить остальным наследникам выкупить свою долю, тем более что они имеют преимущественное право покупки. Если сделка совершается по обоюдному согласию, то никаких проблем не возникает и можно заниматься продажей по классическому сценарию.

В случае когда между наследниками отношения натянутые, то продавец доли должен письменно оповестить остальных жильцов о своих намерениях продать свою часть, указав условия продажи и стоимость доли. Уведомление отправляется заказным письмом под личную подпись получателя.

Если никто из совладельцев не собирается выкупать долю, то они должны написать письменный отказ. При игнорировании продавец имеет право начинать искать покупателей со стороны через месяц после даты уведомления.

Наследником является несовершеннолетний

Продать жильё, собственником которого является ребёнок, можно только с согласия органов опеки и при участии законных представителей – родителей, опекунов или усыновителей.

При этом большое значение имеет возраст ребёнка:

• до 14 лет – лицо считается недееспособным, его интересы представляют взрослые;
• от 14 до 18 лет – подросток принимает участие в сделке и подписывает необходимые документы, но только с согласия и под контролем родителей, опекунов, усыновителей;
• с 16 лет – некоторые лица могут быть признаны судом дееспособными, если они вступили в ранний брак или работают и полностью обеспечивают себя. В этом случае подросток отвечает за себя сам и по закону может совершать сделки с недвижимостью.

Чтобы получить согласие попечительского совета, необходимо предоставить документы, что при продаже недвижимости, собственником которой является ребёнок, не будут нарушены его имущественные права. Несовершеннолетний должен быть владельцем жилья, которое равноценно или лучше, чем продаваемое.

Альтернативный вариант – на имя ребёнка будет открыт счёт, где и будут храниться средства от проданной квартиры до совершеннолетия. Эти деньги можно будет использовать для покупки жилья, например, в другом регионе или населённом пункте, если родителя предоставят соответствующие документы в опекунский совет.

Наследниками является семейная пара

Если завещание было составлено на обоих супругов, то недвижимость будет считаться их общей собственностью, независимо от того, на кого будет зарегистрирована квартира.

Например, отец завещал квартиру своему сыну и его жене. Через несколько лет супруги развелись, и сын решил продать квартиру, потому что право собственности было зарегистрировано на него. В Росреестре сделку посчитали незаконной – сделка с покупателем была совершена без согласия бывшей жены. Она также является законной наследницей, поскольку её имя указано в завещании.

Налогообложение

С 2018 года вступили в силу новые правила налогообложения на продаваемую недвижимость.

Если продаётся недвижимость, срок владения которой составляет менее пяти лет, то величина налога составит:

• 13% от стоимости жилья, если продавец является резидентом страны, то есть проживает на территории России более чем 183 дня в году;
• 30%, если наследник – нерезидент.

А вот если квартира или дом были оформлены в собственность более пяти лет назад, то налог и вовсе платить не нужно. Этот срок действует только для жилья, которое было куплено, подарено или унаследовано от лиц, не связанных близким родством.

Налог платить не придётся, если недвижимость была в собственности более трёх лет и получена вследствие:

• дарения или наследования от лиц, связанных близким родством;
• приватизации.

Налогообложению не подлежит жильё, стоимость которого меньше одного миллиона рублей, но при этом подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ всё-таки придётся.

Если наследнику необходимо срочно продать полученную в наследство недвижимость, срок владения которой не превышает трёх лет, то он должен:

• до 30 апреля следующего после продажи года подать налоговую декларацию;
• до 15 июля заплатить налог.

К налоговой декларации нужно приложить:

• копию договора купли-продажи;
• акт оценочной стоимости;
• выписку из банковского счёта или расписку покупателя о полученных за реализацию недвижимости средств.

Если размер налога слишком велик, то наследник может оплатить его по частям. Для этого в налоговую службу необходимо обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении рассрочки.

Подведём итоги

• Если недвижимость была получена в наследство, то проводить с ней различные сделки можно только после того, как она будет переоформлена на наследника.
• Продать квартиру сразу же после смерти наследодателя невозможно, сначала нужно открыть у нотариуса наследственное дело, выждать полгода и только потом на основании полученного свидетельства регистрировать собственность на себя.
• Процедура сделки по реализации недвижимости, полученной в наследство, никак не отличается от стандартной.
• Налог за продажу квартиры платить не нужно, если квартира была получена от близкого родственника, со дня смерти которого прошло более трёх лет.
• В случае если наследодателем является дальний родственник или знакомый наследника, то минимальный срок владения составляет пять лет.
• Если недвижимость была реализована до истечения минимального срока, то размер налога 13% для резидентов страны и 30% для нерезидентов.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...