Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

14 этапов по переводу жилого помещения в нежилое

Если вы планируете открыть своё собственное дело или стартап, но не знаете, с какой стороны подойти к вопросу помещения, можем предложить отличный вариант — перевод жилого помещения в нежилое. Данная процедура предполагает, что профильное применение объекта меняется с ориентации на проживание (квартира или частная постройка/дом) на помещение с коммерческими целями использования.

Перевод жилого помещения в нежилое
Фото: https://pixabay.com/photos/corner-table-restaurant-cafe-1168607/

Так вы можете переоборудовать себе магазин, кофейню, офис, маленькую художественную мастерскую или даже миниатюрный производственный цех (насколько позволят объективные возможности помещения). Собственник, согласно законодательству, может изменять правовой статус своей недвижимости. Он также вправе определять и то, как будет использоваться объект, — в соответствии с первоначальным назначением или изменённым.

При переоформлении стоимость аренды или покупки объекта значительно возрастает, но зато вы сможете организовать на этой территории практически любой желаемый вид деятельности.

Условия для переоформления жилых помещений

Переоформление помещения
Фото: https://pixabay.com/photos/space-blank-renovate-renovated-763247/

Вопросы жилплощади в России регулируются жилищным законодательством, источником которого выступает Жилищный Кодекс РФ. В нём говорится, что реализовать перевод квартиры в нежилое помещение можно только при соблюдении следующих обязательных категорий условий.

Юридические требования

  • Недвижимость должна быть освобождена от проживавших людей полностью; в квартире не должен быть никто зарегистрирован.
  • Запрещено проводить подобные манипуляции с квартирами, которые находятся под залоговыми обязательствами в банке, обременены какими-либо санкционными обязательствами (это могут быть ограничения права распоряжения или арест).
  • Если в квартире правомерно заинтересованы третьи лица, они за счёт этой квартиры возмещают свои кредиты, перевод квартиры из жилого в нежилое помещение не может быть осуществлён.

Технические требования

  • В помещение оборудован отдельный вход с улицы, а при площади объекта, начиная от 100 метров квадратных, обязательно должны быть оборудован минимум один запасной выход.
  • Невозможно изменение статуса на нежилое отдельной комнаты от целой квартиры, отдельной доли или только части общей квартиры. Исключительно всего жилого помещения разом.
  • Если здание официально признано аварийным, планируется снос здания (на всё это должны быть документальные подтверждения), изменение статуса квартир также запрещено.
  • Придётся синхронизировать все совершённые неуказанные перепланировки. Потому что иначе они являются незаконными и у нового владельца могут возникнуть проблемы. Обязательно сверьте техданные, указанные в паспорте помещения, с его реальным внешним видом и состоянием.
Современные многоквартирные жилые здания строятся таким образом, что первые или цокольные этажи по умолчанию отводятся под коммерческие нужды, поэтому их даже не придётся переводить в другую категорию — они сразу пригодны для использования.

Зато в таком здании возможен перевод в нежилую категорию этажей выше — первые для этого обязательно должны значиться нежилыми. Но придётся придумать, как выкрутиться с отдельным входом.

В изменении правового статуса помещения, естественно, могут отказать. Условия перевода жилого помещения в нежилое, которые не будут соблюдены, станут достаточным основанием для отказа.

Основные запреты

  • Процедура будет запрещена, если здание официально признано объектом культурно-исторического наследия, является памятником архитектуры.
  • Если квартиры по какой-то причине не были подведены ко всем необходимым инженерным коммуникациям, они будут не пригодны ни для жилья, ни для бизнеса.
  • Если квартиры (не только здания) находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта, перестройки, реконструкции старой планировки, перевод без внесения этих необходимых изменений оказывается невозможным.
  • Осложнения может вызвать и тот момент, если здание располагается в ведении штаба ЧП и гражданской обороны. Процедура усложняется бюрократически + потребует от вас несравнимо больших финансовых затрат. Но теоретически и такое здание может быть реализовано под бизнес.

Порядок изменения назначения объекта

Порядок изменения объекта
Фото: https://pixabay.com/photos/floor-plan-blueprint-house-home-1474454/

Рассмотрим общую схему действий, как перевести нежилое помещение в жилое.

  1. Запросите детальные планы всех этажей здания (инженерные чертежи) и краткие пояснения к архитектурному проекту в отделе Департамента управления имуществом, который отвечает за вашу территориальную единицу. По запросу документы выдаются в течение 30 дней.
  2. Запросите в Бюро Технической Инвентаризации техпаспорт объекта (конкретной квартиры или этажа) и его графический план. Это требуется для выявления несанкционированных перепланировок.
  3. Получите разрешения от пожарной и санитарной служб.
  4. Получите справку ДЕЗ из ТСЖ или ЖЭУ.
  5. Соберите подписи соседей о согласии на перевод помещения.
  6. Подайте заявление на имя главы Управляющей Компании здания на получение заключительного экспертного отчёта о том, каково актуальное техническое состояние постройки.
  7. Возьмите выписку из домовой книги о том, есть ли в помещении зарегистрированные, прописанные лица или фактически проживающие граждане. Напоминаем, таковых быть не должно.
  8. Закажите в специализированной организации проект желаемой для вас перепланировки.
  9. Подайте заявление в отдел Департамента управления имуществом на перевод в нежилой фонд квартиры или этажа. В течение 45 дней комиссия имеет право рассматривать обращение, после чего она вынесет своё официальное решение.
  10. Запросите в Бюро Технической Инвентаризации предварительные расчёты о стоимости смены правового статуса помещения.
  11. Запросите протокол о цене от жилищной комиссии.
  12. Подайте бумаги о смене правового статуса жилья в Росреестр. Вы можете сделать это двумя способами: лично прийти в отделение или подать документы через МФЦ.
  13. Оплатите государственную пошлину, предусмотренную за перевод здания.
  14. Получите официальное регистрационное свидетельство, которое докажет ваше право собственности на теперь уже нежилой объект. Если вы предпочтёте оформляться в компании собственников на недвижимость, то логично будет оформить доверенность на ответственное лицо, которое будет уполномочено представлять интересы каждого из участников.

Документация

Пакет документов для смены статуса квартиры или дома очень обширен.

Для Департамента УИ

Первая группа документов — те, которые вам понадобятся для Департамента УИ.

  • Техпаспорт объекта, который выдадут в БТИ.
  • Паспорт (удостоверение личности) или доверенность + паспорт (для доверенного лица), свидетельство о праве собственности на объект — для получения поэтажного плана и экспликации объекта. Департамент изначально выдаст доверенность, с которой вы сможете обратиться в БТИ, где и выдадут эти документы.
  • Заключение пожарного и санитарного надзора. Для этого придётся написать заявление в СЭС и ГУ МЧС на вызов специалиста для оценки, после чего в отделениях получить соответствующие заключения.
  • Справка ДЕЗ из ТСЖ или ЖЭУ.
  • Согласие соседей с подписями.
  • Техническое заключение о состоянии здания в целом из ТСЖ или аналогичной организации.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных или проживающих лицах из паспортного стола. Срок её действительности сравнительно мал — 2 недели, обращайте на это внимание.
  • Проект на переустройство помещения, выполненный в соответствии с нормами специалистами.
Департамент также будет иметь полное право запросить дополнительные документы, чтобы удостовериться в правомерности проводимой процедуры. Это могут быть справки об отсутствии каких-либо обременений на жильё или кредитных обязательств на доме. Актуально и при переводе частного жилого помещения.

Для БТИ

Вторая группа документов — те, которые понадобятся для БТИ.

  • Заявление на перевод от собственников.
  • Протокол межведомственной комиссии, который будет составлен по результату предоставления первой группы документов в департамент.
  • Удостоверение личности (паспорт).
  • Документ, подтверждающий права собственности.
  • Тех.паспорт, поэтажный план, экспликация.
Если вы являетесь юрлицом, потребуются дополнительно учредительные документы. Данный пакет предоставляется для проведения комиссии, которая оценит общую стоимость процедуры и составит протокол для оплаты. Придётся сразу внести полную сумму.

Для УФРС или МФЦ

Права собственности на недвижимость
Фото: https://pixabay.com/photos/russia-passport-document-2442842/

Третья группа документов, которая может понадобиться, — для УФРС или МФЦ, чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость с изменённым правовым статусом.

  • Паспорт гражданина, желающего стать собственником.
  • Протоколы комиссии БТИ и Департамента.
  • Заявление на оформление собственности.
  • Квитанция об оплате полной суммы госпошлины, которая составляет 1000 рублей (одна тысяча).

В день, который будет определён для получения документов, вам нужно будет обратиться к регистрирующему лицу. Оно выдаст свидетельство собственника.

Стоимость процедуры

Обратите внимание — стоимость процедуры определяется комиссией по результатам предоставленных документов и в соответствии с объективным положением дел, поэтому от случая к случаю она будет разной.

Формирование цен происходит в зависимости от следующих факторов.

  • Госпошлина в 1000 рублей.
  • Расчёты БТИ по стоимости перевода жилого объекта в нежилой.
  • Услуги нотариуса.
  • Услуги организации по созданию проекта переорганизации и перепланировки.
  • Услуги Бюро по подготовке тех.плана квартиры/дома.
  • Ремонтные и косметические работы по благоустройству здания и территории.
  • Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД.

Перевод частного жилого дома

Перевод жилого дома
Фото: https://pixabay.com/photos/beautiful-bushes-cloudy-fence-fir-3009151/

В общих чертах процедура перевода частного жилого дома не сильно отличается от перевода квартиры в многоквартирном строении, просто у этого вопроса есть специфические нюансы. Если вы не можете оформить в коммерческие цели часть квартиры или одну комнату, то вы вполне можете провернуть такое с частным домом.

Однако могут возникнуть проблемы с местной администрацией. В практике часто встречаются случаи, когда они оформляют правовой статус дома как квартиры, что законодательно запрещает разделение жилплощади.

Другая особенность связана с тем, что есть земельный участок со своим прямым назначением. Запрещены строительство и организация офисных помещений на участке, определённом под индивидуальное строительство.

Если вы захотите открыть на такой территории магазин или кафе, потребуется доказать, что вы запланировали парковочные места в проекте перевода жилья в коммерческий объект, а потом доказать, что имеющаяся земля необходима именно для этого.

Если частный дом является многоэтажной постройкой, то вы в принципе можете сменить статус не только части, но и всего объекта в целом. Документы в целом потребуются те же + нужно будет доказать согласность всех фактических и зарегистрированных жителей дома.

Есть ли жизнь после отказа

Отказ не фатален, хотя и весьма неприятен, поскольку заявителю потребуется пройти весь порядок перевода жилого помещения в нежилое заново. Это трата важнейших ресурсов — времени, денег и собственных нервов. Однако хорошая новость в том, что всегда можно доработать здание, проект или документацию и подать заявление снова.

Если вам отказали из-за отсутствия каких-либо требуемых документов, то они обязаны предоставить список бумаг, которых не хватает, и выслать вам его в течение 3 суток. Вы можете предоставить требуемые документы в течение 15 дней без отказа в заявлении или получить отказ, после чего начать всё заново.

Если отказали по причине несоответствия планировки, технического состояния квартиры или по несоблюдению других условий, то вы можете устранить все отмеченные несоответствия, после чего вновь заявиться с пакетом бумаг на переоформление.

Если ситуация повторяется при фактическом отсутствии нарушений, вы можете подать жалобу действия сотрудников Департамента или БТИ через суд.

Заключение

Процесс оформления нового правового статуса помещения для открытия собственного бизнеса — процесс комплексный, сложный. Лучше всего проходить его, консультируясь с хорошими практикующими нотариусами и другими специалистами. Так вы сможете сэкономить своё время и деньги, несмотря на дополнительные расходы. А главное — вы сможете сохранить своё спокойствие.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий