Перепланировка квартиры в 2021 году: что можно, а что нельзя

Содержание статьи

Что такое перепланировка квартиры

Чтобы определиться с понятием, обратимся к статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этому акту, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме – это изменение конфигураций, которое требуется зафиксировать в документе, содержащем всю техническую информацию о квартире. То есть в техпаспорте.

Примером перепланировки служат переносы или слом перегородок, создание новых дверных проёмов либо совмещение двух комнат в одну общую. Если же собственник квартиры изменяет её площадь, осуществляет установку, замену (газовую плиту на электрическую) или перенос любых инженерных сетей, то это уже переустройство. Его тоже нужно зафиксировать в техническом паспорте.

В каких зданиях перепланировка возможна? В любых, кроме совсем старых и тех, что относятся к архитектурным достопримечательностям. Если же многоквартирный дом попадает под данные определения, нельзя самовольно изменять что-либо в конфигурации квартиры. Вначале нужно получить разрешение у муниципалитета и/или соответствующих органов, а уже потом приступать к ремонту. Впрочем, последнее правило актуально во всех случаях.

Ещё один важный вопрос: необходимо ли получать согласие соседей на перепланировку своей квартиры. Ответ положительный, если этот процесс затронет общедомовое имущество или может изменить условия жизни других людей. К примеру, собственник решил присоединить к своему жилью мансарду на верхнем этаже. В таком случае обязательно берётся письменное согласие всех собственников квартир дома. Хотите сделать перепланировку в ванной и туалете? Тогда нужно поинтересоваться мнением соседей снизу, поскольку изменения повлияют только на них.

Почему нужно согласовывать перепланировку

Так уж сложилось, что многие наши граждане не считают согласование перепланировки в квартире важным мероприятием. Они без разрешения соответствующих инстанций сносят и строят стены, переносят дверные коробки, делают студию из обычного помещения. А потом вовсе не идут за документами, думая, что в своей квартире могут делать всё, что захочется, или же боятся столкнуться с законными последствиями.

Между тем согласовать изменения в планировке нужно, ещё нужнее – не совершать действия, которые запрещены Жилищным кодексом РФ. Эти нормы не взяты из воздуха, их соблюдение – залог уюта и даже безопасности других людей. Так, нарушение несущих конструкций вполне может привести к обрушению дома и гибели людей. А это уголовная ответственность.

Кроме того, незаконно переделанную квартиру могут принудительно изъять и продать с торгов. Естественно, после судебных разбирательств и проведённой экспертизы. Ну а бывшим собственникам достанется лишь небольшая часть с полученной суммы – из неё вычтут все расхода на устранение разрушительного ремонта.

И ещё один важный момент, о котором часто забывают. В 90 % случаях проблема согласования перепланировки всплывает в процессе продажи недвижимости. Дотошные покупатели просят продемонстрировать техпаспорт, чтобы убедиться в том, что переустройство зафиксировано в документах (и правильно делают). В ином случае все дальнейшие вопросы придётся решать уже новым собственникам. Значит, они будут требовать скидку.

Также вопросы возникают в том случае, если покупатель хочет приобрести переделанную квартиру в ипотеку. Тут всё, конечно, зависит от банка, но многие крупные кредиторы попросту не захотят связываться с жилым помещением, в которых явно заметны следы критической перепланировки.

Что можно и нельзя менять в квартире

Мы неспроста вначале говорили о том, как важно пройти согласование перепланировки квартиры. Компетентные службы тщательно просчитывают все изменения, чтобы предупредить форс-мажоры и аварии. К примеру, нередки случаи, когда несогласованная перепланировка приводит к обрушению части дома или затоплению нижних соседей.

Давайте разберёмся, что можно делать в квартире и без согласования, а на что потребуется одобрение соответствующих органов.

Можно без согласования

Не нужно согласовывать следующие мероприятия:

обычный косметический ремонт (оклейка стен обоями, смена напольного покрытия, покраска и пр.);
замена дверей, окон;
закрытие коммуникаций гипсокартонном (но с условием доступа к важным узлам);
установка встроенной мебели – в жилых комнатах и на кухне;
монтаж раздвижных или крутящихся дверей;
переустановка электронной плиты, сантехнических изделий;
монтаж кондиционеров и телевизионных антенн снаружи (но только если разрешительное право распространяется на ваш дом);
создание комнатных перегородок, которые разделяют помещение на зоны (важно – они не должны доходить до потолка);
замена труб, батарей, электропроводки;
остекление балконов (без соединения с комнатой, без выноса батареи на лоджию; опять же – если это разрешено в доме).

Можно, но после согласования

Изменения в квартире, которые не будут влиять на безопасность дома, можно согласовать без особых проблем. Желательно заранее обратиться в БТИ или в местный жилищный отдел, где имеется перечень разрешаемых изменений.

Чаще всего в него входят:

выравнивание пола посредством цементной стяжки или установка тёплых полов (если дом с перекрытиями из дерева, от цемента и системы отопления нужно отказаться);
соединение ванны и уборной, разъединение санузла;
пробивание проёмов в ненесущих стенах;
перемещение ненесущих перегородок, чтобы изменить конфигурацию комнат (запрещено делить комнату на части, если хотя бы в одной из них не будет батареи и окошка);
установка капитальных перегородок, достигающих потолка, для создания отдельных помещений (кладовки, гардеробной);
объединение жилой комнаты с коридором.

Можно, но с большим трудом

Можно, но с трудом — Фото: https://pixabay.com/photos/dilapidated-room-interior-disrepair-983952/

Выше мы рассмотрели самые простые примеры того, что именно местные органы согласовывают без особых проблем. Но имеются и более сложные проекты по перепланировке жилых помещений. Вот с ними могут возникнуть определённые трудности.

Например:

постройка балкона на первом этаже, если его не было по плану дома;
создание веранды или террасы с выходом из квартиры;
строительство отдельного входа в квартиру на нижнем этаже;
увеличение площади балкона;
строительство мансарды на верхнем этаже;
соединение квартир на разных этажах.

В этом случае переделка затронет несущие стены и конструкции дома. Следовательно, в теории это угрожает безопасности самому собственнику квартиры и другим жильцам. Чтобы получение одобрение, необходимо не просто пригласить комиссию, которая оценит риски, но и заказать архитектурный проект.

Нельзя менять

Ну и прейдём к перечню тех вариантов перепланировки, которые невозможно согласовать ни при каких условиях. Причина – нарушение безопасности дома или затруднение доступа к муниципальным инженерным коммуникациям (водопроводу, газопроводу и пр.).

Нельзя осуществлять:

перенос уборной или ванной комнаты таким образом, чтобы она разместилась над жилыми помещениями;
расположение кухни над жилой комнатой или под/над санузлом соседей;
соединение газифицированной кухни с гостиной;
снос несущих конструкций или пробивание в них проёмов;
вывод на балконы батарей;
перестройка чердаков, подвалов под собственные нужды;
изменение фасадов (остекление, установка кондиционеров, спутниковых антенн) на домах, имеющих статус памятника архитектуры;
заливка бетоном полов в домах с деревянными перекрытиями.

И список подобных запрещённых действий может быть расширен, исходя из особенностей конкретного дома. Поэтому предварительно следует уточнить все нюансы в Бюро технической инвентаризации.

Какие документы понадобятся

Какие документы нужны — Фото: https://pixabay.com/photos/documents-files-records-file-3816835/

Итак, вы решили согласовать или узаконить перепланировку квартиры. Значит, необходимо собрать или подготовить целый пакет документов.

Заявление об изменениях в конфигурации квартиры. Оно заполняется по определённой форме, утверждённой российским Правительством ещё в 2005 году (можно найти в интернете).
Правоустанавливающая документация на объект недвижимости. Оригиналы либо заверенные в нотариальной конторе копии. Сюда можно отнести договоры купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании и пр. Хотя сегодня можно обойтись и обычной выпиской из ЕГРН с синей печатью.
Техпаспорт на квартиру.
Проект перепланировки квартиры (далее мы расскажем, где и как его получить).
Заверенное у нотариуса согласие всех собственников жилья на перепланировку или переустройство.

Это обязательные документы, которые понадобятся вам в любом случае. Но есть ряд дополнительных бумаг, требующихся в отдельных ситуациях.

Сюда можно отнести:

разрешение кредитной организации, если жильё приобретено по ипотечному займу;
протокол собрания собственников квартир всего дома, в котором они соглашаются на перепланировку вашей квартиры (если ремонт затрагивает общедомовые площади);
разрешение органа по охране исторически и культурных памятников (если строение относится к соответствующей категории);
согласие муниципалитета, который передал жильё в пользование по договору соцнайма.

Как согласовать перепланировку в квартире

Сразу скажем, что процесс согласования перепланировки займёт много времени. Готовые документы придут только через несколько месяцев. Ведь придётся пройти несколько последовательных этапов. При этом сценарий прохождения будет отличаться в зависимости от региона, разными будут даже названия инстанций, куда вам придётся обращаться.

Для примера давайте посмотрим, как происходит согласование перепланировки квартиры в Москве.

Получение технического паспорта

Это официальная бумага, в которой содержится техническая информация о недвижимости (площадь, год постройки здания, кол-во комнат, материал несущих стен и перегородок, план дома, износ здания, благоустроенность и пр.). Получить документ можно в Бюро технической инвентаризации.

Если это документ у вас уже есть и он не старше пяти лет, то новый получать нет необходимости. В БТИ нужно обратиться, если бумага, а значит, и сведения уже устарели. Подобная услуга стоит около 1000 рублей, хотя цена может отличаться (местное Бюро вправе назначить свою стоимость), но незначительно. Бумага нужна срочно? Тогда придётся доплатить.

Из технического паспорта вы узнаете, какие перегородки несущие, а какие – нет. А уже от этого зависит, можно ли будет обойтись «малой кровью» или всё же придётся раскошеливаться и пройти ещё несколько инстанций.

Заказ эскиза (проекта)

Следующие шаг – создание эскиза. Обычно его делают сами, используя типовые утверждённые проекты, имеющиеся в интернете на специализированных сайтах. Но это актуально лишь в том случае, если вы не собираетесь объединять санузел, возводить или сносить стены, строить отдельный вход в квартиру и пр.

Если же собираетесь сделать что-то одно из вышеперечисленного (а то и несколько пунктов), то нужно будет обратиться в архитектурное бюро за специальным проектом. Он включает схему размещения инженерных коммуникаций, планы квартиры до ремонтных работ и после, другую важную информацию.

У проектной компании должно быть разрешение на подобную деятельность, а ещё допуск СРО (саморегулируемые организации). Кроме того, с ней необходимо сразу заключить договор на авторский надзор. Он требуется для того, чтобы сотрудники компании контролировали все этапы переустройства и отмечали их в журнале работ. Без договора и журнала комиссия не сможет подписать Акт о выполненной перепланировке.

Сколько стоит проект перепланировки? Тут всё зависит от степени сложности переделки, но цены обычно варьируются от пяти до сорока тысяч рублей.

Подача заявления

Осталось отнести весь пакет документов на рассмотрение. И тут начинается самое интересное, поскольку организаций, которые принимают заявление на перепланировку, несколько. Так, можно обратиться в местную жилищную инспекцию, БТИ, администрацию города или в многофункциональный центр. Предварительно стоит узнать, какая именно инстанция в вашем населённом пункте отвечает за согласование переделок в квартире

В Москве и других крупных городах подать документы можно онлайн – посредством портала Госуслуги. Все бумаги сканируются и прикрепляются к заявлению. Но тут важен один момент: проект перепланировки квартиры должен быть заверен электронной подписью разработавшей его организации.

Подписание Акта о перепланировке

Решение принимается в течение одного-полутора месяцев. Если всё хорошо, то вам выдадут одобрение на перепланировку. В нём указываются сроки, в которые нужно уложиться – чаще всего это 12 месяцев. После выполнения всех работ необходимо вновь обратиться в жилищную инспекцию, на этот раз – для проверки соответствия квартиры проекту.

Если всё в полном порядке, то сотрудник комиссии выдаст вам Акт о завершённой перепланировке. Этот документ нужно отнести в БТИ и получить новый технический паспорт. Осталось только обновить сведения в Росреестре. Для этого нужно собрать все документы, заплатить пошлину и подать пакет бумаг через МФЦ.

Но вместо разрешения на переустройство квартиры может прийти отказ. В нём указываются причины:

неполный список бумаг;
подача заявления не в ту инстанцию;
проект не соответствует нормам.

Вам нужно устранить все несоответствия и вновь подать заявку. Если же вы считаете отказ необоснованным, то подавайте иск в суд.

Как согласовать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку

Согласование перепланировки в кредитной квартире имеет свои особенности. Что же нужно сделать?

Изучите ипотечный договор. В нём не должно быть запрета на изменение конфигурации в купленной недвижимости.
Обязательно обратитесь к кредитору, предоставьте заявление и эскиз с будущими изменениями.
Дождитесь решения финансовой компании. Она должна оценить стоимость жилья после перепланировки.
Если решение в вашу пользу, отправляйтесь с согласием банка и другими документами в жилищную инспекцию (или другой орган).

После проведения всех работ Акт о завершённом переустройстве нужно в обязательном порядке предоставить в банк.

Заключение

Перепланировка квартиры – хлопотная процедура, однако её не избежать, если вы решили изменить помещение в соответствии со всеми правилами и требованиями. В ином случае не избежать негативных последствий, вплоть до принудительной продажи жилья. Перед началом процесса лучше проконсультироваться со специалистами, которые подскажут, как всё грамотно сделать. Удачи!

Оценка статьи: