Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

Обременение на квартиру, или Особенности покупки жилья с «историей»

У многих квартир, которые выставлены на продажу (в особенности на вторичном рынке), имеется своя собственная «биография». И не всегда она безупречная. В некоторых случаях на объекты недвижимости накладываются определённые ограничения, которые препятствуют передаче права собственности. Давайте разберёмся в том, что такое обременение на квартиру, когда его накладывают и можно ли продать или купить жильё с такой «историей».

Обременение на квартиру
Фото: https://pixabay.com/photos/unhappy-man-mask-sad-face-sitting-389944/

Что такое обременение на квартиру

Согласно российскому законодательству, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жильём. Но в отдельных случаях какое-либо из этих направлений (а иногда сразу и несколько) невозможно реализовать в полном объёме. Такое случается, если претензии на недвижимость заявляют третьи лица. В результате собственник не может полноценно использовать свои полномочия, которые предусмотрены законодательством.

Юридическая коллизия, скажете вы? На самом же деле, всё просто. Что значит квартира с обременением? Это означает, что на имущество наложены ограничения, которые возникли на основании договора или по решению суда и которые ограничивают права собственника на владение, распоряжение или использование. Кроме того, по итогам договоров или судебных вердиктов определённые права на недвижимость могут получить третьи лица.

Если говорить совсем простым языком, то обременение – это блокировка возможностей собственника. По каким-либо причинам (о них мы поговорим далее) действия с имуществом лимитированы: его нельзя продавать, завещать, дарить, менять. Но, к примеру, хозяин может проживать в помещении или сдавать его в аренду.

Подобные запреты могут возникать двумя способами.

  1. По воле владельца: залог недвижимости при оформлении кредита, ипотека, сдача площади в коммерческий наём.
  2. В независимости от воли владельца: арест жилплощади из-за споров хозяйствующих субъектов или из-за долгов, возможность преимущественного выкупа доли совладельцем квартиры, обременение органами опеки.
При этом стоит понимать, что некоторые запреты не являются препятствиями для оформления перерегистрации прав собственности. Но в дальнейшем подобная сделка может быть оспорена в суде и, как следствие, признана ничтожной, если выяснится, что она нарушила законные права третьих лиц. Другие же ограничения, занесённые в Росреестр, вообще не допускают возможности перехода права собственности от одного владельца к другому.

Виды обременений

В зависимости от того, по итогам какой операции с имуществом появились запреты и лимиты, выделяют несколько типов ограничений.

Права владельца могут быть урезаны, если недвижимость заложена в ипотеку, кредит, сдаётся в аренду, используется для получения денег по договору ренты, определена в качестве сервитута, на неё наложен арест судом, приставами. Кроме того, обременение на квартиру могут наложить органы опеки с целью защитить интересы прописанных там несовершеннолетних детей либо недееспособных лиц.

Давайте подробнее изучим особенности каждого вида ограничений.

Ипотека

Пожалуй, самый распространенный тип обременения – это квартира в ипотеке. Оформляя подобную сделку, покупатель передаёт приобретённое жильё банку в качестве залога, что является гарантией выполнения обязательств по кредиту. При этом объект недвижимость – собственность заёмщика, но с оговорками.

До тех пор пока заёмщик в полном объёме не погасит задолженность перед кредитной организацией, приобретённое жильё будет находиться в залоге, и как следствие, под ипотечным обременением. То есть собственник не сможет распорядиться им по своему усмотрению (продать, подарить, обменять, сдать в аренду), а только с разрешения банка.

Договор аренды

Договор аренды
Фото: https://pixabay.com/photos/hand-key-house-keys-keys-101003/

Если владелец сдаёт квартиру в аренду, то он на определённый срок передаёт арендатору право пользования этим имуществом. Соответственно, на этот же срок хозяин утрачивает возможность распоряжаться в полном объёме жильём.

При этом арендатор может пользоваться переданным объектом в течение всего оговорённого срока, даже если:

  • собственник продал квартиру третьему лицу;
  • арендодатель умер, а его имущество перешло наследникам.

Важно понимать, что обременение возникает лишь в том случае, если стороны заключили между собой договор аренды в письменном виде. Устная договорённость не имеет юридической силы, поэтому недобросовестный собственник может в любой момент выгнать арендатора и совершить любую сделку с недвижимостью.

Согласно российскому законодательству, долгосрочный договор аренды (на срок более 12 месяцев) подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае в выписке можно будет увидеть наём жилья в качестве обременения. При заключении краткосрочного договора регистрация в государственных органах не нужна.

Договор ренты

Права и обязанности сторон, указанных в договоре ренты, определены в статье 583 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, получатель содержания передаёт второй стороне в собственность жильё (квартиру, дом), а плательщик, в свою очередь, должен перечислять определённую сумму денег своему «подопечному» или предоставлять средства на его содержание каким-либо другим способом.

В течение всего срока действия договора ренты в отношении имущества накладывается обременение. Плательщик сможет полноценно распоряжаться объектом недвижимости (продавать, обменивать, завещать, отдавать в дар третьему лицу) лишь после смерти бывшего владельца.

Сервитут

Малопонятный термин «сервитут» подразумевает ограниченное право пользования чужим объектом недвижимости, чужой территорией, вещью, принадлежащей другому владельцу. Обычно это право возникает в земельных отношениях, к примеру, когда собственник шести соток проезжает к ним через соседний участок.

Что касается квартиры, то вещное право распространяется на проходные комнаты в коммунальных квартирах, а также на помещения общего использования: кухню, коридор, балкон, уборную. То есть человек не является владельцем этих комнат, но имеет право пользоваться ими на общих началах.

Обременение через сервитут может закрепляться:

  • добровольно;
  • в судебном порядке.

Передача в доверительное управление

Доверительное управление
Фото: https://pixabay.com/photos/contract-signature-lease-available-1464917/

Полномочия по распоряжению имуществом передаются опекуну, попечителю (доверительному управляющему), если владелец жилья (учредитель управления) недееспособен или является несовершеннолетним ребёнком. Иногда подобное делегирование полномочий применяется во время банкротства частного лица.

Доверительный управляющий имеет право пользоваться недвижимостью (например, проживать в нём), однако к нему не переходит право собственности. Следовательно, опекун или попечитель не может продать, подарить или обменять квартиру без согласия учредителя, поскольку на неё наложено соответствующее обременение.

Согласно законодательству, подобный договор должен быть оформлен в письменном виде и обязательно зарегистрирован у нотариуса. В ином случае все договорённости считаются ничтожными, а сделка – недействительной. После определённого срока, указанного в договоре, все права возвращаются владельцу жилья, а обременение снимается.

Ограничение со стороны органов опеки и попечительства

Российское законодательство следит за тем, чтобы несовершеннолетние собственники получали государственную защиту в вопросах, касающихся продажи принадлежащего им имущества. Регулирующей инстанцией в данном случае выступает орган опеки и попечительства, который накладывает обременение на жильё, если:

  • ребёнок является единственным собственником квартиры;
  • несовершеннолетний гражданин имеет долю в продаваемом или меняемом помещении;
  • ребёнок просто прописан в квартире, но находится под опекой и попечением.

Попечительский совет наложит запрет на сделку с недвижимостью, если по итогам продажи или обмена квартиры жилищные условия ребёнка ухудшатся. Обременение снимется лишь после того, как родители или законные представители несовершеннолетнего докажут, что он получает равные или лучшие условия в другом месте.

Арест

Арест имущества
Фото: https://pixabay.com/photos/mesh-grille-fence-grill-house-64984/

Арест подразумевает полный запрет на распоряжение недвижимостью. Налагать эти ограничения могут:

  • судебные инстанции;
  • приставы-исполнители;
  • таможня;
  • налоговая служба;
  • следователь.

Подобная санкция обычно выступает мерой обеспечения. Например, когда истец в суде или просто заинтересованная сторона обоснованно полагает, что ответчик сможет осуществить попытку избавиться от недвижимости, чтобы не оплачивать долги по кредиту или не выполнять прочие законные обязательства.

Если есть обременение по аресту, то с объектом недвижимости невозможно совершать никакие действия. Вся эта информация хранится в Росреестре, поэтому совершить сделку-продажи и тем более зарегистрировать её не удастся. Снять арест с жилья можно будет лишь после устранения основания его наложения.

Кроме того, запреты и ограничения накладываются на аварийные дома и объекты недвижимости, признанные памятниками архитектуры и имеющие историческую значимость. Собственник квартиры, расположенной в аварийном доме, не сможет её реализовать, поскольку он включён в программу улучшения жилищных условий. Ну а объекты культурного наследия невозможно продать без согласования с соответствующими органами.

Как снять обременение на квартиру

Обременение на квартиру обычно накладывается на определённый срок. Аннулировать эти ограничения можно, если устранить причину возникновения запрета. Идеальный вариант – когда информация об обременении внесена в Росреестр, ведь в этом случае человек может контролировать процесс отмены имущественных лимитов.

Снять обременение с квартиры можно, предприняв следующие шаги.

  1. Устранение причины возникновения запрета. Нужно погасить ипотеку, кредит, прекратить отношения долгосрочной аренды, взять согласие органов опеки, уплатить долги по судебному производству и пр.
  2. Получение документов, подтверждающих выполнение обязательства. В качестве доказательства может выступить решение суда, справка из банковской организации или органа опеки.
  3. Обращение в Службу государственной регистрации, кадастра и картографии или в многофункциональный центр.
  4. Получение подтверждения о том, что запись об обременении удалена из архивов ЕГРН.

Ситуация осложняется, если на квартиру имеется ограничение, которое не зафиксировано в Росреестре. Покупателю такой собственности нужно проверить информацию о том, на каком основании была приобретена недвижимость (приватизация, по договору дарения и пр.), а также о лицах, которые могут пользоваться жильём.

Лишь после получения этих сведений решается вопрос о возможности снятия обременения и дальнейших действиях со стороны покупателя и продавца.

Следует понимать, что некоторые обременения снять невозможно. Например, в случае безвозмездного пользования жильём человеком, который в своё время не стал его приватизировать. Ещё один вариант – право пожизненного проживания на квадратных метрах по завещанию родственника. Эти люди не теряют свои права даже при смене владельца, а выселить их из купленной квартиры не получится. Остаётся лишь внимательно изучать документы, чтобы не попасть в подобную ситуацию.

Как наложить обременение на квартиру

Обратное действие также возможно. При этом ограничение права собственности возникает не по решению суда или запросу правоохранительных органов, а вследствие доброй воли самого собственника жилья. Он вправе самостоятельно установить запреты на какие-либо операции в отношении квартиры, если считает, что это принесёт ему пользу.

Основанием для подобных ограничений может стать:

  • нахождение помещения в аренде у третьих лиц (для исключения мошеннических действий);
  • расторжение брака (чтобы бывший супруг не смог сделать что-либо с квартирой без ведома собственника);
  • участие в наследственном процессе, когда есть риск посягательств на жильё со стороны иных наследников.

Оформить обременение можно через Росреестр или МФЦ. Необходимо будет представить следующие документы:

  • собственно заявление;
  • паспорт российского гражданина;
  • документ, подтверждающий право собственности на жильё;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • документ, который доказывает обоснованность заявления (договор об аренде, справка об открытии дела о наследовании имущества).

В отдельных случаях придётся заручиться заверенным у нотариуса согласием третьих лиц. К примеру, если квартира находится в долевой собственности сразу у нескольких человек либо является совместно нажитым в браке имуществом.

Как проверить квартиру на обременение

Как проверить квартиру на обременение
Фото: https://pixabay.com/photos/office-business-colleagues-meeting-1209640/

Многих потенциальных покупателей интересует вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры. Самый простой способ – узнать всю информацию у собственника жилья. Однако надеяться на добросовестность продавца зачастую не приходится, поскольку его задача – продать недвижимость и получить прибыть.

Самым эффективным и доступным способом проверки чистоты жилья остаётся обращение к сайту Росреестра. Проблема лишь в том, что информация на нём обновляется нерегулярно. Гораздо лучшая идея – запросить выписку из ЕГРН. В общем реестре фиксируются все сделки и все смены собственников жилья.

Выписка может быть в бумажном или электронном виде. За подобную услугу нужно будет заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей. Срок ожидания информации – до 7 рабочих суток.

Кроме того, чтобы минимизировать риски, можно обратиться к следующим способам проверки квартиры.

  1. Запросить сведения из домовой книги, из ФМС о зарегистрированных жильцах. Продублировать информацию можно в управляющей компании, справка из которой поможет обнаружить временно выписанных лиц, проходящих срочную службу или отбывающих срок.
  2. Проверить сведения о владельце жилья на сайте Федеральной службы судебных приставов. Это позволит понять, заведены ли в отношении него исполнительные производства.
  3. Обратиться в районную администрацию населённого пункта, чтобы узнать, не относится ли дом к объектам культурного или исторического наследия.

Проверить обременение в связи арендой жилплощади несколько сложнее, поскольку эти сведения не фиксируются в правоустанавливающей документации и часто не отражаются в ЕГРН. Чтобы понять, не сдаётся ли жильё в аренду, можно нагрянуть с внезапной проверкой на объект или расспросить соседей. Общительные бабушки наверняка расскажут много интересного о злополучной квартире.

Как продать квартиру с обременением

Продажа квартиры с обременением возможна, но зависит от вида ограничений. Так, реализовать ипотечное жильё не составит особого труда, если заручиться одобрением кредитора. А вот если недвижимость находится под арестом суда или приставов, то продать её не получится ни при каких обстоятельствах.

Продавец обременённой квартиры обязан:

  • получить предварительное одобрение от банка или надзорных органов на совершение сделки;
  • подготовить всю необходимую документацию (см. ниже);
  • уведомить потенциального клиента о наличии ограничений на жильё;
  • проинформировать органы опеки или банк об изменении статуса квартиры и прочих важных нюансах сделки.
Обременение на квартиру
Фото: https://pixabay.com/photos/real-estate-sale-purchase-property-3337038/

Покупатель подобного жилья должен:

  • проверить всеми возможными способами информацию о приобретаемой квартире;
  • отдать документы продавца на проверку квалифицированному специалисту;
  • требовать документы, которые бы подтверждали изменение в статусе жилплощади.

Конкретный список документов зависит от особенностей обременения. Однако в любом случае нужно будет составить договор купли-продажи. В нём необходимо указать данные о том, какие ограничения «висят» на квартире – ипотечный долг, сервитут, несовершеннолетние дольщики и пр.

Также нужно подготовить основные бумаги, а это:

  • паспорта участников сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • передаточный акт;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Дополнительные документы (индивидуально для каждого случая):

  • согласие банка на продажу;
  • разрешение рентополучателя;
  • согласие органов опеки;
  • разрешение других совладельцев;
  • согласие учредителя управления и пр.

Если все документы в порядке, то сама сделка купли-продажи квартиры проходит в обычном режиме.

Возможные проблемы и риски

Некоторые покупатели сознательно приобретают жильё с обременением, рассчитывая сэкономить. Ведь проблемная квартира продаётся дешевле, чем другие аналогичные квадратные метры. Однако подобные сделки сопряжены с многочисленными рисками, в первую очередь для покупателя, во вторую – для продавца.

Самые частые риски и негативные последствия таковы:

  • признание сделки недействительной. Оспорить договор купли-продажи может как одна из сторон, так и лицо, права которого были ущемлены в результате сделки;
  • проблемы с взысканием с продавца денежных средств, которые были потрачены покупателем на оформление документов;
  • появление неожиданных обязательств перед покупателем. К примеру, приобретатель обременённого жилья может обнаружить, что именно он будет погашать ипотечный кредит, предоставлять доступ к квартире арендаторам, другим лицам.
Таким образом, отрицательных моментов у такой сделки гораздо больше, чем плюсов. Но если вы всё же решились приобрести квартиру с обременением, необходимо тщательнейшим образом проверять все документы, изучать составленный договор купли-продажи, настаивать на соблюдение своих интересов в процессе сделки. А чтобы минимизировать все риски, лучше привлечь к процедуре квалифицированного юриста или риэлтора.

Заключение

Обременение на квартиру усложняет совершение сделок по купле-продаже, но стоит понимать, что подобного жилья на рынке недвижимости достаточно много. Если вы не хотите рисковать, откажитесь в пользу других вариантов. Если вам нужны именно эти квадратные метры, то обязательно удостоверьтесь в юридической чистоте сделки, заручитесь поддержкой риэлтора и приготовьтесь к торговле. Такие квартиры обычно стоят дешевле своих аналогов.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий