Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

5 вариантов уплаты налога за сдачу квартиры в аренду

Если у вас есть свободная недвижимость, в которой никто не живёт, то почему бы не сдавать её в аренду и не получать пассивный доход? Сегодня вы узнаете, как официально сдать жильё, нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду, какие документы необходимо оформить и что будет арендодателю, если сдавать неофициально и не платить налоги.

Налог на сдачу квартиры в аренду
Фото: https://pixabay.com/photos/savings-budget-investment-money-2789112/

Бизнес на сдаче квартир

Свободная недвижимость просто обязана приносить прибыль, а не «проедать» деньги за её содержание. Даже если в ней никто не живёт и у вас стоят счётчики на газ, свет и воду, некоторые коммунальные платежи оплачивать всё равно придётся. Плюс добавьте налог на недвижимость, вот и набегает некая сумма, с которой так или иначе, но придётся расстаться.

Если квартира простаивает, то лучше превратить её в источник пассивного дохода – пустить квартирантов и получать за это живые деньги. Конечно, это хлопотно, а порой и нервно, но если найти порядочных и аккуратных жильцов, то большинство проблем канут в Лету.

Сдавать жильё можно официально и неофициально. Во втором случае арендодатель заработает больше денег, сэкономив на налоге, но он очень рискует получить огромный штраф за уклонение от уплаты сборов. Фискальные органы и бдительные соседи не дремлют. И если будет доказан факт нелегальной сдачи недвижимости с целью получения прибыли, то незадачливому арендодателю светит не только административная, но и уголовная ответственность.

Поэтому давайте разбираться, как сдать квартиру в аренду с применением действующих законодательных норм. И начнём с самого начала – кто может сдавать жильё?

Бизнес на сдаче квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/house-key-real-estate-security-4516175/
Согласно законодательству, все сделки с недвижимостью вправе заключать только собственник. И вот здесь уже начинаются первые препятствия. Хорошо, если собственник один, здесь проблем точно не возникнет. Но в случае когда квартира находится в долевой собственности нескольких человек, необходимо будет их письменное согласие, заверенное у нотариуса, что они не возражают сдавать жильё в аренду.

Ещё сложнее, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Придётся получить согласие у органов опеки, при этом доказав, что права ребёнка или подопечного не нарушены, а их жилищные условия приемлемы для жизни.

Без соответствующих разрешений сделку нельзя будет зарегистрировать в Росреестре.

В случае если квартира неприватизированная, то есть её собственником является государство, ответственный квартиросъёмщик не имеет права сдавать жилплощадь в наём.

Юридическое оформление сделки

Большинство собственников квартир просто не желают вникать в нюансы официального найма, не хотят платить налоги, поэтому стараются сдать недвижимость нелегально.

В итоге, квартиранты десятой дорогой обходят участкового, поскольку живут без регистрации, а соседям говорят, что они родственники хозяйки. Оплата производится наличкой или почтовыми переводами с пометкой «материальная помощь». А если есть дети, то появляются проблемы с детским садом, школой, поликлиникой.

А всё потому, что собственник жилья стремится сэкономить на налогах, зачастую даже не понимая, что не оформленная юридически сделка может оказаться весьма убыточной и послужить поводом для для привлечения арендодателя к административной ответственности. В некоторых случаях жильцами могут заинтересоваться и правоохранительные органы. В этом случае собственник может пойти как соучастник в уголовном деле.

Как избежать неприятностей?

Договор найма

Договор найма
Фото: https://pixabay.com/photos/contract-consultation-office-408216/

При нелегальной сдаче жилья хозяин договаривается с квартирантами устно, а если и составляет договор, то никому его не показывает, чтобы не афишировать сделку. Впрочем, такой договор всё равно будет считаться филькиной грамотой. Его нельзя будет предъявить в суде, если наниматель нанёс ущерб имуществу, ведь тогда собственник может попасть в поле зрения налоговой инспекции.

Если сделка будет легальной, то у обеих сторон (нанимателя и собственника) будет на руках договор о найме, который даёт право квартиранту находиться в квартире на законных основаниях, а хозяину – право её сдавать.

Мы привыкли говорить, что квартира сдаётся в аренду. На самом деле в аренду можно сдать только нежилое помещение – офис, склад, магазин, кафе и другую недвижимость, используемую в коммерческих целях. Жильё сдаётся в наём, владелец именуется «наймодателем», а квартирант – «нанимателем». Соответственно, между ними заключается не договор аренды, а договор найма.

Образец договора можно скачать в интернете, а затем адаптировать его под себя, добавив или удалив некоторые условия. В договоре нужно обязательно перечислить особенности жилья, показания счётчиков, состояние мебели и техники, указать количество лиц, имеющих право на временное проживание, особо оговорить наличие детей и животных.

Чтобы жильцы платили аккуратно, можно добавить пункт о штрафных санкциях в случае неуплаты в оговоренный срок. Будет нелишним дополнительно договориться об одностороннем расторжении договора, например, известив об этом по электронной почте. Также для удобства собственника лучше указать, что все спорные ситуации решаются в судебном порядке в том суде, который выберет наймодатель, а не по месту регистрации нанимателя.

Что даёт договор найма?

  • Не нужно скрываться от соседей, которые могут пожаловаться на нелегальную сдачу квартиры. И хозяин, и его квартиранты могут без опасения общаться с проверяющими органами – налоговым инспектором, участковым, представителями управляющей компании. Заключённый договор даёт право нанимателю легально жить в квартире, а собственник жилья не будет привлечён к ответственности.
  • Наличие договора дисциплинирует квартирантов. Они вовремя вносят оплату за наём и коммунальные услуги. С них можно взыскать убытки за испорченную технику, мебель, внутреннюю отделку.
  • В спорных ситуациях проблемы решаются в судебном порядке. Договор найма для суда будет считаться основным документом.
  • Нанимателю удобно совершать платежи за наём по безналичному расчёту. Не нужно ежемесячно встречаться с хозяином и отдавать ему наличные или отправлять деньги почтовым переводом.

Акт приёма-передачи

Акт приёма-передачи
Фото: https://pixabay.com/photos/move-key-new-apartment-catchment-2481718/
Подробные сведения о состоянии квартиры, наличии ремонта, бытовой техники и мебели можно указать не в договоре найма, а в акте приёма-передачи. Его подписывают обе стороны сделки.

Наймодатель таким образом подтверждает передачу квартиранту своего имущества, а наниматель обязуется вернуть его в целости и сохранности. Чтобы не возникали имущественные споры, можно сделать фотографии внутренней отделки и мебели, а перед подписанием акта проверить работоспособность бытовой техники.

Регистрация в Росреестре

Если недвижимость сдаётся на срок более одного года, то сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Максимальный срок сдачи квартиры – пять лет, после чего договор найма можно продлить. При этом наниматель имеет преимущество перед остальными желающими (ГК РФ ст. 684).

При смене собственника договор о найме расторгнуть невозможно без веских причин. То есть если квартира будет продана, то квартиранты так и продолжат в ней жить, но только при условии, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

Для регистрации сделки необходимо будет предоставить:

  • паспорта всех участников сделки;
  • правоустанавливающие документы;
  • нотариальное согласие всех собственников недвижимости;
  • разрешение от органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • сведения о всех зарегистрированных лицах;
  • квитанцию об оплате госпошлины – 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

Согласно Налоговому Кодексу (НК) РФ, со всех официальных доходов российских граждан взимается тринадцатипроцентный налог. То есть если вы сдаёте свою квартиру, значит, получаете прибыль. А раз получаете прибыль, то, будьте любезны, заплатить в казну 13%.

Много? Тогда стоит оформить ИП и платить налоги в зависимости от системы налогообложения. Давайте рассмотрим все варианты и выберем наиболее приемлемый.

Наймодатель не имеет налогового статуса

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом предусматривает декларирование полученного дохода по форме 3-НДФЛ.

Если собственник квартиры является резидентом, то есть проживает на территории страны более чем 183 дня, то на его доходы начисляется налог 13%. Если же большую часть года человек проживает за рубежом, то ему придётся заплатить за сдачу жилья уже 30%.

Декларацию необходимо сдавать ежегодно до 30 апреля в налоговую инспекцию по месту регистрации. Никаких дополнительных документов собирать не нужно, достаточно только заполнить налоговую декларацию. Образец заполнения можно найти в интернете.

Сам налог необходимо будет оплатить единовременным платежом в срок до 15 июля.

Индивидуальный предприниматель

Чтобы снизить размер налога, можно зарегистрироваться как ИП и выбрать наиболее подходящую по вашему мнению систему налогообложения.

Стоит знать, что независимо от системы налогообложения предпринимателю придётся платить обязательные взносы в ПФ и медстрахование, а также регулярно сдавать отчётность.

ИП на ОСН

В этом случае налог на сдачу квартиры рассчитывается по формуле: Доходы минус Расходы х 15%.

В качестве расходов можно учитывать документально подтверждённые затраты на ремонт недвижимости, а также услуги клининговых агентств и заработную плату наёмных работников.

Общей системой в основном пользуется крупный бизнес, для собственника жилья она не подходит, поскольку он не имеет постоянных расходов, которые могли бы быть учтены при данной системе. Единственное исключение – если ИП на общей системе уже было зарегистрировано ранее и в целом подходит наймодателю.

ИП на «упрощенке»

Упрощенка
Фото: https://pixabay.com/photos/taxes-finances-bank-calculator-824652/

Эта система налогообложения является самой популярной среди предпринимателей, поскольку значительно упрощает отчётность и освобождает от уплаты некоторых видов налогов.

Налоговая ставка составляет шесть процентов со всех полученных доходов. Учёт расходов вести не нужно, поскольку они никак не влияют на сумму налога.

В этом случае также нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. Сам налог можно заплатить авансовыми платежами, разбив его сумму по кварталам, не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Кроме налога предприниматель должен оплатить страховые обязательные платежи в пенсионный и медицинский фонды. Если у ИП нет наёмных работников, то размер налога можно уменьшить на сумму страховых взносов.

ИП на «патенте»

В каждом регионе своя стоимость патента, поэтому сложно сказать, насколько это будет выгодно.

Большой минус этой системы заключается в том, что патент необходимо приобрести заранее, а это немалые деньги. К тому же страховые взносы не вычитаются из стоимости патента, как при упрощённой системе.

Патент выгоден тем, кто поставил бизнес на широкую ногу – имеет несколько объектов недвижимости и получает крупный доход.

«Самозанятые»

В некоторых регионах с 1 января 2019 года запущен пилотный проект, позволяющий каждому гражданину РФ зарегистрироваться в качестве самозанятого лица.

Налог на сданное в наём жильё будет составлять всего 4%, а если нанимателем является юридическое лицо, то 6%.

Самозанятый не платит страховых взносов, ему не нужно подавать декларацию и сдавать отчёты. Налог начисляется и уплачивается ежемесячно по факту получения денег от нанимателя. Однако собственник недвижимости не должен иметь наёмных работников. Это актуально для тех, кто сдаёт сразу несколько квартир или занимается сдачей квартиру посуточно – большой объём работы требует помощи от третьих лиц.

Этот вариант является самым выгодным, но только при условии что вы проживаете в «правильном» регионе.

В каких случаях налог не платится

А теперь мы подошли к самому интересному – можно ли легально сдавать недвижимость и при этом не платить налоги?

Оказывается, можно. Достаточно будет составить договор о найме на срок до 11 месяцев. По истечении периода действия договора его разрешается заключить заново. Заметьте, не продлить, а заключить новый документ.

Также можно указать в договоре, что вы разрешаете пользоваться жильём на безвозмездной основе. Может, квартиранты являются вашими добрыми друзьями или дальними родственниками, почему бы и не помочь хорошим людям?

Впрочем, эти способы не всегда действуют в пользу собственника жилья. Если у него есть «доброжелательные» соседи или сами квартиранты окажутся непорядочными людьми, то ожидайте разбирательства правоохранительных и налоговых органов.

Чем грозит незаконная сдача недвижимости

Как говорит статистика, больше половины сделок являются нелегальными. Арендатор и арендодатель договариваются устно, не оформляя никаких документов. Собственник жилья таким образом пытается уклониться от налогов.

Если ему повезло с жильцами, они оказались честными и порядочными людьми, то такая схема может существовать годами. Но встречаются квартиранты, общение с которыми выйдет арендодателю боком.

Последствия незаконной сдачи недвижимости:

  • возможная порча имущества – техники, мебели, внутренней отделки;
  • квартирант может оказаться нечестным – задерживать плату, уменьшать оговоренный размер, а то и вовсе перестать платить;
  • квартира может превратиться в притон или пересдаваться нелегальным мигрантам – в этом случае собственнику может грозить уголовное преследование.

Ничего этого не случится, если будет заключён официальный договор о найме жилья, при нарушении условий которого можно будет обратиться в суд.

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру, но не платил налоги, то ему грозит штраф в размере 100 – 300 тысяч рублей и иные неприятности, вплоть до лишения свободы.
Налог на сдачу квартиры в аренду
Фото: https://pixabay.com/photos/justice-statue-lady-justice-2060093/

Штрафы:

  • за непредставление налоговой декларации – 5% за каждый месяц просрочки, но не более чем 30% и не менее 1 000 рублей;
  • умышленная неуплата налогов – 40% от общего долга;
  • за каждый день просрочки – пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России.

Заключение

Сдача недвижимости – это отличный способ получить дополнительный доход при минимальных вложениях. Чтобы не было проблем, необходимо с квартирантами оформлять договор о найме жилья, в котором указываются все важные для наймодателя условия. При возникновении спорных ситуаций именно на основании договора о найме будет вынесено судебное решение.

Поскольку сдача жилья подразумевает под собой получение прибыли, необходимо будет заплатить в бюджет тринадцатипроцентный налог и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Снизить ставку налога можно, если наймодатель зарегистрируется как частный предприниматель. Наиболее выгодной системой налогообложения является упрощённая – налоговая ставка составляет всего 6%. Ещё более выгодным вариантом будет получение статуса самозанятого лица – с доходов от сдачи квартиры в пользу государства взимается 4%. К сожалению, этот проект новый и работает не во всех регионах страны.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий