Содержание статьи
Бизнес на сдаче квартир
Свободная недвижимость просто обязана приносить прибыль, а не «проедать» деньги за её содержание. Даже если в ней никто не живёт и у вас стоят счётчики на газ, свет и воду, некоторые коммунальные платежи оплачивать всё равно придётся. Плюс добавьте налог на недвижимость, вот и набегает некая сумма, с которой так или иначе, но придётся расстаться.
Если квартира простаивает, то лучше превратить её в источник пассивного дохода – пустить квартирантов и получать за это живые деньги. Конечно, это хлопотно, а порой и нервно, но если найти порядочных и аккуратных жильцов, то большинство проблем канут в Лету.
Сдавать жильё можно официально и неофициально. Во втором случае арендодатель заработает больше денег, сэкономив на налоге, но он очень рискует получить огромный штраф за уклонение от уплаты сборов. Фискальные органы и бдительные соседи не дремлют. И если будет доказан факт нелегальной сдачи недвижимости с целью получения прибыли, то незадачливому арендодателю светит не только административная, но и уголовная ответственность.
Поэтому давайте разбираться, как сдать квартиру в аренду с применением действующих законодательных норм. И начнём с самого начала – кто может сдавать жильё?
Ещё сложнее, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Придётся получить согласие у органов опеки, при этом доказав, что права ребёнка или подопечного не нарушены, а их жилищные условия приемлемы для жизни.
Без соответствующих разрешений сделку нельзя будет зарегистрировать в Росреестре.
В случае если квартира неприватизированная, то есть её собственником является государство, ответственный квартиросъёмщик не имеет права сдавать жилплощадь в наём.
Юридическое оформление сделки
Большинство собственников квартир просто не желают вникать в нюансы официального найма, не хотят платить налоги, поэтому стараются сдать недвижимость нелегально.
В итоге, квартиранты десятой дорогой обходят участкового, поскольку живут без регистрации, а соседям говорят, что они родственники хозяйки. Оплата производится наличкой или почтовыми переводами с пометкой «материальная помощь». А если есть дети, то появляются проблемы с детским садом, школой, поликлиникой.
А всё потому, что собственник жилья стремится сэкономить на налогах, зачастую даже не понимая, что не оформленная юридически сделка может оказаться весьма убыточной и послужить поводом для для привлечения арендодателя к административной ответственности. В некоторых случаях жильцами могут заинтересоваться и правоохранительные органы. В этом случае собственник может пойти как соучастник в уголовном деле.
Как избежать неприятностей?
Договор найма
При нелегальной сдаче жилья хозяин договаривается с квартирантами устно, а если и составляет договор, то никому его не показывает, чтобы не афишировать сделку. Впрочем, такой договор всё равно будет считаться филькиной грамотой. Его нельзя будет предъявить в суде, если наниматель нанёс ущерб имуществу, ведь тогда собственник может попасть в поле зрения налоговой инспекции.
Если сделка будет легальной, то у обеих сторон (нанимателя и собственника) будет на руках договор о найме, который даёт право квартиранту находиться в квартире на законных основаниях, а хозяину – право её сдавать.
Образец договора можно скачать в интернете, а затем адаптировать его под себя, добавив или удалив некоторые условия. В договоре нужно обязательно перечислить особенности жилья, показания счётчиков, состояние мебели и техники, указать количество лиц, имеющих право на временное проживание, особо оговорить наличие детей и животных.
Чтобы жильцы платили аккуратно, можно добавить пункт о штрафных санкциях в случае неуплаты в оговоренный срок. Будет нелишним дополнительно договориться об одностороннем расторжении договора, например, известив об этом по электронной почте. Также для удобства собственника лучше указать, что все спорные ситуации решаются в судебном порядке в том суде, который выберет наймодатель, а не по месту регистрации нанимателя.
Что даёт договор найма?
- Не нужно скрываться от соседей, которые могут пожаловаться на нелегальную сдачу квартиры. И хозяин, и его квартиранты могут без опасения общаться с проверяющими органами – налоговым инспектором, участковым, представителями управляющей компании. Заключённый договор даёт право нанимателю легально жить в квартире, а собственник жилья не будет привлечён к ответственности.
- Наличие договора дисциплинирует квартирантов. Они вовремя вносят оплату за наём и коммунальные услуги. С них можно взыскать убытки за испорченную технику, мебель, внутреннюю отделку.
- В спорных ситуациях проблемы решаются в судебном порядке. Договор найма для суда будет считаться основным документом.
- Нанимателю удобно совершать платежи за наём по безналичному расчёту. Не нужно ежемесячно встречаться с хозяином и отдавать ему наличные или отправлять деньги почтовым переводом.
Акт приёма-передачи
Наймодатель таким образом подтверждает передачу квартиранту своего имущества, а наниматель обязуется вернуть его в целости и сохранности. Чтобы не возникали имущественные споры, можно сделать фотографии внутренней отделки и мебели, а перед подписанием акта проверить работоспособность бытовой техники.
Регистрация в Росреестре
Если недвижимость сдаётся на срок более одного года, то сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Максимальный срок сдачи квартиры – пять лет, после чего договор найма можно продлить. При этом наниматель имеет преимущество перед остальными желающими (ГК РФ ст. 684).
Для регистрации сделки необходимо будет предоставить:
- паспорта всех участников сделки;
- правоустанавливающие документы;
- нотариальное согласие всех собственников недвижимости;
- разрешение от органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- сведения о всех зарегистрированных лицах;
- квитанцию об оплате госпошлины – 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических.
Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду
Согласно Налоговому Кодексу (НК) РФ, со всех официальных доходов российских граждан взимается тринадцатипроцентный налог. То есть если вы сдаёте свою квартиру, значит, получаете прибыль. А раз получаете прибыль, то, будьте любезны, заплатить в казну 13%.
Много? Тогда стоит оформить ИП и платить налоги в зависимости от системы налогообложения. Давайте рассмотрим все варианты и выберем наиболее приемлемый.
Наймодатель не имеет налогового статуса
Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом предусматривает декларирование полученного дохода по форме 3-НДФЛ.
Если собственник квартиры является резидентом, то есть проживает на территории страны более чем 183 дня, то на его доходы начисляется налог 13%. Если же большую часть года человек проживает за рубежом, то ему придётся заплатить за сдачу жилья уже 30%.
Сам налог необходимо будет оплатить единовременным платежом в срок до 15 июля.
Индивидуальный предприниматель
Чтобы снизить размер налога, можно зарегистрироваться как ИП и выбрать наиболее подходящую по вашему мнению систему налогообложения.
Стоит знать, что независимо от системы налогообложения предпринимателю придётся платить обязательные взносы в ПФ и медстрахование, а также регулярно сдавать отчётность.
ИП на ОСН
В этом случае налог на сдачу квартиры рассчитывается по формуле: Доходы минус Расходы х 15%.
В качестве расходов можно учитывать документально подтверждённые затраты на ремонт недвижимости, а также услуги клининговых агентств и заработную плату наёмных работников.
Общей системой в основном пользуется крупный бизнес, для собственника жилья она не подходит, поскольку он не имеет постоянных расходов, которые могли бы быть учтены при данной системе. Единственное исключение – если ИП на общей системе уже было зарегистрировано ранее и в целом подходит наймодателю.
ИП на «упрощенке»
Эта система налогообложения является самой популярной среди предпринимателей, поскольку значительно упрощает отчётность и освобождает от уплаты некоторых видов налогов.
Налоговая ставка составляет шесть процентов со всех полученных доходов. Учёт расходов вести не нужно, поскольку они никак не влияют на сумму налога.
В этом случае также нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. Сам налог можно заплатить авансовыми платежами, разбив его сумму по кварталам, не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
ИП на «патенте»
В каждом регионе своя стоимость патента, поэтому сложно сказать, насколько это будет выгодно.
Большой минус этой системы заключается в том, что патент необходимо приобрести заранее, а это немалые деньги. К тому же страховые взносы не вычитаются из стоимости патента, как при упрощённой системе.
Патент выгоден тем, кто поставил бизнес на широкую ногу – имеет несколько объектов недвижимости и получает крупный доход.
«Самозанятые»
В некоторых регионах с 1 января 2019 года запущен пилотный проект, позволяющий каждому гражданину РФ зарегистрироваться в качестве самозанятого лица.
Налог на сданное в наём жильё будет составлять всего 4%, а если нанимателем является юридическое лицо, то 6%.
Этот вариант является самым выгодным, но только при условии что вы проживаете в «правильном» регионе.
В каких случаях налог не платится
А теперь мы подошли к самому интересному – можно ли легально сдавать недвижимость и при этом не платить налоги?
Оказывается, можно. Достаточно будет составить договор о найме на срок до 11 месяцев. По истечении периода действия договора его разрешается заключить заново. Заметьте, не продлить, а заключить новый документ.
Впрочем, эти способы не всегда действуют в пользу собственника жилья. Если у него есть «доброжелательные» соседи или сами квартиранты окажутся непорядочными людьми, то ожидайте разбирательства правоохранительных и налоговых органов.
Чем грозит незаконная сдача недвижимости
Как говорит статистика, больше половины сделок являются нелегальными. Арендатор и арендодатель договариваются устно, не оформляя никаких документов. Собственник жилья таким образом пытается уклониться от налогов.
Если ему повезло с жильцами, они оказались честными и порядочными людьми, то такая схема может существовать годами. Но встречаются квартиранты, общение с которыми выйдет арендодателю боком.
Последствия незаконной сдачи недвижимости:
- возможная порча имущества – техники, мебели, внутренней отделки;
- квартирант может оказаться нечестным – задерживать плату, уменьшать оговоренный размер, а то и вовсе перестать платить;
- квартира может превратиться в притон или пересдаваться нелегальным мигрантам – в этом случае собственнику может грозить уголовное преследование.
Ничего этого не случится, если будет заключён официальный договор о найме жилья, при нарушении условий которого можно будет обратиться в суд.
Штрафы:
- за непредставление налоговой декларации – 5% за каждый месяц просрочки, но не более чем 30% и не менее 1 000 рублей;
- умышленная неуплата налогов – 40% от общего долга;
- за каждый день просрочки – пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России.
Заключение
Сдача недвижимости – это отличный способ получить дополнительный доход при минимальных вложениях. Чтобы не было проблем, необходимо с квартирантами оформлять договор о найме жилья, в котором указываются все важные для наймодателя условия. При возникновении спорных ситуаций именно на основании договора о найме будет вынесено судебное решение.
Поскольку сдача жилья подразумевает под собой получение прибыли, необходимо будет заплатить в бюджет тринадцатипроцентный налог и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Снизить ставку налога можно, если наймодатель зарегистрируется как частный предприниматель. Наиболее выгодной системой налогообложения является упрощённая – налоговая ставка составляет всего 6%. Ещё более выгодным вариантом будет получение статуса самозанятого лица – с доходов от сдачи квартиры в пользу государства взимается 4%. К сожалению, этот проект новый и работает не во всех регионах страны.
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...