Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

5 важных нюансов уплаты налога с продажи квартиры в 2019 году

Начиная с 2016 г, в РФ вступило в действие изменение, предусматривающее ужесточение правил уплаты на налог с продажи квартиры. Это изменение показано в ст. 382-ФЗ Налогового Кодекса РФ. С такого срока продавец уплачивает налоговый вычет при продаже квартиры, в том случае если она в собственности меньше пяти лет.

Принимая во внимание тот факт, что квартира находилась у физического лица в собственности больше пяти лет - нет нужды сдавать 3-НДФЛ, и, следовательно, подобное недвижимое имущество не подлежит обязательному налогообложению. Также никоим образом не подлежит этому и недвижимость стоимостью до одного млн в рублёвом эквиваленте.

Налог с продажи квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/mortgage-house-money-budget-3580537/

Налоговая ставка в 2019 г.

На настоящее время выплата с продажи высчитывается по налоговой ставке в 13 % от общей прибыли, что была получена продавцом после сделки. Кроме того, при обращении в ФНС есть возможность добиться, чтоб налог высчитывался со стоимости квартиры, за минусом одного млн рублей. В результате, налог высчитывается по формуле: (стоимость объекта недвижимости — один млн рублей) * 13 %.

Если квартира принадлежит гражданину иного государства/собственник обучается за границей, законопроект о продаже недвижимости предусматривает налоговую ставку на уровне 30 % от стоимости недвижимого имущества. Итоговую сумму налога легко вычислить с помощью калькулятора.

Что облагается налогом

Согласно утверждённому законодательству, собственник, продающий квартиру, — получатель дохода. Объектами недвижимости, которые подпадают под налоговые выплаты, являются дача, квартира, дом, садовый участок, комнаты.

Для уплаты налога потребуется сдать в ФНС справку 3-НДФЛ.

К декларации понадобится добавить следующие документы:

  • расписка о том, что денежные средства были получены, включая выписку с банковского счёта;
  • копия договора о купле/реализации недвижимого имущества с указанной стоимостью жилья.

Определение срока обладания недвижимостью

Чтобы однозначно понять, нужно ли платить налог с продажи квартиры, понадобится высчитать продолжительность времени обладания недвижимостью. С этой целью прежде всего необходимо посмотреть, с какого числа наступило право собственности. До 15 июля 2016 года эту информацию можно было выяснить в Свидетельстве о праве собственности.

Однако с 15 июля 2016 года подобные данные можно обнаружить в справке ЕГРП (Единого реестра регистрации, кадастра и картографии). Саму справку желательно заказывать заранее, поскольку она будет выполнена не в тот же день, а до пяти рабочих дней.

Далее следует учесть, что для определения того, нужно ли платить налог, — потребуется отсчитать 5 лет. Важно отметить, что срок высчитывается не по календарному году, но по количеству месяцев. Таким образом, вместо пяти лет от даты начала обладания недвижимостью высчитывается 60 месяцев соответственно.

Продажа квартиры, приобретённой до 2016 г.

В случае реализации квартиры, купленной до 2016 года, зачастую возникает вопрос: какой налог с продажи квартиры потребуется выплатить. Налог на квартиру, которая попала в собственность до 2016 года, не выплачивается, когда квартира принадлежит гражданину уже больше, чем три года.

Продажа квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/money-laundering-crime-fighting-1963184/

В таком случае актуально то же правило подсчёта длительности обладания недвижимостью, что после 2016 года. А именно: 3 года — это не собственно 3 года по календарю, это тридцать шесть месяцев соответственно. Данные по дате наступления права собственности на недвижимость есть возможность увидеть в Свидетельстве о праве собственности.

То, сколько составит имущественный вычет при продаже квартиры, вам поможет вычислить нотариус или риелтор. Найти такого рода специалиста гражданин может, просмотрев объявления в интернете/направившись к проверенному специалисту.

Реализация квартиры, приобретённой после 2016 года

Когда реализуется квартира, которую получили в собственность по истечении 2016 года, в действие приходит новый закон. В нём говорится, что налогообложению подлежит недвижимое имущество, которое находилось в собственности меньше 60 месяцев.

Дату, когда право собственности на недвижимость начало действовать, возможно определить по данным, указанным в справке ЕГРП, справке ЕГРН, либо в Свидетельстве о праве собственности (до 15 июля 2016 года).

Продажа квартиры, которая была получена по договору дарения или по наследству

Если квартира была получена по наследству/по договору дарения от ближайших родственников, то для подобного рода недвижимого имущества актуально правило 36 месяцев, без учёта того, была ли квартира приобретена в собственность до 2016 года, либо позднее.

Это означает, что в случае продажи унаследованной либо подаренной квартиры, она подлежит налогообложению, если остаётся в собственности меньше трёх лет. И подобное недвижимое имущество не подлежит обязательному налогообложению, если было в собственности больше тридцати шести месяцев.

Покупка и реализация квартиры в одном году

При приобретении квартиры после реализации в одном году другой квартиры возникает вопрос: есть ли необходимость выплачивать подоходный налог 13 %. Чтобы дать ответ на этот вопрос, следует обратиться к статье под номером 220 Налогового Кодекса Российской федерации.

Согласно этой статье, можно сделать выводы, что налогообложению не подвержена одна и та же квартира, если она была куплена и продана собственником в одном году.

Налог с продажи недвижимости
Фото: https://pixabay.com/illustrations/audit-tax-inspection-auditor-3929140/

Однако если говорится о двух разных квартирах, то налог на реализованную недвижимость выплатить всё же придётся. Одновременно с этим можно сдать документы на налоговый вычет с приобретения новой квартиры.

Случаев взаимозачёта налогов при купле/реализации квартир в один год не существует. Однако существует возможность снизить уровень налога с применением налогового вычета. При осуществлении купли/реализации недвижимости за один налоговый период предусмотрено единовременно два налоговых вычета.

Налоговые вычеты таковы.

  • Налоговый вычет с продажи квартиры суммой в один млн рублей является стандартным. Он применяется автоматически при любой подобной сделке.
  • Вычет суммой в два млн рублей. Возможно применить к доходам продавца, которые подлежат налоговому обложению НДФЛ. Подобными доходами может быть, к примеру, зарплата.

Условия для оформления второго налогового вычета:

  • приобретение/реализация квартиры пришлись на один календарный год;
  • право воспользоваться налоговым вычетом — ещё не израсходовано либо израсходовано частично (применяется остаток не израсходованного налогового вычета);
  • квартира приобретена не у ближайших родственников.

Реализация доли

Если применять вычет на продажу доли квартиры, тогда желательно принимать во внимание, что для каждой доли может быть составлен свой собственный договор. При этом стандартный вычет в один млн рублей вычитается из общей суммы стоимости квартиры, но не из каждой его части в отдельности.

Если недвижимость разделена, к примеру, на 2 равные доли, то формула, по которой подсчитывается налоговая база, будет иметь такой вид: (стоимость квартиры — стандартный налоговый вычет суммой в один млн рублей)/2.

И уже от полученной каждым собственником суммы высчитывается 13-процентный налог.

С какой суммы уплачивается налог

Налог на недвижимое имущество платится с суммы больше одного млн рублей. Если стоимость меньше одного млн рублей, тогда доход от реализации недвижимости не подлежит обязательному налогообложению. Тем не менее и в подобном случае понадобится принести декларацию в ФНС. Налог в таком случае не вычитается.

Налог на продажу недвижимости
Фото: https://pixabay.com/photos/savings-budget-investment-money-2789137/
Налог уплачивается, если сумма дохода от реализации недвижимого имущества за минусом расходов на оформление составит больше одного млн рублей.

Каким образом не выплачивать налог с продажи

Есть 3 действенных пути, чтобы не выплачивать налог на продажу квартиры.

  1. Сделать стоимость квартиры фиксированной, то есть указать в договоре купли-продажи цену на квартиру размером в один миллион. Оставшиеся деньги, по договорённости сторон, покупатели передают продавцам без какого-либо документального подтверждения. Нужно учесть, что в подобном случае высоки риски не получить полную стоимость недвижимого имущества, быть обманутыми. Чтобы предотвратить такой ход развития событий, следует составить долговую расписку, в которой указать оставшуюся сумму денег за квартиру.
  2. Попытаться разделить сумму налогов с покупателями. В случае если покупатель нацелен на покупку какой-то конкретной квартиры, он может согласиться оплатить часть налогов от её реализации.
  3. Передача квартиры в собственность по договору дарения. Если покупатель получает квартиру не по договору купли-продажи, а по договору дарения, то все налоги будет обязан выплатить в казну именно покупатель.
В случае если факт уклонения от налогов сможет доказать ФНС, то по статье 198 Уголовного Кодекса Российской Федерации предусмотрена уголовная ответственность. Также в таком случае предусмотрена пеня от 20 до 40 процентов. Максимальный процент штрафа будет назначен, если налоговая докажет, что уклонение от уплаты налогов было умышленным. Неуплата налогов может привести к запрету на выезд из страны.

Когда подавать декларацию и выплачивать налог

Заполнить декларацию можно:

  • онлайн, на сайте налоговой инспекции по месту жительства;
  • при непосредственном обращении в ФНС. Там предоставляются бланки налоговых деклараций. Бланк можно заполнить как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами работников инспекции.
Как рассчитать налог на квартиру
Фото: https://pixabay.com/photos/tax-office-accounting-billing-233345/

Для того чтобы заполнить документ по всем правилам, желательно посмотреть образцы заполнения в интернете. Налоговая декларация имеет объём тридцать две страницы.

Основные правила заполнения 3-НДФЛ таковы.

  • Нельзя вносить исправления, зачёркивать какую-либо информацию, пользоваться корректором.
  • Желательно заполнять ручкой с чёрными или синими чернилами.
  • Каждая клеточка бланка содержит только один символ, цифру или букву. В пустых ячейках ставятся прочерки.
  • Цена за квартиру должна быть указана в рублёвом эквиваленте, с точностью до копеек.
  • Нужно заполнять слева направо, начиная непосредственно с левого края, не делая при этом никаких отступов.

Сроки подачи документов в налоговую: нужно сдать декларацию до последнего дня апреля того года, который следует за годом продажи квартиры. Так, например, если квартира была продана в 2018 году, то  документы в инспекцию необходимо подать до конца апреля следующего, 2019, года.

Если декларация была подана не вовремя, будет назначен штраф. Он насчитывает каждый месяц по 5 процентов от общей суммы налога (по статье 119 НК РФ). Однако процент штрафа не может превышать 30 процентов. При этом сумма штрафа будет довольно ощутимой.

Даже если сделка не облагается налогом, в любом случае необходимо подать «нулевую» декларацию по форме 3-НДФЛ. Если не делать этого в срок, также придётся платить штраф. Он составит одну тысячу рублей.

Сроки уплаты налогов — до 15 июня того же года, что и при подаче декларации. Согласно статье 122 НК РФ, штраф при просрочке платежа составит не более двадцати процентов от общей суммы налога.

Если декларация была подана вовремя, а налог не уплачен до 15 июля, то будет назначена ежедневная пеня в размере одной трёхсотой части от ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

Документы, прилагаемые к декларации

Помимо декларации, при обращении в налоговые органы по месту жительства необходимо сдать следующие документы:

  • номер ИНН или копия этого документа;
  • документ, подтверждающий личность продавца, желательно — паспорт;
  • договор о продаже недвижимого имущества, в котором гражданин является продавцом;
  • договор о продаже недвижимости, где гражданин является покупателем.

Также следует приложить еще и документ, подтверждающий получение денежных средств продавцом от покупателя. С этой целью можно взять выписку с банковского счёта.

Налог с продажи
Фото: https://pixabay.com/photos/taxes-bills-1040-woman-incomes-806396/

Если вы пользуетесь налоговым вычетом по схеме «Доходы за минусом расходов», то дополнительно потребуется сдать следующие официальные бумаги.

  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество, например, выписка из ЕГРП, выписка из ЕГРН, Свидетельство о праве собственности.
  • Документ, который послужил основанием перехода права собственности на вашу квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, Свидетельство о праве на наследство.
  • Документы, которые подтверждают расходы, понесённые при осуществлении сделки по реализации квартиры.

Изменения в законодательстве

Для того чтобы определить размер налоговой базы, то есть суммы, с которой будет взиматься налог, необходимо учесть кадастровую стоимость объекта, предназначенного для реализации. Налоговую базу можно вычислить по следующей формуле: кадастровая стоимость * коэффициент 0,7.

При занижении стоимости жилья инспекция пересчитает налог на недостающую сумму и выпишет штраф в размере 20 процентов от той суммы, которая была не доплачена.

При продаже единственного жилья и купле нового подоходный налог не берётся. В подобном случае не имеет значения длительность обладания недвижимым имуществом.

Должны ли пенсионеры оплачивать налог от реализации квартиры

Согласно действующему Налоговому Кодексу Российской Федерации, какие-либо особые условия/налоговые льготы не полагаются ни одной из категорий граждан, в том числе и пенсионерам. При этом не учитывается их материальное положение или размер пенсий. Льготы не полагаются и сиротам, инвалидам, детям.

Как и любым другим гражданам, после реализации квартиры пенсионерам необходимо сдать в налоговую инспекцию декларацию и все сопутствующие документы.

Советы юристов

  • Если продавец выбрал для себя схему уплаты налогов «доход минус расход», то в графу расходов можно смело включить услуги риелтора или агентства недвижимости, тем самым снизив уровень налоговой базы, а, следовательно, и сумму самого налога.
  • Также следует заметить, что стандартный налоговый вычет в размере одного млн рублей можно использовать только один раз за год.
  • По истечении трёхлетнего срока обладания недвижимым имуществом квартиры, полученные по договору ренты или по приватизации, при продаже ни коим образом не подпадают под обязательное налогообложение.
  • По прогнозам экспертов кадастровую стоимость могут увеличить в ближайшее время. Однако размер её стоимости можно будет оспорить в ходе судебного процесса.
  • Текущую кадастровую стоимость можно посмотреть в интернете. Поиск производится по адресу либо по кадастровому номеру.

Заключение

Зачастую сумма налогов на продажу недвижимого имущества зависит от длительности владения жильём, кадастровой стоимости объекта недвижимости, цены по договору, возможности сделать стандартный или дополнительный налоговые вычеты.

В случае возникновения вопросов по сумме уплаты налогов на реализацию недвижимого имущества необходимо воспользоваться онлайн калькулятором, бесплатными услугами юристов онлайн или обратиться непосредственно к сотрудникам налоговой службы. Именно там подсчёт суммы налогов на недвижимость будет наиболее точным.

Кроме того, если у инспекции возникнут претензии по сумме налога, то можно будет пожаловаться на самих сотрудников, так как они тоже несут ответственность за подсчёты.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий