Всё о том, что такое коммерческий найм жилья

Коротко о главном

Прежде чем перейти к основной теме, нужно чётко понимать, чем отличается «найм» от «аренды». Для обыкновенного человека эти слова являются синонимами, но с юридической точки зрения – это абсолютно разные понятия.

Аренда представляет собой передачу помещения юридическому лицу. Предметом аренды может быть офис, производственные или торговые помещения, склады. Жильё сдают в аренду очень редко и только для проживания сотрудникам компании, но никак не для ведения предпринимательской деятельности.

Арендодателем, то есть владельцем недвижимости, может являться как юридическое, так и физическое лицо, а арендатором исключительно юридическое. С правовой точки зрения аренда регулируется ГК РФ (Ст. 606-625 и 650-655).

Теперь разберём, что такое найм. Объектом для найма может служить исключительно жилое помещение, оно передаётся в пользование физическому лицу для проживания. Участники сделки в этом случае называются наниматель (человек, нуждающийся в жилье) и наймодатель (собственник помещения). Правовое регулирование осуществляется согласно гражданского и жилищного кодексов, а именно – ст. 671-688 ГК РФ и ст. 60-91 ЖК РФ.

Виды наймов и законодательная база

Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.

До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.

Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.

Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.

Правовое регулирование происходит согласно ГК РФ глава 35, часть вторая – статьи №671-688. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в произвольной форме.

Коммерческий найм имеет следующие особенности.

• В договоре в качестве наймодателя может фигурировать как сам собственник недвижимости, так и его доверенное лицо, имеющее соответствующее разрешение, оформленное нотариально.
• Жилое помещение должно использоваться исключительно в целях проживания, а не ведения предпринимательской деятельности.
• Нанимателем может быть только физическое лицо. В качестве наймодателя выступает как частное лицо, так и государство, делегировавшее определённые полномочия конкретной организации.

Что такое коммерческий найм муниципального жилья

Государственный жилищный фонд не всё жильё распределяет между льготниками и очередниками. Часть передаётся для коммерческого найма.

Обычно жилые помещения от муниципалитета сдаются приехавшим специалистам, если в регионе наблюдается дефицит профессионалов в какой-либо отрасли. Например, врачам и учителям в сельских районах.

С такими гражданами заключается договор найма согласно ст. 672 ГК РФ.

В данном жилом помещении может проживать сам гражданин, а также члены его семьи, сожители, родственники, приятели, которые несут все обязанности по отношению к жилью наравне с нанимателем.

Муниципалитету важно, чтобы вовремя вносилась плата за квартиру и за коммунальные услуги, соблюдались правила пользования жильём, а также чтобы все проживающие были зарегистрированы в нём.

Коммерческий найм муниципального жилья для очередников

Граждане из числа льготных категорий, долгое время стоящие в очереди на социальное жильё, имеют право получить жилплощадь на условиях коммерческого найма. Но следует знать, если очередник согласится проживать в съёмной квартире от муниципалитета, то он автоматически исключается из очереди и утрачивает право на получение социального жилья.

Квартира от муниципалитета передаётся очереднику на бессрочный период и совершенно бесплатно. Квартиросъёмщик обязан оплачивать только коммунальные услуги. Важное преимущество – со временем эту квартиру можно будет приватизировать, получить на неё правоустанавливающие документы и распоряжаться по собственному желанию – продать, подарить, оставить в наследство.

В то же время муниципальное жильё, сдаваемое внаём, приватизировать невозможно, но его можно выкупить, если это будет одобрено муниципалитетом.

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.

Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.

Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:

• консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
• двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
• возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
• срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.

Юридическая база договора коммерческого найма

Мы уже рассматривали выше, какими правовыми актами следует регулироваться для заключения сделки коммерческого найма. Гражданский кодекс регламентирует общий порядок найма и заключения договора, а жилищный освещает основные правила найма.

Прежде всего необходимо выяснить, какое жильё можно сдавать во временное пользование. Согласно ГК РФ (статья №673), жилое помещение должно соответствовать следующим нормам:

• пригодность для постоянного проживания, то есть отвечать санитарно-гигиеническим стандартам, которые предусмотрены жилищным законодательством;
• сдавать можно не только полноценную жилплощадь, но и её часть – комнату;
• быть изолированным и иметь отдельных вход по отношению к другим помещениям квартиры – если это комната, то она не должна быть проходной;
• наниматель имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно статье №674 ГК РФ, для договора установлена свободная письменная форма. Заверять нотариально такую бумагу не нужно.

Срок коммерческого найма жилья

Согласно ГК РФ, срок найма может составлять до 12 месяцев или до 5 лет.

В первом случае договор называется краткосрочным, во втором – долгосрочным. Это вовсе не означает, что человек обязан будет съехать по истечению определённого периода. Если наниматель полностью устраивает наймодателя и у них нет взаимных претензий друг к другу, то договор можно продлить.

Структура договора коммерческого найма

Обе стороны сделки должны обговорить и внести в договор следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• предмет соглашения – какое помещение и по какому адресу сдаётся;
• список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем – супруг(а), дети, родители, родственники, сожители и прочие (вселять и регистрировать несовершеннолетних детей родители имеют право без согласования с собственником – это правило предусмотрено законом);
• срок найма – согласно ст. 683 ГК РФ, договор можно заключить сроком до пяти лет, если этого пункта вообще нет, то будет подразумеваться пятилетний период;
• размер и условия оплаты (коммунальные платежи оплачиваются отдельно от ежемесячной платы за проживание);
• опись имущества, которое оставлено в квартире и передаётся в пользование нанимателю (ремонт и возмещение ущерба при порче он оплачивает самостоятельно);
• проведение ремонтных работ, как правило, «косметический» ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – хозяин квартиры;
• другие условия.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

Если наниматель не будет соблюдать условия договора и прямые требования законодательства, то договор с ним будет расторгнут преждевременно.

Правовые обязательства нанимателя зафиксированы ГК РФ:

• жилплощадь необходимо использовать по её прямому назначению – проживанию;
• осуществление своевременной уплаты платежей по договору найма – за съём жилья и коммуналку;
• обеспечение надлежащего состояния жилых помещений:
• по окончании договора и невозможности его продления – освободить занимаемую площадь и сдать жильё в удовлетворительном состоянии.

Без разрешения собственника наниматель не имеет право осуществлять серьёзные ремонтные или строительные работы.

Владелец жилья обязан:

• передать квартиру жильцу в состоянии, пригодном к проживанию;
• предоставить необходимые по договору коммунальные услуги;
• участвовать в проведении ремонта общедомового имущества (крыши, лифта, лестничных площадок);
• при необходимости сделать в квартире капитальный ремонт;
• за три месяца до окончания договора уведомить нанимателя о продолжении найма или расторжении соглашения.

Наймодатель вправе:

• запретить проживание посторонних лиц, которые не были включены в список при заключении договора;
• переоборудовать жильё по собственному усмотрению (заменять двери, окна, коммуникации);
• требовать своевременного внесения платежей за съём жилплощади и коммунальные услуги.

Какие документы нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры

Обеим сторонам сделки понадобятся следующие документы:

• гражданские паспорта владельца и нанимателя;
• паспортные данные всех будущих жильцов, свидетельства о рождении детей, если они имеются;
• правоустанавливающие документы на сдаваемую недвижимость;
• акт приёма-передач недвижимости и оставленного в квартире имущества.

Если найм долгосрочный, то сделку необходимо зарегистрировать в Росреесте, для этого вместе с вышеобозначенными бумагами следует дополнительно предоставить:

• договор о коммерческом найме;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.

• Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
• Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
• Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.

Когда договор коммерческого найма аннулируется

Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.

В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:

• если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
• жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.

Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:

• суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
• если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
• судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.

Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.

Не только наймодатель, но и наниматель может расторгнуть договор коммерческого найма в судебном порядке. Это возможно, если предоставленная ему жилплощадь:

• не соответствует санитарно-гигиеническим нормам;
• перестала быть пригодной для постоянного проживания;
• имеет аварийное состояние.

При этом вовсе не обязательна вина владельца недвижимости. Причинами ухудшения проживания может оказаться любая чрезвычайная ситуация – пожар, взрыв бытового газа, прорыв коммуникаций, стихийные бедствия, неблагоприятные погодные условия.

Прежде чем договор будет расторгнут, необходимо выполнить следующие условия:

• жилец обязан полностью оплатить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за съём квартиры;
• по заявлению собственника в миграционную службу аннулируется регистрация всех жильцов, проживающих в съёмной квартире.

Подведём итоги

• Аренда заключается в том случае, если арендатором является юридическое лицо. Если жильё передаётся для проживания физическому лицу, то это уже найм.
• Коммерческое жилье сдаётся временно и за определённую плату, тогда как социальный найм предполагает безвозмездную передачу квартиры и на бессрочный срок. В первом случае сторонами выступают частные лица, во втором – договор социального найма заключается между государством и квартиросъёмщиком.
• Заключить договор о съёме жилья имеет право любой гражданин. При этом он обязуется своевременно оплачивать необходимые платежи, соблюдать правила проживания, не нарушать условия соглашения.
• При долгосрочном найме сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.
• Если у нанимателя и наймодателя нет взаимных претензий, то договор можно продлить, в противном случае он расторгается в одностороннем порядке.

Оценка статьи:

(5 оценок, среднее: 4,20 из 5)

Загрузка...