Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

4 проверенных способа продать квартиру в ипотеке

О том, как приобрести ипотечное жильё, написано немало статей. Мы же сегодня поговорим об обратном процессе – как продать квартиру в ипотеке. Информация будет актуальна для тех, кто по каким-либо причинам не хочет или не может выплачивать многолетний кредит и будет рад избавиться от недвижимости, купленной в долг.

Сегодня мы рассмотрим условия и способы продаж, а также все возможные нюансы и подводные камни, которые подстерегают как Продавца, так и Покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке
Фото: https://pixabay.com/photos/apartment-sale-renter-sold-agency-743378/

Права владельца на кредитную квартиру

Существует немало причин, по которым владелец ипотечного жилья желает продать свою квартиру. Более подробно мы на них остановимся позже. Сейчас нас интересует иной вопрос – можно ли продать квартиру в ипотеке?

Начнём с того, что недвижимость полностью не принадлежит собственнику квартиры, поскольку она находится в залоге у банка (в обременении). При заключении ипотечного договора на жильё оформляется закладная, которая хранится в банке до тех пор, пока заёмщик полностью не рассчитается со своими финансовыми обязательствами.

В случае если заёмщик не может или отказывается платить ипотеку, то квартира у него изымается и выставляется на торги, чтобы после продажи покрыть убытки банка. Таким образом, с помощью закладной кредитная организация минимизирует свои риски.

Владелец ипотечного жилья должен помнить, что он не вправе совершать никаких самостоятельных действий с квартирой – обменивать, продавать, дарить и даже сдавать в наём без согласия банка. В противном случае (согласно ГК РФ, ст. №301) все права на жильё передаются банку.

Банк имеет полное право отсудить себе ипотечную недвижимость, если:

  • заёмщик не платит ежемесячные платежи длительное время и накопил внушительную задолженность;
  • ненадлежащее обращение с жильём привело к его существенной порче или утрате;
  • были проведены несанкционированные изменения технических характеристик, например, перепланировка;
  • жильё было передано третьим лицам.

Продажа залогового имущества возможна только с согласия кредитной организации. При этом сделка должна быть проведена юридически грамотно и на законных основаниях, с соблюдением действующих правил и нормативов. Банк только тогда согласится на продажу, если заёмщик предоставит весомые обоснования своего намерения продать квартиру, взятую в ипотеку.

Вывод: продать квартиру можно только с разрешения или при непосредственном участии кредитной организации.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Кро продает квартиры в ипотеке
Фото: https://pixabay.com/photos/key-home-house-estate-business-2323278/

Ипотека оформляется на долгие годы, в среднем на 20-30 лет. Никто не знает, как сложится жизнь дальше и насколько стабильным будет финансовое положение заёмщика. Далеко не каждому по силам тянуть многолетнее долговое бремя и аккуратно оплачивать ежемесячные взносы.

Кто-то из заёмщиков продолжает изо всех сил и резервов платить ипотеку, до минимума урезая свой семейный бюджет, страдая при этом как морально, так и физически. Другие же принимают решение избавиться от финансового долга, продав ипотечную квартиру.

Разберём наиболее часто встречающиеся причины, по которым заёмщик не хочет или не может платить за ипотеку и решает продать недвижимость, оформленную в долг.

Снижение доходов

Это наиболее распространённая причина, по которой человек не в состоянии больше выплачивать ипотеку.

Экономическая и политическая ситуация в России оставляет желать лучшего. Потерять работу и стабильный заработок сейчас проще простого. Нередко предприятия и коммерческие компании разоряются, бизнес прогорает или перестаёт приносить прибыль. Работников приходится увольнять, сокращать или урезать им зарплату.

При этом банку всё равно, как меняется материальное положение заёмщика. Главное, чтобы он вовремя оплачивал ежемесячные платежи, в противном случае на него будут наложены штрафы, что неизменно отразится на кредитной истории и впоследствии значительно затруднит получение иных кредитов.

Если заёмщик попадает в подобную ситуацию и не может найти работу, то банк может предложить ему рефинансирование долга, ипотечные каникулы или иные программы, помогающие временно приостановить или уменьшить платежи, чтобы поправить своё материальное положение. При этом на кредитной истории это никак не отражается.

В случае же когда заёмщик не справляется в данной ситуации даже при помощи банковских программ, то продажа квартиры может стать единственно возможным способом не потерять жильё. После реализации недвижимости заёмщик может приобрести более скромную жилплощадь и не остаться без крыши над головой.

Возможность расширить жилплощадь

Расширение жилплощади
Фото: https://pixabay.com/photos/powai-flats-real-estate-real-estate-2489465/

Вторая по распространённости причина – необходимость в расширении жилплощади. Обычно она возникает, когда в семье случается пополнение.

Квартиры в ипотеку оформляют не только семейные люди, но и одинокие, если им позволяет их материальное положение. А если человек вступил в брак, а потом появляется ребёнок, то та жилплощадь, что была просторна для одного, становится тесной для семьи с детьми.

В этом случае есть два способа увеличить жилплощадь:

  • продать малогабаритную ипотечную квартиру и приобрести более просторную;
  • взять ещё одну ипотеку.

Последний способ довольно рискованный, поскольку это сегодня у заёмщика всё прекрасно в жизни – стабильный заработок и возможность оплачивать два крупных долгосрочных кредита, а что будет завтра? У кого есть гарантии, что в один миг всё не изменится? В случае чрезвычайных ситуаций можно потерять обе квартиры.

Если в семье родится второй и последующие дети, то заёмщик может воспользоваться материнским капиталом и погасить с его помощью часть долга по ипотеке.

Личные причины

Существует ещё немало обстоятельств, когда купленная когда-то в ипотеку квартира становится обузой и от неё нужно как можно быстрее избавиться.

Рассмотрим несколько ситуаций.

Вступление в брак. Оба будущих супруга вполне самодостаточные и обеспеченные люди, способные единолично купить квартиру в ипотеку и без проблем оплачивать ежемесячные платежи.

Ещё до женитьбы каждый живёт в своей ипотечной квартире, но после того, как они решают жить вместе, возникает вопрос – что делать со второй ипотекой.

Конечно же, будет разумно платить обе ипотеки, если есть такая возможность. Но если её больше нет? Или обе квартиры малогабаритные, а семейная пара мечтает о детях?

В этом случае есть несколько вариантов:

  • продать одну ипотечную квартиру и вырученной суммой частично погасить вторую ипотеку;
  • продать обе квартиры и приобрести более просторное жильё.

Расторжение брака. Как это ни печально, но развод случается нередко. Если ипотека была оформлена, когда супруги уже находились в браке, то один из них является основным заёмщиком, а второй – созаёмщиком. То есть они имеют равные права на эту квартиру.

При разводе совместно нажитое имущество делится пополам. Что делать с жильём? Вряд ли бывшие супруги смогут мирно сосуществовать в общей квартире, особенно если кто-то из них или сразу оба решат вступить в новый брак.

Выход один – продать ипотечную квартиру, расплатиться с банком, а оставшиеся деньги поделить.

Переезд

Переезд
Фото: https://pixabay.com/photos/move-key-new-apartment-catchment-2481718/

Жизнь иногда делает крутые повороты. Человек может по личным или служебным причинам переехать в другой город или выехать на постоянное место жительства в другую страну. Зачем в таком случае ему ипотечная квартира?

Нет, если переезд временный, то можно и дальше оплачивать ипотеку. А если постоянный? Тогда квартиру нужно продать.

Инвестирование в недвижимость с целью получения дохода

Немало предприимчивых граждан, имеющие соответствующие знания, связи и опыт, делают свой бизнес на продаже ипотечных квартир.

Квартиры в строящихся домах стоят на порядок дешевле, чем уже сданные в эксплуатацию. Причём чем раньше заёмщик оформляет ипотеку на долевое строительство, тем дешевле ему обойдётся ипотека.

А если такую жилплощадь реализовать ещё до того, как новостройка будет полностью сдана в эксплуатацию, то переоформить документы получится намного проще. Поскольку к завершению строительства стоимость жилья значительно дороже, чем на ранней стадии, заёмщик не только перекрывает ипотечные расходы, но и получает существенную выгоду.

Оформлять ипотеку на квартиру с целью её продажи ради заработка необходимо не в стандартных новостройках в спальных районах, а в элитном строящемся здании в центре города. В этом случае найти состоятельного покупателя, который будет хотеть жить именно в этом доме, проще. Но есть и определённый риск не успеть найти покупателя до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кто покупает квартиры в ипотеке

Поскольку продажа залогового жилья требует длительного переоформления, стоимость его ниже рыночной. Именно поэтому многих граждан привлекает приобретение ипотечных квартир. Они считают, что лучше немного подождать, пока закончится переоформление, зато получить более дешёвое жильё.

Кроме этого, покупателей может привлечь ипотечная недвижимость, расположенная в хорошем районе с развитой инфраструктурой или если она имеет улучшенную планировку.

Как продать квартиру в ипотеке – все способы

Как продать ипотечную квартиру правильно и с соблюдением всех правил и норм? Не стоит забывать, что недвижимость вам полностью не принадлежит, она находится под залогом. Придётся затратить немало усилий, чтобы найти покупателя и доказать ему легальность сделки.

Представляем вашему вниманию четыре проверенных способа, которые одобрены юристами и кредитными организациями. Рекомендуем заранее ознакомиться с их плюсами и минусами и выбрать для себя оптимальный вариант.

Досрочная уплата ипотеки

Смысл сделки таков – заёмщик находит покупателя, который готов приобрести ипотечную квартиру и досрочно оплатить все его финансовые обязательства перед банком. Этот способ ещё называют «доверительным», поскольку покупатель полностью доверяется заёмщику и, ещё до снятия обременения с квартиры и оформления договора купли-продажи, погашает ипотеку.

Давайте разберёмся более детально.

  • Покупатель оплачивает банку ипотечный долг заёмщика. Поскольку он напрямую рискует своими деньгами, то сделку необходимо оформить у нотариуса или юриста, заключив договор о намерениях, где подробно описываются все нюансы. Оставшуюся сумму за квартиру заёмщик получит только в том случае, когда будет оформлен договор купли-продажи. Для взаимного спокойствия остаток целесообразно положить в банковскую ячейку на сохранение. Благодаря предварительно составленному договору с банком ни одна из сторон не сможет получить эти деньги, прежде чем будут выполнены все условия.
  • Квартира снимается с обременения. После того как будет досрочно погашена ипотека, заёмщик получает в банке справки об отсутствии задолженности и претензий со стороны кредитной организации. Закрывает ипотечный счёт. Забирает закладную на недвижимость. В Регистрационной палате или через МФЦ снимает обременение. Все эти процедуры занимают немало времени – не менее месяца. Всё это время покупатель должен терпеливо ждать, пока квартира из ипотечной станет свободной. А это, согласитесь, дополнительные риски и переживания.
  • Оформление купли-продажи. Только после того как квартира станет «чистой», то есть не будет иметь обременений, покупатель и продавец (бывший заёмщик) оформляют купчую всё в тех же МФЦ или Росреестре. Если квартира куплена в новостройке и здание ещё не сдано в эксплуатацию, то дополнительно переоформляется договор долевого строительства.
Этот способ выгоден именно для заёмщика, но найти подходящего покупателя будет очень сложно. Мало кто согласен связываться с залоговой недвижимостью, оплачивать долги по ипотеке и ждать неопределённое время, пока продавец переоформит квартиру из залоговой в свободную. Она конечно же дешевле, чем свободное от обременения жильё, но, чтобы оформить сделку, приходится потратить немало времени и усилий.

Наиболее целесообразным этот вариант является при покупке строящегося жилья в новостройке или если речь идёт о недвижимости, расположенной в элитных районах города, где развита инфраструктура.

Продажа с досрочным погашением ипотеки в ходе сделки

Если у заёмщика получится найти покупателя, который не испугается приобрести квартиру с обременением, и при этом обе стороны сделки располагают временем для самостоятельного переоформления, то этот способ будет наиболее выгодным для всех сторон.

В обязательном порядке заёмщику необходимо получить предварительное разрешение банка на продажу и осуществление сделки.

Итак, покупатель найден, а банк не возражает, чтобы ипотечное жильё было продано.

Как продать квартиру в ипотеке
Фото: https://pixabay.com/illustrations/money-case-wealth-finance-market-163495/

Пошаговые действия по совершению сделки таковы.

  • Покупатель принял решение приобрести ипотечную квартиру. Его устраивают все условия и сумма, которую он должен заплатить банку, чтобы погасить ипотеку, и владельцу квартиры (заёмщику). В любом случае квартира будет стоить дешевле, чем её рыночная стоимость, поэтому покупатель остаётся в выгоде.
  • Банк составляет с покупателем договор о намерениях, где прописываются все условия и нюансы получения денег. Бумага обязательно заверяется у нотариуса.
  • В этом или любом другом банке арендуются две депозитные ячейки, предварительно заключается договор на их аренду и соглашение, в котором указаны условия получения сторонами денег.
  • В первую ячейку покупатель помещает сумму, равную ипотечному долгу. Эти деньги предназначены банку, в котором была оформлена ипотека.
  • Во вторую ячейку покупатель помещает деньги, которые должен заплатить владельцу квартиры (заёмщику).
  • В Росреестр предоставляются документы о сделке. С ипотечного жилья снимают обременение, а с покупателем заключают договор купли-продажи и переоформляют квартиру в собственность нового владельца.
  • После того как все переоформления были завершены и покупатель получает правоустанавливающие документы, банк и бывший заёмщик получают доступ к своим ячейкам, в которых хранятся причитающиеся им деньги.

Таким образом, в процессе сделки погашается ипотека, и каждая из сторон гарантированно и без рисков получает желаемое.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Суть сделки – заёмщик находит покупателя, который согласен оформить в банке «перезайм» на своё имя. То есть квартира так и продолжает оставаться ипотечной, но платить за неё уже будет совершенно другой человек.

Естественно, новый заёмщик должен полностью соответствовать требованиям кредитной организации, быть платёжеспособным и доказать это с помощью необходимых документов и безупречной кредитной историей.

Переоформление занимает несколько недель. Сначала бывший заёмщик подписывает необходимые документы о переуступке кредитных обязательств. Затем банк инициирует процедуру перерегистрации, снимая квартиру с обременения и заключая с потенциальным заёмщиком договор купли-продажи и оформление закладной.

Выгода покупателя состоит в том, что за то время, пока квартира была в ипотеке, её рыночная стоимость значительно «подросла». Заёмщик готов расстаться с ней по цене ниже рыночной. Проще и выгоднее заплатить продавцу определённую сумму и продолжать вместо него выплачивать кредит, чем оформлять новую ипотеку по современным ценам.

Продажа ипотечного жилья банком

Если по каким-то причинам заёмщик не может самостоятельно заниматься продажей своего ипотечного жилья, то он поручает это банку. Не бесплатно, конечно же.

Кредитная организация находит желающего купить данную недвижимость, самостоятельно занимается снятием её с обременения и другим переоформлением. С покупателем банк заключает договор купли-продажи, а деньги, полученные за квартиру, перечисляются в счёт погашения ипотеки.

Денежный остаток (при наличии) кладут в банковскую ячейку – их заберёт бывший владелец квартиры после того, как будут переоформлены все необходимые документы.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Документы для продажи квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/writing-pen-man-ink-paper-pencils-1149962/

Если банк одобрил продажу, то заёмщику необходимо собрать следующую документацию (ксерокопии и оригиналы):

  • паспорта всех собственников квартиры, а также свидетельства о рождении всех зарегистрированных по адресу детей, если их возраст младше 14 лет;
  • техпаспорт;
  • справка из ЕГРН о праве на собственность;
  • сведения о количестве зарегистрированных жильцов;
  • выписка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение от органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;
  • нотариальное согласие второго супруга на продажу;
  • акт оценки стоимости недвижимости (экспертизу имеют право проводить только лицензированные компании).

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры

Этот нюанс должен особенно интересовать тех владельцев ипотечной недвижимости, которые владеют ею менее трёх лет.

Если квартира будет продана по более высокой цене, чем была оценена на момент оформления ипотеки (а так это и получится, поскольку рыночные цены на недвижимость имеют склонность расти с каждым годом), то придётся заплатить 13% налога.

Именно поэтому юристы рекомендуют подождать три года и только по истечении этого срока строить планы по продаже.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке

Военная ипотека в корне отличается от всех известных ипотек, поскольку любой военнослужащий, являющийся участником программы, имеет право оформить кредит на покупку жилья, при этом не заплатив за него ни копейки. Ипотечный заём погашается Минобороны РФ.

Суть программы такова. С 2005 года существует Накопительная Ипотечная Система (НИС), участником которой может стать абсолютно любой военный или служащий МВД. Все офицеры вносятся в базу автоматически, а рядовому достаточно написать на имя начальства соответствующий рапорт.

Министерство обороны на специальный счёт каждого участника программы ежемесячно перечисляет из бюджета определённую сумму денег. Она одинакова для всех независимо от звания и должности.

Военная ипотека позволяет купить жилплощадь определённой стоимости (в этом году её размер составляет до 2,7 млн рублей) в любом регионе страны уже через три года после того, как военнослужащий становится участником накопительной ипотечной системы. Именно этот срок необходим, чтобы накопить на первичный взнос.

Военнослужащий самостоятельно выбирает себе жильё и оформляет ипотеку, за которую платит Минобороны. Но есть важное условие – военные обязаны прослужить не менее двадцати лет, только в этом случае квартира достаётся им бесплатно. В случае,если они увольняются раньше, то оставшийся долг погашают уже из собственных средств.

Продать жильё, полученное по военной ипотеке, можно только в том случае, когда она полностью погашена. В иных случаях военнослужащему нужно предоставить очень веские доказательства о необходимости продажи квартиры. Без одобрения Минобороны продажа будет невозможна.

Если разрешение будет получено, то алгоритм продажи будет следующий.

  • Военнослужащий, он же продавец, пишет заявление в Росвоенипотеку и кредитную организацию, где была оформлена ипотека, о том, что намерен продать квартиру и снять с неё обременение.
  • Банк предоставляет полные сведения об оставшейся сумме долга.
  • Продавец самостоятельно находит покупателя на квартиру и собственными силами погашает кредит. Где он возьмёт на это деньги, ни одну инстанцию не волнует.
  • После погашения ипотеки снимается обременение.
  • Оформляется купля-продажа.
  • Росреестр выдаёт новому собственнику правоустанавливающие документы.

Как видите, даже при разрешении Министерства обороны военнослужащему придётся самостоятельно изыскивать ресурсы для погашения остаточного ипотечного долга, снимать обременение и оформлять продажу квартиры по обычной схеме.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала

Как продать квартиру в ипотеке
Фото: https://pixabay.com/illustrations/house-moving-contract-box-family-4326632/

Можно ли продать ипотечную квартиру, на покупку которой были затрачены средства материнского капитала?

Нет, это невозможно. Если ипотека не погашена, то ни о какой продаже и речи быть не может, поскольку государство выделило целевые деньги для помощи семей с двумя и более детьми. Попытка продажи такого жилья расценивается государством как обман и нарушение прав детей.

Даже после того как ипотека будет полностью выплачена, недвижимость можно будет продать с учётом некоторых ограничений:

  • жильё не должно быть в обременении, то есть на него выплачены все кредиты, и оно не находится под арестом или залогом;
  • если в семье есть несовершеннолетние дети, то разрешение на продажу должно быть выдано органами опеки.

Поскольку недвижимость, приобретённая с привлечением государственных средств, всегда оформляется в собственность в равных долях на всех членов семьи, то получить разрешение от органов опеки можно в одном из следующих случаев:

  • дети получают равноценные доли в новой квартире;
  • каждый ребёнок получает компенсацию за проданную долю, которая будет переведена на личный банковский счёт и не сможет быть потрачена без одобрения органов опеки или до наступления совершеннолетия.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире

Продажа ипотечной квартиры сопряжена с определёнными рисками. Причём рискует потерять свои деньги именно владелец недвижимости, а никак не покупатель.

Возможные риски продавца (заёмщика ипотеки) таковы.

  • Если доверить продажу квартиры банку, то получить дополнительно какие-либо деньги практически нереально. Кредитная организация не обязана беспокоиться о вашей выгоде, её цель – погашение ипотеки. Поэтому банк примет любое предложение от покупателей, лишь бы вырученная сумма покрыла долги заёмщика.
  • Если квартира самая что ни на есть рядовая, то опять же можно забыть о дополнительной компенсации. Выгоду можно получить только в том случае, если недвижимость расположена в элитном районе с развитой инфраструктурой, квартира имеет улучшенную современную планировку или была приобретена на ранних сроках долевого строительства.
  • При оформлении ипотеки обратите внимание на наличие или отсутствие в договоре пунктов о продаже. Многие кредитные организации требуют, чтобы залоговая недвижимость продавалась исключительно с участием и контролем банка. В этом случае вам вряд ли удастся назначить на квартиру собственную цену.

Возможные риски покупателя таковы.

  • Кроме длительного переоформления, которое скорее воспринимается как досадный недостаток, покупатель абсолютно ничем не рискует, поскольку процедура осуществляется под контролем юристов, нотариуса, представителей банка. Покупатель не только приобретает жильё по цене ниже рыночного, но и полностью защищён федеральным законом «Об ипотеке».

Подведём итоги

  • Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у финансовой организации, где был оформлен кредит, то продать её можно только с разрешения банка или при его непосредственном участии. При этом заёмщик должен предоставить весомые доказательства, что эта продажа необходима.
  • Существуют четыре легальных способа продажи ипотечного жилья. Каждый из них имеет свои плюсы. Главный минус – найти покупателя, который не испугается приобрести квартиру с обременением.
  • Невозможно продать ипотечное жильё, если оно было приобретено по государственным программам, например, по военной ипотеке или с использованием материнского капитала. Все сделки с недвижимостью в этих случаях будут доступны только после полного погашения долга.
  • Покупатель ипотечного жилья полностью защищён от каких-либо рисков потерять деньги. Скорее, в убытке окажется владелец недвижимости (бывший заёмщик).
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий