Как продать долю в квартире: правила, нюансы, особенности

Содержание статьи

Сразу отметим, что к данному вопросу необходимо подходить очень серьёзно, поскольку долевая собственность затрагивает сразу нескольких владельцев. А это разные люди со своими проблемами, мнениями, желаниями и капризами, а также с правами и обязанностями. Следовательно, всё это нужно учесть ещё до совершения сделки, чтобы не попасть впросак и найти решение, которое удовлетворит всех участников процесса.

Что такое долевая собственность

Квартира, впрочем, как и любое иное имущество, может принадлежать одному человеку, а может являться собственностью сразу нескольких человек, то есть быть общей. При этом, согласно российскому законодательству, число владельцев не ограничено: следовательно, квадратные метры могут иметь и одного, и сорок собственников.

Закон РФ также чётко устанавливает, что общая собственность бывает совместной либо долевой. Это будет зависеть от того, установлены ли части в подобном имуществе в официальном порядке или нет.

Совместная собственность

Общее имущество находится в совместной собственности, когда не представляется возможным определить доли либо когда сами хозяева решили владеть жилплощадью совместно.

Обычно подобные ситуации встречаются в браке, поскольку, согласно Семейному кодексу, нажитое имущество считается общим. К примеру, супруги приобрели после свадебных хлопот двухкомнатную квартиру. На эту жилплощадь они претендуют в равной степени, даже если сделку подписывала только жена и право собственности в Службе госрегистрации оформлено на неё. Исключение – если был составлен брачный договор.

Долевая собственность

С совместным имуществом всё более или менее понятно. Теперь давайте разберёмся в таком понятии, как общая долевая собственность.

Это бывает в тех ситуациях, когда право собственности поделено на определённые части между несколькими лицами. Важно понимать: поделено на части именно право, а не сама квартира. Например, доли на квартиру появляются после раздела совместно нажитого в браке имущества, по итогам наследования или после приватизации муниципального жилья.

Если у вас имеется доля в квартире, вы участвуете в управлении и распоряжении всем жильём, но только на одну долю. Вы можете продать свою часть (на определённых условиях, о которых мы расскажем далее), подарить, завещать. Также вы должны и оплачивать соответствующие взносы и платить соответствующие налоги, причём с учётом величины этой самой доли. В общем, нюансов в такой ситуации множество.

Выделение доли в квартире

Чтобы можно было продать долю в квартире или как-то по-иному ею распоряжаться, сначала необходимо её установить или, если оперировать юридическими терминами, выделить.

Виды долей

Часть в квартире может быть выделена в 2 вариантах.

Идеальная. Такая доля выражается в частях от целого – в дробях либо процентах. К примеру, 1/2 или 1/5 от жилплощади. Все, кто учился в школе, смогут без особых проблем перевести эти дроби в проценты – получается 50 и 20 процентов соответственно. В данном варианте все владельцы имеют право пользоваться всеми жилыми помещениями.
Реальная. Подобную долю также называют выделенной в натуре. Её выражают в квадратных метрах или непосредственно в комнатах. То есть один человек может владеть, к примеру, одной и двумя комнатами в квартире, а туалетом и кухней все собственники пользуются в общем порядке.

Для продажи и покупки лучше, если доля будет реальной, то есть выделенной в натуре. В таком случае новый владелец получает в собственность конкретную комнату. Но, разумеется, ему придётся уточнять порядок использования общих помещений (кухни, санузла, коридора) с другими собственниками квартиры.

Как выделить долю в квартире

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, выдел доли в натуре из общего владения возможен двумя способами: по соглашению между участками или в судебном порядке. Если другие собственники согласны выделить реальную долю, готовится договор и регистрируется в Росреестре, затем оформляется кадастровый паспорт и прочая документация. Если совладельцы категорически против, нужно обращаться в суд.

Потребуется предоставить:

документы на квартиру, устанавливающие право собственности: договор купли-продажи (ДКП), договор дарения и пр.;
бумаги, подтверждающие право собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
техническую документацию;
заявление о выделении натуральной доли (тут нужно указать ответчиков – иных владельцев квартиры).

Чаще всего судебные органы встают на сторону истцов. Если все документы в порядке, нет никаких особых нюансов, то владелец получает выделенную долю в натуре.

А можно ли выделить реальную долю в однокомнатной квартире? Ответ отрицательный, поскольку в ней всего лишь одно жилое помещение и его нельзя поделить между собственниками. В таком случае возможна продажа доли в квартире без выделения. Покупатель может прописаться в полуторке и пользоваться в общем порядке всеми, без исключения, помещениями.

Преимущественное право сособственников

Российские законы разрешают продавать долю в квартире кому угодно, однако одновременно вводят преимущественное право других собственников жилья. То есть вначале продавец обязан уведомить совладельцев о желании совершить соответствующую сделку. Если они хотят выкупить долю, оформляется обычный договор купли-продажи. Если следует отказ – можно продавать другим лицам.

Но перед тем как отправиться на поиски покупателя со стороны, нужно получить официальный отказ от собственников. Этот момент очень важен, поскольку без таких документов сделку в дальнейшем можно будет оспорить. Что же делать, если другие владельцы отказались покупать или их чем-то не устраивают ваши условия?

Готовьте уведомление для каждого собственника в письменном виде. Оно содержит сведения об объекте недвижимости, получателе, продавце, доли. Также в нём указывается само предложение о покупке, ставится дата и подпись. Образец подобного оповещения с лёгкостью можно найти и скачать в интернете.

Кстати, нужно обращать особое внимание на дату. Если откажут сразу, хорошо – значит, можно тут же отправляться на поиски покупателей. Если медлят как с согласием, так и с отказом, необходимо ждать месяц. И лишь спустя 30 дней переходить к активным действиям. В ином случае опять же будущую сделку совладельцы смогут оспорить.

Как передать уведомление о продаже доли? Одним из следующих способов:

лично в руки (обязательно нужно сделать 2 экземпляра: один остаётся у владельца, на другом проставляется дата ознакомления с уведомлением и подпись);
заказным письмом с уведомлением и описью вложенной информации;
с помощью сотрудника нотариальной конторы, который выдаст свидетельства о вручении бумаг.

Если вам не известны все владельцы объекта недвижимости, нужно заказать выписку из Росреестра. В ней указываются не только сведения о собственниках, но и данные, которые необходимы для оформления договора купли-продажи: метраж квартиры, кадастровый номер. Также вы сможете понять, находится ли продаваемая жилплощадь в залоге.

Продажа доли в квартире постороннему лицу

Итак, вы решили продать долю в квартире, а совладельцы не воспользовались своим преимущественным правом. Через месяц вы со спокойной совестью можете продать её другому лицу. Можно и не ждать 30 дней, если соседи лично написали отказ от приобретения части имущества. Теперь нужно правильно оформить сделку. Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Поиск покупателя

Его можно искать заранее – ещё до рассылки оповещений. Но тут возникает вопрос: будет ли потенциальный покупатель ждать 30 дней? Если да, то хорошо. Если нет, то стоит дождаться указанного срока и вновь приступить к поискам. Разместите объявление на популярных интернет-площадках, в соответствующих группах в социальных сетях, пустите «слух» через знакомых и друзей.

В объявлении честно указывайте, что продаёте именно долю, а не целую квартиру. Это позволит актуализировать целевую аудиторию и избавит вас от необходимости отвечать на вопросы «лишних» покупателей.

Подготовка документов

Чтобы оформить договор купли продажи доли в квартире, необходимо собрать пакет документов. В него входят:

паспорт продавца и покупателя;
выписка из Единого госреестра недвижимости (там должен быть указан размер доли);
документ о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о получении доли в наследство);
кадастровый паспорт объекта недвижимости;
техплан;
отказы других собственников от приобретения доли или бумаги, доказывающие факт рассылки оповещений о продаже.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги. Например, разрешение супруги/супруга на продажу, согласие органа опеки (если продаётся доля несовершеннолетнего ребёнка), согласие банка, если квартира находится под обременением. Более подробно обо всех этих нюансах мы поговорим позже.

Составление договора купли-продажи

В отличие от традиционного ДКП «полной» квартиры, договор купли-продажи части жилья необходимо удостоверять у нотариуса. Это объясняется повышенной сложностью сделки и тем, что важно учесть интересы всех сторон – и продавца, и других собственников квадратных метров, и покупателя.

Для оформления сделки необходимо принести все документы, указанные выше. После этого составляется ДКП с обычными сведениями и дополнительными условиями.

В частности, в таком документе нужно обязательно указать:

данные о продавце и приобретателе доли;
сведения о доле – её размер, точные характеристики;
сведения о квартире – точный адрес, кадастровый номер, площадь, особые характеристики;
информацию из выписки ЕГРН;
данные о других совладельцах квартиры;
точную цену доли, (она не может быть ниже той, которую вы указывали в оповещениях совладельцам);
порядок расчётов (перевод на банковский счёт, наличными деньгами);
дату заключения ДКП, подписи с расшифровыванием.

На руки сторонам выдадут оригиналы ДКП. За удостоверение договора придётся заплатить государственную пошлину. Кроме того, нужно будет оплатить и услуги нотариуса, к примеру, составление договора купли-продажи и акта приёма-сдачи денег.

В любом случае нужно всегда уточнять заблаговременно у нотариуса, сколько он возьмёт за свои услуги. Это позволит избежать лишних трат.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

После заверения ДКП нотариальный сотрудник отправит его в Росреестр вместе с заявлением и прочими документами, которые указаны выше. Это удобно, потому что не нужно ходить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Но если вы желаете всё сделать самостоятельно, то можете отказаться от данной услуги.

Заявление на изменение права собственности (вместе с другими документами) можно подать несколькими способами.

В отделении Федеральной службы госрегистрации.
Через ближайшее МФЦ.
Удалённо – на сайте Госуслуг либо на портале Росреестра.

Через несколько дней сотрудника государственного органа зарегистрируют переход права собственности. Новому владельцу доли выдадут выписку из ЕГРН, а на договоре купли-продажи сделают специальную отметку.

Оплата налога с продажи доли

Вы продали долю в квартире, следовательно, получили доход, а значит, вам нужно заплатить с этого дохода НДФЛ по ставке в 13 процентов.

Но есть несколько исключений, когда платить налог на доходы физических лиц не нужно:

срок владения долей в квартире от 5 лет и больше;
срок владения долей от трёх лет и больше, если:
- долю вы получили в наследство;
- вам её подарили по договору дарения ближайший родственник;
- вы получили её в результате приватизации;
- купили до 1 января 2016 года.

Во всех остальных ситуациях налог всё же придётся заплатить. Правда, у вас есть возможность получения налогового вычета в размере 1000 000 рублей, если вы унаследовали долю или получили её по договору дарения. Кроме того, вы можете вычесть из доходов сумму, за которую вы ранее приобретали эту долю.

Важно понимать, что декларацию нужно всё равно подавать, даже если вы не получили доход от продажи части квартиры, поскольку продали её дешевле, чем приобрели когда-то в прошлом. В этом случае величина налога будет равняться нулю.

Важные нюансы при купле и продаже доли в квартире

Несведущим в юридических тонкостях людям сложно ориентироваться во всех нюансах, касающихся купли и продажи доли. Мы разобрали несколько самых популярных вопросов, которые относятся к этой теме и часто звучат на специализированных форумах и в кабинетах юристов.

Как продать долю ребёнка?

Можно ли продать долю в квартире, если ею владеет несовершеннолетний ребёнок? Да, но придётся получить разрешение от органов опеки, а также предоставить ему равноценную замену. Надзорные организации могут отказать в продаже, если признают, что эта сделка ухудшает жилищные условия ребёнка.

Если вы продаёте долю в квартире, одним из собственников которой является несовершеннолетний, всё равно понадобится согласие органов опеки. Отказ от преимущественного права подпишут родители либо законные представители. Опять же опека может не дать разрешения на совершение сделки.

Таким образом, важно понимать, что если одним из владельцев доли в квартире являются ребёнок младше 18 лет, вам в любом случае придётся обращаться в органы опеки. Заявление рассмотрят в течение 15 дней, а уже потом дадут ответ – положительный или отрицательный. В последнем случае обязательно просите объяснение отказа.

Как продать долю, если я состою в браке?

Необходимо предварительно получить письменное одобрение на продажу от мужа или жены. Это правило относится только к тому жилью, которое было приобретено уже после регистрации брака и считается совместно нажитым имуществом. Если же долю в квартире вы приобрели до брака, то согласие не требуется.

Если супруг является владельцем другой части квартиры, то продаже проходит по стандартному алгоритму. Сначала нужно выслать уведомление о том, что вы продаёте свою долю. Письменно оформленный отказ приравнивается к согласию на сделку. Больше никаких других документов не потребуется.

Ещё одна ситуация – продажа части квартиры, приобретённой в браке, при разводе. Этот вариант тоже возможен, но сначала необходимо разделить право собственности и закрепить за каждым супругом реальные доли. По умолчанию и мужу, и жене достанутся равные доли, но в дополнительном соглашении супруги имеют право поделить квартиру по собственному усмотрению.

Как продать долю, если один из владельцев квартиры не согласен?

Такие ситуации встречаются довольно часто, но тут важно понимать, что закон на стороне продавца. Если кто-то из владельцев жилплощади выступает против продажи, он может сам воспользоваться преимущественным правом и приобрести выставленную на торги долю. Либо же отправиться в суд за поиском «справедливости».

Повторимся: суд на стороне продавца. Юристы могут предложить собственнику выкупить долю либо не препятствовать заключению сделки. Если продавец всё делает правильно, не ущемляет ничьи права, то шансы у другого владельца сорвать сделку ничтожны. Но в любом случае лучше решать все вопросы мирно, без лишней суеты и нервотрёпки.

Что делать, если на долю претендуют несколько собственников квартиры?

Такое бывает, например, при продаже комнаты в коммунальной квартире. Давайте представим ситуацию: у вас в собственности находится половина квартиры. Оставшаяся часть поделена между двумя владельцами. Вы прислали им уведомление о продаже своей доли, и каждый из них согласился на сделку.

Что делать в таком случае? Есть несколько вариантов решения проблемы:

попробовать мирно договориться и решить, кому достанется доля;
отдать предпочтение тому собственнику, который первым согласился купить долю;
разделить свою часть между двумя владельцами.

Недовольный решением владелец может обратиться в суд, но, опять же, скорее всего Фемида встанет на вашу сторону.

Можно ли подарить долю в квартире?

Согласно законодательству, вы можете как продать долю в квартире, так и подарить её. В такой ситуации не применяется преимущественное право выкупа другими владельцами. То есть ваши соседи не смогут никак повлиять на ваше желание составить договор дарения и вселить в квартиру, допустим, своего родственника.

Иногда договор дарения является лишь прикрытием для того, чтобы продать жилплощадь без согласия других собственников. В этом случае вы сильно рискуете, поскольку не существует никаких гарантий, что покупатель после подписания вами договора оплатит требуемую сумму. Кроме того, другие владельцы могут обратиться в суд для оспаривания этой сделки.

Можно ли продать часть своей доли?

Да, ответ положительный. Российское законодательство не ограничивает владельца во владении своей собственностью. То есть вы можете продать как целую долю, так и её часть, оставшись при этом одним из собственников квартиры. Однако при этом проданная доля не должна быть ниже установленных в вашем регионе минимальных значений.

Если вы продаёте часть своей доли постороннему лицу, подумайте. В результате вашего решения у квартиры появится ещё один владелец. Следовательно, вырастет количество жильцов, лиц, заинтересованных в этом имуществе. А значит, есть риск того, что между собственниками возникнет напряжение и увеличится вероятность скандалов.

Заключение

Итак, мы подробно изучили вопрос, как продать долю в квартире. В процессе продаже возникает множество нюансов, а порой и юридических коллизий. Все эти проблемы можно решить, в идеале – мирно и полюбовно, в крайнем случае – в судебном порядке. Лучше всегда договариваться с другими владельцами, идти на компромисс, но не забывать и о своих правах.

Оценка статьи: