Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

3 варианта обмена квартиры в ипотеке на другую

Ипотека относится к самому долгосрочному виду кредитования. За двадцать-тридцать лет жизнь заёмщика может кардинально поменяться – рождаются дети, нужна квартира большей площади, предложили работу в другом населённом пункте, появилось желание переехать в более комфортабельный район города. Причин может быть много, поэтому и возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на другую и возможно ли это в принципе?

Как поменять квартиру в ипотеке на другую
Фото: https://pixabay.com/photos/house-apartment-multi-storey-1378227/

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Допустим, вам необходимо переехать в другой город. Что делать с недвижимостью, купленной за заёмные деньги? Продать? Обменять? Но все действия с собственностью, на которую наложено обременение, без согласия банка невозможны.

У вас три выхода.

  1. Полностью погасить ипотеку. К сожалению, для большинства заёмщиков это слишком большие деньги, разве что период кредитования заканчивается.
  2. Переоформление остатка долга на третье лицо. По закону этот вариант возможен, но банки на него редко соглашаются – не всегда новый клиент подходит под их требования.
  3. Обмен на равноценную жилплощадь на новом месте жительства. Согласно законодательству (ст. 345 ГК РФ) эта процедура называется заменой залога и регулируется не ипотечным договором, а внутренними положениями того банка, который вам выдал кредит.

Как видите, на вопрос, можно ли переоформить ипотеку на другую квартиру, ответ положительный. Однако банки не любят подобные сделки, поскольку они не несут им никакой дополнительной выгоды, а сама процедура переоформления достаточно трудоёмкая и занимает немало времени.

Суть обмена заключается в том, что снимается обременение со старой квартиры, а в залог оформляется новая. Все остальные условия ипотечного договора для заёмщика сохраняются, но уже для нового объекта недвижимости.

Замена залога по ипотеке

Замена залога
Фото: https://pixabay.com/photos/penmanship-pen-signature-document-2561217/

Согласно ст. 345 ГК РФ, замена залога возможна в случае согласия банка. То есть с юридической точки зрения закон разрешает сделку, но при том условии, если кредитная организация будет согласна.

Механизм самой процедуры следующий.

  • Заёмщик обращается в банк, где оформлял ипотеку, и узнаёт о возможности замены залога и условия сделки.
  • Далее необходимо уточнить, есть ли в том регионе, куда планируется переезд, филиал банка, выдавшего кредит. Если нет, то практически стопроцентная вероятность, что разрешение на обмен не дадут.
  • Подбирается жильё на новом месте жительства. Банк проверяет юридическую чистоту и собирает все доступные сведения о продавце.
  • Если проверки прошли успешно, то начинается подготовка документации для замены залога. Необходимо будет заключить договора об обмене жилья и передачи новой недвижимости в залог.
  • Осуществляется регистрация права собственности на купленную квартиру с одновременным снятием обременения со старой недвижимости и наложением на новую. Всё это происходит под неусыпным контролем банка.
Процедура очень сложная с юридической стороны и довольно длительная по времени, однако она возможна.

Особенности обмена в зависимости от ценовой разницы

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, если старое и новое жильё имеют разную стоимость?

Существует три варианта обмена.

  1. Равноценный. Обе квартиры имеют приблизительно одинаковую рыночную стоимость, хотя на самом деле новая квартира может быть больше или меньше по площади по сравнению со старой. Это объясняется тем, что недвижимость расположена в разных местностях, по-разному развита инфраструктура, само техническое состояние дома и жилплощади может оказаться лучше или хуже. Для банка и заёмщика этот вариант удобен простотой и скоростью оформления.
  2. Жильё более дорогое. Это лакомый кусочек для любой кредитной организации, ведь она получает дополнительную выгоду за счёт увеличения начисленных процентов. Правда, если заёмщик недостаточно платёжеспособен, то ему могут и отказать. Приветствуется желание клиента осуществить доплату за счёт собственных средств, в этом случае банк также в выигрыше, поскольку залоговая стоимость недвижимости увеличивается, а риски снижаются. Наиболее выгодной ценовой разницей считается не менее 20%.
  3. Жильё более дешёвое. Самый невыгодный вариант для банка, поэтому тут наиболее вероятен отказ. Для кредитной организации нет смысла поменять текущую залоговую стоимость на меньшую – нет никакой выгоды, скорее убыток. Подобная сделка будет одобрена только в том случае, если заёмщик уже погасил более 65% долга.

Преимущества и недостатки процедуры

Преимущества и недостатки процедуры
Фото: https://pixabay.com/photos/scale-question-importance-balance-2635397/

Самым большим плюсом является то, что человек, решивший оформить ипотечный кредит, не заключён в жёсткие рамки. Он имеет полное право на переезд при необходимости, а также улучшение жилищных условий, если рождаются дети и требуется большая площадь.

Второй момент – возможность переехать как в равноценную недвижимость, так и отличающуюся от исходной по площади. Например, можно выбрать не только большую квартиру при расширении семейства, но и меньшую, если семейные обстоятельства сложились определённым образом. То есть квартиры могут отличаться по стоимости как в большую, так и в меньшую стороны.

Банк с большей лояльностью отнесётся к заёмщику, который желает приобрести равноценное жильё. Проблемы могут возникнуть у тех, кто желает расширить жилплощадь или, наоборот, уменьшить её. Кредитная организация будет рассматривать эти варианты более серьёзно и может в итоге отказать. В первом случае препятствием может оказаться факт, что заёмщик недостаточно платёжеспособен, чтобы обслуживать более дорогой кредит. Во втором – банк теряет выгоду, ведь размер ипотеки становится меньше, а значит и начисленных процентов он не досчитается.

Вот мы и пришли к основному недостатку – кредитная организация не обязана идти навстречу своему клиенту, она вправе сама решать насколько ей выгодно переоформить залог на более дорогую или дешёвую недвижимость.

К другим недостаткам можно отнести длительность и трудоёмкость процедуры.

Если банк не даёт своего разрешения на замену залога, то можно пойти по другому пути.

  • Получить одобрение кредитной организации на продажу ипотечной квартиры, предоставив весомые причины (подтверждённые документально) того, что вам необходимо переехать в другой населённый пункт. Это может быть трудовой договор, переезд к супругу после заключения брака, медицинские заключения и рекомендации о необходимости смены климата и другие.
  • Продать квартиру и погасить текущую ипотеку.
  • Оставшиеся средства потратить на первоначальный взнос для заключения нового ипотечного договора на новом месте.

Условия обмена

Мы уже говорили выше, что обмен квартиры в ипотеке по закону возможен, но процедура регулируется внутренними положениями кредитных организаций. Соответственно, и условия у них могут быть разными.

Например, один банк разрешает замену залога, когда ипотека погашена на две трети, другой даёт возможность обмена уже через два-три года после заключения кредитного договора. Но существуют и общие, одинаковые для всех условия.

  • У заёмщика не должно быть задолженности, он всегда был добросовестным плательщиком и не допускал ни одной просрочки по платежам.
  • Остаток долга по ипотеке не должен быть больше стоимости нового жилья. Новая недвижимость должна покрывать долг с дисконтом порядка 30%, включая начисленные проценты.
  • Покупаемое жильё должно находиться в регионе, где открыты филиалы или представительства банка, и соответствовать всем требованиям кредитной организации.
  • Новая квартира не должна находиться на этапе строительства.
Если заёмщик не обеспечивает эти условия, то в замене залога точно будет отказано.

Банк может предложить заёмщику один из способов обмена недвижимости.

  1. Заключение договора мены – будет снято обременение с одной ипотечной квартиры и наложено на другую. При этом заёмщик получает разрешение на продажу первой квартиры с одновременным приобретением второй.
  2. Оформление потребительского кредита для погашения долга по первой ипотеке, после чего заключается новый ипотечный договор.

Документы для проведения данной процедуры

Документы для проведения процедуры
Фото: https://pixabay.com/photos/writing-notes-pen-hand-paper-933262/

Заёмщик должен предоставить в банк:

  • паспорт;
  • ИНН, СНИЛС;
  • военный билет для мужчин призывного возраста;
  • документы о семейном положении, включая свидетельства о рождении детей;
  • согласие на проведение сделки от второго супруга, если они не связаны брачным контрактом;
  • сведения об официальном трудоустройстве и получаемых доходах.
Кроме обязательных документов, нужно ещё собрать все необходимые бумаги о квартире (как старой, так и новой).

Список документов по недвижимости:

  • правоустанавливающие документы;
  • техническая документация;
  • выписка о зарегистрированных гражданах;
  • сведения об отсутствии коммунальных долгов;
  • заключение независимого оценщика о рыночной и ликвидационной стоимости обеих квартир;
  • согласие органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.

Порядок действий по обмену/продаже ипотечной квартиры на большую площадь

Если новое жильё стоит дороже старого как минимум на двадцать процентов, то можно рассчитывать на лояльность банка – ему выгодно получить в качестве залога более дорогую квартиру, поскольку финансовые риски снижаются.

В этом случае необходимо получить разрешение от банка на продажу ипотечной недвижимости со снятием обременения и одновременной покупкой новой, но уже большей площади.

Разницу в цене можно покрыть из собственных средств или с помощью привлечения потребительского кредита, впрочем, брать нецелевой кредит будет невыгодно для самого заёмщика из-за более высокой процентной ставки.

Алгоритм действий следующий:

  • заёмщик подаёт заявление на разрешение продажи ипотечной недвижимости и одновременно просит предоставить ему новую ипотеку на жильё, имеющее большую площадь;
  • клиент подыскивает покупателя и заключает с ним договор купли-продажи;
  • одновременно он ищет новое жильё, большее по площади, и также заключает договор купли-продажи;
  • банк снимает обременение с недвижимости;
  • первая ипотека погашается с помощью средств, вырученных за продажу квартиры;
  • вносится первоначальный взнос за вторую квартиру;
  • подписывается ипотечный договор с банком;
  • регистрируется право собственности в Росреестре.

Обмен ипотечной квартиры в Сбербанке

Этот банк является одной из крупнейших кредитных организаций в России и заслуженно пользуется популярностью и доверием у своих клиентов. Он предлагает широкий выбор кредитных программ и услуг для населения, отличается доступными процентными ставками и лояльными условиями.

В Сбербанк обмен квартиры осуществляется следующим образом:

  • заёмщик пишет заявление по установленной форме и предоставляет необходимую документацию по текущей ипотеке;
  • после того как новое жильё будет найдено, подаётся полный пакет документов на недвижимость;
  • в течение тридцати дней банк рассматривает заявление, анализирует и проверяет документацию, а затем выносит решение;
  • при положительном ответе заключается дополнительное соглашение к ипотечному договору о замене залога;
  • снятие обременения и оформление нового залога производится одновременно.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, если она оформлена на военнослужащего? Если это желание самого заёмщика, то могут возникнуть проблемы, поскольку недвижимость находится в двойном обременении – банка и Росвоенипотеки. Придётся получать разрешения от обеих организаций, при этом необходимо будет привести весомые аргументы.

Иной вариант, если военнослужащего переводят в другое место службы. Его могут перевести в любой регион страны, а посему пункт «Переезд» заранее учтён в ипотечном договоре.

В этом случае осуществляется схема замены залога, как при равноценном обмене, только с условием, что новое жильё будет находиться в непосредственной близости от места службы.

Альтернативный способ – переуступка ипотеки

Альтернативный способ
Фото: https://pixabay.com/photos/meeting-adults-business-people-4784909/

Если банк отказывается проводить процедуру обмена, то можно воспользоваться переуступкой ипотеки. Эта сделка мало распространена и с осторожностью воспринимается кредитными организациями, но она регламентирована действующим законодательством и является хорошей альтернативой замене залога.

Суть процедуры – каждый заёмщик имеет право переоформить ипотечную недвижимость на третье лицо. Такая сделка называется «ипотека по договору переуступки» и позволяет:

  • заёмщику – избавиться от долга;
  • покупателю – приобрести недвижимость по выгодной цене;
  • банку – вернуть заёмные средства в полном объёме, включая начисленные проценты.

Договор переуступки обычно заключают при следующих обстоятельствах:

  • расторжение брака, когда один из супругов отказывается от своей доли собственности в пользу второго;
  • необходимость срочной продажи – переезд на новое место жительства или потребность в срочном погашении ипотеки;
  • получение наследства – если заёмщик умер, то все его долговые обязательства переходят наследникам с последующим переоформлением.

В нашем случае действует второй вариант – срочная продажа первой ипотечной недвижимости, чтобы при переезде оформить ипотеку и приобрести оптимальное жильё.

Алгоритм действий таков:

  • заёмщик самостоятельно ищет покупателя на квартиру, указав в объявлении, что она ипотечная и продаётся по договору переуступки. Этот шаг является самым сложным, поскольку люди остерегаются приобретать ипотечное жильё в силу финансовой неграмотности;
  • если покупатель найден, то заёмщик вместе с ним обращается в кредитную организацию, где была оформлена ипотека, и подаёт заявление о желании заключить договор переуступки;
  • банк проверяет документы, кредитную историю и платёжеспособность покупателя и выносит решение о разрешении или запрете переуступки;
  • если решение положительное, то с покупателем составляют ипотечный договор, а затем производится перерегистрация прав собственности;
  • бывший заёмщик получает от покупателя заранее оговоренную сумму за ипотечную квартиру и может внести её в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на новом месте жительства.
Финансовая выгода нового собственника (покупателя) состоит в том, что ипотечную квартиру можно приобрести по более низкой цене, чем рыночная. При этом все остаются в выгоде – банк получает нового клиента по старой ипотеке, покупатель экономит, а продавец, хоть и теряет в деньгах, но быстро решает проблему с продажей ипотечной квартиры.

Заключение

Обменять квартиру, купленную в ипотеку, на другую вполне возможно, но только при согласии банка, который выдал кредит и при полном его контроле.

После того как заёмщик получит разрешение кредитной организации, он сможет заниматься поисками покупателя на ипотечную недвижимость и подыскивать оптимальный вариант нового жилья для себя.

К сожалению, процесс небыстрый, поскольку сложен в организационном и юридическом плане, а также требует заключения не только договора мены, но и двойных договоров купли-продажи, нового ипотечного договора, снятия обременения с первой квартиры и наложении его на вторую.

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий