Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, как узнать и оспорить

Содержание статьи

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры

При покупке или продаже недвижимости первостепенную важность имеет её цена. Законы РФ гласят, что цена, которую запрашивает владелец, должна определяться стоимостью жилья. Таким образом, термины «цена» и «стоимость» тесно связаны, но не равнозначны.

Цена – денежная сумма, за которую владелец желает продать свою собственность. Стоимость же считается важнейшей характеристикой жилья, которая влияет на многие финансовые процессы и права собственности. Грубо говоря, цена – это эквивалент стоимости, выраженный в деньгах.

Стоимость объекта недвижимости бывает 2 типов:

рыночная;
кадастровая.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость – это цена, устанавливаемая владельцем жилья с учётом покупательского спроса и на основе конкуренции. Она используется для совершения сделок купли-продажи и основывается на индивидуальных особенностях конкретной квартиры.

Величина этого параметра зависит от следующих нюансов:

жилая площадь;
планировка (квартиры с современной планировкой, как правило, стоят дороже);
местоположение (район, удалённость от крупных магистралей, развитость инфраструктуры);
состояние инженерных систем (канализация, снабжение водой, газом, электричеством и пр.);
ремонт;
наличие или отсутствие мебели.

Рассчитывает рыночную стоимость жилплощади сам собственник, сотрудник риелторской компании или работник специальной оценочной организации.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена жилья, которая устанавливается с помощью специальной государственной оценки для расчёта имущественного налога.

Величина этого параметра зависит от следующих нюансов:

жилплощадь;
тип дома;
материал, использованный при строительстве объекта;
год сдачи в эксплуатацию;
средняя стоимость кв. метра в данном регионе.

Такая стоимость устанавливается по итогам массовой оценки. Индивидуальные характеристики квартиры (недавно проведённый ремонт, перепланировка, красивый вид из окошка, хорошие соседи и чистый подъезд) при этом не учитываются.

Кадастровую оценку имущества осуществляет специальный орган исполнительной власти – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Или, попросту говоря, Росреестр. Итоговые результаты учёта недвижимого имущества заносятся работниками службы в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).

Стоимость квартиры по кадастру – величина, которая регулярно меняется, поскольку кадастровую оценку проводят один раз в 3-5 лет. В городах федерального значения (которые являются субъектами РФ наравне с областями, республиками и краями) кадастровую стоимость жилья оценивают раз в 2 года.

Отличия и взаимосвязь

Государственные органы не в силах определить реальную цену конкретной квартиры, поэтому кадастровая стоимость обычно бывает ниже либо выше рыночной. Дело в том, что это обобщённое оценивание жилплощади, чиновники не выезжают её посмотреть, не обращают внимания на современный ремонт, удобную планировку и вид из окна.

В отличие от реальной стоимости, кадастровая цена определяется по массовым методикам. В результате часто получается так, что соседняя квартира сбоку, которая уже лет 20 не видела ремонта, стоит по кадастру точно так же, как и жильё после косметических отделочных работ. Рыночная же цена складывается из многих параметров, индивидуальные особенности жилплощади тут играют важную роль.

Несмотря на различия эти видов стоимости, они всё же тесно взаимосвязаны и влияют друг на друга. Например, при определении кадастровой цены сотрудники Росреестра обязательно учитывают рыночную стоимость жилья. Однако не по всей России, а исключительно в определённом субъекте РФ.

Зачем нужна кадастровая стоимость квартиры

Цена недвижимости по кадастру – это основа основ при начислении налоговых выплат, при вступлении в наследство, при оформлении сделки по дарению квартиры. Рассмотрим некоторые варианты использования этого финансового инструмента подробнее.

Вычисление суммы налога на имущество

Это обязательный платёж, который взимают каждый год с владельцев имущества: квартир, гаражей, садово-дачных участков. Для расчёта налогового сбора за основу берётся кадастровая стоимость жилья на 1 января того года, за который осуществляется оплата. Если дом был построен или сдан в эксплуатацию позже 1 января, то учитывается та величина, которую указали при внесении квартиры в Единый государственный реестр недвижимости.

Размер налогового сбора устанавливается нормативно-правовыми актами местных органов власти. Обычно ставка не превышает 0,1%, однако местные власти могут самостоятельно увеличивать её до 0,3%. Всё будет зависеть от итоговой кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Вычисление суммы налога на доходы при продаже жилья

Каждый гражданин России, получающий тот или иной доход, обязан оплатить налоговый сбор. И продажа жилья – не исключение. Чтобы установить точный размер налога, нужна кадастровая стоимость квартиры. И тут действует определённая формула.

Если стоимость продаваемой жилплощади по договору меньше 70 % от кадастровой стоимости, то платить налог нужно будет с кадастровой стоимости. Если же цена квартиры больше этого показателя, то налог на доходы физических лиц платится со стоимости объекта недвижимости (суммы продажи).

Вычисление суммы налога при оформлении договора дарения

Получение квартиры в подарок (по договору дарения) – это, согласно российскому законодательству, тоже доход. Следовательно, с него нужно заплатить соответствующий налог. Правда, от уплаты налоговых сборов освобождаются близкие родственники: супруги, родитель и ребёнок, бабушка/дедушка и внуки, брат и сестра.

Налог рассчитывается от кадастровой стоимости жилья, если только в договоре специально не указана рыночная стоимость квадратных метров. В зависимости от налогового статуса одариваемого – резидент ли он РФ или нет – налоговая ставка составляет 13 либо 30 процентов соответственно.

Нотариальные расходы

За любые нотариально заверенные операции с имуществом нужно платить пошлины. Они рассчитываются, исходя из стоимости наследства. И обычно для определения размера госпошлины используют именно кадастровую стоимость квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Если вы хотите узнать стоимость жилья по кадастру, то воспользуйтесь одним из нескольких способов.

Посещение сайта Росреестра

Тут возможны 2 варианта (оба бесплатные).

Кадастровая стоимость квартиры по адресу. В этом случае на специальной страничке нужно ввести адрес квартиры в соответствующее поле. После введения всех данных формируется запрос, а через некоторое время приходит вся нужная информация.
Кадастровая стоимость недвижимости по кадастровому номеру Росреестра. В соответствующее поле вводится кадастровой номер жилья. Сервис обрабатывает запрос, после чего выдаёт информацию.

Обращение в Росреестр или МФЦ

Можно подать письменное заявление в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Другой вариант – запрос в МФЦ. Через несколько дней вам дадут выписку с кадастровой ценой квартиры. Эта услуга не является бесплатной, стоимость нужно уточнить непосредственно в госорганах.

Посещение онлайн-сервисов

Узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн можно на специализированных сервисах. Процесс этот очень простой – заполняется особая поисковая форма, в которых указывается кадастровый номер и/или адрес квартиры. Преимущества данного метода – невысокая стоимость услуги и быстрота обработки сведений.

Что делать, если сведения отсутствуют

Если жильё ещё не прошло этап оценивания стоимости по кадастру, то собственнику нужно обратиться в Росреестр.

Этот процесс состоит из нескольких шагов.

Подача заявления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Предоставление всех нужных документов (например, бумаги, подтверждающие ваше право собственности на жильё).
Проверка документов в Росреестре.
Одобрение заявки.
Оценивание стоимости жилья.
Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Получение кадастрового паспорта.

Процесс этот небыстрый, в среднем занимает 5-6 недель.

Как оспорить кадастровую стоимость жилья

Как оспорить стоимость — Фото: https://pixabay.com/photos/lady-justice-case-law-right-scale-677945/

Оспаривание кадастровой оценки квартиры возможны по 2 основаниям.

Ошибочные сведения в документах. К примеру, на самом деле квартира располагается на четвёртом этаже, а после регистрации в Росреестре – на пятом. Другой вариант – неправильно указанная площадь жилья: вместо 56 кв.м указано в документе 65 кв.м. В таких ситуациях необходимо обращаться в отделение Росреестра или МФЦ.
Завышенная кадастровая стоимость. В идеале кадастровая оценка должна совпадать с рыночной стоимостью квартиры. Однако в реальности нередко стоимость жилья по кадастру существенно превышает реальную цену. А это уже приводит к повышенным налоговым сборам.

Если с ошибками в документах всё понятно, то с пересмотром цены не всё так однозначно. Оспорить результаты экспертизы можно 2 способами: в спецкомиссии при Федеральной службе госрегистрации либо в судебном порядке.

Комиссия по оспариванию

В российских регионах имеются свои собственные комиссии, которые рассматривают споры о результатах оценивания стоимости недвижимости. Собственнику квартиры необходимо подать заявление, к которому прикладываются:

выписка о кадастровой стоимости жилья;
копия бумаг, которые подтверждают право собственности на квартиру;
отчёт об оценивании недвижимости. Оценщика придётся оплачивать из личного кармана. Результаты его работы нужно представить в электронном и бумажном виде.

Подают документацию при личном посещении государственной комиссии или по почте. Сотрудники комиссии назначают заседание (не позже месяца с момента подачи заявления) и приглашают на него заявителя. На заседании выносится решение – отклонение заявки или утверждение новой кадастровой стоимости.

Если решение вынесено в пользу заявителя, то все сведения вносятся в Росреестр автоматически. При отклонении заявки можно обратиться в суд, получив предварительно оригинал решения комиссии на руки. При этом стоит понимать, что весь этот процесс довольно длительный, а стоимость услуг оценщика весьма высокая.

Обращение в суд

Для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо подготовить ту же самую документацию. Дополнительно составляется исковое заявление, оплачивается пошлина. Если же оспаривается отказ комиссии Росреестра, также следует приложить оригинал этого решения.

Скорее всего, придётся потратиться на адвоката, который представлял бы интересы заявителя в суде. А это, разумеется, дополнительные расходы, помимо приглашения оценщика. Именно поэтому оспариванием кадастровой оценки недвижимости обычно занимаются не физические, а юридические лица. Там речь идёт об экономии многих и многих миллионов рублей.

Заключение

Подводя итоги, нужно отметить, что кадастровая стоимость квартиры – это важная экономическая величина, которая имеет значение при расчёте многих налогов и пошлин. Величина эта не постоянная, а подвергается изменениям. Именно поэтому раз в несколько лет специалисты Росреестра проводят оценку недвижимости, результатом которой становится повышение или понижение кадастровой цены. Если собственник квартиры не согласен с результатами оценки, он имеет право обратиться в специальную комиссию или суд.

Оценка статьи: