Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

5 этапов оформления договора купли-продажи квартиры

Если жильё покупается или продаётся на вторичном рынке, а участниками сделки являются физические лица, то между ними заключается договор купли продажи квартиры.

Участники сделки всё чаще стараются обойтись без посредников, которые порой устанавливают грабительский размер комиссионных за свои услуги, но зачастую их профессионализм оставляет желать лучшего. Продать или купить недвижимость можно самостоятельно, если знать, как правильно это делать, и разбираться в условиях оформления сделки. По сути, ничего сложного в этом нет.

Договор купли продажи квартиры
Фото: https://pixabay.com/illustrations/audit-tax-inspection-auditor-3929140/

Варианты проведения сделки

Купля-продажа недвижимости – процесс хлопотный, длительный и трудоёмкий. К нему нужно подготовиться максимально ответственно, чтобы не потерять деньги и сохранить нервы. Вы можете воспользоваться услугами риэлтора или заняться покупкой-продажей самостоятельно.

При самостоятельных действиях нужно обладать актуальной информацией о рынке недвижимости, видах сделок, алгоритме оформления.

Начнём, пожалуй, с популярных способов покупки жилья.

  • Наличный расчёт. Самый простой, но и достаточно редкий способ. Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости зашкаливает, купить её за сбережения и накопления могут единицы.
  • Ипотека. Чуть ли не единственный способ, позволяющий гражданам приобрести собственное жильё «здесь и сейчас». Кредит выдаёт банк на двадцать-тридцать лет, но заёмщик должен быть платёжеспособным (иметь хорошо оплачиваемую официальную работу).
  • Рассрочка. Промежуточный вариант между ипотекой и наличным расчётом. Актуален для тех покупателей, кто не имеет полной суммы для покупки недвижимости, но рассчитывает получить её в ближайшее время. Срок рассрочки обычно не превышает одного года.
  • Материнский капитал. Помощь от государства при рождении детей можно направить на улучшение жилищных условий и приобретение жилья. Сумма МК в 2020 году составляет 466 617 рублей. Обычно этих денег недостаточно, чтобы купить полноценную квартиру, поэтому сертификат используют в качестве первоначального взноса или частичного погашения ипотеки.
Варианты сделки
Фото: https://pixabay.com/photos/key-home-house-estate-business-2323278/

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке, у юридического лица или частного собственника. В каждом случае собирается определённый пакет документации на жильё, но сам процесс оформления сделки мало чем различается.

Самым распространённым способом покупки или продажи жилплощади является сделка с частным лицом. При этом заключается договор купли-продажи, а затем документы сдают в регистрационный орган для переоформления права собственности на нового владельца.

Прежде чем подписывать какие-либо бумаги, покупатель должен проверить юридическую чистоту недвижимости. Сделать это самостоятельно у него не получится, придётся обращаться к опытным юристам, которые занимаются сделками с недвижимостью.

Они проверят:

  • личность продавца – подлинность паспорта, возможное банкротство, дееспособность;
  • общее количество и основания перехода прав собственности;
  • сведения о всех бывших собственниках и зарегистрированных лицах;
  • наличие обременения.

Почему это важно? Права собственности могут быть оспорены третьими лицами в судебном порядке, если окажется, что они лишились жилья незаконно. Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, рекомендуется страховать право титула, но поскольку это связано с дополнительными финансовыми расходами, покупатели жилья редко оформляют страховку. За что потом и расплачиваются потерей недвижимости.

Необходимые документы

Для продажи квартиры нужны следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая статус собственника и наличие или отсутствие обременений;
  • документ, на основании которого получено право собственности, – предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о получении наследства, договор мены, приватизация и т.д.;
  • техническая документация на жильё – технический или кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
  • справка о зарегистрированных лицах (её можно взять в УК, ТСЖ, ЖСК или сделать выписку из домовой книги);
  • сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • согласие супруга на продажу;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников является ребёнок или недееспособное лицо.
Если в квартире была сделана перепланировка, то необходимо взять в БТИ справку о её законности. В случае незаконной перепланировки продать жильё у вас не получится до тех пор, пока не будет получено необходимое разрешение.

Порядок оформления сделки через нотариуса

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, который значительно упрощает сделку и не требует обязательного удостоверения у нотариуса. Договор вступает в силу в момент подписания.

Поскольку сделки с недвижимостью сопряжены с большим риском и финансовыми затратами, граждане стараются максимально обезопасить себя и заключают договор купли-продажи совместно с нотариусом.

Алгоритм действий при этом таков.

  • Стороны совершают первичный визит в нотариальную контору и предоставляют копии всех необходимых документов. Нотариус получает общие представления о купле-продаже, озвучивает свои требования по дополнительной документации, оговаривает стоимость услуг и назначает дату заключения сделки.
  • До назначенной даты помощники нотариуса проводят проверку юридической чистоты недвижимости, запрашивают необходимые сведения из Росреестра, проверяют правоустанавливающие документы на жильё, личность собственника, наличие обременений.
  • Составляется договор купли продажи квартиры. Если стороны желают, то его проект может быть выслан им по электронной почте для ознакомления и проверки личных данных на наличие технических опечаток. Внесение корректировок в некоторые пункты также возможно, если они не противоречат законодательству и обе стороны с ними согласны.
  • В назначенное время все действующие и будущие собственники собираются в нотариальной конторе. Суть сделки – подписать договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Каждый участник получает экземпляр подписанного и заверенного документа, один экземпляр остаётся у нотариуса, ещё один нужен для регистрации в Росреестре.
  • Расчёт может быть произведён как при заключении сделки с оформлением расписки, так и после перерегистрации прав собственности с применением банковских ячеек.
Чтобы сделка считалась законной, а недвижимость была переоформлена на другого собственника, необходимо посетить Росреестр для регистрации. Все участники сделки должны явиться непосредственно в регистрирующий орган или обратиться в любой МФЦ.

С собой нужно иметь следующие документы для продажи квартиры:

  • заявление о регистрации (заполняется на месте);
  • паспорта участников сделки;
  • подписанный договор купли-продажи;
  • техническая документация на недвижимость;
  • согласие на продажу от супруга;
  • разрешение от органов опеки (при необходимости);
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей).

Срок регистрации составляет до десяти рабочих дней, по истечении которых новый собственник получит правоустанавливающий документ уже на своё имя. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, сейчас их заменили выпиской из ЕГРН.

Как оформляется договор купли продажи квартиры

Как оформляется договор
Фото: https://pixabay.com/photos/business-signature-contract-962358/

Договор купли-продажи удостоверяет переход права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется продать недвижимость в установленный срок, а покупатель обещает принять товар и заплатить оговоренную сумму.

Если товаром является недвижимость, то составление документа обязательно – это требование действует согласно ГК РФ (ст. 550). Его можно написать от руки или напечатать на компьютере. Печатный договор предпочтительнее – не нужно будет разбирать почерк писавшего.

Договор купли продажи у нотариуса удостоверять не обязательно. Исключением будут случаи, когда продаётся доля в квартире, а также если собственником является ребёнок или недееспособное лицо.

Бумага составляется в свободной форме, но в ней необходимо указать:

  • дату и место свершения сделки;
  • паспортные данные участников;
  • описание объекта недвижимости;
  • данные из правоустанавливающих документов;
  • наличие или отсутствие зарегистрированных лиц на момент подписания документа;
  • стоимость жилья – это один из важнейших параметров, без него договор будет недействительным;
  • сведения об обременении – залоге, аренде, праве пожизненного проживания и т.д.;
  • условия расчётов и передачи недвижимости;
  • подписи сторон.
Образец договора можно без проблем найти в интернете, но лучше всего всё-таки обратиться к юристу и правильно составить документ с соблюдением всех законодательных норм.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

При заключении сделки в присутствии нотариуса, обе стороны делят расходы пополам (или по договорённости) на услуги нотариального сопровождения.

Поскольку заключить договор можно без привлечения посреднических лиц, то потратиться придётся только на госпошлину в размере 2 000 рублей, необходимую для перерегистрации прав собственности на нового владельца недвижимости.

Если требуется акт независимой оценки квартиры (это обязательное условие при покупке жилья в ипотеку), то услуги оценщика оплачивает покупатель или стороны договариваются поделить расходы пополам.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Купля-продажа квартиры может быть совершена самостоятельно или с помощью специально обученных людей – риелторов. Риелторы или агентства недвижимости помогут подобрать жильё, подготовить необходимый пакет документации, сопроводить сделку юридически. Естественно, за свои труды они желают получить неплохие комиссионные, поэтому многие граждане, желая сэкономить, занимаются продажей или покупкой жилья самостоятельно.

Для неопытных обывателей (а много ли опыта может быть у человека, если он раз или два за всю жизнь занимался куплей-продажей?) этот процесс будет длительным и достаточно хлопотным. Это минус. Зато можно существенно сэкономить на комиссионных – это плюс.

Как продать жильё без посредников? Рассмотрим подробный механизм сделки.

Оценка жилья

Первым делом продавцу квартиры необходимо изучить рынок недвижимости в конкретном населённом пункте – узнать средние цены на жильё и, основываясь на этих цифрах, оценить собственную квартиру.

Цена на жилплощадь зависит от множества факторов и все их нужно будет учесть.

  • Местоположение. Элитный или спальный район, развитость инфраструктуры, близость транспортной развязки, парковка, наличие детской площадки во дворе, магазины и социальные учреждения в шаговой доступности.
  • Площадь квартиры. Чем она больше, тем стоимость будет выше.
  • Планировка. Изолированные помещения всегда ценятся больше, чем совмещённые.
  • Наличие балкона или лоджии. Их размер, застеклённость, утепление – всё это влияет на цену.
  • Исправность коммуникаций. Ржавые трубы советских времён вряд ли привлекут покупателей, а вот современные инженерные конструкции добавят стоимость жилью.
  • Общее состояние квартиры. Новые жильцы обычно всегда делают ремонт, но одно дело сделать его косметическим, а другое – проводить капитальные работы.

Чтобы самостоятельно оценить своё жильё, придётся пересмотреть десятки аналогичных квартир и вычислить среднюю стоимость. Цифру можно немного завысить, если вы считаете, что ваша недвижимость находится в отличном состоянии и расположена в удачном месте. Если продать нужно как можно быстрее, то придётся сделать хорошую скидку. Только так вы сможете найти покупателя.

После того как продавец определился со стоимостью, можно выставлять недвижимость на продажу. Для этого необходимо задействовать как можно больше рекламных площадок – СМИ, объявления в интернете, социальные сети.

Сделайте побольше качественных фотографий, чтобы потенциальный покупатель мог увидеть каждый уголок квартиры. Напишите информативный текст-описание, в котором делайте упор на достоинства жилья, обязательно акцентируйте внимание на близость общественного транспорта, торговых точек и социальных объектов – детских учреждений, поликлиник, развлекательных комплексов.

Переговоры с покупателем

Переговоры с покупателем
Фото: https://pixabay.com/photos/purchase-house-house-purchase-3347053/

Если цена на квартиру была определена правильно, то ждать звонков от потенциальных покупателей долго не придётся. Договоритесь об удобном для вас обоих времени и назначайте встречу.

Перед демонстрацией жилья наведите идеальный порядок не только в самой квартире, но и на лестничной клетке. Проследите, чтобы не было неприятных запахов, вкрутите яркие лампочки, создаёте ощущение уюта и доброжелательности.

Постарайтесь максимально исправить все недостатки квартиры – подклейте отставшие обои, почините капающий кран, вымойте сантехнику до идеального состояния.

Покупатель в обязательном порядке будет торговаться, чтобы снизить цену. Вы можете заранее накинуть сверху некую сумму, а затем снизить стоимость квартиры до желаемой.

Заранее подготовьте аргументы, которые подчеркнут достоинства жилья. Не поддавайтесь на психологическое давление, если покупатель будет перечислять недостатки в надежде уменьшить цену. Ваша цель – получить выгоду и не продешевить. Помните, что на каждый товар найдётся свой покупатель.

Заключение сделки

Если обе стороны договорились о цене и всех всё устраивает, то можно приступать к подписанию договоров. Сначала заключается договор о намерениях, в которых продавец подтверждает желание продать квартиру именно этому покупателю, а покупатель – купить её за оговорённую стоимость.

На этом этапе оплачивается задаток – обычно он не превышает трёх-пяти процентов от стоимости объекта. В договоре указываются условия расторжения и налагаемые санкции. Если сделка отменяется по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал продавать свою собственность, он отдаёт покупателю аванс и дополнительно возмещает ему моральный ущерб.

Условия и штрафы оговариваются заранее, с ними должны согласиться обе стороны.

После того как был заключён договор о намерениях, продавец должен собрать необходимый пакет документов, выписать всех зарегистрированных домочадцев, снять обременения, если они имеются, оплатить в полном объёме коммунальные платежи.

Все эти действия занимают определённое время, поэтому и заключается предварительный договор, чтобы покупатель не передумал и не отказался от сделки.

Заключение сделки
Фото: https://pixabay.com/vectors/agreement-business-sale-deal-303221/

Договор купли-продажи обычно заключается в присутствии нотариуса, но по закону с 2003 года это совсем не обязательно. Перед подписанием покупатель рассчитывается с продавцом, пишется расписка о получении средств и обе стороны сделки ставят свои подписи.

Право собственности перейдёт к новому владельцу только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

Поскольку покупатель вправе не доверять продавцу, полный расчёт обычно проходит уже после регистрации и переоформления собственности. Для этого в банке арендуется банковская ячейка, в неё покупателем помещаются деньги для покупки квартиры и составляется специальный договор, в котором прописываются условия, что продавец получает доступ к ячейке только после того, как собственность будет зарегистрирована на нового владельца.

Регистрация

После подписания договора купли-продажи сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого бывшие и будущие собственники должны прийти в МФЦ или непосредственно в регистрирующий орган, предоставить необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.

Через 7-10 дней собственность будет зарегистрирована на нового владельца, и он получит соответствующую выписку.

Передача недвижимости новому владельцу

Если менеджер МФЦ или Росреестра не находит ошибок в оформлении сделки и принимает документы на перерегистрацию собственности, то в этот же день продавец должен передать покупателю ключи от квартиры.

Рекомендуется составить и подписать акт приёма-передачи, чтобы исключить претензии покупателя к продавцу. Квартира ещё раз осматривается и, если она сдаётся в надлежащем виде, то обе стороны подписывают акт.

Подведём итоги

  • При покупке недвижимости покупателю желательно обратиться к специалистам для проверки юридической чистоты квартиры.
  • На риелторе можно сэкономить и провести сделку собственными силами.
  • Если продаётся доля в квартире, одним из собственников жилья является ребёнок или недееспособный человек, то нотариальное сопровождение обязательно.
  • В остальных случаях присутствие нотариуса не требуется, но лишним не будет.
  • Заключение договора купли-продажи требует соблюдения всех законодательных норм.
  • Каждый участник сделки должен внимательно и ответственно отнестись к оформлению документа.
  • После подписания договора сделка регистрируется в Росреестре, где переоформляются права собственности на нового владельца.
  • Свидетельство о регистрации собственности в настоящее время заменено на выписку из ЕГРН.
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий