Содержание статьи
Что говорит закон
Вы когда-нибудь пробовали читать Налоговый Кодекс? В этой умной книжке написано всё-всё про налогообложение в стране. Информация доступна для любого человека и, как говорит народная мудрость, – незнание законов вовсе не освобождает от ответственности. То есть каждый из нас должен знать, когда, в каких случаях и в какой срок нужно заплатить налоги, чтобы спать спокойно.
Вот только разобраться рядовому обывателю в сложном юридическом языке, на котором написаны правила налогообложения, бывает иногда не просто сложно, но и невозможно. Не зря же существуют специально обученные люди, которые в этом разбираются – бухгалтеры, аудиторы, финансисты, юристы, экономисты. Именно они и занимаются тонкостями и нюансами налогообложения.
Что же остаётся нам? Постараться разобраться в основах. Итак, нас интересует вопрос: нужно ли платить налог с проданной недвижимости? Если да, то как, когда и сколько? Если нет, то почему?
Кто такой резидент? Любой человек, кто постоянно проживает на территории России как минимум 183 дня в году является резидентом. При этом даже не обязательно быть российским гражданином, главное, сам факт нахождения в стране чуть больше, чем полгода ежегодно. Такие граждане платят подоходный налог в размере 13%.
Если человек большую часть года проживает в другой стране, он именуется нерезидентом. Для него сумма налога вырастает до 30%. Исключением являются военнослужащие и дипломатические работники, которые по долгу службы могут находиться за пределами России длительное время.
Существует минимальный срок владения недвижимостью. Более подробно мы о нём поговорим позже. Сейчас же важно понять, что если продавец продаёт собственность, которой владел менее трёх или пяти лет, то налог для резидента будет составлять 13%, а для нерезидента – 30%.
Если срок владения собственностью составляет больше минимального, то налог и вовсе уплачивать не надо, даже когда продавцом будет нерезидент.
Минимальный срок владения
У вас есть собственность и вы хотите её продать? Тогда просто необходимо знать, что законом установлен минимальный срок владения, по истечении которого налог не начисляется вовсе.
Если же недвижимость была приобретена недавно, ещё не истёк минимальный срок владения, а продать её необходимо срочно, то продавцу придётся заплатить налог, заполнить декларацию и предоставить её в налоговую инспекцию. При этом размер налога для резидента будет составлять 13%, а для нерезидента – 30% от общей стоимости проданной недвижимости.
Минимальный срок владения зависит не только от даты регистрации недвижимости, но и способа получения её в собственность.
Платить налог не нужно, если жильё находится в собственности более трёх лет и получено во владение вследствие:
- приватизации;
- наследования по закону или по завещанию;
- дарения;
- заключённого договора ренты.
Пятилетний срок действует для той недвижимости, которая была зарегистрирована:
- после 01.01.2016 года;
- по договору купли-продажи, долевого участия, паевого инвестирования;
- вследствие дарения или наследства от лиц, не связанных близким родством.
В начале 2020 года вступили в действие поправки, позволяющие уменьшить пятилетний срок до трёхлетнего – недвижимость должна быть жилой и единственной для продавца.
При этом учитываются следующие нюансы:
- вторая недвижимость может быть зарегистрирована в собственность не более чем за девяносто дней до продажи первой;
- поправки распространяются не только на жильё, но и на земельный участок и хозяйственные постройки.
А с какого момента нужно отсчитывать минимальный срок владения?
Для этого придётся учитывать способ получения недвижимости в собственность:
- купля-продажа, приватизация, договор долевого участия, паевого инвестирования или уступки права требования – дата регистрации в Росреестре;
- приобретение квартиры в жилищно-строительном кооперативе – факт полной передачи жилплощади по акту приёмки-передачи после уплаты последнего взноса;
- наследство после супруга – дата приобретения жилплощади в совместную или долевую собственность;
- наследство по закону или завещанию – дата открытия наследственного дела;
- дар – регистрация договора дарения в Росреестре;
- право собственности установлено в судебном порядке – дата вступления в силу судебного решения;
- собственник выкупил все разрозненные доли – дата приобретения первой доли.
Применение фиксированного вычета
Любой налогоплательщик имеет право уменьшить размер налога на один миллион рублей. Это правило распространяется только на один объект недвижимости и единожды в налоговый период.
Например, недвижимость стоит три миллиона рублей. С применением вычета от общей суммы отнимается один миллион и рассчитывается тринадцатипроцентный налог:
(3 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.
Именно эта сумма и будет отражена в налоговой декларации.
А что делать, если жильё было приобретено намного дешевле, чем налоговый вычет?
Например, домик в деревне продан за 700 тыс. рублей – налог платить не придётся, поскольку он полностью перекрывается фиксированным вычетом. В то же время следует учитывать, что срок владения недвижимостью составлял менее трёх лет, значит, налог по закону необходим. В этом случае подаётся «нулевая» декларация, которая доказывает, что налогоплательщик готов отчитаться о своих доходах.
Учёт расходов, затраченных на недвижимость
Хорошая новость для плюшкиных, любящих хранить все-все чеки, накладные и прочие бумажки. Если в налоговую инспекцию предоставить документальное подтверждение, что на недвижимость были затрачены средства на ремонт, реконструкцию, перепланировку, то налог будет снижен.
В качестве подтверждающих документов можно предъявить:
- непосредственные расходы на покупку квартиры, при этом средства должны быть собственными либо полученные по ипотечному кредиту;
- товарные чеки и накладные на строительные материалы;
- счета и акты выполненных работ по ремонту и реконструкции.
В случае когда недвижимость покупается и продаётся по одинаковой цене, то налог также платить не придётся.
Пример. Семья Ивановых купила квартиру в крупном городе за пять миллионов рублей, но через два года выяснилось, что их ребёнку не подходит климат по медицинским показаниям. Родители решили срочно продать квартиру и переехать. Цены на недвижимость за два года выросли, но супруги решили не искать выгоды и продали жилплощадь за те же пять миллионов. Поскольку прибыль от продажи они не получили, то налог им платить не придётся. А вот «нулевую» декларацию подать нужно в любом случае.
Как заполняется декларация при продаже квартиры
Существует специальный документ, отображающий сведения о доходах и расходах конкретного человека. Это налоговая декларация или справка 3-НДФЛ, подаётся в налоговую инспекцию по месту регистрации. Состоит из тридцати двух страниц, поэтому заполнять документ лучше всего дома в спокойной обстановке.
НДФЛ при продаже квартиры можно заполнить в электронном варианте с помощью специальной программы ФНС или распечатать с официального сайта налоговой службы и заполнить вручную.
Продавцу недвижимости нужно заполнить:
- титульный лист – указать личные данные, ИНН, налоговый период;
- раздел 1 – КБК, ОКТМО и размер налога;
- раздел 2 – расчёт налога на основании доходов из приложения 1 и расходов/вычетов из приложения 6;
- приложение 1;
- приложение 6;
- расчёт к приложению 1.
В приложении 1 нужно указать:
- в стр. 010 – ставку подоходного налога (13% или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика – резидент или нерезидент);
- в стр. 020 – код полученного дохода;
- в стр. 060 – ФИО покупателя;
- в стр. 030, 040, 050, 060 – ИНН, КПП, код ОКТМО, ФИО ИП, если покупателем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
- в стр. 070 – общий размер дохода;
- в стр. 080 – налог, удерживаемый налоговым агентом.
В расчёте к приложению 1 определяется от какой суммы будет начислен налог – кадастровой или договорной с покупателем. Дело в том что стороны сделки частенько договаривались об одной цене, а в договоре купли-продажи указывали другую, чтобы снизить размер налога.
Чтобы избежать махинаций, государство ввело положение – с 2016 года договорная стоимость недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой.
Теперь в расчёте указывается кадастровая стоимость и заявленная стоимость, умноженная на корректирующий коэффициент 0,7. Производится сравнение – с большей цифры и берётся налог.
Приложение 6 отражает все расходы и вычеты, связанные с проданной недвижимостью. Здесь учитывается два варианта:
- уменьшение дохода благодаря фиксированному вычету в 1 млн рублей;
- документальное подтверждение расходов, затраченных на недвижимость.
Образцы заполнения деклараций при продаже жилья можно без проблем найти в интернете в свободном доступе.
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
Декларация должна быть подана в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика не позже 30 апреля следующего года после даты проведения сделки. А НДФЛ при продаже недвижимости нужно будет уплатить в срок с 30 апреля по 15 июля в год подачи декларации.
Ответственность за отсутствие декларации и неуплату налога
В случае если налогоплательщик не подаст декларацию или просрочит срок уплаты налога, то к нему применяются штрафные санкции:
- декларация не подана в срок – за каждый месяц просрочки начисляется штраф в размере 5% от полученного дохода за продажу недвижимости, но не более 30%;
- документы не поданы, налог не уплачен – 20% от полученного дохода плюс пени;
- декларация подана, но налог не уплачен – за каждый пропущенный день взимаются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.
Как правильно подать декларацию 3-НДФЛ
Декларация о продаже квартиры заполняется по следующим правилам:
- желательно выбрать простую, не гелевую ручку, с синими или чёрными чернилами;
- запрещается вносить исправления или зачёркивания в документ, пользоваться корректором;
- в каждую клетку вписывается один символ – буква или цифра;
- при электронном заполнении ориентация должна быть по левому краю;
- стоимость проданной недвижимости указывается в рублях и копейках;
- если квартира была в долевой собственности, то отчитываться за её продажу должны все собственники.
Документы
Вместе с декларацией нужно будет предоставить:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- акт приёмки-передачи квартиры;
- расписку продавца или банковскую выписку об оплате;
- подтверждение расходов на покупку квартиры, если планируется применение расходного вычета.
Подведём итоги
- С 1 января 2020 года налог на продажу недвижимости платить не придётся, если жильё является единственным и находилось в собственности не менее трёх лет.
- Если срок владения жилплощадью не превышает три года, то придётся заплатить налог и заполнить налоговую декларацию.
- Образец декларации можно найти на официальном сайте ФНС.
- В декларации 3-НДФЛ продавец заполняет только те страницы, где отражается его доход от сделки, а также заявляются вычеты или расходы по проданной недвижимости.
- Документ необходимо предоставить в налоговую инспекцию до 30 апреля, а налог заплатить до 15 июля года, следующего за годом свершения сделки по продаже.
- Декларация предоставляется по месту регистрации продавца в бумажном или электронном виде.