Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

Все нюансы подачи декларации при продаже квартиры

Каждому взрослому человеку знакома фраза: «Заплати налоги и можешь спать спокойно!» При сделках с недвижимостью и продавца, и покупателя часто интересуют вопросы, нужно ли будет заплатить налог с продажи, кто и сколько должен платить, обязательна ли налоговая декларация при продаже квартиры. Согласитесь, тема актуальна, ведь на кону стоят немалые деньги, а финансовая грамотность граждан оставляет желать лучшего.

Давайте подробно разберёмся, какие бывают налоги при сделках с недвижимостью и нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры.

Декларация при продаже квартиры
Фото: https://pixabay.com/photos/taxes-finances-bank-calculator-824652/

Что говорит закон

Вы когда-нибудь пробовали читать Налоговый Кодекс? В этой умной книжке написано всё-всё про налогообложение в стране. Информация доступна для любого человека и, как говорит народная мудрость, – незнание законов вовсе не освобождает от ответственности. То есть каждый из нас должен знать, когда, в каких случаях и в какой срок нужно заплатить налоги, чтобы спать спокойно.

Вот только разобраться рядовому обывателю в сложном юридическом языке, на котором написаны правила налогообложения, бывает иногда не просто сложно, но и невозможно. Не зря же существуют специально обученные люди, которые в этом разбираются – бухгалтеры, аудиторы, финансисты, юристы, экономисты. Именно они и занимаются тонкостями и нюансами налогообложения.

Что говорит закон
Фото: https://pixabay.com/photos/taxes-tax-consultant-tax-return-4326713/

Что же остаётся нам? Постараться разобраться в основах. Итак, нас интересует вопрос: нужно ли платить налог с проданной недвижимости? Если да, то как, когда и сколько? Если нет, то почему?

Согласно Налоговому Кодексу (НК) РФ, со всех официальных доходов российских граждан взимается тринадцатипроцентный налог от полученной прибыли, но только в том случае, если человек является резидентом страны.

Кто такой резидент? Любой человек, кто постоянно проживает на территории России как минимум 183 дня в году является резидентом. При этом даже не обязательно быть российским гражданином, главное, сам факт нахождения в стране чуть больше, чем полгода ежегодно. Такие граждане платят подоходный налог в размере 13%.

Если человек большую часть года проживает в другой стране, он именуется нерезидентом. Для него сумма налога вырастает до 30%. Исключением являются военнослужащие и дипломатические работники, которые по долгу службы могут находиться за пределами России длительное время.

С 1 января 2019 года правила налогообложения доходов при продаже недвижимости изменены – резиденты и нерезиденты уравниваются в правах, если продаваемая жилплощадь находилась во владении продавца больше чем три и пять лет в зависимости от условий возникновения прав собственности.

Существует минимальный срок владения недвижимостью. Более подробно мы о нём поговорим позже. Сейчас же важно понять, что если продавец продаёт собственность, которой владел менее трёх или пяти лет, то налог для резидента будет составлять 13%, а для нерезидента – 30%.

Если срок владения собственностью составляет больше минимального, то налог и вовсе уплачивать не надо, даже когда продавцом будет нерезидент.

Если владельцем недвижимости является пенсионер и срок его владения собственностью меньше установленного минимального, то ему также придётся заплатить налог. Льгот в этом случае не предусмотрено.

Минимальный срок владения

У вас есть собственность и вы хотите её продать? Тогда просто необходимо знать, что законом установлен минимальный срок владения, по истечении которого налог не начисляется вовсе.

Налог за продажу недвижимости не уплачивается, если жилплощадь находилась в собственности продавца 3 года или 5 лет. Разный срок владения объясняется просто – если жилплощадь приобреталась до 1 января 2016 года, то действуют «старые» правила – три года. В случае когда недвижимость приобреталась позже – установлен срок в пять лет.

Если же недвижимость была приобретена недавно, ещё не истёк минимальный срок владения, а продать её необходимо срочно, то продавцу придётся заплатить налог, заполнить декларацию и предоставить её в налоговую инспекцию. При этом размер налога для резидента будет составлять 13%, а для нерезидента – 30% от общей стоимости проданной недвижимости.

Минимальный срок владения зависит не только от даты регистрации недвижимости, но и способа получения её в собственность.

Платить налог не нужно, если жильё находится в собственности более трёх лет и получено во владение вследствие:

  • приватизации;
  • наследования по закону или по завещанию;
  • дарения;
  • заключённого договора ренты.
В наследство или в дар жильё должно быть получено только от близких родственников – родителей, детей, второго супруга.

Пятилетний срок действует для той недвижимости, которая была зарегистрирована:

  • после 01.01.2016 года;
  • по договору купли-продажи, долевого участия, паевого инвестирования;
  • вследствие дарения или наследства от лиц, не связанных близким родством.

В начале 2020 года вступили в действие поправки, позволяющие уменьшить пятилетний срок до трёхлетнего – недвижимость должна быть жилой и единственной для продавца.

При этом учитываются следующие нюансы:

  • вторая недвижимость может быть зарегистрирована в собственность не более чем за девяносто дней до продажи первой;
  • поправки распространяются не только на жильё, но и на земельный участок и хозяйственные постройки.

А с какого момента нужно отсчитывать минимальный срок владения?

Сроки владения
Фото: https://pixabay.com/photos/house-key-real-estate-security-4516175/

Для этого придётся учитывать способ получения недвижимости в собственность:

  • купля-продажа, приватизация, договор долевого участия, паевого инвестирования или уступки права требования – дата регистрации в Росреестре;
  • приобретение квартиры в жилищно-строительном кооперативе – факт полной передачи жилплощади по акту приёмки-передачи после уплаты последнего взноса;
  • наследство после супруга – дата приобретения жилплощади в совместную или долевую собственность;
  • наследство по закону или завещанию – дата открытия наследственного дела;
  • дар – регистрация договора дарения в Росреестре;
  • право собственности установлено в судебном порядке – дата вступления в силу судебного решения;
  • собственник выкупил все разрозненные доли – дата приобретения первой доли.
Если недвижимость была в собственности больше установленного минимального срока, то платить налог нет нужды, равно как и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Применение фиксированного вычета

Любой налогоплательщик имеет право уменьшить размер налога на один миллион рублей. Это правило распространяется только на один объект недвижимости и единожды в налоговый период.

Например, недвижимость стоит три миллиона рублей. С применением вычета от общей суммы отнимается один миллион и рассчитывается тринадцатипроцентный налог:

(3 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Именно эта сумма и будет отражена в налоговой декларации.

А что делать, если жильё было приобретено намного дешевле, чем налоговый вычет?

Например, домик в деревне продан за 700 тыс. рублей – налог платить не придётся, поскольку он полностью перекрывается фиксированным вычетом. В то же время следует учитывать, что срок владения недвижимостью составлял менее трёх лет, значит, налог по закону необходим. В этом случае подаётся «нулевая» декларация, которая доказывает, что налогоплательщик готов отчитаться о своих доходах.

Учёт расходов, затраченных на недвижимость

Учет расходов
Фото: https://pixabay.com/photos/money-bills-calculator-save-256312/

Хорошая новость для плюшкиных, любящих хранить все-все чеки, накладные и прочие бумажки. Если в налоговую инспекцию предоставить документальное подтверждение, что на недвижимость были затрачены средства на ремонт, реконструкцию, перепланировку, то налог будет снижен.

В качестве подтверждающих документов можно предъявить:

  • непосредственные расходы на покупку квартиры, при этом средства должны быть собственными либо полученные по ипотечному кредиту;
  • товарные чеки и накладные на строительные материалы;
  • счета и акты выполненных работ по ремонту и реконструкции.
Если квартира была куплена, то расходами будут считаться абсолютно все затраты, которые можно подтвердить документально, включая ипотечный кредит, первоначальный взнос и начисленные проценты.

В случае когда недвижимость покупается и продаётся по одинаковой цене, то налог также платить не придётся.

Пример. Семья Ивановых купила квартиру в крупном городе за пять миллионов рублей, но через два года выяснилось, что их ребёнку не подходит климат по медицинским показаниям. Родители решили срочно продать квартиру и переехать. Цены на недвижимость за два года выросли, но супруги решили не искать выгоды и продали жилплощадь за те же пять миллионов. Поскольку прибыль от продажи они не получили, то налог им платить не придётся. А вот «нулевую» декларацию подать нужно в любом случае.

Как заполняется декларация при продаже квартиры

Существует специальный документ, отображающий сведения о доходах и расходах конкретного человека. Это налоговая декларация или справка 3-НДФЛ, подаётся в налоговую инспекцию по месту регистрации. Состоит из тридцати двух страниц, поэтому заполнять документ лучше всего дома в спокойной обстановке.

НДФЛ при продаже квартиры можно заполнить в электронном варианте с помощью специальной программы ФНС или распечатать с официального сайта налоговой службы и заполнить вручную.

Продавцу недвижимости нужно заполнить:

  • титульный лист – указать личные данные, ИНН, налоговый период;
  • раздел 1 – КБК, ОКТМО и размер налога;
  • раздел 2 – расчёт налога на основании доходов из приложения 1 и расходов/вычетов из приложения 6;
  • приложение 1;
  • приложение 6;
  • расчёт к приложению 1.

В приложении 1 нужно указать:

  • в стр. 010 – ставку подоходного налога (13% или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика – резидент или нерезидент);
  • в стр. 020 – код полученного дохода;
  • в стр. 060 – ФИО покупателя;
  • в стр. 030, 040, 050, 060 – ИНН, КПП, код ОКТМО, ФИО ИП, если покупателем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
  • в стр. 070 – общий размер дохода;
  • в стр. 080 – налог, удерживаемый налоговым агентом.

В расчёте к приложению 1 определяется от какой суммы будет начислен налог – кадастровой или договорной с покупателем. Дело в том что стороны сделки частенько договаривались об одной цене, а в договоре купли-продажи указывали другую, чтобы снизить размер налога.

Чтобы избежать махинаций, государство ввело положение – с 2016 года договорная стоимость недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой.

Теперь в расчёте указывается кадастровая стоимость и заявленная стоимость, умноженная на корректирующий коэффициент 0,7. Производится сравнение – с большей цифры и берётся налог.

Приложение 6 отражает все расходы и вычеты, связанные с проданной недвижимостью. Здесь учитывается два варианта:

  • уменьшение дохода благодаря фиксированному вычету в 1 млн рублей;
  • документальное подтверждение расходов, затраченных на недвижимость.

Образцы заполнения деклараций при продаже жилья можно без проблем найти в интернете в свободном доступе.

Не всё так страшно, как кажется! Несмотря на то что декларация по форме 3-НДФЛ занимает 32 страницы, продавцу недвижимости нужно будет заполнить всего шесть.

Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога

Сроки подачи
Фото: https://pixabay.com/photos/apple-calendar-desk-device-1867752/

Декларация должна быть подана в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика не позже 30 апреля следующего года после даты проведения сделки. А НДФЛ при продаже недвижимости нужно будет уплатить в срок с 30 апреля по 15 июля в год подачи декларации.

Например, если квартира была продана в любой месяц 2019 года, то декларацию нужно будет подать до 30.04.2020 года.

Ответственность за отсутствие декларации и неуплату налога

В случае если налогоплательщик не подаст декларацию или просрочит срок уплаты налога, то к нему применяются штрафные санкции:

  • декларация не подана в срок – за каждый месяц просрочки начисляется штраф в размере 5% от полученного дохода за продажу недвижимости, но не более 30%;
  • документы не поданы, налог не уплачен – 20% от полученного дохода плюс пени;
  • декларация подана, но налог не уплачен – за каждый пропущенный день взимаются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Как правильно подать декларацию 3-НДФЛ

Декларация о продаже квартиры заполняется по следующим правилам:

  • желательно выбрать простую, не гелевую ручку, с синими или чёрными чернилами;
  • запрещается вносить исправления или зачёркивания в документ, пользоваться корректором;
  • в каждую клетку вписывается один символ – буква или цифра;
  • при электронном заполнении ориентация должна быть по левому краю;
  • стоимость проданной недвижимости указывается в рублях и копейках;
  • если квартира была в долевой собственности, то отчитываться за её продажу должны все собственники.
Рекомендуется всё-таки воспользоваться специальной программой, разработанной ФНС. Это проще как для пользователя, так и для анализа и обработки декларации автоматикой.

Документы

Вместе с декларацией нужно будет предоставить:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • акт приёмки-передачи квартиры;
  • расписку продавца или банковскую выписку об оплате;
  • подтверждение расходов на покупку квартиры, если планируется применение расходного вычета.
Если будет использован фиксированный вычет в 1 млн рублей, то никаких подтверждающих документов не требуется. Достаточно будет заявить о нём в декларации.

Подведём итоги

  • С 1 января 2020 года налог на продажу недвижимости платить не придётся, если жильё является единственным и находилось в собственности не менее трёх лет.
  • Если срок владения жилплощадью не превышает три года, то придётся заплатить налог и заполнить налоговую декларацию.
  • Образец декларации можно найти на официальном сайте ФНС.
  • В декларации 3-НДФЛ продавец заполняет только те страницы, где отражается его доход от сделки, а также заявляются вычеты или расходы по проданной недвижимости.
  • Документ необходимо предоставить в налоговую инспекцию до 30 апреля, а налог заплатить до 15 июля года, следующего за годом свершения сделки по продаже.
  • Декларация предоставляется по месту регистрации продавца в бумажном или электронном виде.
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий