Приветствуем на сайте ipoteka51.ru. Здесь вас ждут экспертные статьи об ипотеке и всех вопросах, касающихся приобретения жилья в кредит.

4 популярных варианта долевой ипотеки в 2020 году

Если материальное положение таково, что полноценную квартиру взять в кредит не получается, то единственным выходом получить собственную крышу над головой является долевая ипотека.

Сегодня мы подробно рассмотрим, что такое ипотечный кредит на долю квартиры, на каких условиях и в каких банках его можно получить, есть ли подводные камни и как их обойти, в каком случае ипотеку не выдаст ни одна кредитная организация.

Долевая ипотека
Фото: https://pixabay.com/photos/interior-design-modern-style-home-4467768/

Виды долевой собственности

В статье 5 ФЗ №102 «Об ипотеке» сказано, что в качестве залога при получении кредита можно использовать долю жилья, собственником которой является заёмщик.

А что такое долевая собственность? В России порядка 80% всей недвижимости находится в частной собственности, и в большинстве случаев квартира принадлежит не одному человеку, а нескольким. Это могут быть супруги, дети, престарелые родители и иные родственники, равно как и третьи лица.

Долевая собственность является следствием приватизации, когда жильё делилось в равных долях на каждого зарегистрированного члена семьи. С тех пор прошло много лет, и многие совладельцы квартиры стали заложниками ситуации – вместе не уживаются, а размен или продажа квартиры сопряжена со множеством сложностей.

Право долевой собственности возникает в следующих ситуациях:

  • приватизация квартиры, в которой зарегистрировано несколько человек;
  • приватизация комнаты в коммунальной квартире;
  • получение доли в наследство;
  • выдел из совместной собственности, например, при рождении детей;
  • вследствие раздела квартиры при разводе.

Согласно законодательству, существует две разновидности долевой собственности.

  1. Жильё принадлежит нескольким лицам. В данном случае квартира или дом принадлежит сразу нескольким владельцам, например, супругам и их детям. Доля каждого собственника выражается в процентном соотношении. Под общей собственностью понимают жильё, нажитое супругами в браке, исключением может быть случай, когда один из супругов получил долю в наследство или дар. Продать или разменять долю в такой квартире порой бывает невозможно.
  2. Каждая доля является частной собственностью. Яркий пример – коммунальная квартира, в которой каждый совладелец имеет собственную жилплощадь и может распоряжаться ею по своему усмотрению, не спрашивая об этом остальных жильцом. В этом случае доля каждого собственника выражается в квадратных метрах и может быть как равнозначной по отношению к другим владельцам, так и различаться по площади.

Каждый владелец доли имеет соответствующие документы на свою часть жилья, выданные Росреестром.

Сложности при получении долевой ипотеки

Ипотека на долю в квартире зачастую оформляется с большими сложностями. Это представляет проблему как для финансовой организации, так и для самого покупателя из-за наличия нескольких совладельцев, которые далеко не всегда согласны делить квартиру с посторонним человеком.

Банки также с неохотой относятся к выдаче кредита на покупку доли в недвижимости, потому что её ликвидность очень низкая. Часть квартиры значительно сложнее продать в случае экстренных ситуаций, когда заёмщик оказывается неплатёжеспособным. А если жилплощадь находится в старом доме, то соискатель и вовсе получает отказ.

Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Ипотека на долю в доме будет одобрена, если покупателем выступает совладелец жилья, например, один из супругов при разводе согласен выкупить долю второго супруга. В этом случае у квартиры появляется один собственник, что и является основанием для выдачи ипотеки.

Специфика приобретения части жилья

Рассмотрим четыре варианта, встречающиеся наиболее часто, когда человек планирует получить ипотечный кредит на долю.

Последняя доля

Самым предпочтительным вариантом для банка является ситуация, когда выкупается последняя доля в ипотеку. Выше мы уже приводили пример, когда один из супругов выкупает долю другого.

Специфика приобретения части жилья
Фото: https://pixabay.com/photos/agent-building-business-buy-car-1238811/

Поскольку на заёмщика будет оформлена вся недвижимость, то её намного легче будет продать в случае форс-мажорных обстоятельств и потери заёмщиком платёжеспособности. Финансовая организация при таком раскладе абсолютно ничем не рискует, если заёмщик удовлетворяет всем остальным требованиям, то может быть уверен, что в ипотеке ему не откажут.

Выкуп ещё одной доли

Допустим человек уже владеет одной или несколькими долями в квартире, но с целью расширения жилплощади желает выкупить долю у родственника или третьего лица.

В этом случае банк будет рассматривать множество нюансов. Если заёмщик желает выкупить долю в коммунальной квартире, то получить кредит вполне реально. Правда, процентные ставки будут выше, чем для обычной недвижимости – мало сейчас желающих жить в коммуналке, поэтому продать такое жильё будет сложно.

Иной вариант, когда заёмщик выкупает долю у родственника, поскольку здесь нередко процветают мошеннические схемы, связанные с решением семейных материальных проблем. Полученные за продажу доли деньги используются для погашения других кредитов, просрочек по выплатам, частичного или досрочного погашения ипотеки.

Казалось бы, ничего страшного не происходит – долг банку выплачивается, но проблемы могут возникнуть, если между родственниками произойдёт ссора или споры о том, кто должен платить за кредит.

Подобный вид кредитования относится к группе риска, и банк принимает решение по каждому случаю индивидуально.

Приобретение комнаты в коммунальной квартире

Такая жилплощадь является частной собственностью, обособленным объектом, но кредитные организации с осторожностью одобряют на неё ипотеку. Дело в том что коммунальные квартиры, как правило, расположены в старых, а порой даже и в аварийных домах. Они неликвидны и редко представляют ценность в качестве залога.

Ипотека с долевым участием в коммунальной квартире также относится к рискованному кредитованию. Финансовые организации предъявляют к такому жилью следующие требования.

  • Площадь комнаты не должна быть меньше 12 м². Согласно Жилищного кодекса эта площадь является минимальной для проживания одного человека.
  • В квартире должны быть все необходимые удобства – вода, свет, отопление, а также исправные коммуникации.
  • Дом, в котором находится коммунальная квартира, должен быть построен не ранее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий.
  • Квартира должна соответствовать жилищно-санитарным нормам.

Квартира на двоих

Наиболее часто встречающийся вариант – молодая семья решила приобрести квартиру в ипотеку. Поскольку они состоят в официальном браке, то один из супругов является основным заёмщиком, а второй – созаёмщиком.

Финансовые обязательства они делят между собой пополам. То есть банк подходит ко второму супругу с теми же требованиями, как и к первому.

Соответственно, квартира принадлежит супругам в равных долях, и они являются совладельцами. Сложности могут возникнуть при делении жилплощади в случае расторжения брака. Квартиру придётся либо продать, а деньги поделить поровну, либо один из супругов выкупает долю второго.

Квартира на двоих
Фото: https://pixabay.com/photos/home-couple-mortgage-real-estate-3370178/

Банки допускают наличие трёх и даже четырёх созаёмщиков из числа близких родственников. Как впоследствии каждый из них распорядится своей долей, кредитную организацию уже не интересует. Главное, чтобы ипотека была погашена в срок.

Причины отказа

Ипотека на долю дома или квартиры не получит одобрения, если существует определённая  проблема.

  • У заёмщика плохая кредитная история или он уже выплачивает другой кредит. Поскольку долевая ипотека относится к рисковому предприятию, банк должен быть уверен, что заёмщик платёжеспособен и у него хорошая репутация, то есть все взятые им ранее кредиты были погашены в срок и без нарушений. В случае если заёмщик платит ещё один кредит, то банк предпочитает не рисковать, как говорится, за двумя зайцами погонишься – ни одного не поймаешь.
  • Есть вопросы к официальным доходам заёмщика. Например, он получает серую зарплату. Или предприятие, в котором трудоустроен заёмщик, попало под подозрение налоговых или иных фискальных органов, и по его финансовой деятельности ведутся следственные мероприятия.
  • У заёмщика опасная профессия, которая может быть причиной потери жизни и здоровья.
  • Заёмщик не удовлетворяет стандартным требованиям банка, например, не достиг необходимого возраста или наоборот превысил возрастной барьер.

Все эти причины относятся непосредственно к личности заёмщика, но существуют ещё и проблемы, связанные с приобретаемой долей.

  • Приобретаемое помещение не соответствует санитарно-жилищным нормам, находится в ветхом или аварийном доме, является неликвидным.
  • Доля является спорной и фигурирует в неоконченном судебном разбирательстве.
  • Заёмщик не становится полноправным владельцем недвижимости.
  • Подозрения на мошеннические схемы при приобретении доли у родственников.

Если в квартире есть несколько совладельцев, то банку значительно проще отказать в кредите, чем в случае неплатёжеспособности клиента обременять себя бюрократическими проволочками и неспособностью продать долю. Ведь в залоге будет находиться только часть жилья, которую будет сложно реализовать без согласия на то остальных совладельцев, особенно если они сами откажутся от права преимущественной покупки.

Если заёмщик вообще не имеет доли в квартире, а самой недвижимостью владеет несколько человек, то шансы получить ипотеку на такое жильё равны нулю.

Очень часто кредитные организации отказывают в ипотеке, если долю выкупают у бывших родственников, поскольку считают подобную сделку подозрительной.

Требования к заемщику и необходимый пакет документации

Заёмщик должен отвечать следующим требованиям.

  • Возрастные ограничения. Минимальный возраст от 21 года и до 65 лет, главное, чтобы заёмщик погасил ипотеку ранее, чем достигнет верхней возрастной планки. Некоторые кредитные организации продлевают допустимый возраст до 75 лет.
  • Стабильный заработок. Платёжеспособность клиента – вот главный критерий, который интересует банк. Заёмщик должен быть официально трудоустроен и иметь хороший доход.
  • Чистота кредитной истории. Если вы успели «проштрафиться», когда брали прошлые кредиты, то шансы на получение ипотеки у вас невелики. Банк отдаёт предпочтение ответственным людям, которые вовремя оплачивают ежемесячные взносы и не нарушают финансовую дисциплину.
  • Гражданство России. Заёмщик должен иметь российское гражданство и регистрацию на территории РФ. В некоторых случаях ипотеку выдают и иностранцам, но постоянная регистрация для них обязательна.
Долевая ипотека
Фото: https://pixabay.com/illustrations/syndicate-sign-off-diamonds-control-1207270/

Эти требования к заёмщикам одинаковы во всех кредитных организациях, но банк оставляет за собой право к этим условиям добавить ещё и собственные.

Базовый пакет документов заёмщика:

  • паспорт гражданина РФ;
  • если заёмщик состоит в браке, то свидетельство о браке, паспорт второго супруга и его нотариальное согласие на покупку доли;
  • свидетельства о рождении детей (при наличии);
  • справка о доходах (2-НДФЛ);
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • СНИЛС.

Продавец доли должен предоставить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • экспликацию;
  • сведения о зарегистрированных в квартире;
  • согласие остальные совладельцев на продажу доли;
  • нотариально заверенное согласие супруга;
  • акт оценочной стоимости.

Пошаговая процедура оформления долевой ипотеки

  • Выбор банка. Далеко не все кредитные организации согласны выдавать долгосрочные кредиты под залог доли. Поэтому вам придётся хорошенько постараться, чтобы найти подходящий банк с оптимальными условиями. Рекомендуется выбрать несколько вариантов – если в одном банке откажут, то во втором, возможно, и одобрят ипотеку.
  • Подать заявку. Напишите заявление и заполните анкету по специальной форме банка.
  • Получить письменный отказ от совладельцев на покупку. При продаже доли преимуществом пользуются остальные собственники жилья. Если они не могут или не хотят выкупать продаваемую долю, то должны написать письменный отказ, что не претендуют на первоочередное право. В случае если выкупаемая доля последняя, то такой документ не требуется.
  • Доказать, что продавец и заёмщик не состоят в родственных отношениях. Во избежание мошеннических схем банки отказываются оформлять ипотеку, если доля покупается у близкого родственника.
  • Предоставить необходимый пакет документов. Стандартный список одинаков для всех кредитных организаций, но некоторые банки требуют дополнительные бумаги.
  • Дождаться вердикта. Ваша заявка будет рассмотрена в течение пяти дней, после чего вы получите либо отказ, либо одобрение.
  • Заключить договор. При положительном решении останется только оформить необходимые бумаги для получения ипотеки и закладную, а с продавцом доли – договор купли-продажи.
  • Регистрация в Росреестре. После того, как с продавцом будет заключён договор купли-продажи, необходимо будет зарегистрировать его в соответствующих органах и получить правоустанавливающие документы.
  • Обязательное страхование. Не забудьте посетить страховую компанию, чтобы оформить обязательное страхование недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при покупке доли в квартире?

  • Юридическая чистота объекта, то есть в помещении не должны быть зарегистрированы посторонние, особенно из числа безвестно пропавших, находящихся в исправительных учреждениях, давно умерших, но не выписанных.
  • Квартира не должна находиться в ветхом или аварийном здании.
  • Если остальные совладельцы категорически против, чтобы доля была выкуплена третьим лицом и не дают при этом добровольного согласия.
  • Жилплощадь не находится в обременении (под арестом, в залоге).

Обзор банковских предложений

Ипотеку на долю выдают следующие кредитные организации.

Наименование банкаНазвание программыПроцентная ставкаПервоначальный взносСрок ипотеки
Росбанк ДомКредит на квартиру или долюот 6,99%

 

от 15%до 25 лет
Ипотека на комнатуот 7,49%от 25%до 25 лет
ЛевобережныйАкция «10х10х10»10%от 10%до 15 лет
Азиатско-Тихоокеанский БанкДоля в квартире или комната в коммуналкеот 11%от 25%до 25 лет
ГазпромбанкКвартира на вторичном рынкеот 8,1%от 10%до 30 лет
Банк ЗенитДоля в квартире на вторичном рынкеот 9,5%от 15%до 25 лет
ОткрытиеВторичное жильё8,25%от 20%до 30 лет

Подведём итоги

  • В настоящее время банки, которые выдают ипотеки на долю в квартире или для приобретения комнаты, можно сосчитать по пальцам. Вызвано это огромными рисками, неликвидностью жилья и сложностью с продажей доли в случае, если заёмщик окажется неплатёжеспособным.
  • Высокие шансы на одобрение долевой ипотеки будут только в случае, если заёмщик выкупает последнюю долю, после чего станет единственным владельцем недвижимости.
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
К этой статье пока нет комментариев. Сделайте это первым!

Напишите Ваш комментарий