Созаемщик по ипотеке: кто это, каковы его обязанности, отличия от поручителя

Содержание статьи

Кто такой созаёмщик

Возьмём среднестатистическую молодую семью. Таня и Толик поженились совсем недавно. Несколько месяцев пожили в квартире с родителями Тани, но молодому супругу было неудобно добираться до работы. Переехали к родителям Толика. К сожалению, у Тани не сложились отношения со свекровью. Пришлось снять квартиру. А через несколько месяцев супруги узнали, что ожидают ребёнка. Мыкаться с малышом по чужим углам не хочется, возвращаться к родителям тоже не вариант. Остаётся одно – купить собственную квартиру и свить в ней гнёздышко по своим предпочтениям, не слушая умудрённых жизнью родственников.

Молодые начали активно изучать ипотечные предложения банков и одновременно подыскивать подходящее жильё. И всё бы хорошо, но доходы у супругов были пока ещё невелики, хоть оба и считались отличными специалистами с перспективой карьерного роста. Но ведь это когда ещё будет, а квартира нужна уже сейчас!

На помощь детям пришли их родители, которые согласились стать созаёмщиками по ипотеке.

Кто такой созаемщик в ипотеке? Это человек или несколько лиц (обычно не более трёх-четырёх), который вместе с основным заёмщиком берёт на себя все обязательства по кредиту.

Если у основного заёмщика недостаточные доходы и он не сможет самостоятельно справиться с выплатой долговых обязательств, ему на помощь придёт созаёмщик. Наличие такого добровольного помощника для банка является дополнительной гарантией, что ипотека будет выплачена. В случае если заёмщик по каким-либо причинам перестал платить ежемесячные платежи, то созаёмщик будет первым, к кому обратится банк с требованием о выплатах долга.

По закону, если супружеская пара берёт ипотеку, то один из супругов является основным заёмщиком, а второй считается созаёмщиком. При рассмотрении заявки их общий доход суммируется, и если его размер ниже установленной банком планки, то в ипотеке отказывают либо предлагают привлечь созаёмщиков.

Не забывайте, что из общего дохода нужно не только оплачивать ипотечные долги, но и полноценно содержать семью.

Кто такой созаемщик — Фото: https://pixabay.com/photos/home-couple-mortgage-real-estate-3370178/

Так произошло и с нашими молодыми супругами. Прежде чем обращаться в банк, они воспользовались ипотечным калькулятором и получили предварительные расчёты, среди которых был и размер необходимого дохода. К сожалению, их общий доход оказался ниже необходимого, а значит, банк ипотеку не одобрит. Именно поэтому они согласились на предложение родителей взять двух созаёмщиков – по одному из каждой семьи. В итоге, они получили одобрение на ипотеку, где основным заёмщиком был Анатолий, а Таня и оба отца молодожёнов стали созаёмщиками.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке? В качестве созаёмщика обычно привлекается близкий родственник. Если ипотечный договор заключается с семейной парой, то второй супруг автоматически является созаёмщиком и имеет равные права и обязанности по уплате кредита.

То есть, квартира приобретается вместе, ипотека оформляется на двоих, долговые обязательства также выплачиваются вместе. И даже в случае развода каждый из супругов будет выплачивать свою половину долгов вплоть до того момента, когда кредит будет полностью погашен. А если один из них не потянет, то бремя выплат ляжет на второго, даже если они и перестали быть семьёй.

Если один из супругов считает, что его вклад для приобретения квартиры больше, например, у него есть деньги на первоначальный взнос или именно его родители оказывают финансовую помощь, то он может настоять на составлении брачного контракта. В этой бумаге чётко прописываются все материальные требования супругов друг к другу. При наличии брачного контракта второй супруг не признаётся созаёмщиком, но и прав на жилплощадь иметь не будет.

Основной заёмщик и созаёмщики имеют равные права на приобретённую в ипотеку собственность. Исходя из этого, стоит подумать, нужно ли привлекать в качестве созаёмщиков третьих лиц, с которыми заёмщик не связан родственными узами.

Обычно в созаёмщики приглашают родителей, братьев, сестёр, совершеннолетних детей. Банку всё равно, кого оформлять дополнительным гарантом. Если есть согласие постороннего человека и он удовлетворяет всем условиям и требованиям, то почему бы нет. Поэтому можно привлекать в солидарные заёмщики кого угодно, лишь бы человек был порядочным. Ну и подумайте, как вы будете делить жилплощадь, приобретённую на двоих или троих?

Созаёмщик также должен трезво оценивать ситуацию и чётко понимать, что он будет являться совладельцем недвижимости, за которую в течение многих лет нужно ежемесячно выплачивать немалую сумму денег. Если основной заёмщик станет недееспособным или умрёт, то вся ответственность ляжет на плечи солидарного заёмщика.

Ипотека с созаемщиком заключается по следующим правилам.

Созаёмщик привлекается только в том случае, если основному заёмщику не хватает дохода для одобрения ипотеки. В данном случае созаёмщик выступает гарантом, что ипотека будет погашена в полном объёме и в необходимый срок.
И основной должник, и созаёмщики несут равную ответственность перед банком. Они обязаны сообща погасить кредит. Как они будут делить между собой финансовые расходы – их личное дело, банк в это не вмешивается.
Созаёмщики наравне с заёмщиком подписывают ипотечный договор и имеют право самостоятельно определить доли в покупаемой недвижимости.
Если заёмщик по каким-то причинам перестаёт платить по ипотеке, то все долговые обязательства переходят на созаёмщиков.
Застраховать жизнь и здоровье необходимо не только заёмщику, но и всем созаёмщикам. Страховой взнос рассчитывается, исходя из доли, которая принадлежит созаёмщику в ипотечной квартире. Личное страхование не является обязательным, но его отсутствие может увеличить процентную ставку на 0,7-1,5% в зависимости от кредитной организации.
При регистрации прав собственности в Росреестре необходимо присутствие не только заёмщика, но и всех созаёмщиков.

Поручитель и созаёмщик – в чем отличия

Поручитель является гарантом того, что заёмщик вовремя рассчитается со всеми своими долговыми обязательствами перед банком. Поручителем может быть, как физическое, так и юридическое лицо.

Если говорить простыми словами, то поручитель – это человек, который возьмёт на себя финансовые обязательства основного должника, если последний не может более выплачивать кредит. Для банка поручительство является ещё одной гарантией, что кредитные средства вернутся в полном объёме.

В качестве поручителей чаще всего выступают родственники и близкие друзья заёмщика, хотя для кредитной организации лучшим вариантом будет, если за должника поручится его начальник или любое другое юридическое лицо.

Банки приветствуют наличие поручителя для всех видов долгосрочных кредитов, в том числе и для ипотеки. Обычно поручитель необходим, если:

кредит рассчитан на длительное время;
заявлена значительная сумма по кредитному договору;
платёжеспособность заёмщика под вопросом;
кредитная история заёмщика недостаточно хороша;
не хватает трудового стажа;
используется упрощённое оформление, например, ипотека по двум документам, когда не нужно предоставлять сведения об официальном трудоустройстве и доходах.

Во всех этих случаях банк рискует, поэтому может потребовать дополнительные гарантии.

Если внимательно изучить любую ипотечную программу, то можно увидеть, что при недостаточных доходах заёмщик имеет право привлекать до трёх-четырёх созаёмщиков. А мы уже ранее говорили, что созаёмщик – это запасной игрок, который имеет равные права и обязанности с основным должником и так же, как и он, ответственен за своевременное погашение кредита.

Казалось бы, поручитель и созаёмщик – это одно и то же. На самом деле между ними имеются существенные отличия.

Созаёмщик	Поручитель
Ответственен за погашение долга наравне с заёмщиком.	Ответственность вступает в силу по решению суда.
При рассмотрении заявки на кредит банк учитывает совокупный доход заёмщика и созаёмщика.	Личный доход поручителя обычно не влияет на одобрение кредита.
Наравне с заёмщиком подписывает кредитный договор и несёт с ним солидарную ответственность.	Подписывает договор поручительства, может нести солидарную или субсидиарную ответственность.
Имеет право на недвижимость, купленную в ипотеку, в равной степени с заёмщиком.	Не имеет никакого права на ипотечное жильё.
В случае неисполнения обязательств банк вправе изъять и реализовать ипотечное жильё для погашения убытков.	При отказе оплачивать образовавшиеся долги заёмщика поручитель рискует всем своим движимым и недвижимым имуществом.

Главное отличие – созаёмщик получает ипотеку наравне с заёмщиком и имеет одинаковые с ним права на купленную недвижимость, тогда как поручитель только поручается за должника, но не имеет никакого отношения к его жилплощади.

В таблице были использованы два термина, которые могут быть непонятны.

Солидарная ответственность предполагает общую обязанность заёмщика и созаёмщика (или поручителя) погасить долг перед банком в полном объёме, а если появилась задолженность, то и оплатить штрафы или судебные издержки.
Субсидиарная (от слова «субсидия») ответственность вступает в силу, когда основной должник не в состоянии удовлетворить требования кредитора и не может оплачивать свои долговые обязательства. В этом случае банк предъявляет требования о погашении долга лично поручителю.

По умолчанию в договоре о поручительстве прописывается именно солидарная ответственность. Но если есть выбор, то лучше согласиться на субсидиарные обязательства.

Права созаемщиков — Фото: https://pixabay.com/photos/women-teamwork-team-business-1209678/

Кроме обязанностей, у поручителя также есть и права.

При наличии весомых оснований поручитель может не согласиться с требованиями банка, даже если заёмщик признал имеющуюся просрочку и справедливость наложенных штрафных санкций.
Может не выплачивать долги заёмщика, пока банк не исчерпает все возможности взыскать долг с основного должника.
Становится для заёмщика кредитором, поскольку выплатил за него все долги банку и имеет право на возмещение всех убытков. В этом случае он получает в банке документы, подтверждающие переход прав кредитора.

Возможные риски таковы.

Если заёмщик не сможет выплатить долг, то это придётся сделать поручителю.
Банк имеет право реализовать не только залоговую недвижимость, но и движимое и недвижимое имущество поручителя, если вырученной суммы будет недостаточно для покрытия долга.
Если по кредиту, который обеспечен поручительством, возникнут какие-либо проблемы, то у поручителя так же, как и у заёмщика, будет испорчена кредитная история.
Поручитель не сможет взять для себя кредит до тех пор, пока заёмщик не рассчитается со своим.
Поручительство продолжает действовать, даже если основной должник умер.

Вывод – нужно сто раз подумать, прежде чем соглашаться на такой опрометчивый шаг, как поручительство за другого человека. Поручитель обязан погасить все долги заёмщика, если у последнего возникли финансовые трудности, при этом он не имеет никаких прав на недвижимость, купленную в ипотеку.

Права и обязанности созаёмщика по ипотеке

Заёмщик и созаёмщики должны чётко понимать, на что они подписываются, если совместно оформляют ипотеку.

Права созаёмщика таковы.

Созаёмщик является полноправным членом ипотечной сделки, а значит имеет право на долю в совместно приобретённой недвижимости. Долевое участие определяется на договорной основе с остальными участниками сделки, а затем прописывается в ипотечном договоре. Бывают ситуации, когда созаёмщик не претендует на долю и официально от неё отказывается, но ответственность при этом несёт наравне со всеми.
Созаёмщик может вносить фиксированные ежемесячные суммы, если это было отображено в кредитном договоре.
Созаёмщик вправе получить налоговый вычет на свою долю в недвижимости.
Созаёмщик может отказаться от своего статуса, если на его место будет найден другой претендент, отвечающий требованиям банка.

Обязанности созаёмщика следующие.

Вместе с основным заёмщиком нести равную ответственность перед кредитной организацией.
Выплачивать долговые обязательства перед банком, включая штрафы, неустойки и судебные издержки, если основной заёмщик не способен это делать.
Своевременно предоставлять кредитной организации сведения об изменении места жительства, трудоустройства, уровня доходов и других важных особенностей.

Требования

Каждая кредитная организация предъявляет свои требования к личности созаёмщика, но есть и общие критерии, которым он должен соответствовать.

Гражданство. Исключительно российское, ведь недвижимость приобретается на территории России и ипотеку одобряют только российским гражданам. Иначе никак. Иностранец может в любой момент всё бросить и уехать к себе на родину, взыскать с него долги будет очень сложно. Тогда как с россиянином «работать» значительно проще.
Трудовой стаж. Созаёмщик должен быть официально трудоустроен и иметь непрерывный стаж на последнем месте работы от трёх месяцев до года в зависимости от условий конкретного банка.
Платёжеспособность. Человек, который согласен помочь основному заёмщику в выплате ипотеки, должен иметь стабильный доход.
Кредитная история. Банки всегда проверяют добросовестность своих потенциальных клиентов. Если они когда-либо брали кредит и допускали просрочки, то на одобрение долгосрочного ипотечного кредита могут даже не рассчитывать.
Возрастной ценз. Созаёмщики должны быть работоспособного возраста – от 21 года до 65 лет. Верхняя возрастная планка может меняться в любую сторону в зависимости от конкретного банка. Иногда в этом случае играет роль и пол созаёмщика.
Родственные связи. Ряд банков в качестве созаёмщиков признаёт только супругов или ближайших родственников. Некоторые допускают и привлечение третьих лиц.

Согласно законодательству, созаёмщиком не может быть человек, вышедший на пенсию по возрасту. Несмотря на то что именно эта категория людей охотно готова выступать в качестве солидарных заёмщиков для своих детей и внуков, банки им отказывают.

Созаёмщик должен быть официально трудоустроен, иметь стабильный и достаточно высокий доход, а также при необходимости взять на себя все долговые обязательства основного заёмщика. Не стоит забывать, что длительность ипотечного кредита обычно составляет 20-30 лет.

Какие документы должен предоставить солидарный заёмщик

Поскольку созаёмщик является полноправным участником сделки, имеет долю в покупаемой недвижимости, обладает всеми правами и обязательствами наравне с основным заёмщиком, то и пакет документов у них сходный.

Созаёмщик должен предоставить следующие документы:

паспорт гражданина России с постоянной регистрацией;
СНИЛС;
сведения о семейном положении и всю сопутствующую документацию (свидетельства о браке, разводе или смерти супруга, а также свидетельства о рождении детей или их паспорта, если они старше 14 лет, но не достигли совершеннолетия);
справку о доходах 2-НДФЛ или по форме банка;
копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
аттестат или диплом об образовании.

Может ли созаемщик взять кредит для себя

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому тот, кто становится созаёмщиком, должен быть готовым к некоторым неожиданностям.

Допустим, вашему близкому родственнику понадобилась помощь в приобретении жилья, и вы от доброты душевной согласились стать созаёмщиком. Вас этот статус нисколько не обременяет, поскольку родственники прекрасно справляются собственными силами, вы с ними в прекрасных отношениях и очень рады, что у них всё хорошо.

Но… Прошло какое-то время, и вы задумались о покупке собственной жилплощади. Естественно, вы озадачены – может ли созаемщик взять ипотеку для себя?

Может ли созаемщик взять кредит — Фото: https://pixabay.com/photos/hands-money-palm-trifle-coins-4604066/

Банки не приветствуют выдачу новых кредитов, если не погашены обязательства по старым. Поэтому, скорее всего, вы получите отказ. Разве что уровень доходов у вас таков, что может без проблем обслуживать долги сразу нескольких кредитных программ. Но в таком случае накопить на квартиру можно и без ипотеки.

Впрочем, по последним данным, люди настолько привыкли жить взаймы, что часть из них умудряется иметь несколько дорогостоящих и «долгоиграющих» кредитов одновременно. Но это, скорее, частности, чем правило.

Даже не думайте, что если вы намеренно скроете от банка наличие действующего кредита (а созаёмщик является полноправным его участником), то сможете получить одобрение нового. Все кредитные обязательства граждан обязательно фиксируются в базе данных БКИ (Бюро Кредитных Историй).

При рассмотрении заявки факт уже имеющегося кредита быстро становится известен, поэтому расчёт вашей платёжеспособности будет учитывать дополнительных обязательств. И далеко не всегда они будут в вашу пользу.

Подведём итоги

Ипотечное кредитование допускает наличие трёх-четырёх созаёмщиков, если основной претендент на ипотеку не имеет достаточного дохода.
В качестве добровольных «помощников» обычно выступают ближайшие родственники и в обязательном порядке – второй супруг должника.
Созаёмщик имеет право на долю в недвижимости, но и имеет равные обязательства с заёмщиком по кредиту перед банком.
В случае если основной заёмщик не может своевременно платить долги, банк требует погашения кредита от созаёмщика.
Созаёмщик может отказаться от доли в недвижимости, но долговые обязательства при этом не снимаются.

Оценка статьи: