Содержание статьи
Жизнь в кредит, или Ипотека по-американски
Американцы – очень избалованная нация, они уже давно привыкли жить в долг. Дом, машина, мебель, одежда и даже продукты – всё можно взять в кредит. Вспомните любой американский фильм – редко кто расплачивается наличными деньгами, зато абсолютно все пользуются кредитными карточками. Жить в долг можно вполне комфортно, если экономика страны стабильна.
Самым выгодным вложением накоплений в Америке считается покупка недвижимости. С начала двухтысячных годов в США был огромный спрос на жильё, а, следовательно, и на ипотечные кредиты. Вот только американцы не столь глупы, они на несколько лет вперёд просчитывают свои траты. Зачастую купленный дом был своеобразным кормильцем – цена на недвижимость растут, а ставки по ипотеке падают. Дом можно было перепродать, расплатиться с банком, а разницу положить себе в карман. Причём вырученная сумма получалась весьма немаленькой.
А можно перезаложить жильё – продать его самому себе за большие деньги и опять же получить неплохой доход. Банки на этом также зарабатывали.
Рост цен на недвижимость являлся своего рода толчком к росту экономики.
Через два года цены на жильё во Флориде упали на тридцать процентов, порядка 60% выставленных на продажу домов не находили своих покупателей. Заёмщики выбивались из последних сил, продавая всё, что у них есть, лишь бы удержаться на плаву и иметь возможность платить ипотеку. В итоге наступал день, когда они не могли платить по счетам. С положительной кредитной историей пришлось попрощаться. На очереди прощание с жильём.
Банки массово высылали уведомления должникам, что за неуплату их дома будут конфискованы и выставлены на аукцион. Некоторые отчаявшиеся заёмщики прибегали к процедуре short sale, что в переводе означает «короткая продажа».
Смысл её в том, чтобы продать дом хоть по какой-то приемлемой цене, лишь бы расплатиться с банком, пусть даже частично. Банки шли на этот шаг, они теряли слишком много денег – количество конфискованных домов было огромно, но покупать их никто не собирался. К тому же это оказалось весьма затруднительным. Если и находились покупатели, то они даже не могли толком осмотреть дом – разъярённые и озлобленные бывшие владельцы очень часто умышленно наносили вред имуществу, например, заливали бетон в канализацию, били окна, вырывали электропроводку.
Самые отчаявшиеся объявляли себя банкротами. А по закону, пока дело не будет рассмотрено в суде, кредитор не имеет права выгнать должника из дома. Суды были завалены такими делами, поэтому некоторым заёмщикам удавалось прожить в своём бывшем доме от полугода до года.
Что привело к ипотечному кризису
Жадность – это основная причина, почему ипотечный пузырь лопнул.
После ужасного теракта с башнями-близнецами экономика США резко пошла на спад. Правительство всеми силами старалось привлечь внешние инвестиции в страну, и ему это удалось – инвесторы смогли возродить экономику. На руках граждан появились свободные средства, которые можно было вложить в недвижимость.
Граждане стали массово приобретать для себя жильё (почему не взять, раз предлагают по весьма заманчивым условиям?), надеясь, что из-за роста цен на недвижимость можно будет несколько лет выплачивать ипотеку, а потом перепродать дом и выручить кругленькую сумму. То есть у населения была возможность получить лёгкие и быстрые деньги.
Теперь давайте немного углубимся в историю. В период финансового краха, который случился в тридцатых годах прошлого века, был принят закон «Гласса-Стигола». Он разделил банки на коммерческие и инвестиционные. Также, чтобы избежать мошенничества и спекуляций на рынке, была запрещена торговля акциями и введено обязательное страхование собственных накоплений простых граждан.
Появившиеся свободные средства на руках у населения и коммерческих банков привело к тому, что денег стало слишком много. Появилась потребность «выпустить пар», но торговля на бирже была запрещена законом «Гласса-Стигола». Поэтому ещё в 1982 году был принят закон, разрешающий коммерческим банкам выдавать кредиты любым организациям, хотя раньше это было возможно только для государственных банков.
Это положило начало к большим изменениям в банковской структуре США. Рынок отправился в свободное плавание, кредиты стали выдавать всем подряд и под любой залог, используя не фиксированную, а плавающую ставку.
Дальше больше, банки стали выдавать кредиты самим себе, создавая для этого дочерние фирмы.
Ну и, конечно, как же без субстандартного кредитования. Для людей, имеющих низкий доход, условия обычной ипотеки были неприемлемы – слишком высокая процентная ставка. А поскольку у банков накопился излишек свободных средств, то этот капитал было жизненно важно куда-либо инвестировать. Появились ипотечные программы с весьма заманчивыми условиями.
Заёмщикам предлагалось:
- воспользоваться плавающей ставкой. В течение нескольких лет ставка была фиксированной, а потом банк ежегодно менял её в зависимости от экономического положения в стране. Девяносто процентов всех заёмщиков брали ипотеку именно по плавающей ставке;
- выбрать наиболее оптимальную систему платежей. Например, заёмщик мог выбрать приемлемый для него размер ежемесячного платежа и долю процентов по ипотеке.
Риск был оправдан – если у заёмщика не хватало денег на обслуживание кредита, то банк конфисковал недвижимость, продавал её на аукционе и покрывал ущерб.
Например, New Century Financial без проблем одобрял ипотеку размером в полмиллиона долларов рядовому сотруднику McDonalds с годовой зарплатой 35 000 $. Чтобы расплатиться с банком, ему даже нескольких жизней не хватит.
Какой же в этом смысл? Банки жертвовали малым, чтобы заработать огромные деньги от реализации ипотечных ценных бумаг.
«Мусорные» кредиты выдавались всем желающим, лишь бы у заёмщика был счёт в банке. Естественно, граждане массово стали оформлять ипотеку и покупать даже не одно жильё, в надежде, что с ростом цен затраты окупятся в разы.
Ипотечный мыльный пузырь начал надуваться. Кредиты раздавались направо и налево. Банки придумали новую схему – заработок на ценных бумагах. Стали выпускать облигации на сумму выданной ипотеки, в основе которых лежала закладная на недвижимость. Сходные по своим параметрам ипотечные кредиты объединялись в пулы, а затем продавались инвесторам.
Ценные ипотечные бумаги выпускали практически бесконтрольно. Большинство финансистов оценивало эти облигации как нечто реальное, обеспеченное залоговой недвижимостью и денежными средствами. На деле же они оказались пустышкой.
К тому же ведущие американские банки договорились с крупными рейтинговыми компаниями об искусственном завышении рейтингов. Везде был обман, ловко завуалированные финансовыми мошенниками.
Не отставали в мошенничестве и спекуляциях и рядовые граждане. Находился бомж или малообеспеченный человек, на которого оформлялось несколько ипотек. В течение нескольких лет «добрые дяди» добросовестно платили за него ежемесячные взносы, а когда жильё в очередной раз поднималось в цене, дом продавали.
За два года до кризиса большинство домов, взятых в ипотеку, были выставлены на продажу. Предложение превысило спрос – цены стремительно понеслись вниз. Продать недвижимость стало невозможно, а плавающие проценты постепенно росли. Кризис субстандартного ипотечного кредита повлёк за собой и кризис обычной ипотеки. Это коснулось даже среднего класса, люди больше не могли или не хотели платить ежемесячные платежи.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить основные причины ипотечного кризиса в США:
- рост внешних инвестиций;
- изменения в законодательном регулировании банковской системы;
- субстандартное кредитование малообеспеченных;
- спекуляции и мошенничество на ипотечном рынке.
Последствия для США
Ну что же, пузырь лопнул, пора оглядеться и посмотреть, к чему же привела жажда к наживе:
- к 2011 году боле девятисот тысяч домов были изъяты у заёмщиков в пользу банков;
- банкиры потеряли клиентов, инвесторы – деньги, а заёмщики – недвижимость;
- фондовый индекс снизился почти на пятьдесят процентов по сравнению с 2006 годом;
- с лета 2007 года по осень 2008 стоимость компаний, занимающихся производством, упала на 20%;
- чтобы удержаться на плаву, банки ML и Bank of America произвели слияние;
- инвестиционные банки Lehman Brothers и Bear Stearns были признаны банкротами;
- снижение показателей произошло во всех секторах экономики;
- огромное число рядовых обывателей потеряли свои накопления, включая пенсионные.
Что предприняло правительство
Правительство США разработало и применило следующие шаги.
- Проведено обширное разбирательство «на самом верху», где выяснилось, что первые признаки пузыря появились ещё в 2006-2007 годах. Об этом, естественно, догадывались многие участники рынка, успевшие подстраховаться и заработать на кризисе.
- Было признано, что с привлекательными условиями и ослаблением требований для заёмщиков поторопились.
- В конце лета 2008 года был принят так называемый «План Полсона», призванный спасти американскую экономику. За счёт бюджета правительство выкупило все «мусорные» кредиты, потратив на это более семисот миллиардов долларов.
- Был заключён договор с крупнейшими кредиторами об отсрочке для рядовых граждан, чтобы избежать конфискации и реализации залогового жилья.
- Заёмщикам частично вернули налог за недвижимость в счёт погашения долговых обязательств.
- Крупным банкам были предоставлены льготные кредиты, чтобы они смогли удержаться на плаву, иначе их банкротство могло привести к краху всей экономики.
- Ипотечные ценные бумаги теперь разрешено выпускать только под реальное залоговое обеспечение.
Последствия для России и мировой экономики
Поскольку финансовый рынок является одним из самых продвинутых и глобальных, от ипотечного кризиса США так или иначе пострадали практически все страны мира, включая Россию. А причиной этому является привязка к американскому доллару, который является эквивалентом торговли.
Хронология событий день за днём:
- 2007 год – обвал рынка недвижимости из-за невозможности заёмщиков погашать долговые обязательства по высокорисковым ипотечным кредитам;
- январь – июль 2008 года – акции крупнейших ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac обесцениваются на 80%;
- 15 сентября 2008 года – объявлено о банкротстве банка Lehman Brothers (его долг составил 613 млн. долларов);
- сентябрь 2008 года – падают индексы на мировых финансовых биржах;
- июль – декабрь 2008 года – снижаются мировые цены на нефть с 133$ до 43$ за баррель;
- октябрь 2008 – Исландия на грани банкротства, просит кредит МВФ;
- октябрь 2008 – Россия не может перекредитоваться в европейских банках;
- 7 октября 2008 года – нефтяные компании Лукойл, Газпром, Роснефть и другие просят правительство РФ о кредитах, чтобы погасить долговые обязательства по внешним займам;
- 23 октября 2008 года – рейтинговое агентство Standard & Poor’s меняет суверенный прогноз России со «стабильного» на «негативный»;
- 11 ноября 2008 года – Центральный банк сообщает о начале девальвации рубля;
- с августа 2008 года по февраль 2009 года – курс доллара в РФ вырос с 23,41 по 36,17 (почти в полтора раза).
Промышленное производство снизилось на 10,8%. По данным Форбс число долларовых российских миллиардеров сократилось более чем на треть, а их общий капитал уменьшился в пять раз.
Большие потери понесли отечественные заёмщики, которые взяли ипотеку в валюте. Из-за резкого скачка доллара их долги увеличились в разы. В результате этого многие россияне потеряли недвижимость.
Заключение
По данным Всемирного валютного фонда, мировой экономический кризис 2008 года обошёлся миру в четыре триллиона долларов. Ещё одиннадцать триллионов было потрачено для стабилизации ситуации в целом.
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...