2 основных метода оценки квартиры для ипотеки

Для чего нужна оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотеки обязательной процедурой является оценка недвижимости – определение её ценности в изменяющихся условиях рынка. От полученных результатов будет зависеть, выдаст ли банк кредит заёмщику в размере запрашиваемой суммы или откажет.

Оценка недвижимости для ипотеки выгодна обеим сторонам сделки.

• Банк получает гарантии, что в случае потери платёжеспособности заёмщика он сможет продать квартиру с выгодой для себя и покрыть свои убытки.
• Заёмщик будет точно знать, на какой размер кредита он сможет рассчитывать.

Есть и третья заинтересованная сторона – государство. Регистрирующим органам необходимо увидеть подтверждённую рыночную цену. Оценка необходима не только для того, чтобы определить размер ипотеки, но и для:

• вычисления размера налоговых сборов, которые должен оплатить продавец недвижимости;
• расчёта суммы госпошлины;
• определения размера страховой компенсации при обязательном страховании недвижимости;
• разрешения имущественных споров при получении наследства или разводе.

Кредитные организации интересуются не только рыночной стоимостью, но и ликвидационной. Чем отличаются эти два понятия?

Рыночной является та стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель – приобрести жильё. Она устанавливается самостоятельно, исходя из существующей экономической ситуации.

Ликвидационная – наименьшая цена, по которой недвижимость можно продать в короткий срок. Естественно, она значительно ниже рыночной, но банк в данном случае действует не для получения дополнительной выгоды, а для покрытия своих убытков, поэтому ему выгодно реализовать квартиру как можно быстрее.

Оценку проводят лицензированные специалисты, которые осматривают квартиру и все необходимые данные вносят в оценочный отчёт, включая:

• подробное описание квартиры;
• фотографии каждого помещения с комментариями оценщика;
• проектная документация – чертёж жилья;
• техническое состояние квартиры (степень изношенности, наличие и исправность коммуникаций и др. критерии);
• цена, запрашиваемая продавцом.

После анализа следует вывод о справедливой ценности объекта. Оценщик указывает две цены – рыночную и ликвидационную.

Критерии и методы оценки

Итоговая стоимость квартиры после оценки будет зависеть от следующих факторов:

Местоположение недвижимости:

• респектабельность микрорайона;
• расположение дома по отношению к другим объектам;
• плотность застройки;
• доступность городского транспорта;
• развитость инфраструктуры;
• состояние придомовой территории;
• наличие мест для парковки, подземные гараж.

Состояние здания:

• тип строения;
• год сдачи в эксплуатацию;
• материал стен и перекрытий;
• общее состояние дома и подъезда;
• техническое обеспечение;
• число этажей.

Технические параметры квартиры:

• этаж;
• лифт;
• общая и жилая площадь;
• количество комнат и планировка;
• высота потолков;
• наличие балкона или лоджии;
• расположение внутри здания – угловая или «в серединке»;
• наличие удобств и изношенность коммуникаций;
• общее состояние квартиры.

Существует несколько методов оценки стоимости, но нас будет интересовать только два.

1. Затратный. Этот способ актуален для тех, кто берёт ипотеку на строящееся жильё в новостройках. Оценщик суммирует абсолютно все расходы, которые были понесены на строительство здания. Сюда входит цена земли, на которой строится дом, затраты на проектные и строительные работы, стоимость стройматериалов, а также учитывается амортизация, текущая инфляция, расходы на реконструкцию и ещё множество критерий. Вся эта сумма делится на количество квартир с учётом их этажности, площади и иных факторов.
2. Сравнительный. Наиболее популярный метод, который используют при оценке недвижимости, взятой в ипотеку. Актуален как для первичного, так и вторичного жилья. Суть метода – для анализа берутся как минимум три одинаковые по параметрам квартиры и выводится средняя цена. При этом объекты должны находиться в одном районе или аналогичном по степени удалённости от центра. Примерно одинаковой должна быть транспортная развязка и инфраструктура. Квартиры должны быть расположены в идентичных домах, на одном этаже, иметь одинаковые по состоянию коммуникации, обладать одинаковой площадью и удобствами.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Как должна происходить оценка недвижимости?

• Первым делом необходимо выбрать оценщика, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. В настоящее время на рынке юридических услуг существует немало подобных компаний. Как правильно выбрать оценщика, мы рассмотрим позднее.
• С оценочной компанией заключается договор об оказании услуг.
• Предоставляются необходимые документы для предварительного изучения.
• Назначается время и дата осмотра квартиры.
• Приезжает эксперт и осматривает не только квартиру, но и само здание, а также прилегающую территорию.
• Через определённое время заказчик получает заключение об оценочной стоимости.

Кредитная организация всегда скрупулёзно изучает отчёт, перепроверяя содержание и форму акта. Нередки случаи, когда отчёт отправляется на доработку.

В случае одобрения банком отчёта, сумма ипотеки корректируется в соответствии с рыночной стоимостью, указанной оценщиком.

Действия оценщика при оценке недвижимости таковы.

• Предварительное ознакомление с документами на квартиру. Для оценки важно сразу знать, сколько проживает людей в квартире, в каком году было построено здание, планировка, поэтажный план и другие данные, которые можно почерпнуть из предоставленных документов.
• Осмотр помещения. Он может занимать всего пятнадцать минут, но за это время эксперт проверит соответствие по планам и схемам БТИ, сфотографирует все помещения с разных ракурсов.
• Предварительный расчёт. Стоимость квартиры будет рассчитана сразу несколькими способами, чтобы исключить ошибки и погрешности.
• Процедура корректировки. Будут учитываться все преимущества и недостатки данной жилплощади. Таким образом вычисляется реальная цена объекта.
• Подготовка отчёта. В документе в обязательном порядке отображаются задействованные способы расчёта, полная информация об объекте, рыночные цены на аналогичные квартиры, выявленная стоимость жилья и её обоснования.

Необходимая документация

Документы для оценки квартиры для ипотеки:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• договор долевого участия, если он есть;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
• техпаспорт или выписка из него;
• экспликация;
• поэтажный план.

Сколько стоит оценка квартиры

Каждая компания, занимающаяся оценкой недвижимости, устанавливает свои тарифы. Но поскольку эта процедура обязательна для оформления ипотечного кредита, то подобных компаний много, среди них существует конкуренция, и они предпочитают иметь приблизительно одинаковые цены.

Оценка недвижимости для каждого объекта рассчитывается индивидуально. Оценщик может только приблизительно назвать сумму, поскольку стоимость его услуг не зависит от рыночной стоимости на квартиру, а связана с объёмом работ, сроков исполнения и иных ценообразующих факторов.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от четырёх факторов.

1. Площадь квартиры. Чем больше жилплощадь, тем больше работы для оценщика. Если оценка типовой квартиры обойдётся сравнительно недорого, то за элитную уже придётся заплатить на порядок дороже.
2. Расположение. Центральный или спальный районы – это тоже имеет значение. Если квартира расположена в респектабельном районе с развитой инфраструктурой, вблизи с транспортными развязками, то она будет стоить значительно дороже, чем аналогичная или даже большая по площади, но расположенная где-то на окраине. В таком случае и её оценка будет стоить дороже.
3. Технические параметры. Сюда относятся количество комнат и их планировка, размеры кухни, отдельный или совмещённый санузел, этаж, общее состояние коммуникаций, наличие ремонта, лифт, близость городского транспорта, развитость инфраструктуры. Чем лучше будут параметры для комфортной жизни, тем дороже можно будет продать жильё, а значит, и выше стоимость услуг оценщика.
4. Цель оценки. В зависимости от того для чего вы оцениваете недвижимость, оценщик выбирает метод оценки. Если он трудоёмкий и занимает много времени, то и стоимость услуги будет выше.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки

Все услуги оценщика оплачивает заёмщик.

Если по каким-то причинам банк отправляет отчёт на доработку, то оценщик обязан исправить недочёты бесплатно. Но будет нелишним обговорить этот пункт заранее и внести его в договор.

Кто оценивает квартиры

По законодательству заёмщик имеет право обратиться к любому оценщику, который имеет разрешительные документы на оценочную деятельность.

Независимые специалисты

В настоящее время существует немало компаний и физических лиц, которые занимаются оценкой недвижимости. Конкуренция среди них высокая, поэтому все они заинтересованы в сохранении репутации, имеют полный пакет разрешительных документов, страховку ответственности перед третьими лицами.

Найти независимого эксперта можно по объявлениям в интернете, СМИ, наружной рекламе.

Например, оценка квартиры для ипотеки Сбербанка затянется на неопределённое время, поскольку независимая компания-оценщик должна пройти строгую проверку.

Она должна отвечать следующим требованиям:

• работать в данной области не менее трёх лет;
• иметь все необходимые разрешительные документы и полис страхования гражданской ответственности;
• состоять в СОР;
• не иметь санкций, взысканий, открытых уголовных дел, предписаний от налоговой службы.

Кроме того, она должен предоставить банку:

• заверенную нотариально копию о государственной регистрации;
• учредительные документы;
• копию банковской карты с образцами подписей всех уполномоченных лиц;
• страховку гражданской ответственности;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• сведения о постановке на учёт в налоговую службу;
• копии паспортов и документов о профильном образовании всех работающих оценщиков.

Аккредитованные банком

Многие компании, занимающиеся оценкой недвижимости, предпочитают сотрудничать с кредитными организациями на взаимовыгодных условиях. Банк проводит жёсткий отбор, поэтому список аккредитованных банком оценщиков постоянно меняется, но есть и немало «старожилов», которые длительное время удовлетворяют всем требованиям.

Вы можете выбрать абсолютно любую компанию из списка, а лучше сразу несколько, чтобы сравнить их тарифы, опыт и профессионализм, а затем остановиться на оптимальном варианте.

Банку всё равно, какая компания из списка вам приглянется, они все проверены и благонадёжны. Для примера, у Сбербанка свыше 2 700 аккредитованных фирм, среди которых вы сможете выбрать наиболее удобную по местонахождению и стоимости услуг.

Как выбрать оценщика

Критерии выбора компании, занимающейся оценкой:

• длительный срок работы на рынке юридических услуг;
• хорошие рекомендации от реальных пользователей (можно найти в интернете в Отзовике или на юридических форумах);
• наличие разрешительных документов на ведение оценочной деятельности;
• наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей;
• приблизительные тарифы.

Вы имеете полное право воспользоваться услугами независимого оценщика или выбрать компанию, аккредитованную банком. Последний способ предпочтительнее, поскольку будет меньше проблем со сроками оформления документов, да и банк отнесётся к вашему выбору с одобрением.

Несколько советов по выбору оценочной компании.

• Сбор информации. Любая уважающая себя компания имеет официальный сайт. Если его нет, то это минус. При его наличии стоит внимательно изучить всю доступную информацию и предложения. Профессионализм косвенно можно оценить по удобству навигации, содержанию сайта, наличия бесплатной горячей линии или службы поддержки. На сторонних ресурсах поищите отзывы реальных пользователей, но здесь судить следует избирательно, поскольку те, кто всем доволен, редко пишет благодарности, зато недовольные всегда отличаются излишней эмоциональностью.
• СРО. Убедитесь, что выбранная вами компания состоит в саморегулируемой организации (СРО). Это некоммерческие объединения, которые обеспечивают законность и контроль за деятельностью компаний, входящих в организацию.
• Длительность работы на рынке. Чем дольше работает оценочная компания, тем больше у неё опыта, профессионализма, надёжности.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Если стоимость квартиры по заключению эксперта больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникает – ипотека полностью покроет расходы заёмщика.

Но бывают случаи, когда продавец запросил завышенную цену, то есть стоимость квартиры выше, чем указал оценщик. Что делать в этом случае?

Есть несколько вариантов решения проблемы.

• Заказать повторную оценку у другой компании. Вполне вероятно, что в первый раз не были учтены какие-либо факторы, влияющие на ценообразование. Если же и вторая экспертиза покажет аналогичные цифры, то можно предложить банку залог на недостающую сумму, например, заложить автомобиль или другую недвижимость. Правда, целесообразность этого способа вызывает сомнение, разве что заёмщику «позарез» нужна именно эта квартира, и он готов приобрести её любым доступным путём.
• Договориться с продавцом о скидке. Если показать ему оценочные документы от двух независимых компаний, то у продавца должны возникнуть реальные сомнения, что его квартира не стоит столько, сколько он за неё запрашивает. Ведь все последующие оценки тоже будут иметь идентичные суммы, а, значит, продать квартиру другим клиентам станет также проблематично.
• Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.
• Найти другую квартиру.

Подведём итоги

• Оценка для ипотеки является обязательной процедурой, позволяющей определить реальную стоимость объекта. Для кредитных организаций это гарантия возмещения ущерба путём продажи квартиры, если заёмщик потеряет платёжеспособность.
• В зависимости от способов расчёта существует несколько методов оценки. Важными критериями являются местоположение недвижимости, состояние здания и технические характеристики квартиры.
• Оценка может быть проведена независимым оценщиком или компанией, аккредитованной банком. Юридическую силу будет иметь только тот документ, если он выдан оценщиком, состоящим в СРО и застраховавшим свою ответственность.
• В оценочном отчёте отображается рыночная и ликвидационная стоимость. Срок действия отчёта составляет не более полугода.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...