Приемка квартиры в новостройке: 11 особых объектов для внимания, правила и советы

Содержание статьи

Коротко о главном

Обычно в течение двух-трёх месяцев перед тем, как сдать дом в эксплуатацию, происходит приёмка квартир будущими жильцами. Если их всё устраивает, то они подписывают акт приема передачи квартиры и ждут, когда здание будет сдано в эксплуатацию, чтобы оформить правоустанавливающие документы и наконец-то отметить новоселье.

Если же жильцов что-либо не устраивает, то подписание акта затягивается на неопределённый срок, пока застройщик не устранит все недостатки.

Ещё до того как был заключён договор долевого участия, потенциальный покупатель знакомится со своим будущим жильём, правда, пока на бумаге.

В договоре с застройщиком максимально подробно описываются следующие параметры квартиры:

общая и жилая площадь;
проект планировки комнат;
этаж, на котором расположено жильё;
общая численность этажей и площадь строения;
расположение здания относительно других объектов;
материал, из которых будут изготовлены перекрытия и стены;
срок сдачи здания в эксплуатацию;
дата передачи квартиры клиенту.

Список неполон, поскольку у каждого застройщика своё оформление договора, но основные технические характеристики указываются всегда.

За несколько месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию застройщик начинает уведомлять дольщиков об окончании строительства и приглашает на сверку документации и осмотр квартиры. Приглашение в обязательном порядке должно прийти заказным письмом с уведомлением о вручении. В последнее время практикуются звонки по телефону, смс-сообщения или на электронную почту, но эти способы не считаются правильными. Впрочем, если вы придёте по звонку, то ничего страшного, гораздо страшнее, если этот звонок был принят не вами и проигнорирован.

Дело в том что если вы не явитесь в двухмесячный срок после официального уведомления, то застройщик имеет полное право подписать односторонний акт приёма-передачи, а вы получите квартиру со всеми её возможными недостатками.

Между прочим, многие недобросовестные застройщики намеренно затягивают процесс осмотра квартиры, например, записывают вас на более поздний срок, превышающий двухмесячный, и в итоге подписывают акт без вашего участия.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Прежде чем идти на встречу с представителями застройщика, изучите статьи 7 и 8 Федерального закона № 214. В них подробно расписаны гарантии качества, предусмотренные договором, и правила передачи объекта долевого строительства.

Не забудьте ещё раз перечитать свой договор и изучить проектную документацию.

Приемка квартиры у застройщика начинается со сверки документов. У вас на руках, помимо паспорта, должен быть договор о долевом участии, проектная документация, а также все финансовые документы, подтверждающие факт оплаты.

Если квартира оформляется на несколько совладельцев (дольщиков), то необходимо присутствие всех или оформленная у нотариуса доверенность на доверенное лицо.

Застройщик должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта, экспликацию, документы и гарантийные обязательства на счётчики, двери и окна.

Ни в коем случае не подписывайте никаких бумаг до тех пор, пока не проверите свою квартиру. Нередки ситуации, когда застройщик предлагает заранее подписать акт приёма-передачи, а только потом идти осматривать жильё. При обнаружении недочётов вас могут устно заверить, что всё будет исправлено, на деле же вы уже приняли квартиру и будете делать ремонт за свой счёт.

После того как все документы будут проверены и сверены, назначается дата подробного осмотра и оценки квартиры. Будущему владельцу будет выдан смотровой лист, в который он сможет заносить все выявленные им недочёты. Затем они будут перенесены в акт приёма-передачи вместе со сроками исправления дефектов. Подпись под актом собственник квартиры должен поставить только после того, как все недостатки будут устранены.

Что взять на приёмку квартиры

Итак, вы договорились с застройщиком на определённую дату и время, чтобы максимально подробно осмотреть квартиру и подписать (или не подписать) акт приёма-передачи.

У вас есть два варианта – вы общаетесь с застройщиком (или его представителями) самостоятельно или приглашаете профессионалов в помощь. Вы вправе пригласить кого угодно, главное, чтобы человек мог оценить качество построенного жилья.

Существуют даже специальные фирмы, которые специализируются на приёмке квартир и обладают всеми необходимыми для этого инструментами – газоанализатором, тепловизором, индикатором радиоактивности.

Неоценимую помощь в приемке квартиры в новостройке окажет профессиональный строитель. Уж он-то точно знает, каким должно быть добротное и качественное жильё, намётанным глазом сразу определит недостатки и недочёты. Если у вас среди знакомых нет таких профессионалов, то можно воспользоваться услугами лицензированного оценщика или, на крайний случай, риэлтора.

Что взять с собой — Фото: https://pixabay.com/photos/building-glazurkarz-ceramic-tiles-1080597/

Рекомендуется взять с собой:

обыкновенную строительную рулетку;
лазерный уровень-дальномер (желательно), но можно обойтись и обычным отвесом;
прибор или отвёртку-тестер для проверки электричества;
фонарик, чтобы подсветить в труднодоступных местах;
фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки;
обыкновенную лампочку, чтобы проверить освещение (не лишним будет прихватить и патрон);
зажигалку, спички или лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию;
стремянку, иначе вы не сможете проверить высоту потолков или вкрутить лампочку (не забывайте, что в квартире нет никакой мебели);
мел, ручку и блокнот для фиксирования недостатков и произведённых замеров.

Не бойтесь показаться в глазах застройщика занудой или смешным. Вы покупаете у него квартиру за большие деньги и вправе требовать, чтобы она была идеальна. Поэтому не спешите, а чётко по договору проверяйте пункт за пунктом. Измеряйте, заглядывайте под ванную и за унитаз, убедитесь в исправности всех розеток, тщательно ищите все недостатки. Пусть лучше застройщик исправляет свои огрехи, чем вы потом будете дополнительно платить за ремонт.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

В зависимости от условий заключённого договора, квартиры могут быть:

без отделки;
с черновой отделкой;
«под ключ».

В договоре долевого участия в любом случае имеется подробный список работ, которые застройщик обязан произвести. Ваша задача – проверить всё по списку, а также обратить внимание на качество работ.

Приемка квартиры в новостройке начинается с осмотра мест общего пользования – придомовой территории, подземного гаража, подъезда, лестницы, лифта. Уже здесь вы можете начинать «качать права» и требовать, чтобы недостатки были устранены.

Если вы обнаружили трещины в стене, отвратительную покраску, неисправные двери и окна, отколотую плитку, некачественную штукатурку, то обязательно отразите эти недочёты в письменном виде.

Более тщательный осмотр должны проводить владельцы квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Для жителей первого этажа будет нелишним сходить в подвал и проверить состояние коммуникаций: нет ли неприятных запахов, не текут ли трубы. Жителям последнего этажа нужно подняться на технический этаж – протечка крыши может обернуться настоящим бедствием в дождливый период.

После того как вы проверите подъезд и иные прилегающие помещения, начинайте осмотр собственной квартиры.

Объекты для проверки

Обязательно необходимо проверить следующие объекты.

Счётчики. Они могут находиться как внутри квартиры, так и на лестничной клетке. Вам важно проверить их работоспособность (включить электричество, газ или воду). Записать номера, чтобы затем сверить их с паспортными данными приборов. Сфотографировать или иным способом зафиксировать показания на определённую дату.
Двери. Они должны свободно открываться и закрываться, при этом плотно и без щелей прилегать к дверному проёму. Дверное полотно должно быть ровным. Входная дверь в обязательном порядке должна иметь замок и ключи. Отклонение дверного полотна не должно быть больше 10 мм.
Окна. Сейчас в обязательном порядке устанавливают современные металлопластиковые стеклопакеты. Убедитесь в их целостности (царапины и окалины сразу отмечайте маркером), исправности ручек и открывающего механизма. Проверьте, насколько легко они открываются, нет ли зазоров и щелей, есть ли подоконники, козырьки, отливы, сделаны ли откосы.
Полы. С помощью уровня проверяется горизонтальность стяжки. Допустимая погрешность отклонения – не более двадцати миллиметров. Если постелен линолеум, то не должно быть пузырей и волн. Более твёрдые покрытия рекомендуется простучать молотком, чтобы обнаружить пустоты. Если при стуке поменялся звук, отметьте это место мелом и зафиксируйте у себя в записях.
Стены. Здесь пригодится уровень, с помощью которого вы сможете определить отклонение по вертикали. Погрешность может составлять не более пятнадцати миллиметров, а неровности не должны составлять больше пяти миллиметров. Рулеткой, а лучше лазерной линейкой измерьте длину стен и высчитайте площадь каждой комнаты. Если она будет отличаться от заявленной, то зачем платить больше?
Потолки. Высота не должна отличаться от прописанной в договоре. Проверьте наличие трещин, «раковин», грубых перепадов на стыке со стеной – это недопустимо, если дом панельный или кирпичный. Правда, если вы собираетесь впоследствии сделать натяжные потолки, то небольшие перепады помехой не будут, главное, чтобы между потолком и стеной не было зазоров. Допустимая погрешность отклонения по горизонтали – не более 20 мм.
Электричество. Проверьте каждую розетку с помощью измерительного прибора или отвёртки-тестера. Если вы «не дружите» с подобными инструментами, то возьмите недорогой электроприбор, например, фен или маленькую настольную лампу, и уже с помощью их проверьте работоспособность розеток.
Водопровод и канализация. Вот здесь точно пригодится фонарик. Загляните под ванную, раковину, мойку на кухне, за унитаз – нигде не должно быть конденсата, луж и висящих капелек. Все смесители и запорные краны должны легко открываться и закрываться. Вы должны лёгким движением руки смочь перекрыть воду, а не звать для этого специалиста с гаечным ключом. Канализационный стояк должен располагаться строго вертикально и быть герметичным.
Отопление. Все радиаторы должны быть надёжно закреплёнными, а крепежи и болты – плотно закручены. В идеале каждая батарея должна иметь отдельный запорный вентиль, чтобы в случае прорыва можно было перекрыть воду.
Вентиляция. Приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги, если он не притягивается, то, скорее всего, тяга отсутствует. Вместо бумаги можно воспользоваться спичками или зажигалкой – по движению огонька сразу будет видно, есть ли тяга.
Отделка. Если квартира сдаётся «под ключ», то следует проверить следующие нюансы: качество поклейки обоев (совпадает ли рисунок, не отстают ли обои от стен, нет ли пузырей), покраску, наличие сколов и трещин на плитке, не постелили ли вместо ламината линолеум, не отрывается ли плинтус и пр.

Во время приёмки квартиры фиксируйте письменно все обещания представителей застройщика исправить тот или иной дефект. Какими бы убедительными ни были заверения, что «мы всё исправим завтра-послезавтра или сразу же после вашего ухода», укажите в акте все недостатки и сроки, в которые они должны быть устранены.

Полезные советы

И ещё несколько советов.

Не спешите. Проверяйте свою будущую жилплощадь столько, сколько считаете нужным. Не обращайте внимания, если представители застройщика кидают на вас косые неодобрительные взгляды или напрямую требуют поторопиться. Вы заплатили за жильё огромную сумму и в своём праве получить его в идеальном состоянии.
Отключите эмоции. Понятно, что вы долго ждали и просто горите нетерпением наконец-то получить ключи от собственной квартиры. Но ваше нетерпение и возбуждённость может дорого обойтись вам впоследствии. Представьте себя независимым экспертом и тщательно и методично ищите все огрехи строителей. Лучше не подписать акт приёма-передачи с первого раза, чем потом дополнительно платить за ремонт.
Не верьте на слово. Поверьте, менеджеры от застройщика умеют заливаться соловьём и раздавать обещания направо и налево. Они будут льстить, заискивать, делать вам комплименты, улыбаться во все тридцать два зуба – лишь бы вы подписали заветную бумажку. Вот только после вашей подписи они покажут те же зубы, но уже в оскале – никто исправлять и ремонтировать ничего не будет. Есть подпись, теперь это ваши проблемы. Поэтому фиксируйте каждый недочёт в акте и требуйте его исправления.

Подписывать или не подписывать

По статистике 90% будущих владельцев недвижимости в новостройках обнаруживают те или иные недочёты. У вас два варианта.

Подписать акт. Все недостатки там будут отображены, а вас клятвенно заверят, что они будут исправлены в ближайшее время. Поскольку ценную для застройщика бумажку вы подписали и тут же получили ключи от квартиры, то остаётся только уповать на порядочность и добросовестность застройщика. В свете того что дом спешно готовится к сдаче в эксплуатацию, вероятность исправления обнаруженных вами дефектов нулевая. Можете начинать кусать локти.
Не подписывать акт. Примите жёсткую позицию и требуйте соблюдения всех пунктов договора. Вы платите за качество, а не за «тяп-ляп». Этот вариант даёт стопроцентную гарантию, что существенные недочёты будут исправлены, но ключи вы не получите до тех пор, пока не подпишите бумагу.

Смотровой лист, он же дефектная ведомость, должен быть подписан не только вами, но и представителями застройщика.

Если вас всё устроило с первого раза (респект застройщику!) или все дефекты были устранены, а вы не имеете больше никаких претензий, то пришло время подписать акт приёма-передачи.

Внимательно прочитайте бумагу перед тем, как будете подписывать. Если застройщик чувствует, что не успевает по срокам сдать объект в эксплуатацию, то он может включить пункт об отсутствии претензий со стороны клиента по срокам передачи и тем самым избежать неустойки.

Когда можно отмечать новоселье

Когда отмечать новоселье — Фото: https://pixabay.com/photos/house-keys-key-the-door-castle-1407562/

Ещё раз пройдёмся по срокам.

Дата завершения строительства и передача квартиры клиенту прописывается в договоре долевого участия. Естественно, застройщик учитывает непредвиденные ситуации и устанавливает срок с большим запасом. Если он не успевает, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени сообщает клиентам о возникшей ситуации и просит перезаключить договор.
Стройка завершена, осталось сдать дом в эксплуатацию. Для этого застройщик уведомляет жильцов о завершении строительства как минимум за несколько месяцев до момента передачи ключей.
После того как будущий собственник недвижимости встретился с представителем застройщика для сверки документов, назначается дата осмотра квартиры. Она не должна превышать двух месяцев со дня получения уведомления, если в договоре не были прописаны иные условия.
Когда абсолютно все жильцы подпишут акты приёма-передачи, дом вводится в эксплуатацию. Как показывает практика, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до полугода, что связано с большим количеством юридических и бюрократических проволочек (кроме жильцов, дом ещё должна принять государственная комиссия, а это дело небыстрое).
Ключи собственник получит сразу же, как подпишет акт приёма-передачи. Теперь он может полное право проводить дополнительные ремонтные работы в своей квартире, но документы на неё он сможет оформить только после того, как дом будет полностью сдан в эксплуатацию. Но новоселье отпраздновать уже можно!

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома

Если застройщик катастрофически не успевает со стройкой или сдачей дома в эксплуатацию, то, согласно ФЗ №214 (статья 6), дольщик имеет право получить неустойку за каждый просроченный день.

Получить компенсацию можно:

путём направления претензии в адрес застройщика (досудебный порядок);
через суд.

Первый случай для строительной компании предпочтительнее, поскольку её репутация не пострадает так сильно, как если бы был подан судебный иск. Юристы застройщика заключают с дольщиками взаимовыгодное соглашение, где будут описаны размер компенсации, порядок и способы получения, сроки.

В случае если дольщиков не устраивают предложенные условия, они вправе подать иск в суд в коллективной или персональной форме.

При каких недочетах нельзя подписывать акты

Даже ребёнку понятно, что придраться можно к любой царапинке или неровности на стенке, поэтому собственник квартиры должен знать меру и не устраивать трагедию из-за несущественных недостатков.

Если дефекты строительства налицо и делают дальнейшее проживание в квартире некомфортным или невозможным, то они называются существенными. Это могут быть неисправные коммуникации, дефектные окна или двери, неработающая вентиляция, отколотая или треснувшая плитка, поцарапанный ламинат и прочие видимые дефекты.

Поставив подпись под актом приёмки-передачи, вы тем самым снимаете с застройщика всю ответственность и перекладываете её на свои плечи и кошелёк.

Другая сторона медали, когда сам дольщик ведёт себя некорректно и не принимает квартиру из-за мелких придирок. В этом случае застройщик имеет право подать иск в суд и потребовать принудительную продажу квартиры.

Как исправляют недочёты, выявленные позднее

Согласитесь, что сложно выявить все недостатки нового дома за одно посещение. Особенно если дом сдаётся в эксплуатацию в летний период.

Как проверить отопление или промерзание стен? Только дождаться зимы.

Но что же делать, если обнаружится, что радиаторы текут, а стены холодные? Ещё раз внимательно перечитать ФЗ №214, где в седьмой статье подробно прописаны гарантии качества. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее пяти лет с даты сдачи его в эксплуатацию, а на технологическое и инженерное оборудование предусмотрена гарантия на три года.

Вы можете написать обоснованную претензию на имя застройщика. Если компания следит за своей репутацией, то все недочёты будут исправлены в кратчайший срок. В противном случае можно обращаться в суд или махнуть рукой и всё сделать за свой счёт. Выбор за вами.

Подведём итоги

Любое «свежепостроенное» жильё имеет недостатки. Поскольку дольщик заплатил за него немалые деньги, то должен подойти ответственно к приёмке квартиры, чтобы потом не устранять недочёты за свой счёт.
Первая встреча представителей застройщика и дольщика необходима для сверки документации, затем назначается дата осмотра квартиры.
Дольщик имеет право взять с собой необходимые инструменты и пригласить специалистов для выявления всех недостатков.
Если дольщика всё устраивает, то он подписывает акт приёма-передачи, в противном случае составляется список дефектов и устанавливаются сроки их устранения.
После того как дольщик подпишет все нужные бумаги, он получает ключи от квартиры, но заниматься оформлением правоустанавливающих документов сможет, только когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Если застройщик задерживает введение объекта в эксплуатацию, то каждый дольщик имеет право получить неустойку.

Оценка статьи: